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亿套存量房交易时代到来 资本"围猎"城中村

2016-05-01 08:35:17 来源: 中国新闻网

湛杰排名前列次走进深圳市南山区大新村时,“天好像一下子黑了一样”。由于楼间距狭窄,抬头只看见杂乱无章的窗户和密密麻麻的管线,地上脏水四溅,各种奇怪的水点滴下来,或者不小心飘进嘴里。“这样的项目要不要拿?”湛杰心里面打鼓。作为同寓公寓的创始人之一,2015年,湛杰一共看了40多处农民房,这是最烂的一栋。

近年兴起的长租公寓行业中,公寓设计者们倾向于把城市中的某栋楼整租下来,按照年轻人的口味重新设计装修,再租出去,以此获利。但在土地稀缺和租金高涨的现实压力下,数以万计的城中村农民房成为一个必然选择。

距离湛杰的团队入驻大新村4个月,陈晓穿过一排自带扩音器的地摊排名前列次走进这间出租屋,感受却截然不同。大厅整洁敞亮,有直达电梯,房间设计是暖暖的宜家风,很难将眼前这栋公寓和周遭脏乱差的环境联系起来。在陈晓看来,“离地铁口不到五分钟,上班又方便,重点是租金便宜,想不出有什么不住的理由”。

地产商们想方设法使人们搬离城中村,一群“二房东”又带着年轻人“杀”了回来。数天前,他们宣布发起一项“占领城中村”的存量房改造运动,一时间,响应者众,无论是住宅市场的老大万科还是逐利的资本均没有置身事外。在“供给侧改革”屡屡被提及之际,这赋予了日渐边缘化的城中村另一重存在的意义。

存量房时代

在辞职创业之前,湛杰是深圳一家房地产国企的员工。在他的职业生涯中,一组数据令其印象深刻:据《深圳市城中村改造总体规划》统计,深圳共有320个原行政村,建有农民房3.5万栋,占据全市住房面积的49%,容纳了520万的城市人口,其中包括63%的毕业1至10年的年轻人。除此之外还有因产业升级淘汰下来的大量闲置工业厂房和工厂宿舍。

深圳的城市更新2009年已经开始,但大部分村子还处在伸长着脖子等改造的阶段。在亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来,城市更新一方面减少了价格低廉的普通住房与保障房的供应,另一方面也变相推高了房屋的租赁价格,倒逼房价上涨。

农村、农民名义上被消灭,但城市化进程并未彻底完成,这正是深圳样本的意义所在。

湛杰2008年开始关注此类物业。在他看来,城中村农民房有两个明显优势:排名前列,一般占据城市中心寸土寸金的核心资源;第二,改造成本大大低于重新建造的成本。一般来说,一家100间客房规模的公寓总体投资在500万元左右,每间客房装修成本约4万元,相比之下,同规模经济型酒店的投入成本要高出50%。同时,一间公寓可能仅需2-3人进行日常管理,人力成本非常低。

成本的降低保证了价格上的市场竞争力。湛杰将每间公寓的租金价格定在每月1800-3000元之间,主流房源均价为2200元。根据深圳链家市场研究中心监测,2016年3月深圳住宅套均租金5239元,平均租金为72.3元/平方米。高昂的小区居住成本之下,会有更多的年轻人选择搬回城中村。

2009年,深圳颁布了全国首部“城市更新办法”,上海、广州两地的“城市更新办法”都是2015年才出台。目前来看,深圳的城市更新法规体系建设和推进深度都走在全国前列。

深圳市房地产研究中心主任王锋对经济观察报表示,在大多数城市,工业土地转成住宅或商住用地的难度大,但深圳城市更新对于用地性质的管理较为灵活,通过旧改实现用地性质转变的可能性大。

《深圳市城市更新办法》明确规定,拆除重建类的工业区项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的,补缴地价即可。政府在实际的规划中也会考虑区域的发展重点,进行用地性质的改变。例如,改造前城中村用地属于非住宅性质,如果周边以住宅为主,那么改造为住宅用地的可能性非常高;改造前为工业用地,但是周边以商业为主,那么转为商业用途做公寓产品可能性很大。

旧厂房大空间、高楼层的物业条件,以及大面积多建筑物构成的规模效应,能为项目功能重新定位提供多元组合空间,甚至衍生出全新的产品,以满足个性化的需求,从而进一步挖掘其商业价值。招商蛇口的南海意库就是由旧厂房改造而来,不仅作为公司总部的办公用地,还用于出租各种办公、消费类商业。

改造者们认为,城市更新不是只有简单粗暴的推倒重建这一种模式,而应该倡导一种“柔性的改造”,以“腾笼换鸟”的方式实现存量物业的再开发,提高使用效率;同时让资本、运营商、设计师、公益等各方力量介入,使这些闲置资产彻底活化。因此,出租公寓被认为是行之有效的存量房运营思路。

住建部政策研究中心主任秦虹认为,中国一线城市已正式步入存量房时代,一个重要的指标是,城市的存量房交易量超过新房交易量。较新数据显示,北京二手房与新房成交量之比为1.3,上海二手房与新房成交量之比为1.2,深圳的二手房成交已连续6年超过新房。

中国存量房近亿套,近25%的空置率主要流向租赁市场。据估算,深圳的租房市场规模在1000亿元以上。看上去,“蛋糕”巨大。

争当“二房东”

像湛杰一样瞄准长租公寓领域的创业者大多在2000年前后来到深圳,并都有着不愉快的搬家经历或城中村居住经历。

租房平台“合屋”的创始人罗凤鸣高峰期时一年搬过四次家。据其回忆,当时独自一人背着包,手里拎着一个塑料桶,里面装着各种扭曲成团的衣架,上面插着一双凉鞋,多次辗转于清水河、蔡屋围、巴登街。

万科前董秘、高级副总裁谭华杰亦有着鲜为人知的往事,“刚到深圳时有一次半夜12点被房东赶了出来,只好找了一辆三轮车,把所有家当由一个城中村拖到另一个城中村”。

他们中有从万科离职的房地产从业者,有出身阿里的互联网“大叔”,也有设计师、摄影师等自由职业者……4月19日,这些触摸到租房市场痛点的“二房东”宣布发起一项名为“青年乐巢计划”的存量房改造运动,提出年内提供超过1000间青年公寓、推出不低于5栋存量物业改造的目标。

这些存量物业的选址要求包括:距离商业区步行15分钟,距离地铁等交通枢纽步行10分钟以内,附近较好有办公楼,以符合白领上下班需求;独栋物业面积较好是在2000-8000平方米,可改建成约300平方米的大堂;物业性质产权清晰,符合消防验收手续,周边进出通畅,较好有一定的停车位。

租客通常有几种“脸谱”:一类是在周围上班的白领,他们大多是90后,月收入在8000-15000元之间,这类人群喜欢商务或小资情结的咖啡、观影等活动;一类则是自由撰稿人、摄影师等自由职业者或创业者,他们崇尚社交,偏好音乐、健身、杀人游戏等。

传统的租房模式随即被颠覆:不收中介费,不收管理费,以年或月为单位,扫码付房租。

湛杰自称并非市场中的大玩家,目前在深圳两栋公寓加起来不过100多套房源,这个规模属于当前市场的主流。深圳排名前列长租公寓品牌是2012年创立的协纵国际,据其创始人黄立冲介绍,目前协纵在深圳的公寓规模约为3万平方米,主要集中在坂田、龙华、罗湖等区域。2014年9月,微家公寓成立,并在一年内拿下了1.5万平方米的房源面积。之后,更多从业者杀入这片蓝海,规模从几十套到数百套不等。

链家研究院院长杨现领称,虽然房地产行业市场蛋糕超过10万亿元,但存量房领域还没有产生超过百亿美元的独角兽公司。2012年开始做“自如寓”的链家目前在全国管理规模为7.8万间左右,为国内规模较大,但市场占有率仅约0.1%。

一位广州公寓行业的资深从业者认为,长租公寓如果做到5万间的规模,说明其资金和运营能力强大,基本上不存在盈利的问题;反之一个项目较好不要少于100间,否则平均成本就会很高。

同样看中这块“蛋糕”的还有房地产行业的老大万科。2015年,万科推出公寓品牌“万科驿”,并将其作为万科转型的五大新业务之一。深圳万科在今年年初迅速拿下两栋存量物业,开出两家“万科驿”。据万科总裁郁亮介绍,2017年至2020年间,“万科驿”还将在深圳留仙洞和红树林开设两个项目,共开放9400间服务公寓给深圳的新移民。

万科入局后,争夺房源的局面出现了。无论是返租自己开发的楼盘,还是直接收租存量房,万科都拥有更多的资源对接口与谈判筹码,他们还可以把手中的旧改项目利用起来,在空置期时做成公寓出租回笼资金,以降低旧改开发成本。一位不愿意具名的创业者表示,尤其在高端市场的争夺上,万科足以干掉一批势单力薄的公寓运营商,“做公寓对万科来说是个轻资产,对我们来说是特别的重资产”。

虽然目前的公寓规模相对于地产开发而言微乎其微,但谭华杰向经济观察报表示,长租公寓市场未来如果爆发,万科很有可能建立一个资产总量、收益规模上都与现有万科业务旗鼓相当的新公司。但一切才刚刚开始。

资本的博弈

过去一年,湛杰见了不少投资机构,被问的排名前列句话通常是:你们准备什么时候开到上海、广州去?“资本的要求是短期内迅速做大规模、缩短回本周期,可是我们现在连本都没有回”。湛杰说。

现实情况是,2015年,长租公寓的创业者们已然占上了投资的风口。

2014年11月创立的小螺趣租宣布完成A轮融资,规模为500万美元,由光速安振领投,途家跟投。Warm+公寓宣布获千万级别preA轮融资,由东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投,著名投资人吴宵光跟投。

全国范围内,长租公寓企业融资金额也屡创新高。4月12日,去年5月已完成2亿美元B轮融资的魔方公寓宣布完成近3亿美元的C轮融资。获得投资后魔方公寓总体估值逾10亿美元,成为长租公寓排名前列家独角兽企业。

经过一年的发展,国内长租公寓行业的排名前列梯队已经初步形成,通常排名前列梯队会获得行业70%的利益,风投也会更加看重这些先进的企业。

走资本之路还是做小而美,成为摆在市场玩家们面前的选择题,前者需要尽可能的迎合和讨好资本,但是创业者拿了钱后,容易陷入一味追求规模最终难以自控的境地。Warm+公寓原本计划在2016年达到8000间公寓的运营规模,这一目标在新的一年里被砍掉3000间左右。

黄立冲分析称,目前市场上的打法和商业模式比较互联网思维,互联网逻辑是不管在成长过程中是否赚钱,只要市场做到足够大、形成品牌就可以上市融资,但这种通过高杠杆的对赌吸引更多的投资人加入、最终通过资本市场套现的方式并不适合公寓行业。

业内的一个共识是,长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。目前行业的毛利润在40%-50%左右,在扣除成本之后净利润率大概只有10%左右。回报周期上,行业普遍认为在3-4年。5%以上的空置率被认为是不可接受的,因为公寓空置率高企,利润就将大打折扣。

这样的微利和风险投资的逐利形成明显的对抗。谭华杰表示,假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租,租金回报率只有3%,收入扣除税收20%,最终的租金收益率大概只有2.4%。如果使用其他闲置不动产改造,租金收益率可以提升到6%-8%,税后租金收益率为5%-6.5%。而目前没有任何一个企业能够做到这么低的融资利率,所以这看起来根本不可行。

业内认为,如果以存量资产发展长租公寓,需要政府在税收等方面给予优惠,并在市场上建立一个规范化的行业准则,才能吸引到除风险投资之外的保险资金、REITs等低成本资本的介入,从而实现规模效应。

今年3月的总理政府工作报告中首次提出“建立租购并举的住房制度”,还明确了营改增的时间表,并扩展到生活服务业。

去年11月,国务院发布的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中提到,积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态。这是出租公寓首次被写进国务院的政策文件。来源:经济观察报

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