激进拿地成“地王制造机” 信达地产负债压力空前

尽管含着金钥匙出身，信达地产(600657,股吧)上市以来营收并未有明显增长，却在房企普遍节衣缩食的当下频频高价拿地致使负债水平持续上升，为缓解资金压力，信达地产开始多渠道筹措资金

羊年的地王争夺战可谓激烈，一线城市楼板价不断被夺地房企刷出新高。这当中，一家总资产不过485.2亿元，营业收入仅为29.2亿元（2015年前三季度数据）的中小型地产企业——信达地产连续成为上海、深圳、杭州等地地王，甚至一度被称为“地王制造机”。

然而，在高价拿地的同时，信达地产的业绩并未有明显起色，2015年前三季度净利润比去年同期下降33.08%，为1.68亿元。此外，频频高价拿地也推高了信达地产的负债规模，2015年前三季度其资产负债率已达到83.04%，在此情况下，信达地产通过向关联公司借款、定向增发、发行公司债等方式“补充血液”。

此时的信达地产是否已面临较大资金压力？在周期长、风险高的地产业，信达地产如何避免高价拿地开发后反倒未能盈利？记者就相关问题向信达地产发送采访提纲，截至发稿前尚未收到相关回复。记者拨通信达地产投资者关系热线，接线人对记者称，信达地产作为央企对外较低调，高管们很少接受媒体采访，他们部门并不负责接待媒体，并且拒绝告诉记者负责接待媒体部门的联系方式。

强大背景未带来营收显著增长

信达地产之所以敢于频频充当地王，与其“大有来头”的背景有莫大(博客,微博)关系。2015年三季报显示：信达投资有限公司为信达地产较大股东，持有信达地产50.81%股份。而信达投资则由中国信达资产管理有限公司（以下简称“信达资产”）100%持有。

信达资产由财政部持有67.84%股权，也就是说财政部是其实际控制人。该公司与华融资产、长城资产、东方资产并称为四大资产管理公司，以处置和管理不良资产为主业。

然而，尽管含着金钥匙出生，信达地产自2009年借壳上市以来业务规模增长并不明显，2011年甚至出现营收负增长，2015年前三季度还不错，营业收入同比增长31.10%，达到29.2亿元。但营收的增长并未带来净利润的增长，2015年前三季度净利润同比下降33.08%，为1.68亿元。毛利率下滑或许是信达地产“增收降利”的重要原因。2015年半年报显示，其房屋销售收入的毛利率为31.85%，比上年减少5.88个百分点。

另一值得注意的现象是，2010年以来，信达地产经营活动现金净流量持续为负值，2015年前三季度经营活动现金净流量为-27.75亿元。对此，信达地产曾在公告中称，“房地产企业的经营活动产生的现金流量净额较易出现负值。若未来公司的开发项目较多，且公司销售回笼受到一定限制，则公司可能将面临经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险。”

频频充当地王致使负债激增

或许出于上市来营收一直未有显著增长这一原因，在地产公司普遍面临毛利率下滑、纷纷节衣缩食、焦虑转型的当下，信达地产近来频频高价拿地，数度成为“地王”，显露出近乎不计成本的激进扩张态势。

2015年11月25日，信达地产以72.99亿元的总价、高达49152元/平方米的楼面价拿下上海新江湾城地块，这一战使得信达地产刷新了上海住宅楼板价新纪录。2015年12月22日，信达地产又以30.3亿元的总价、27200元/平方米的楼面价拿下位于深圳远郊坪山新区的一地块，这一次信达又成为了深圳郊区地王。

眼下，一线城市地块成为各大房企争夺热点，但信达地产当前对库存高企且房价已显露下跌态势的二线城市也频频高价出手拿地。

2016年1月6日，信达地产发布公告称，以33.9亿元的总价摘得杭州上城（资料、团购、论坛）区南星单元B-02地块。这一交易同样以36679.58元/平方米的楼面价刷新了杭州宅地的楼面价格。

对此，北京某上市中小房企证券事务代表曾对本报记者说，他们也曾参与竞拍一些竞争较为激烈地块，因竞价与公司评估偏离过大，为保护投资者利益、降低风险，而最终选择放弃。地产行业本就开发周期长，风险较高，中小房企应当尤其慎重对待高地价地块。

当王不是没有代价，数度成为地王的信达地产负债规模大幅度增加，2015年前三季度其总负债为402.9亿元，2014年则为294.8亿元，2015年前三季度比2014年增长36.68%。负债规模大幅增加的情况下，2015年前三季度信达地产资产负债率高达83.04%,而在2009年至2013年间，信达地产资产负债率均未高于70%。地产虽为资产密集型行业，但记者看到130多家房企中2015年前三季度资产负债率超过80%的不足30家。

此外，信达地产在公告中透露，2015年以来其与信达资产及其下属公司借款总额近54.3亿元。显然，从银行和关联方筹措来的资金仍未能满足信达地产的扩张需求。2015年，信达地产定向增发总额近20亿元的股票、并且公开发行总额近30亿元公司债券。

对于激增的债务规模，信达地产业曾在公告中坦承：“近年来为满足项目建设开发投入的需要，公司债务融资规模较大，资产负债水平持续上升，处于行业较高水平。如果公司持续融资能力受到限制或者未来房地产市场出现重大波动，则可能面临偿债的压力，从而使业务经营活动受到不利影响。 ”■