区域报告:探秘石景山楼市现状纯新住宅基本断档

2016-01-21 16:05:09 来源：搜狐焦点网

石景山位于长安街西段，北京西四环至西六环之间，自古就是京西历史文化重镇，享有“一半山水，一半城”的美誉。作为城八区，最东端距天安门14公里。区内长安街延长线、莲石路、阜石路三条东西走向的主干道与五环路、四环路构成了四通八达的道路网，开车不堵的情况下到中关村核心区仅需20分钟，到CBD商务区30分钟。首钢搬迁后，区域的空气质量得到较大幅度改善，也使得石景山更为宜居，为京西区域的楼市提供了难得的发展契机。

根据规划，石景山将打造成为“首都休闲娱乐中心区（CRD）”，未来石景山区域内的各种商业配套将会更加成熟和高端。而作为西部的重要交通节点，石景山苹果园将开建北京较大交通枢纽，地铁1号线、S1线和6号线西延线也将完成接洽，三轨交汇。随着石景山交通的完善，京西房价势必会被带涨，区域楼盘后续发展空间很大。

土地供应量较少楼市大热已箭在弦上

2015年11月23日，石景山区苹果园交通枢纽M、N商办用地被华远以35.4亿元成交，这是石景山区2015年出让的第二宗地，楼面价达2.68万/平。而2014年出让的刘娘府地块楼面价超32000元/平，预计项目未来定价将会超过50000元/平。

由于自身区域面积小，山地面积占比也达到23%左右，石景山区供地一直处于紧张状态。2014年以来，石景山区仅有6宗土地成交，其中住宅寥寥无几。在这样的情况下，中国铁建、远洋、中海、万达等品牌房企却争相进驻石景山，石景山“楼市”大热或已“箭在弦上”。

纯新住宅基本断档在售项目大多位于古城

目前石景山区域内的新房已基本断档，纯普宅只有一个中海金玺公馆，均价在47000元/平起，还有一个别墅远洋春天著。而写字楼和商铺的价格如金融街（长安）中心项目定价已经达到40000元/平。石景山目前在售的新盘主要位于古城区域，笔者此次专门走访了石景山古城和苹果园区域。

记者前往该区古城地铁站附近时发现，目前古城周边正在大兴土木。石景山的楼盘基本位于长安街沿线，并延地铁1号线南北均匀分布，地理位置比较优越。

笔者走访了绿地天空之城、中海金玺公馆、中海金鑫阁、金融街（长安）中心等多个在售项目，也是石景山目前在售的为数不多的几个项目，除了中海金玺公馆是普通住宅外，其余项目均为商住、写字楼，商住以小户型LOFT为主，均价在3.5-4万左右，而区域内的两个自住房中海长安雅苑和京汉东方名苑均价在27000元/平左右。

走访中笔者采访了古城区域多家房产经纪公司的经纪人，据悉，目前石景山古城区域的二手房均价差不多在3万左右，个别年头较新的二手房项目如曦景长安均价在3.5-3.6万左右，在去年就已经售罄的中海金石公馆二手房价格已经卖到了4.6万，而部分首钢的红砖楼价格则刚超过3万/平。

据经纪人宋先生介绍，古城的二手房由于交通的便利和古二小学区房的优势，在整个石景山区域是卖的比较好的，一个月基本能成交几十套。而由于小户型房源比较多，总价不高，刚需购房人群居多。

从整体来看，前几年石景山房价上涨较慢，算得上是一块价值洼地，近两年由于土地的稀缺，在售新房住宅减少，交通的热力推动，石景山纯住宅房价突飞猛进，2015年普通住宅成交均价已突破4万。

而从商住写字楼成交方面来看，近5年石景山区域商住楼成交均价总体呈上升趋势，且在2015年达到新高，成交均价超3.5万。楼市热度显现，且商住写字楼是主力。

交通枢纽集散地交通优势较为明显

早在1971年左右，地铁1号线（西起苹果园站，东至四惠东站）贯穿东西便惠及了石景山地区，1号线是北京最早的地铁线路，也是中国最早的地铁线路，古城、苹果园、八角游乐园、八宝山等多个站点方便区域内居民出行。据笔者测算，从公主坟站到古城站仅需16分钟，从苹果园站到西单站仅需30分钟，而1号线与10号线、9号线等多个地铁线路可以换乘，通南达北，出行相当方便。据笔者测算，从地铁古城站步行至绿地天空之城和金融街（长安）中心项目大约只需5分钟的路程。

地铁除了1号线连通东西，今年年底，1号线首站苹果园还将与6号线相连，直达通州北京新政府选址，S1线将连接门头沟与城区。

笔者从古城地铁站出来，排名前列眼见到的便是一排一排的公交站点，区域内有958路、959路、399路、597路、337路、385路、327路、318路等几十条公交线路连接市区，还有快速直达专线31路直达西单，极为便利。

目前最受关注度的莫过于区域内的苹果园交通枢纽，将汇集M1、M6西延、S1三条地铁线，还有数十条公交线路，以及多条快速公交，建成后日客流量可满足90万人次换乘。

走出苹果园的地铁，随处可见的便是一副即将拆迁的迹象，到处都是围挡，据当地市民说苹果园地铁上盖部分将大范围拆迁。

除了地铁公交出行之外，另有长安街、阜石路、莲石路等主干道，三条大动脉横贯东西连接各环线，无论去南往北，还是进城出城，都四通八达。而且值得一提的是，西四环相对南，东，北，早晚高峰的拥堵情况还是相对良好的。

总体来说，石景山区域交通非常有优势，交通的便利给区域楼市也带来了极大的动力。

配套资源丰富生活便利度较高

古城社区内老小区较多，自建配套相当成熟。餐饮、商业、学校、医院等配套一应俱全。但大型综合配套需依赖不远处的鲁谷万达等其他商圈，总体来说，配套丰富，生活便利。有自己的小世界

教育：古城区域学校并不多，主要依靠古城第二小学、古城高级中学，或者依靠八角鲁谷教育资源。

古城第二小学始建于1965年，被北京市政府命名为“中秘友谊小学”,教育质量在石景山小学中遥遥先进。主校区位于石景山区古城南路(既长安街北侧)，古二小分校位于长安街南侧，古城南里小区内，距离古城地铁站200米。

而古城二小对口中学多为石景山实验中学、古城中学、京源学校、北京市九中等等。

古城高级中学地处石景山区古城中心地带，校园占地面积2万余平米，学校建有人工草皮操场、现代多媒体教学系统，有先进的实验室、多媒体教室、计算机房等为学生提供良好学习环境和发展空间，目前建有西班牙语小语种实验班颇受关注。

除此之外，区域内还有石景山幼儿园、石景山第二幼儿园、蓝天ABC幼儿园等多所学校。

医疗：在石景山看看普通病问题不大，整体医疗水平一般，大病不建议留在石景山。古城区域内比较大一点的医院当属石景山中医医院了，位于长安街路北，距离古城地铁900米左右。好在石景山各大板块距离都不远，再往北便是位于八角区域的北京大学首钢医院，往东至五棵松有301医院医疗技术也是一流的。

古城区域内的大医院仅有石景山中医医院，不过社区卫生站、小诊所很多。从地铁口出来150米处，便能看见长庚医院，是一家不需要定点选择的医保医院。

商业：从古城地铁一出来，抬眼就能看见星座商厦，曾是石景山有名的购物商场，长安街两侧餐饮、商店应有尽有。

依托古城商业街，方圆2公里范围内有沃尔玛山姆会员店、京客隆、幸福百分百生活超市、物美、等大型生活超市。社区内有天兰天尾货，天圣批发市场，特别特商场等，可满足日常生活所需。

区域内有古城电影院，少年儿童图书馆，十万平体育场等娱乐设施，但是年轻人喜欢的娱乐场所，KTV，大型购物商场等并不多，不过完全可以借助石景山万达商圈的配套，或者选择五棵松的耀莱广场，万寿路的凯德MALL等。

北京银行、杭州银行、中国邮政储蓄银行等金融配套遍布古城区域内，可满足业主平时零钱存取的需求。

万达商圈、苹果园交通枢纽商圈、建设中的长安金融中心商圈等数个大型商圈构成石景山区域的主要商业配套。

置业建议：居住前景明朗投资“钱”景无限

自古北京城就有“东富西贵”之说，而相对于丰台、门头沟、昌平等火爆的地市，石景山去年的土地市场相对冷清，房价可以算的是北京的价值洼地。而今，石景山在售新房并不多，片区内的交通、金融、商业、教育、医疗及市政设施都比较完善。成熟的配套、便捷的交通使得该片区成为京城的居住热区，商业地产也成为投资热点。

石景山区域基本上面对的是在中关村、西单、国贸等地上班的刚需客群，这部分客群对于产品需求和市场定位较清晰，且对于临铁的要求比较迫切。而未来石景山区域的交通升级更使得该地块区位优势显著，居住前景明朗，投资“钱”景无限。

楼盘扫描：

1、中海金玺公馆

中海金玺公馆位于石景山老古城，向东1公里左右就是地铁1号线古城站。项目周边依靠老古城商业街，配套比较齐全。项目目前在售户型面积为88平2居，均价46000元/平米，预计2017年6月30日入住。

置业热线：400-898-5015

2、绿地天空之城

绿地天空之城位于西长安街沿线，距离古城地铁仅500米，周边公交车站较多，出行方便。，餐饮、商业、医院等配套也一应俱全，小区不到100米就是石景山公安局，项目东侧150米有古城第二小学分校和石景山幼儿园。另外小区本身所在的是一个商业综合体，商场，写字楼都在建设中。目前在售户型面积为50-60平，均价为40000元/平，50年产权，2017年6月30日入住。

置业热线：400-869-1111 转 33157

3、中海金鑫阁