[楼市争鸣]北京新房价格同比已涨9.9%

【导读】岁末“盘点季”，各城市一年的房价走势又浮出水面。从机构统计数据来看，在刚刚过去的2015年，北京楼市表现出持续性量价齐涨的市场特征。

伟业我爱我家市场研究院12月27日提供给《排名前列财经日报》的统计数据显示，2015年(截至12月26日)，北京市新建商品住宅(不含保障房，下称“新房”)网签量约为10.26万套，比2014年同期大幅上涨36.7%。而价格方面，今年北京新房成交均价为2.72万元/平方米，与2014年同期相比上涨9.9%。

与去年下半年业界预计的一样，2015年还是名符其实的“豪宅入市高峰年”和“地王频出年”。虽然土地出让宗数与面积均创阶段性新低，但在各大“地王”抬升下，土地出让金出现大“丰收”。来自亚豪机构的分析称，开发商在付出高昂土地出让金成本的同时，由于各类配建的挤占，所能进行商业操作的普宅用地面积却大幅减少，这也激发着北京住宅市场豪宅化趋势脚步的不断加快。

五环内涨得快

伟业我爱我家市场研究院发现，分地段来看，今年北京各环线新建商品住宅市场表现出明显的差异，北京五环外已是新建商品住宅成交特别主战场，2015年五环外成交面积占比达90%。成交均价方面，受供需不均衡以及五环内住宅趋高端化影响，五环内价格涨势较大，2015年三四环之间以及四五环之间成交均价涨幅较大，分别上涨37.6%、46.4%。

针对北京市住宅新房市场量价齐涨的原因，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者分析，2015 年房地产市场正式进入政策宽松期，有效刺激了市场需求释放。他认为，“量涨”的原因主要有以下几个方面，首先是金融货币政策稳健趋宽松化，直接利好短期楼市成交;其次，个人住房转让营业税“5改2”，直接利好二手房成交的同时，也刺激了改善型需求入市，间接提升了新房成交量;三是二套房首付贷由原来的七成首付比例降低为四成，实际上是降低了客户购买二套房的入市门槛，鼓励改善型客户入市，能够有效刺激支付能力稍差的一批准意向客户果断出手。

价格的上涨也是多种因素交汇的结果。胡景晖称，随着2015年北京新房成交量的提升，开发商对市场未来信心提升，定价的主动权增强，收回或减少降价促销策略，这是价格上涨的原因之一。此外，他提到，2015年北京大量高价盘入市，在统计结构上显著拉高了住宅均价。此外，2015年土地供地减少，“僧多粥少”，优质地块高价成交，影响周边新房定价并且提升客户对未来的预期，2015年丰台、大兴、昌平、门头沟等住宅用地楼面价全面提升，“面粉高过面包”带动开发商提升新房定价水平。

针对2015年和2016年全国楼市的变化和趋势，在12月15日的2015(第四届)智慧地产高峰论坛上，研究院房产研究中心高级研究员吴卫东表示，2015年中国房地产市场是典型的政策性市场，有些城市出现了报复性上涨，有的城市依然很低迷。据他判断，由于供求关系的改变，2016年一二线城市由于需求方的驱动，而会使得整个房价趋于稳定，但不太可能再出现报复性拉升，而三四线城市还将因为供求关系难以逆转，而保持持续低迷。

豪宅高峰年

来自伟业我爱我家市场研究院的报告称，受2015年成交高价地影响，五环内泛豪宅化基本形成，也将从统计结构上提升北京整体住宅价格水平。如果剔除2015年新入市的高端豪宅对房价的影响，如西宸原著、万柳书院、北京壹号院、使馆壹号院、中粮瑞府等顶豪项目统计结构上的影响，2015年新房成交均价为2.68万元/平方米，同比上涨 8.6%。

与此同时，北京的高价地也仍层出不穷。最近的12月23日，大兴区旧宫镇一地块出让，拍卖现场吸引了7家知名房企现场竞争。经过31轮厮杀，最终该地块拍出了44.2亿元的总价，溢价率61%。据亚豪机构测算，该地块商品住宅部分折合楼面价3.6万元/平方米，这一楼面价已经突破去年中铁建旧宫地块较高价，成为该区域单价“地王”，这也是北京2015年经营性用地当中第26宗楼面价超过3万元/平方米的地块。截至当天，2015年北京土地出让金总额已超过2000亿元，达到 2017.25亿元。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2015年虽然土地出让宗数与面积均创阶段性新低，但是土地出让金却出现大“丰收”，这其中各大“地王”贡献不小。但是开发商在付出高昂土地出让金成本的同时，由于各类配建的挤占，所能进行商业操作的普宅用地面积却大幅减少，这也激发着北京住宅市场豪宅化趋势脚步的不断加快，在2016顶豪高峰年中，将会出现顶豪争鸣的盛况。

面对明年在北京豪宅市场可能遇到的机会和挑战，房企将采取何种营销策略来应对?对此，以龙湖·西宸原著为例，在刚刚过去的2015顶豪元年，西宸原著先高端市场一步，早早占据市场先机，2015年中两次开盘“双10亿”傲人业绩，年终30亿的销售额，豪取市场“顶豪领袖”之美誉，在刚刚来到的2016顶豪高峰年之初，又推出自己的强势产品——220平精装大宅，奠定整年火热基调。从龙湖“中国别墅专家”的超绝企业实力，到“西三环、内城墅”的少有的别墅产品价值，再到“以客户为中心”的智能家居、全球先进配置平层玉府的细节考量，最后落到环环相扣、步步为营的推广节奏，西宸原著不只赢在对市场大势的精细把握，更成功于打磨自己、专注客户的大家风范。

诸多优势加持一身，即使在2016顶豪高峰年，相信亦能独占鳌头，像刚刚过去的2015年一样，成为高端豪宅市场的被众人仰望的标杆。

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