区域报告:解密后沙峪板块 顺义房价将挺进6万时代

提到顺义，首先蹦到脑海里的词语莫过于机场、别墅这些被人们所熟知的能代表顺义特色的词语。顺义作为京城最宜居的区域，有着低密度自然环境和北京难得的广阔湿地水域，经过20几年的发展，该区域已经形成国际化居住和生活氛围，高端别墅、叠拼项目层出不穷，也是众多开发商必争的一个板块。

（后沙峪区位图）

后沙峪板块位处中央别墅区的全新辐射区，万科，金地、旭辉等名企纷纷入驻，不断催热顺义楼市，随着北京地铁15号线的开通，将顺义和中关村、望京、五道口等连接起来，这一块儿的刚需小户型逐渐热起来。顺义楼市不仅仅吸引顺义本地人和空港林河产业区的工作者购买,随着交通的改善，很多工作在中关村、望京等地的购房者也加入了顺义购房大军。

土地市场火热 房价将挺进6万时代!

10月23日下午，顺义后沙峪一地块出让，最终被金隅大成以18.5亿竞得，该地块最后仅剩余14529平米米商品房，商品住宅楼面价高达5.25万，项目未来入市价格可能突破6-7万元/平方米。

这一地块位于后沙峪核心区，位置优越，旁边是另一个在建的回迁房，附近便是后沙峪双峪市场，枫尚奥特莱斯等繁华商业区，周边的配套完全能满足这一带住宅区的需求。

而2015年，北京市顺义区一共成交4宗地，3宗位于仁和镇，除12.28日出让的仁和镇地块居住用地全部配建限价房，限价13000元/平外，其余3块地楼面价均高达3万以上，顺义虽在六环外，但楼面价超周边房价已是常态。

后沙峪别墅商住"混搭"吸引"城里人"

空港附近的后沙峪镇有“国家重点小城镇”称号，本身的产业经济和环境就不错，这几年，凭借其环境优美、人口密度低等特殊地理属性及区域发展现状，已经成为北京的低密度高端生活区起源地，更是成了顺义一颗璀璨明珠，而且发展后劲十足，笔者此次专门走访了顺义后沙峪区域。

放眼望去，别墅和商住当家顺义楼市，除了二手房和保障房，后沙峪没有新建的普宅项目。小编走访了ID CITY艾迪城、北京方糖、金地中央世家、东亚·创展国际等多个在售项目，这也算是后沙峪目前在售的为数不多的几个项目，除了金地中央世家是别墅外，其余几个项目均为商住，房价每平方米二万五到三万五不等，而区域内的保障房均价在19000元/平左右，最近几年外来人群在整个顺义的成交市场上占到很大比重，或用于自住或用来长线投资。

小编走访中，当地的房产经纪人和本地人都相当看好后沙峪楼市，据当地人说，目前后沙峪镇的新房二手房均价差不多，2.1万-3.3万左右，个别新房项目已快达到4万，几个在售新房项目均价多数已超3万。对于顺义以后的房价走势，笔者采访了好几个顺义当地人，他们都是相当看好的，大家都说，别地儿不知道，北京这地儿房价总不会跌。

后沙峪2015年新房成交均价走势（数据来源于网络）

而从数据上来看，2015年顺义后沙峪地区新房均价总体呈上升趋势，12月新房成交均价为25460元/平，11月份成交均价创了2015年新高。

交通：地铁出行、自驾出行双便利

走出后沙峪地铁站，一股寒风扑面而来，地铁外面首先引入眼帘的是一个汽车时代广场，锈迹斑驳的大字也给人一种严冬的清冷，丝毫不见热闹，更像是一个大型的室外停车场。路边停满了大大小小的小轿车和电动车、自行车。可见很多人外出多是将车停放在此处，然后依靠地铁出行。

虽然地处五环外，但交通并不算是后沙峪的短板，M15号线开通后从顺义进城相当方便，直达清华东路，无缝换乘14号线、13号线、8号线等。据小编测算，从后沙峪站到望京站仅需25分钟，要是在望京区域上班，住在顺义也未尝不是一种合适的选择。笔者回城的时候测算，从北京方糖步行至花梨坎地铁大约花了12分钟。

除了地铁出行，后沙峪镇还有915、936、955、916路等多路快速公交直达东直门，区域内也有便利于镇内出行的区域公交车。

同时机场高速位于后沙峪东南侧，连接机场与东二环，后沙峪住宅区驱车至高速入口只需10分钟；西侧是京承高速，沿京承高速可快速到达望京、北四环，北三环，亚运村、中关村等区域；后沙峪北侧是机场北线，连接昌平与机场，距离后沙峪住宅区2公里。紧邻京密路，沿京顺路可迅速到达望京、丽都、三元桥、燕莎、东四环、CBD、建国门等商圈。

总体来说，门头沟区域地铁出行与自驾出行双便利。

教育：国际教育机构、私立学校云集

后沙峪公立学校并不多，主要依靠后沙峪中心小学（北京市第二实验小学顺义分校）、空港小学，北京四中顺义分校等公办学校，中央美术学院也这边。

但由于这边属于中高端生活区，很多私立学校和国际学校涌起，如北京市鼎石学校、北京市新英才学校、海嘉国际双语学校、哈佛之星幼儿园等。听当地人说，这些个学校多为社会精英阶层子女才能上的起。

（北京鼎石学校、海嘉国家双语学校）

医疗：医疗配套较为欠缺 亟待提升

后沙峪镇少有的一所大医院，便是坐落于中心地段的空港医院，二级甲等，可投医保报销。据当地人介绍，除了这家医院，后沙峪没有其他大医院了，一般病痛在这里解决便可，如果有大的病痛可能还需到北京市内就医。

虽说没有什么其他的大医院，但是在笔者走访的路途中还是遇到了几家专科类医院，如北京方舟皮肤病医院、国医医院（中医院）等，其余的便是一些小诊所、小卫生院了。

商业：中粮祥云小镇经济区和街道中心商业区覆盖

地铁周边虽说没什么配套，少有看得见的是不远处有一个家居广场，可以满足区域内家居购物需求。但是走不了多远就进入了住宅密集区，二手房底商发展渐趋完善，新建住宅如ID CITY艾迪城、北京方糖距离中粮祥云国际生活区不到1公里，完全可以享受到20万㎡高端国际商业小镇的配套。

（中粮祥云国际生活区）

当然位于双峪街道的中心区配套也已然很成熟，周边饭店、银行、超市、大型商场、KTV、俱乐部等应有尽有，空港医院对面便是枫尚奥特莱斯购物广场，不远处便是物美。

（后沙峪中心街区）

从ID CITY艾迪城走去北京方糖的路上，可以看见路边有一个朗姿女装购物广场，据说是一个高端品牌购物广场。

总体来说，各种国际高端配套应有尽有，购物、休闲、娱乐等需求一应俱全。

置业建议：

从目前来看，得力于M15号线的开通，区域内从过去低密度墅质产品向普通刚需转变，M15号线对顺义来说不仅是便利的交通工具，更是促进顺义楼市发展于变革的一剂强心针。过去没有千万似乎迈不进这个区域，如今刚需人群在此亦可落户安家。适合在中关村、亚运村、望京等地上班的白领一族。

此外，仅就目前顺义区域典型的“面粉价格超过面包”这一情况，笔者大胆预测，在地价上涨的带动下，预计近几年后沙峪区域的购房热情会持续高涨，抢收区域低价房或是一个明智选择。。

热销项目：

1、ID CITY艾迪城

ID CITY艾迪城位于顺义裕丰路与安详大街交汇向东400米处，交通便利，2公里内有2个地铁站(15号线花梨坎站和后沙峪站)，项目距离花梨坎站东1000米左右，吉祥庄等公交站点就在项目1000米之内。周边500米之内即有中粮祥云20万㎡高端国际商业小镇、1万平米社区商业街，完全可以借用其配套。购物休闲比较方便，可以满足生活基本需求。本项目的亮点为其4.5米的层高，可以直接分隔为上下两层，而且不显压抑，总价145万/套起，精装修。置业热线：400-898-3923

2、北京方糖

北京方糖就在京沈路左边，距离后沙峪地铁站1.3公里左右，走到花梨坎地铁站大约15分钟。目前只有稍大一些的loft户型了，而且因为交通、配套都比较齐全，现房，5.49米挑高，但是价格稍高，户型面积为90-130平方米，起价为36500元/平方米，总价328万/套，精装修，毛坯现房。小编个人认为做过渡房自己居住有些奢侈，建议想创业或者已经在创业的网友考虑，楼上可以居住，楼下可以做办公室。置业热线：400-869-1111 转 10387

3、金地中央世家

金地中央世家金地中央世家位于顺义中央别墅区后沙峪罗马环岛东沿火沙路800米龙腾文化公园西侧，，项目二期30栋别墅的部分房源预计2016年1月下旬开盘，具体楼栋套数待定；项目南侧距离北五环直线距离约10公里，西侧距离京承高速约4.5公里，北侧距机场北线高速约2.3公里，东侧距六环约7.2公里，道路交通发达；项目铸就家族传世的礼制别墅，除了可优享周边纯熟的娱乐休闲、度假、教育、商业等高端生活配套；同时可享受有山有水、四季观景，奢适私宅、独享尊崇的低密度生态生活；给予传承百年的世家贵族一席尊贵、静谧的归属领地。置业热线：400-869-1111 转31098

4、东亚创展国际

项目位于后沙峪顺平路与规划五路交口西北角，距离M15号线后沙峪地铁大概800米，商住产品，临街商铺为3层独立商业产品，地下一层、地上两层，层高5.7米；地下一层200平起，仅剩3套，均价15000元/平；一层200平开间，仅剩2套，均价45000元/平，二层200平开间，均价25000元/平，50年产权，现房毛坯交房。项目有自建地上配套，不远处便是后沙峪核心区，未来生活十分方便。置业热线：400-869-1111 转 36094