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焦点关注:"撤县升区"密云楼市价值空间有多大?

2015-12-17 14:23:17 来源: 搜狐焦点网

【论坛背景】日前,国务院下发《关于同意北京市调整部分行政区划的批复》,同意撤销密云县、延庆县,设立密云区、延庆区,并明确两区人民政府驻地的具体位置。密云区人民政府驻鼓楼街道鼓楼西大街3号,延庆区人民政府驻湖北西路1号。

据国家行政学院教授汪玉凯介绍,“(县)变成区后,财政、社会保障、公共服务会按照区的要求进行政策调整。撤县设区体现的是城乡一体化的发展方向。”

随着密云区域定位的升级,此前一直主打生态休闲环境的密云城区将会发生哪些新机遇?区域基础配建将会有哪些新提升?区域楼市又会有哪些新变化?

鉴于此,搜狐焦点诚邀密云区域观唐伟业集团董事长助理程淑君、观唐伟业集团营销副总经理程昊、远大美域营销总监王岩,共聚一堂,就密云区域发展前景,楼市产品新格局等问题进行探讨。

【论坛时间】12月16日

【论坛地点】搜狐焦点媒体大厦3号直播间

以下是访谈图文实录:

主持人:各位搜狐网友大家下午好,欢迎关注本期焦点关注,本次论坛的目光我们指向密云区域。众所周知密云区域包括延庆两个区域前一段时间由政府下文“撤县改区”。这一变化会对密云区域,密云楼市带来哪些改变?今天邀请到三位嘉宾作客搜狐演播间,一起探讨密云发展趋势。首先介绍一下三位嘉宾:排名前列位是观唐伟业集团董事长助理程淑君,观唐伟业集团营销副总经理程昊,第三位是远大美域营销总监王岩。“撤县改区”对市场一定有影响,但可能不会那么立竿见影。后续,城市规划包括一些行政方面都会对当地的居民以及购房者产生哪些影响?首先请程总先简单表述一下您自己的看法。

程昊:我简单说一下我的看法,这次密云和延庆的撤县设区应该是咱们国家在京津冀一体化大的战略背景下很重要的举措,按照以前北京市的老的“十二五”规划本身密云县就是一个生态涵养区,密云打造绿色休闲之都,本身密云的区域市场应该说一直以来的发展在价值洼地,这次撤县设区总体的规划包括道路、市政应该会有一个全面的升级,在这个过程当中我认为密云的区域应该是走了一个价值回归之路。

现在我们探讨六环外不管是门头沟、昌平包括南边的房山现在区域的销售价格、销售速度和整个品牌开发商的进驻都是非常多,现在密云区域范围之内最早进入的品牌开发商应该是保利花园这个项目,后续像远洋、远大包括华润、首创都在这个区域打造有项目,应该说区域一直在走价值回归之路。另外,我个人觉得市场总体是向好的。

主持人:谢谢程总,我很认同你说的价值回归之路。接下来请淑君总,您有什么补充或者觉得密云未来可能会有什么新的机遇?

程淑君:我理解撤县改区不是简单的城市区划的区分,是基于咱们国家的环境大背景下的其中一个举措,将来密云这一块一定是依托于京津冀一体化北京城区的疏导作用。

主持人:确实如程总所说,包括我们城镇化也好,包括现在要谈的“十三五”规划也好,北京的人口外流趋势越来越明显。接下来请王岩王总谈一谈自己的看法?

王岩:我的工作比较靠近一线销售,从这个角度谈谈我的感受。现在升区以后首先比较明显是首创在密云城区拿地,首创在密云的区中心拿了一块地,楼面价1.65万。

主持人:这应该是上个月的事情。

王岩:对。我们远大进驻密云的时间不是很早,和周边几个项目来比的话我们属于新加入密云板块的开发企业,我们远大置业的房地产项目主要集中在在二三线城市,密云是我们在北京的排名前列个别墅项目。当时为什么看好密云这个板块?也是刚才程总说的,实际密云潜力还是很大的,价值洼地效应和未来发展是我们开发公司很看好的。现在周边的情况是这样,密云产品主要分两条主线,一条属于住宅刚需型,像华润还有首创拿的地包括绿地都是属于刚需型,现在市场反映非常好,已经超过之前的预期。

主持人:我记得华润橡树湾销售的时候真是挺火爆的,对于当地来说还有北京来说是对这块有需求的。

王岩:随着从县划区再加上高铁站京沈高铁,我们分析为四个区域,原来偏西南方向的经济开发区,后来逐渐在华润与绿地项目周边形成生态商务区,往东高铁站区,这三个区是比较近的,我们属于改善性住宅离近水库环境比较好的位置,属于高档生态休闲渡假区。整个政府的开发方向有向南扩向北移的状态,整体趋势我们还是很乐观的。

主持人:刚才王总提到一点交通,确实在京沈高铁在密云设站到北京市区是15分钟就到了,未来一个利好的消息。刚才三位都对撤县改区这个事件做了自己的点评,确实如三位所说,以后会对当地的市政包括配套以及楼市会有一些影响,可能现在还没有那么快,但是肯定是向好的。

接着我们来谈第二个问题,今年雾霾越来越严重,让大家更加重视环境。我们都知道,包括密云水库密云的自然资源一直很受购房者的青睐,今天我们既然聚焦到了密云,也请三位谈谈密云的环境,另外密云的交通也请三位做一个分享。

观唐伟业集团营销副总经理 程昊

程昊:按照前些日子市委刚发布了北京市的“十三五”规划,新的空间布局是一主一副两轴多点,密云还是作为一个重点的生态发展涵养区,从政府导向上来看我们的区域定位是非常明确的。

现在刚才说到交通这一块,一个是我们现在京沈高铁在密云高速边上设一站大概15分钟车程,还有新的京密高速上周看到规划委员会发出了第二次环评报告。从三元桥开始双向四车道,从四环到六环双向六车道,出了六环之后再走一段就能上到现在已经修好的那段路到怀柔,应该说路程大大缩短空间距离。我家住在东直门,我现在开车过去时间应该是在一个小时15分钟左右,这个通勤距离如果在北四环上班住在南三环这个时间也差不多,交通距离应该说是比较乐观的,不管从将来的休闲度假,当成排名前列居所也不是完全没有可能。

我是北京人,我小的时候对密云有很强的情结,我们喝的都是密云水库的水,这个水对于一个人的生活很重要。我没有记错的话,北京最早的一个游乐园是密云游乐园八几年建的,我父母当时带我过去玩,我对密云有很深的情结在。

生态环境包括现在还有云佛山,亚洲谈不上,北京范围之内市内较大的滑雪场南山滑雪场等等一系列旅游资源包括我们的同行龙湖做了龙湖长城原著项目,在古北口,一种江南水乡的感觉,像乌镇的感觉。我认为密云的旅游资源应该是在北京当中是最最丰富的,有山有水,建议您包括这些网友抽空的时候不一定要走出北京,在北京范围之内就能够比市内低2/3以上的空气,密云有一个高速,那个地势比较高,感觉是一个分界线,往那边看雾蒙蒙的,往这边一看就是晴空万里。

限号那三天,在城里看黑蒙蒙一片,小时候看过西游记的人知道跟猪八戒来了那个感觉,但是在密云至少有半天左右的时间太阳能够打透,当然看见云还不是说是白色的,但是太阳光能够打透。在北京的爆表应该是2000多,我们自己测300多,应该说超过200是二级污染,在这种环境之下密云的空气质量到这个份儿上,不管从交通也好旅游也好还是刚才说的空气质量也好,密云真是上风上水的好地方。

主持人:旅游资源有目共睹,依山傍水,周边旅游资源多没有什么工业,工业减少的话可能会对空气质量提高很多,确实是这样。接下来请程总谈谈自己的感受,你经常去密云是不是会有一个反差。

观唐伟业集团董事长助理 程淑君

程淑君:密云的空气质量基于密云的地理位置,密云占整个北京的地理位置是较大的,2200多平方公里,但是山多水多人特少,再加上不发展工业,政府定位它是一个旅游,而且密云当地政府定位是生态农业和休闲旅游是它的主打支柱产业,刚才程总说的我也有体会,要说去密云怀柔真是一个分解点,这是一个事物的两面性,我到怀柔开车的时候,女同志开车不像男同志那么喜欢,我开到20分钟有点疲倦,30分钟是一个心里上的坎,恰恰到怀柔四五十分钟,到密云50分钟以上到60分钟,恰恰这个10—20分钟空气质量就是不一样,非常明显。

主持人:您刚才说开车时间的问题马上可以解决了,程总刚才说过,京密高速修通之后,基本半个小时到40分钟可以从三元桥到密云去了。

程淑君:30分钟,而且密云是一个折返点。

主持人:王总对这个问题有什么看法?

远大美域营销总监 王岩

王岩:密云这几个别墅项目基本都集中在密溪路也叫密关路,实际在密云来说下了高速之后一直往北到水库这条路,是密云的形象工程,本身的自然条件特别好。刚才程总也说了,是北京所有区县里面森林覆盖率较高的,还有密云水库,南水北调工程结束之后,密云水库以保护为主,不像以前向北京城里输送很大的水量,本身正在进行一个生态恢复期。这几年,我们接触客户他们表示来到密云呼吸道感觉特别明显。

北京这边没有总部,密云这块同事的状态和总部的状态不太一样,周末会有一些活动,包括给客户举办的活动还有我们自己的活动,像爬山或者去滑雪等非常方便。整个密云公司员工自身的状态、精神状态明显比市区公司的同事好得多,我们公司市区同事也纷纷希望能够调到密云去工作。

主持人:确实是这样的,不同的环境确实可以影响到人们的工作心情,天气好了空气好了,旁边的景观好了,有山有水绿油油的,确实影响心情。刚才三位都说了,密云的一些旅游资源、交通改善包括当地的一些自然资源优势。在很多购房者眼中,之前大家去密云要么看看水库钓钓鱼要么去个农家乐还停留在这种阶段,可能对当地楼市还不是特别了解。希望看到今天我们密云论坛的网友,可以到各个项目去体验一下,更切实的感觉一下密云区域的发展,这是给网友提的一个建议。

每年的岁末年初,媒体经常爱盘点,今天也请三位业内一线的开发商聊聊今年的总结或者展望一下明年房价的走势。还是按刚才的顺序程总先来,您觉得今年的市场发展包括预测一下明年的房价,说整个北京也行,说密云也行。

程昊:先说一下北京,从10月份开始土地市场成交价格大家有目共睹,6万多、5万多的楼面地价比比皆是,我相信这个价格应该不是按概率来去算,应该说是肯定的,到了岁末有置业需求的网友们应该说抓紧时间,买房这件事不用去质疑。谈到密云,楼面价1.65万,应该说这个土地价格已经和很多密云在售的普通住宅价格都要高,房价不可能比地价便宜,就算开发商可以稀释一部分自己的利润,肯定也要有一定合理的收益,这是密云的价格走势也还是往上去走的。

我再想强调一下密云这几个项目,这么长时间以来要是没有记错的话,从10年、11年一直到现在价格没有大幅度调整,基本都是处于现在的水平1.6—1.7万,密云的价格非常合适,如果有时间的话各位网友要是愿意到密云来,不管是去王总的远大项目还有其它竞品包括到我们这边来,岁末年关冲冲销售任务也愿意给大家一个更合理的优惠。我不知道王总的项目怎么样,我们的项目是在元旦期间举办了一个中式摄影嘉年华的活动是1号、2号、3号,借此机会邀请所有的网友到这边来看一看,不管去南山滑雪也好不管是到密云吃水库鱼的也好,顺道到我们这个项目感受一下,我觉得西式的建筑细式的文化和深厚的中式文化是不一样的,现在包括总书记都在谈要复兴中式文化。看看四合院式的别墅到底是什么样的感觉,欢迎大家来,具体的优惠可以当场再协商。

搜狐焦点北京新闻中心主编 王胜伟

主持人:10-11月份每块土地拍卖我们的记者都会去跟踪报道,北京丰台楼面价7.5万出来了,门头沟也3万多了,顺义的也突破4万了,密云也到1.65万,这又是面粉贵于面包的关系。大家得出的结论基本是一致的,不管开发商的利润多少,再压缩利润不能赔本做这个生意,这是商业上永久不变的道理。接下来请淑君总说一说未来,您预测一下涨多少?20%、30%、40%?

程淑君:预测房价涨多少之前先预测一下市场,谈房价有谈供求关系,我们排名前列个话题撤区划县也是基于城市化进程。先说从城里往密云去,随着交通的拉近越来越多的人到郊区买房,一方面环境好,交通拉近了,城市化进程还有那么多尤其这次撤区划县会有很多的农民上楼。那么双方的一个合力,密云的土地供应其实并不大,现在在售的无非这么几个楼盘,而且现在有些楼盘开的早的已经去化差不多了。你刚才说涨10%、20%,我觉得如果有需要的话随时随刻买。

主持人:用程总的话说宜早不宜迟,确实资源包括空地,其实密云今年供地并不多,算少的了。王总您的看法。

王岩:今天也比较凑巧,密云别墅项目来说,只有我们远大美域和观唐云鼎属于中式的,这次也挺有缘分和观唐的同行们进行交流,之前我去过三次观唐了解他们的产品。从户型来说,它的产品力非常强,之前我在其他房地产公司也做过中式这种产品,观唐现在基本在中式产品来说是属一属二的。我们的产品是中式的双拼类型,和观唐产品线上并没有太大冲突,观唐实际是在我们密西路上属于走高端的路线,我们走中端线。我们刚开始进入密云板块,之前在别墅这块经验不是很足,我们做了240平米中式双拼,依托排名前列是密云的环境,再一个我们做了一个六万多平米的酒店,这个酒店是自持的,是远大珠海海湾大酒店的原班人马。

回到主题房价来说,我们在上个月11月28号办了一个内部认购会,样板间开放活动。8月份开始蓄客,我们的现场条件还不够充分,酒店没有开放,条件很不充足,集团给我们了10套的任务,实际上我们在当天认购了19套,远远超出预期,现在正在进行网签工作。现在关注密云的客户数量是很多的,少有影响的是密云限购,也希望借此机会广大搜狐网友能够有时间去密云看一看。

主持人:确实如各位所说,包括供求关系、市场反映,确实购房者遇到的问题是千差万别的。刚才三位都说了,目前的土地供应情况来看肯定是往上走的,那明年均价能突破2万吗?

王岩:我们是很有信心的。

主持人:接下来具体聊聊我们的产品,淑君总也可以聊聊我们的物业一些具体的东西。很多网友知道这个项目的名字,真正产品力真正的价格以及其它细节方面的东西还不太了解,借此机会,三位给我们网友讲讲我们的产品。

程昊:观唐云鼎这个项目是继观唐集团中央别墅区老观唐项目开发的又一个纯中式的项目,项目总占地18万方,容积率0.6,现在北京市能够有的密云地区少有的一类住宅用地,0.6容积率。

在售部分是别墅,大约有150多套独栋,在350平米—500平米,我们项目建筑这块不再多说,主要说一下我们的院子。这个项目最小的赠送院子都是在400平半亩地,大的到一万,纯粹的院子是围合起来的,不是像其它一些项目,我们的花园面积非常大,而且纯中式,不能说挑空,层高3.5米,产品力方面非常有优势,这是一部分。明年我们应该还有一部分新的产品推出来,这块没征求程总意见,简单跟网友们说一下。

我们二期的地块将会推出一部分110平米—130品米的叠拼产品,走的还是中式建筑风格,但是不会那么纯粹,要偏一些新中式的理念,现在的产品研发经过了一年多的时间,规划论证、规划调整包括方案深化,大概有三四十次我参加的论证会,尽可能把内部进行优化,户型调整。我们这部分的产品有几个细节可以说一下,130平米的产品能够做到6.3米面宽,已经是别墅的空间尺度,我们的一二跃和三四上叠和下叠的产品在区域范围之内不是特别多,部分竞品也还是有,全部带地下室的赠送还有南北花园,限高15米只有四层,会有一部分五层的产品出来。在这种限高这种容积率这种绿化率的情况之下相信我们的产品在当地非常有竞争优势非常有竞争力,这是二期的产品。

远大的王总刚才说到限购问题,我们有一部分商业产品,有一部分现在内部还没有定案名,有可能叫云顶公馆这个名字,控制在50平米左右,做成小微墅的感觉,将来的交房标准还没设定,这个也是主要针对当地的地缘性客户。

观唐集团一直以来的开发理念就是实实在在要把我们的企业文化、产品理念植入到产品当中去,举一个小小的例子,云顶这个项目有一个客户去装修,有一部分拆改很重要,找到装修单位凿了五分钟的墙没有凿出来,说明产品质量好,我们的产品成本应该说是不低于一线的开发商,我们敢更多用实实在在的产品植入到产品当中去。

近期销售周期相对来讲有两年的时间了,而且赶上现在应该说12年还是13年7.21大雨,我们以前的外立面都是涂料的,这次已经入住这部分进行了更换换成砖的,能有这种决心魄力和对客户负责的企业不管在北京市也好还是密云也好应该说都是不多的,这些都是成本所在。

刚才说到预测房价,我是这么想的,明年三四月份之后首创新项目入市是什么时间我现在还不好说不好判断,但是现在这个价格我们内部已经开过几次讨论会,有可能在春节前后会有一个调整,调整的幅度可能还不是特别小。我还是借着这个机会,如果喜欢中式喜欢密云的,跟我一样有地缘情结的客户尽可能到项目看一看,我们项目的一线营销团队销售团队会给您做一个非常全面的详细的介绍,带您参观一下我们的几个样板间。

主持人:其实程总说了很多,有几点对我印象特别深刻。排名前列,0.6的容积率在市场上基本没有,可以用绝迹来说,有的话也是部分前些年留下来的,确实没有低于1.0容积率的,最起码近些年没有。

第二,商办产品5.4米的层高在北京市区内现在最多的是4.2米,4.5米的都不批了,很多买LOFT商住产品比较头疼的问题,4.2米做成两层上面一层基本碰到头,这是大家对4.2米层高的诟病或者大家不是很理解很满意的地方。

第三,刚才程总说了开发商的责任在哪儿,做加法,很多开发商交完房做减法或者不管了,我们观唐继续做加法继续在外立面更换这种事情确实不多见,这也是可以体现一个企业责任心的方面。淑君总您有什么补充?

程淑君:说一下刚才程昊总说到地块的质量,我说一下,观唐云鼎是中式产品。其实中式产品有很多个项目都是打了中式的概念,甚至没有院子。无论是我们的观唐云顶还是十年前开发的朝阳观唐项目,我们的产品是纯纯粹粹的原创产品,我们自己的开发团队研发出来的产品,而并不是照搬某一个西方的名称过来的,这是其一。最主要的区别中式特别不是一个壳,它灰墙灰瓦就是中式了?特别不是。

我觉得,中式是一种生活理念,我是北京人,我特别怀念北京有院子的生活,天棚鱼缸胖丫头。西式别墅也不能说它不好,每个人喜欢的不一样,中国人是内敛含蓄的,我认为中国人我们的产品就是推开院门就是进了自己的家,西式别墅打开房门才是我的家。而且院子我把门关上之后假如我喜欢养宠物或者有小孩子把门一关院子里面随便玩就好了,甚至穿的少一点,因为有私密性,把院子较大化给了自己,并且在院子里面做一些亭子、假山、流水是一种情怀,并不是表面做一个灰墙灰瓦的壳。我觉得我们较大的特点区别是一种生活理念。

主持人:看外表只是看一个表象,真正去体验去感受包括生活的品味和生活的价值这才是我们真正的人们所追求向往的方面。王总,远大的产品简单介绍一下。

王岩:我们远大美域这个产品整个一期占地30万平米,我们原生态山林面积约20万平米,核心的卖点就是酒店、温泉,这块重点说一下。

酒店这块实际上我们在马头山上进行炸山处理做的酒店,整体开石量40万立方米,整个酒店建面是6.4万平米,相当于六个标准足球场那么大,请美国的WATG公司设计团队,他们主要是给全球知名大酒店进行设计,例如丽思卡尔顿酒店。

再说一下温泉,我们有幸,在做别墅地基的时候无意中发现了温泉,密云之前传说过有温泉,但是一直没有真正找到到,我们也是无意中发现的,一直打到近4000米深度,终于打出了密云排名前列口温泉。命名为密云勘探0001号井。

我们的温泉不同于大兴或者昌平的地表层温泉,大概1500—2000米这种地表温泉,含矿物质是和硫量比较大只适合泡汤,我们的温泉超过3000米将近4000米出水温度是27摄氏度,为了保证出水量满足这么大酒店的温泉损耗还有山外别墅,我们坚持打到了4000米。现在出水量经过勘测,每天出水2200吨,完全满足我们的业主需求。而且密云排名前列口温泉可以直饮,当时没有知道这个问题,把水采出来之后到国检局做水样检测,结果他们出的标准是矿泉水的标准,所以不光可以泡汤还可以正常直接饮用.。

远大美域项目核心的卖点实际上总结出来其实三点,排名前列山林,我们有20万平米的山林,上面做了大概2.5公里的山林步道,围绕别墅和酒店。第二,酒店。第三,温泉。从这三点来说,可以看出远大希望能够配套先行,我们先把基础配套做到较好。

主持人:谢谢王总,说得很具体,特别是我们的温泉入户确实是一大亮点,刚才三位都说了,好像漏了一个问题,目前的销售情况分别是怎样的,这也是网友比较关注的,王总先说。

王岩:我们今年现在的价格基本定在了均价1.8万左右。我们是中式双拼。我们的酒店在2016年的七八月份,进行正常的试营业,明年五一之前1.8万的价格基本能保持住,如果到了五一以后景观出来以后,酒店出来以后,整体价格会有一个比较高的爬升。

主持人:现在单价1.8万,总价在多少?

王岩:总价在四百万出头。我们产品面积较小,只有237、239、289平米。

主持人:程总我们项目的售价。

程昊:独栋均价在1.85万,总价比远大贵一些,700万—1200万。目前的优惠措施,我们一直跟搜狐这边进行合作,现在有一个十万抵9.5折的优惠,现在案场正常根据付款方式还会有一些,具体特价房这块我们一直也没有做过特价房,今天来到这边程总也在,给网友送一个大礼或者说向程总这边赠送个一两年物业费还是可以的,大的深折是没有。

程淑君:物业费相当于差不多两个点。

主持人:独栋的物业费一年大约多少或者一个月多少?

程淑君:一个月两千块钱,根据户型大小,一平米6块多一点。

主持人:在高端居住所来说6块不算贵,很多项目基本快10块左右每平米了。感谢三位对我们的项目做了详细的介绍,也期望我们的网友如果想了解的可以到项目售楼处亲自体验一下项目的情况。

今天特别高兴请到三位嘉宾来参加我们本次论坛,从区域的规划及行政、环境资源包括项目本身的特点和卖点都做了探讨,时间关系我们今天就先聊到这儿,希望三位嘉宾的解说包括对项目的介绍给我们网友的选择提供一个帮助。最后再次感谢三位嘉宾在百忙之中参加本次论坛。谢谢!

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