龙湖平安"入伙"保利首开孙河地块 加入者或将操盘

曾两度流拍、再度入市便加冕新晋“地王”的孙河乡北甸西地块一直都是市场的焦点。日期，首都开发股份有限公司公告透露，与保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)摘下的北京孙河地块将引入龙湖与平安。这在联合体频频传出“散伙”的当下，主动引入拍地时的竞争对手“入伙”，首开保利的“友爱”举动在充满戏剧性的同时，也反映出当前北京土地市场上“竞合”与“博弈”的现实。

拍地对手“入伙”

首开发布的公告显示，该公司与保利地产以64.83亿元摘下的北京孙河地块将引入龙湖与平安，四方所占股权比例均为25%。资料显示，保利首开联合体于2015年9月2日，以总价64.83亿元、异地配建27500平方米保障房的条件，竞得北京朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块。据业内估算，该宗地平均楼面价高达5.2万元，剔除公建影响，住宅部分楼面价高达5.5万元/平方米，未来售价将超过10万元/平方米。该宗地已超过中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)此前以4.8万元/平方米单价夺得的孙河乡西甸村HIJ地块，刷新区域楼面价纪录。

颇具戏剧性的是，龙湖平安联合体也曾在当初拍地时现身抢地，最终在首开保利的凌厉攻势下无奈“放手”。业内分析，先是对手，后又成伙伴，这其中似乎另有隐情。同时，联合体频传分手的当下，主动引援的行为也颇耐人寻味。

“首开保利引龙湖平安入场的原因基本可以排除资金压力问题。”一位了解首开的人士表示，保利首开联合体在33天内，已经三次在北京高价拿地，总共耗资143.08亿元。最近一次拿地是在11月12日，双方经过84轮竞价后，以33亿元拿下常营“地王”。该宗地块商品房部分楼面价高达6.7万元/平方米，是继北京樊家村“地王”和农展馆“地王”之后，单价排名第三的地块。

后来者或将操盘

与此同时，“入股”孙河北甸西地块的消息也得到了龙湖相关人士的确认。该人士表示，鉴于目前各方所有协议尚未完成全部签署，具体细节还不便于对外披露。业内人士分析，占股比例为四家均分，体现了各企业间权益均等。但目前来看，在具体项目运作方面，龙湖操盘的可能性。

按照以往经验，平安通常会扮演投资人的角色；从地块高价、低容积率适合打造高端项目的属性来看，首开、保利涉足豪宅项目开发的时间都不算长，龙湖在豪宅产品的营造能力和口碑上多年来在北京市场上已经形成，未来销售时可能会更有助于项目去化。

保利首开主动引入龙湖还有一个不能忽视的原因，龙湖最早进入孙河板块，在孙河打造的区域内别墅产品双珑原著也是去年北京别墅市场的销售前三，市场认可度较高。因此在地块熟悉程度、区域客户偏好上龙湖都有更丰富的资源和深入的了解。

但市场也不乏担忧之声，毕竟孙河地价与当初已不可同日而语，从当初2012年龙湖拿地时楼面价2万元/平方米跳涨至如今的5万元/平方米，三年内翻了一番还多，高地价将明显削弱项目的利润水平。

联合体靠不靠谱？

实际上，近来碧桂园、华润、招商接连退出联合开发的消息让拿地“联合体”成为楼市关键词。

“在商言商的楼市，开发商之间的合作有‘散伙’，就必然有‘入伙’，”一位地产分析师表示，“首开保利引入龙湖共同开发案例刚好出现在北京楼市联合体‘散伙’的消息不断传出的时下，就显得颇为引人注意。”

智库研究总监严跃进表示，一线房企积极扩张一线城市土地储备，将为企业未来竞争环境扩大空间。但高价拿地往往会使项目的竞争力削弱，这需要企业有更强的高端项目运营能力。

实际上，短期内无法提高高端项目的运营能力，引入强援也不失明智之举。同时，单个企业支撑如此大体量的高端项目的风险也可想而知，与其单个企业苦苦支撑，不如多拉几个伙伴风险共担、优势互补。

以本次合作为例，首开保利作为国企不差钱，缺的是豪宅开发经验和开发团队。毕竟连拿数块“地王”，公司内部长于开发豪宅的团队已难以为继。以本次合作企业属性来看，央企+国企+民企+金融机构的构成堪称组合，算得上“引援”开发的新模式。

一位接近首开高层的人士告诉北京商报记者，联合开发已经成为当前北京土地市场的主流，对于首开而言，面对地价高企，企业需要避免恶性竞争。同时，在当前复杂又富于变化的楼市中，企业个体的信息量、经验和判断显然有限，集体的智慧才可能让项目决策最合理。