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昌平:地价创下新高 区域客群认可成关键

2015-11-27 07:18:15 来源: 新京报

临近年底,北京迎来史上最密集土地出让期,而此前一直低调的昌平区也迎来多地块成交,成为市场新热点。11月19日-23日,昌平区已拍出了五宗经营性用地,土地出让金总额超过137亿元,土地单价也突破4万元/平方米。

5地块集中成交 楼面价4.3万元/平方米

近期北京土地市场迎来暖冬,继丰台地王热之后,土地频繁成交的昌平区也成为市场新热点。记者统计发现,截至11月26日,2015年昌平区共成交了10宗经营性地块,而11月19日-23日就连续成交了五宗地块。

11月23日,位于昌平区小汤山镇(北京未来科技城北区)的两宗住宅、多功能土地出让,被北京未来科技城+华润联合体分别以33亿元、17.2亿收入囊中。

11月19日,昌平区北七家三宗地块出让,吸引了保利、中粮、万科、华润等众多房企激烈争夺。其中国瑞地产以44.96亿夺得两块,据业内测算,两地块的纯商品住宅楼面价分别为3.65万元/平方米和4.3万元/平方米,刷新昌平区的地价新纪录。

除国瑞外,11月19日保利和北京未来科技城联合体也以42亿元底价竞得北七家镇(北京未来科技城南区)地块,规划建筑面积47.564万平方米。

此前在10月23日,龙湖平安联合体、泰禾集团分别拿下位于昌平南邵的中关村科技园东区两地块。记者根据北京市土地局公布数据统计,截至目前的一个月内,昌平就有7块经营性用地出让,其中6块用地均为住宅或含住宅用途的多功能用地,成交十分活跃。

业内认为平衡总价和品质成关键

记者了解到,去年昌平北七家集中出让的土地多以底价成交,今年成交的商业金融等土地中也不乏底价成交的地块。为何今年昌平区域的住宅土地会受到热捧,单价创下新高?

“早期昌平的别墅产品集中在小汤山一带。近些年南邵等昌平新城区域里也陆续有刚需产品在售。昌平新城由于距离老城较近,共享了生活配套和交通资源,因此吸引了西北部刚需客群。而北七家等邻近未来科技城的区域,随着高端产业进驻,开发商对于区域内的客群也抱有信心。”亚豪机构市场总监郭毅如是说。

公开资料显示,北京未来科技城位于昌平区东南部,温榆河贯穿其间,规划总占地面积约10平方公里,规划总建面约800万平方米,总投资约1000亿元。目前已有神华集团、中国商飞、中国国电等15家中央企业研发机构率先入驻该园区,建成后入驻科研人才约4万人。未来这里将着力建设全球创新人才最密集、创新成果最丰富、创新机制最灵活的区域之一。

虽然有未来科技城等产业利好,但业内对于昌平近期出让的高价地块前景仍持谨慎态度。“在土地价格上涨、各项目都打出品质牌的背景下,如何平衡总价和品质之间的关系成为项目取胜市场的核心。”郭毅表示。

■ 板块扫描

北七家:改善型楼盘为主

11月昌平北七家成交了三块土地,成为昌平的热门板块。

记者走访了解到,目前北七家在售的项目以别墅等改善型产品为主,如远洋傲北、华墅山、北辰红橡墅等项目在售。此前,北七家附近也有TBD云集中心、金融街·金色漫香苑等综合体项目和洋房项目在售。

此外,北七家目前在售的二手楼盘有东方普罗旺斯一二三期、碧水庄园,其中东方普罗旺斯三期均价为4.9万/平方米左右,碧水庄园则在6.8万元/平方米左右。

业内人士指出,毋庸置疑,未来科技城是北七家区域的利好之一。北京未来科技城是中央为实施“千人计划”、建设创新型国家而确定的一个重大科技工程项目,也是未来北京高新人才的聚集区。

远洋傲北的工作人员介绍,项目很多业主都来自进驻未来科技城的企业员工。未来科技城的主体是产业用地,住宅多为定向人才公寓,随着区域里生活配套的不断完善,以及未来科技城的进一步开发建设,区域里的置业需求也会进一步提升。

郭毅表示,未来科技城出让地块为共建混合用地,主要是为园区内的居住和置业需求。目前北七家在售的低密产品单价在两万多到三万多不等,洋房类的改善型产品并不多,因此未来项目入市面对的压力并不会太大。另一方面,地块配建的政策房也可以帮助企业快速实现资金回笼。

南邵:主打刚需、刚改楼盘

南邵是昌平的另一个土地热点。南邵所在的昌平新城板块近年来被地铁线激活,成交活跃,昌平线一期开通前后,带动了区域内刚需项目销售。目前,伴随着地铁昌平线二期开通临近,以及8号线三期建设的推进,南邵板块更受关注。

记者了解到,目前南邵区域附近有中国铁建·尚城汇、路劲世界城、北京风景等刚需、刚改项目,以及金隅澜湾等少数低密项目在售,售价从20000-25000元/平方米不等。

“昌平新城紧邻老城,可以共享老城相对成熟的生活配套资源。同时昌平线的开通,高教园区的进驻,也为区域导入了大批来自中关村、上地等城西区域的刚需客群。”郭毅介绍。

不过,在业内看来,南邵所在的昌平新城和昌平老城区,目前产品趋于同质化,多以刚需刚改为主,伴随着市场需求结构变化,均面临产品需要改善升级的情况。

金隅澜湾的工作人员也介绍,目前项目的客户里,很大一部分来自昌平本地。“老城里很多住房的房龄都在十几年,随着客户家庭结构和经济实力的变化,他们也想要在熟悉的生活片区里找到合适的改善型房源。”

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