焦点关注：英豪思变房山“后时代”发展趋势

【论坛背景】新南城计划是09年底楼市的重磅炸弹，2900亿的投资额直接刺激房价的上涨预期，经过5年发展，房山也实实在在的发生了变化，地铁开通、各项规划逐步落实，区域经济增长迅速，城乡面貌变化巨大，综合实力得到大幅跃升。

如今，在北京城建、远洋、五矿、万科、金隅等众多品牌房企的合力耕耘下，房山板块的居住品质得到了迅速提升，楼盘层次更加丰富多元。

2015年，以改善型居住产品及商业综合体为主的房山区域，逐渐步入“后时代”发展期。在新的产品格局下，房企英豪如何看待区域发展前景，思变未来？楼市“新常态”形势下，如何做好产品的转型升级？取胜市场的核心竞争力有哪些？9月8日，《焦点关注》诚邀房山区一线操盘手共聚搜狐焦点，对话区域价值，探索区域发展。

【论坛时间】：2015年9月8日 下午14点整

【论坛地点】：搜狐媒体大厦3号演播室

【论坛嘉宾】：金隅糖+营销总监 周萍

北京城建徜徉墅策划部经理 李晓静

以下是现场的图文实录：

主持人：今天我们论坛主要说的是房山区域发展，很高兴邀请到两位重量级嘉宾，排名前列位是金隅糖+营销总监周萍，第二位是北京城建徜徉墅策划部经理李晓静，欢迎两位做客搜狐直播间。我们都知道，从2009年底新南城计划，向南城投资2900亿，直接刺激整个北京南部城区的房价上涨预期。经过5年发展，如今的房山也实实在在的发生了变化，比如地铁开通、各项规划逐步落实。首先请两位就房山的发展轨迹，谈一谈区域发展现状。

周萍：我们进驻房山区域相对晚一些，但是确实感受到2900亿南城计划给房山带动还是比较大的，特别是房山的房价也是有一个提升。

现在来看区域上比较成熟的就是长阳和良乡，项目所在板块大学城，在这两个区域之间，整个房地产行业还是相对看好房山这个市场的，因为纷纷各大房企都在房山拿地，再拿地房价也比较高，对房山带动还是比较大的。

主持人：北京城建徜徉墅项目进入长阳很久了，对这个区域的感情一定比较深，李总跟我们聊聊房山区域目前的发展现状。

李晓静：城建是最早一批进入房山长阳的，在2009年包括万科、城建、建邦、首开，我们算是排名前列梯队进入房山的开发商。从2009年到长阳板块，现在北京城建地产在房山已经有两个板块开始布局。

排名前列个是长阳CSD核心区，现在已经非常成熟了，我们北京城建地产兴泰公司开发了西悦居、徜徉集、徜徉墅、徜徉街、从两限房、住宅到别墅、商业的步步升级。在这期间，我们可以说是目睹并亲身经历了这2900亿为长阳乃至整个房山带来的巨大变化，包括华北的奥特莱斯的引入，2013年5月开业至今已经有两年时间了，进驻了200多家知名商家，而今年4月中粮万科半岛广场的开业更是锦上添花，有67家商家是进入房山，包括便宜坊，西贝莜面村等等，与奥特莱斯以购物为主的规划形成互补，半岛广场更加注重居民的生活便利性。

教育配套方面有北京四中、北京小学、红黄蓝幼儿园非常完善，交通更不用说了，京石高速、京良快速路包括房通线的通车，对房山整个交通都是有很大的利好。对于城建来说见证了长阳的发展，已经非常成熟。

另外一个项目是城建2013年在理工大学城板块新取得的理工大学2号地，和金隅糖+隔路相望，目前还没有入市，案名是北京城建国誉府，项目定位是从长阳原来的刚需逐渐到中高端改善的产品，区别于长阳的刚需。

目前在大学城板块包括这边的成熟度未来投资前景也比较好，包括武警总医院，以及中关村产业基地还有一些政府引进的创业基地，未来我们大学城这个板块本身不仅有良乡大学城后续的投资，还有居住环境等等这些配套一定会更加完善，更加适合居住。

主持人：随着房山区域迅速发展，房山土地市场受到众多开发商热捧，目前区域楼面价已接近3万元。刚刚也说到，区域楼市产品也从纯刚需转变为改善性需求的聚集地。那么，从楼市产品变化来看，未来区域产品定位是否会越来越高端？

金隅糖+营销总监 周萍

周萍：我觉得房山现在说高端化主要还是被高端，因为地价格已经在这儿，没有办法的一件事情。

目前区域内在售产品主要还是刚需产品为主，大部分产品还是刚需为主的现状，后期无论如何从产品上各方面来讲有所提升。现在北京市尤其通州区作为城市副中心以后，投资和住房的需求会不断外溢，而从近郊区属性的区域来讲，房山是处于价值的一个洼地，那未来产品价格上，可能会有一个比较大的提升，未来空间还是非常大的。

北京城建徜徉墅策划部经理 李晓静

李晓静：其实我们做的产品一直逐渐在升级，其实原来在长阳板块还是以刚需为主，逐渐从刚需到刚改，直到徜徉墅做到联排别墅这种高端住宅，在市场的考验下，客户的接受程度很高。另外，我们在理工大学的国誉府项目，产品也是逐渐升级的。

目前理工大学其他地块五矿、万年等开发商规划的产品，也是跟我们一样做的升级改善组合。目前来看，理工大学未来的规划非常适合我们城区外溢的中高端改善人群，所以来说我们从自己以及客户的双方角度，都是使我们定位越来越高端的推动力。目前大学城板块，有金隅、远洋的商住产品。城建规划了更适合宜居的产品，比如说新中式建筑，独栋洋房设计等等，我们想给包括城区外溢的购房者和房山本地提供更舒适更宜居的产品。附近小清河的自然资源，包括周边的商业、教育配套、轨道交通，都是优于长阳，是比长阳更适合宜居的板块。

除此之外，我觉得将来大学城附近的房子投资和升值会更有空间，因为这边是学区有非常安静的环境和丰富的自然景观，包括大学城这个学府的氛围，都是有别于轨道交通附近的一些住宅，从这个方面来说，可能未来投资都是比较好的时机。另外，从房价上来说可能对于中高端改善来说，很快就会进入四万时代。

主持人：其实去年就有人提出，房山进入四万时代。原因有很多，排名前列个是从价格洼地来说，第二是区域成熟度，第三产品变化。刚刚李总说到的投资前景也是购房者在置业的时候要考虑的问题，房产这种大宗商品需要具备一定的保值增值属性才更有价值。周总来谈谈，您认为目前房山区域的投资前景或者空间？

周萍：从投资这块来讲，现在房山在整个北京区域里面房山价值比周边低一大块，所以投资空间肯定是有的。像大学城这个区域发展CSD，价格确实是便宜，整体环境设计上跟大学城板块整个区域来比不是在一个档次上，现在大学城吸引了很多大开发商进来之后，这个板块整体的规划也是提升了一个档次，从人文、环境各方面来讲都很有优势，无论是居住、投资都比较合适。

主持人：刚刚说到价格、环境还有大学城的配比度，两位对房山区域的现状是非常满意的。今年政策调整速度很快，北京的各个区域的发展都有很大不同。接下来请二位从开发商的角度和购房者的角度两个方面来分析一下，房山区域的发展前景怎么样？房企如何看待房山的未来，购房者又该对这个区域抱有哪些期待？

周萍：从开发的角度来说，这么多开发商纷纷进入大学城板块大概有五六个知名开发商，还是比较认可这块地，房地产自住投资的需求也是存在的，城区项目比较少，价格比较高，这些需求肯定要外溢的，房山交通条件、人文、配套等等来说还是比较适合承接这方面的客群，还是比较合适的。

另外，因为我们还没有接触到购房者，目前售楼处刚刚建成还没有开放，真正客户还没有接触到。但从区域内其它在售的我们这种产品的项目来看，价格适合的走量据说还是可以的。

主持人：量的需求比较大。

周萍：价格上还有待提升。

李晓静：我们之前做过一些数据，在11年到13年期间徜徉集从开始销售到售謦，当时我们对所有的客群数据进行了分析。客户80%是城区的外溢人群，主要来自于海淀、丰台，其它区域少量的西城、东城都有一些；学历大概基本90%是本科以上。

为什么这些外溢人群选择房山？一个是房山的交通，实际上从房山到六里桥就15分钟，离城区是最近的一个区域，但是有些没有来过房山的觉得房山距离很远，只有来过才发现原来距离那么近。现在也不像以前，以前很多人觉得房山就是到郊区了，我们从09年进入房山，那时候房山什么都没有，现在市场或者北京的客户购房者已经对房山比较认知了，一提长阳都知道。众多知名房企的进驻，区域内的商业、交通、医疗配套日渐完善。良乡由于是旧城区中心，居住氛围已经成熟，从产业支撑来看，良乡有良乡经济开发区与高教园区两大产业保驾护航，相比发展已经趋于饱和成熟的良乡经济开发区，高教园板块汇聚了众多产业和学府，集产学研一体化的高科技产业带正式形成。规划完善，产业集中、交通发达、配套齐全，价值洼地效应凸显，各大房企看中的正是该区域未来的发展潜力和价值空间。

从今年政策来看，现在亦庄、大兴这些区域房价都已经上来了，房山的价格也可能马上到另一个阶段，刚需定位的要步入3万，中高端的改善步入4万时代，五矿.铭品在建委的成交显示上下跃的产品已经到4.2万了。房山进入4万是很快的。现在亦庄包括通州炒的这么厉害，包括上个月天恒拿地，楼面价也是“地王”价。徜徉墅我们在上半年签约价格成交价基本到了3.5万、3.6万，未来随着大学城附近项目陆续进入市场，可能马上就要步入新的价格时代。我们在理工大学2号地打造的国誉府一定也会在价格上有不同策略，作为中高端的改善定位的国誉府未来将惊艳亮相，尽请期待。

主持人：房山是目前价值、价格的洼地。从刚刚的观点分享中感觉到，房山区域马上会进入腾飞的发展中。那如何找到房山区域特色的发展之路？房山区域在未来还将迎来哪些发展新机遇？

周萍：这个话题有点大，说点我们项目自己的。现在通过南城计划和轨道交通的发展，房山确实离市区很近，开车原来说二三十分钟，现在十几分钟就能到。我本人的体会来讲，做郊区项目有一个共性的问题，因为在郊区交通上现在地铁没有问题了，价格上购房人相对能够接受，但是可能有一个问题，白天在城里上班，晚上回来这个地方会成为一个睡城，其它配套不太跟得上，满足不了生活方方面面的需求。

从我们项目自身的情况和条件来看，在设计最初，我们首先不能把这片区域变成睡城。所以我们做的是城市综合体。我们金隅糖+这个项目也不大，但是配套各方面还是非常齐全的，商业来讲有酒店，一万两千平米的集中商业，还有一万平米的商业街，这块将来在业态上有所考虑。周边区域大概三公里左右范围之内，一些基础人群就可以满足他们日常生活所需的消费，餐饮、教育培训、娱乐、购物这些方面都满足他们，这也是郊区项目的发展方向。城市综合体，首先在这种区域一定要打造城市的概念，不能觉得我是郊区的，一出门家门口全都能解决掉。

主持人：李总谈谈区域如何走出特色之路的想法。

李晓静：现在房山政府对产业基地入驻提供的支持，比如中关村科技园还有创客工场等等创业基地入驻房山，把中高端这些人才引入到房山，未来我们将根据产业需求，人才需求来做我们的产品。而武警总医院的落户，都已经进入稳步建设的阶段。和其它一些配套设施已经引入了，包括有些教育资源也在逐渐支持，国家地质公园等这些自然资源是房山独有的。另外，第二机场开通以后对我们房山也是一个很大的利好，毋庸置疑从房山出行会更加便利。

房山这些特色、独有的资源，加上我们自身的产品北京城建国誉府，在结合大学城学府氛围，包括成熟的商业、教育、交通配套，这些统一起来本身就是性的优势资源。

主持人：两位嘉宾从两个侧面对房山发展做了一个聚焦。一是打造城市综合体保证居民生活无忧，二是有产业带动、有成熟配套、有丰富的自然景观，房山本身特性明显。接下来，我们来了解一下两位嘉宾打造的产品情况，在全新的市场格局下，如何做好产品，取胜市场？

周萍：我们项目建筑面积20万平方米，有9万多平米的保障房，已经对接完了。商业有2万多平米，我们项目属于麻雀虽小五脏俱全，什么都有，2万多平米的商业，2万多平米的公寓，3万多平米的住宅。住宅来讲我们设计的主要是刚需产品为主，基本是85—90平米的两居，小高层，产品设计上来讲做的不错，尽量做到面宽放大一些，绿化上不能低于周边同类产品的水平，做的相对比较用心。

比较特色的是现在做的商业街，整个项目叫金隅糖+，商业街叫糖街，紧邻地铁沿线，在它的西侧就是地铁有一个大概30多米长的绿化带，这个绿化带我们是国企，我们的社会责任，对政府对老百姓负责的精神，我们是可以做得很简单交出去，但是配合商业街做了一个城市广场的概念。

一是，对于周边居民来讲溜弯休闲会有这么一个去处，在城市公园里面有儿童娱乐的设施，做的还是丹麦的品牌，做的还是比较高端，种了一些绿化。

另外，还有慢跑道、轮滑区域还有篮球筐，在这儿休闲的人群也会给商街带来消费。商业街有一条内街有一条外街，一托二产品为主，三层的产品，我们加了电梯能够到达，内街和外街二层的地方加了滚梯，让客户方便上去。

商业产品上20—130平米临街商铺为主，面积比较小，配备上满足全业态的要求，投资上可大可小，可以拆分可以组合购买，在投资产品属性来讲总价是可控的，也适合现在好多人手里有一些闲钱没有地方投资，买住宅有限制，商铺没有这个限制，如果有闲钱可以投资在小商铺上，未来还是相对有保障的。

LOFT基本在区域内，房山客观讲LOFT产品比较多，有点进入红海了，LOFT也是比较难的课题，我们在LOFT产品现在计划精装入市，在户型的调整和设计上尽量做到有一些差别化，把户型做的相对有点意思，在空间结构上让客户能够接受，适合投资或者暂时居住的人群也是比较受关注。

主持人：金隅糖+打造的城市综合体项目非常有特点，产品种类也比较多。那也请李总分别谈一谈北京城建徜徉墅、北京城建国誉府这两个项目的情况。

李晓静：在长阳这边在售的就是北京城建徜徉墅联排的产品，仅规划95席，面积段在330—370平米之间，纯粹英伦风格，在长阳是属于高端的产品，可以真是的让每一个居者感受到有天有地有花园的别墅生活。现仅剩余少量现房别墅及商业产品在售,非常稀缺。户型面宽中间户是7米，边户是8米，舒适度非常好。同时庭院，顶层的露台，产品空间的利用，附加值还是比较多的。

目前徜徉墅即买即住实景现房阶段，客户看了之后还是感觉非常好的，而且在房山打造这么好的联排产品，还是的一个城市别墅。要买别墅在顺义其它区域也有，但是那种别墅属于度假型别墅，不是排名前列居所，我们徜徉墅是属于城市排名前列居所。周边教育资源、商业配套非常成熟，北京四中仅一路之隔，走路五分钟便可到达半岛广场，非常适合居住的城市别墅的排名前列居所。

现在想买联排，我们现在的价格三万多，现在要不购买的话将来一定会后悔，确实是这样。目前样板间已完成升级，在9月12号本周末会对所有的新老业主开放，如果对联排感兴趣的购房客户可以去看一下。

另一个未售项目是位于理工大学2号地的地块北京城建.国誉府项目，目前还没有入市。售楼处在内装的阶段，根据工程进度情况确定入市时间。国誉府是城建兴泰公司在房山理工大学板块的又一产品升级力作。借助周边自然资源，还有配套打造符合中高端客群的改善型产品。住宅可销售面积将近七万平米，也有一小部分商业，但是我们商业现在目前都没有入市，规划为社区配套的商业底商，主要是为我们的改善型产品的业主提供最全面最便捷的服务。

主持人：住宅产品也会做成英伦风格？

李晓静：北京城建.国誉府打采用稳重大气的新中式建筑风格及尽显高端品质的干挂石材外立面。

主持人：这是城建在北京做的排名前列个新中式项目吧？

李晓静：是的，目前北京城建地产做的英伦风格比较多，如长阳板块的徜徉集、徜徉墅，亦庄的海梓府，密云的上河湾都是英式建筑。理工大学2号地的北京城建.国誉府项目根据我们对客群的定位及产品高端化趋势，通过采用稳重大气的新中式建筑风格，用干挂石材的立面增加建筑的美感，园林景观采用苏州园林的小桥流水来打造，是符合我们项目以及客户的调性品位。未来我们这里将是城区海淀、石景山、丰台房山区域高知人群的，为了这类客群的喜好量身打造的。

我们想吸引的购房者是对产品对居住有一定品质精神追求的，比如我们国誉府打造的纯粹社区，独栋洋房产品的设计，自然的小清河公园及两万平米的市政公园的景观资源。

主持人：周边环境很有优势的改善型项目，预计什么时候入市？

李晓静：现在售楼处还在紧张施工中，根据我们的工程进度，入市时间待定。

主持人：金隅糖+什么时间亮相？

周萍：我们售楼处刚做完，估计十一之前售楼处亮相。

主持人：两位嘉宾都有两个全新的项目即将入市，那么，在营销方面有哪些想法？

周萍：今年房山没有大的动作，大的声音，都是一些刚需低价产品在走量，相对缺少热点，在北京市场上影响和关注度不太够。所以营销方面，我们今年想把商业街先行入市。这在传统营销上比较少见，一般先销售住宅，带动人气再把商业出手。

就我们项目来讲，因为我们的商业街做得还是比较有特色。这么做，能够让无论是投资者也好还是未来购买住宅入住的客户来讲，有一个比较直观的切身感受，这样体验是比较真实的。也是通过商业先行入市，带动住宅的信心，有一个相互带动的作用。

李晓静：国誉府是我们城建根据客户的需求来打造我们的产品，从产品设计细节到工程施工质量到的把控，我们要做到质。符合高端购买人群的需求，企业自身把产品做好了，那客户就会认可你。

通过对产品的精雕细琢，政府的政策支持让购房者知道房山区自身发展的优势，让大家认可这个区域知道这个产品，自然的去选择。

主持人：论坛的最后请两位用简单的一句话，对今天房山发展区域论坛做个总结。

周萍：现在房山处于良好的发展趋势，随着大学城板块众多项目亮相，区域会迎来快速发展提升期。这就意味着，整个区域和产品价格很快有一个提升，有可能再不买，价格洼地也会很快涨价。

李晓静：现在房山的确比较适合自住以及投资，与其他各区域相比，是投资或者自住的价值洼地。希望购房者一定到房山转一圈，现场去感受体验一下在做选择。现在整个房山已经非常成熟，可以说是全北京最有投资价值、最有发展潜力的区域。

主持人：感谢两位的精彩分享，感谢做客焦点关注栏目，今天论坛就到这里。