评论:"限外令"松绑推动楼市走向国际化

近日,住建部等六部门联合发文放宽房地产市场外资准入门槛,这将促使我国房产进入全球资产估值体系。

今年3月15日,国务院总理李克强就曾公开表示,欢迎外国人来中国买房。可见,此番“限外令”松绑可谓是对总理表态的政策落实。事实上,在国人 海外置业风头正劲的当下,敞开外籍人士国内购房的大门不仅为他们带来了生活便捷,而且也有利于营造公平的市场投资环境、培育国际化大都市氛围。更为关键的 是,相形2006年“限外令”执行伊始,国内楼市及汇率表现已大相径庭。一方面,与十年前房地产业的火爆场景相比,当前楼市尚未完全摆脱整体低迷态势,除 一线大城市以外,多数地方商品房去库存压力依旧较大,投资获利空间受到严重抑制。与此同时,北上广深四个一线城市以及三亚仍执行限购政策,外籍人士在这些 地方购房还需符合当地政策规定。由此可以预测,“限外令”松绑并不会立竿见影地释放出大量外资需求,也不会掀起抬升房价之忧。

新政对楼市的影响更多体现在提振购房者信心、刺激潜在需求层面,这有助于推动楼市稳定、健康发展。另一方面,近期人民币主动贬值导致资本外流趋 势加剧,金融市场对未来人民币贬值的预期不断得到强化,外籍人士通过在国内炒房套取汇差的冲动大为减弱,这也为松绑“限外令”打开了理想的窗口期。

需要指出的是,伴随着国内住宅成为全球性资产配置标的,其估值体系及调控模式也将逐步受到国际思维的同化。例如,根据世行标准,发展中国家的这 一比值应该在3倍~6倍之间,否则房地产业就会面临泡沫破裂的硬着陆风险。而从国内楼市实际情况看,即便是在交投萎靡的背景下,各地房价收入比仍呈现高企 态势。有统计显示,上海、北京、深圳今年上半年房价收入比分别高达19.09、18.42和19.9以上;福州、厦门、温州、太原、天津等二线城市同期房 价收入比均超过10。

这意味着,管理部门需同时在控制房价涨幅与提高居民收入两方面发力,通过弱化商品房投资属性提升普通民众的幸福指数。就前者而言,以保有税等市 场化工具替代限购行政指令自发调节楼市供求结构已是大势所趋,行政力量当从具化博弈中抽身,专注于保障性住房构建、市场秩序维护等工作中来,以此最终实现 住房市场各层次供求的有机对接。就后者而言,扭转劳动者报酬和居民收入占GDP比重偏低的局面,行政部门可借鉴日本1960年年底启动的“国民收入倍增计 划”经验,着手减税让利、鼓励社会资源向高效率部门流动,以此优化社会收入分配格局,推动城乡居民收入增幅与经济增长效率相匹配。

楼市“限外令”退居幕后,预示着我国楼市将在国际化道路上迈进一步,行政指令再度为市场调控预留空间,长效机制成为楼市治理的新常态可期。马红漫(经济学博士)