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实录:2015通州台湖区域发展与价值论坛

2015-08-06 14:52:51 来源: 搜狐焦点网

8月6日,2015通州台湖区域发展与价值论坛在东亚尚品台湖售楼处举办。现场邀请北京房地产协会秘书长陈志、亚豪集团市场总监郭毅、新华房产新闻中心主任李连章、东亚新华地产营销副总监董广博共同出席,针对“京津冀协同发展”战略下,通州台湖区域发展与价值进行探讨。

  以下是搜狐焦点在现场进行的图文实录:

  主持人:尊敬的各位领导、亲爱的来宾、媒体朋友们,大家下午好,今天很荣幸我们一起走进东亚.尚品台湖参加,台湖腾飞——2015通州台湖区域发展与价值 论坛,我是中国房地产报的卢荣,很荣幸作为本次活动的主持人。首先请允许我介绍一下莅临本次活动的领导和嘉宾,他们是:

  北京房地产业协会秘书长陈志

  亚豪集团市场总监郭毅

  新华房产新闻中心主任李连章

  东亚新华地产营销副总监董广博

  本次论坛由东亚新华主办,中国房地产报和新华网协办,邀请了超过30家主流媒体一起参与盛会,我们将以全面的视角解读京津冀一体化背景中通州台湖未来发展价值,下面有请东亚新华地产营销副总监董广博先生为我们致辞,有请。

东亚新华地产营销副总监 董广博

  董广博:谢谢主持人,尊敬的各位来宾,媒体朋友们,大家下午好,我是来自东亚新华地产集团的董广博,接下来由我为本次2015年台湖区域发展与价值论坛做一个开篇致辞。

  2015年,中国经济迈进了新常态,国家重点战略京津冀一体化也随之驶入了高速发展的快车道,北京向东南发展已经是大势所趋,在顶层设计,政府重拳发力的背景下,台湖区域紧邻环渤海经济核心区,通州文化旅游区迎来了历史性的重要的契机,成为北京外城发展的要地。历史的垂青并不止于此,超过200亿的环球国际影城将开工建设,积分落户政策也将在通州实行,一片利好的政策让台湖再次迎来了发展。目前基础设施,配套完善都在日趋的成熟,美好蓝图正在栩栩展开。

  对于东亚新华来说,台湖也是具有战略意义的,几年以前望京、长阳等区域现在都接近饱和,台湖还是一个名不见经传的小镇,东亚新华意识到北京对于边缘区域的带动效应,凭借敏锐的洞察和敢为人先的气魄,成为了排名前列个进入台湖的开发商,2011年我们以不足5000元一平米的价格拿到了印象台湖的项目,2012年项目排名前列次入市,600多套全部售謦,大家知道刚刚成交的地块在台湖的区域楼面价已经达到了1.9万元,可想而知,在明年的这个时候,这个地块再入市该带动这个区域的价格翻番,台湖明年步入四万的时代已经非常的接近了。

  台湖一时之间成为万众瞩目的焦点,从睡城到品牌开发商争相抢滩,价格激增也是对东亚新华前瞻的眼光的印证。十年十省,十三城,42个项目,这是东亚新华对自己发展的小节,东亚新华作为房地产开发为主要方向的大型民营企业集团,立足于北京,放眼于全国,在全国多个城市布局,取得了大体量的地块,并且始终将参与城市开拓与建设作为企业责任。

  进入台湖接近五年以来,东亚新华始终保持着以政策为导向,以城市运营为核心理念,立足市场做好产品的创新。东亚新华地产正是紧紧抓住政府主导的城市功能,以雄厚的资金实力和战略眼光布局,东亚尚品台湖个性最为鲜明,可谓是一枝独秀,项目总建筑面积25万平米,规划设计十栋十五层低密度的小高层,38到75平米的不动产,无论是价格上还是功能上都可以满足当代精英的需求。东亚新华集团一直依赖于为百姓建房,作百年地产为企业使命,关注国计民生的健康发展,台湖楼面价高达1.9万元的时期,东亚新华,东亚.尚品台湖,东亚印象台湖,东亚环球国际依然保持高品质,低总价,低首付的原则,项目还推出了首付分期,不足十万元就可以拥有一套北京的自己的置业梦想。

  曾经我们是台湖区域的开拓者,未来我们要做台湖区域的变革者,谋定而后动,对于开发商和置业者都非常重要,今天请各位领导、业界同仁畅所欲言,各抒己见,共话台湖美好的明天,最后再次感谢各位媒体朋友和嘉宾的莅临,祝愿大家有一个美好的收获,谢谢大家!


主持人:东亚新华和东亚新华的项目在通州区域,乃至北京的地块下了一个很好的先手棋,另外东亚新华与他们的项目也为在座的购房者推开了一扇窗,使我们更加了解通州和台湖地块的价值,以及项目的价值。接下来有请董总深入解读东亚.尚品台湖项目,有请。

   董广博:谢谢主持人和在座诸位的聆听,本来项目其实邀请大家一会儿去参观,由我们的置业顾问和销售经理给大家做专项讲解的,目前东亚.尚品台湖也是台湖 卖 的的项目,一共十栋高层住层,容积率2.0,东亚.尚品台湖是我们在台湖布局很久的一个项目,目前在售的产品主要是35平米到78平米的中小户型为 主,我们在35平米到45的面积段里面,做出了一室一厅,一会儿有样板间,大家可以去参观,这个户型得到了很多刚需客群的青睐,而且在短短的几个月的时 间,我们的月销售套数都在一百套以上,今天也希望在座的诸位一会儿看样板间和现场看完以后,可以在这里选择我们东亚.尚品台湖的一套房子,作为自己在这里 居住或者投资的一个梦想的实现。谢谢大家!

论坛现场

主持人:2015年随着京津冀一体化协同发展的战略推出,通州成为北京市行政副中心的消息最终被证实,种种利好相继出台,通州台湖也迎来了新的发展契机, 再次成为了社会各阶探讨的焦点,所以我们今天请了很多重量级的嘉宾,包括陈秘书长,郭总监和新华网的李老师,请他们一起跟我们探讨一下通州台湖区域的发展 和未来价值空间,有请三位。同时我们邀请东亚新华地产营销副总监董广博先生一起上台探讨。

  2014年李克强总理在政府工作报告里面把京津冀一体化升级为国家战略,大家知道京津冀一体化是习总书记特别关注的也是提出的国家发展战略,通州这个 区域正因为这个国家战略的提出而上升到了一个新的发展高度。就这个问题而言,我们想请陈秘书长和新华网房产主任李连章先生做一个深入的解读,以期大家对通 州地块,台湖区域的发展和京津冀一体化发展战略的关系有一个深入的了解。

北京房地产业协会秘书长 陈志

陈志:这个话题不能胡说,我们主持人刚才说了,京津冀一体化,现在的准确提法叫京津冀协同发展,会有差异,差异在哪,一会儿连章给解释。我解释不了,因为靠国家媒体的最正面的,最权威的解读。

  从北京、河北、天津,整个过去非常熟悉的区域,以河北为主的活动也很多,经常的沿着北京,以北京转圈,环首都经济发展,换绿色、渤海,各种各样的提法,最 终大家都意识到了,靠一地自己去努力,或者靠两地简单的协商不行,就把这个战略提升了,提升到中央层面,定的调调,而且由发改委牵头专门做的,我们现在仅 仅是从宣传媒体能够看到的一些原则性的提法,现在还没有能够在社会或者民众关注这个领域的很多的记者,没有能够详尽的了解协同发展的纲要,因为我们现在只 是看到一些央媒,按照通稿的要求进行解读。

  从北京的角度来说,我们都知道北京从改革开放之初,就始终肩负着非常重要的任务,要为中央提供各种各样的服务,包括我们的交通,居住,生活、方方面面。我 们去看,我估计在座的记者们可能都不了解,我们说东乡西乡大家知道在哪吗,可能都不知道。我们的二环路,东二环,西二环向南,复兴门,建,通过这两个 节点向外扩展了一圈,原来我们的二环路从这个区域左右转,走的是前三门大街,现在我们看到的地图,二环是向外鼓出来的,我们叫做护城河的区域过来,这一圈 叫二环,我们鼓出来的两段,就叫东乡和西乡,当时搞这块建设的时候北京市有一个提法,打通两乡,缓解中央。我们那时候同样面临着拥堵的问题,交通不顺畅的 问题,如果我们对房地产开发的程序,有比较全面的了解的时候,大家应该能听过在成本核算当中的两个词,一个大市政费,一个是资源费,北京在改革开放之初, 八十年代中后期,北京的市政建设维护费只有几千万,不能完全满足城市发展的要求,所以要通过城市建设,综合开发,就是我们现在所说的房地产开发,来进行资 金的汇集,大市政费,资源费就是为了弥补当时市政基础设施的不足。

  所以北京从那时候开始,无论什么样的路,什么样的基础设施,很重要的一个任务,就是解决中央所在地的最迫切的功能,同时满足首都的功能,我们有大量的会议,大量的外事活动。

  现在提出来 其实是和首都功能的重新定位,和北京的经济产业升级密切关联的,我们从北京的角度来讲,我们要把北京过去的二产业类的产业目录当中不适合北京发展的向外移,过去我们是为了过去的经济发展,退二进三,现在我们应该说已经退出五环了。

  意味着什么,北京的调整其实从改革开放之初一直在做,我们现在上升到了京津冀这样的一个大区位,我们也叫经济增长极,从这样的角度来讲,台湖地区的发展, 实际上应该说是在整个首都功能调整,今后,特别是北京的发展战略调整这样的一个大的背景下。不管京津冀的协同发展也好,这样的提法是什么时候提出来的,其 实北京一直是依循这样的脉络,这样的原则向前推进的,只不过推进的力度,推进的强度会有不同的时期,不同的重点,也会有不同的侧重。

  所以我们现在看台湖,整个的区域,做了比较超前的想法,光机电一体化,大型的物流,这些都为今后整个协同发展打了一个基础,如果我们知道我们的西侧,顺着 原来的京津塘高速,西侧,亦庄,现在看亦庄的很多里面的一些二产业项目 ,也面临着要调整的情形,不要认为亦庄进去了,我们在亦庄经济发展区了,已经很好了,有N五年了,就不调整了,还是要调整的,调整的思路是很清晰的。所以 我想未来从国家层面,从北京市发展的要求来说,台湖地区无疑是迎来了一个比较好的发展机会,从政策上来说,这应该是非常好的机会。

  我们从协同发展的要求来讲,台湖的经济地位又处在北京的东南向,我们和河北,天津,过去我说过,这叫京津走廊带,所以在这个方向上发展应该说是和国家的协 同发展节拍和方向是一致的,所以我们觉得机会是始终存在的,应该说在今后,在这个区域可能形成的产业,我个人觉得应该是一些高附加值,高科技类的,物流类 的,不会是制造业,不会是污染、扰民的企业,因为我手机里面专门下了八大类的产业,具体哪几类记不住了,大家可以去查,这是国家的发展要求,也是北京的发 展要求。

  而且现在从北京市的角度来看,恐怕只有东南方向应该是的方向,或者说我们台湖的方向,从经济地理的角度来看,我们已经建成的,已经投入使用的首都机场 和我们正在建的二机场,距离大体相当,是一个居中的,所以在这个区域做物流来说,做一些产品的集散或者做临空经济衍生出来的其他的行业来说,有很便利的条 件。我觉得这个区域未来的前景应该是非常光明的。

  主持人:陈老师从京津冀一体化协同发展的大战略的历史背景下,为我们详细分析了首都区域功能发展的内在的联系,接下来我们有请新华网的李老师从媒体的角度进行一个分析和角度。

新华房产新闻中心主任 李连章

李连章:刚才陈老师说的都挺高的,新华网在四月份的时候就出了一个京津冀纲要,正在讨论的消息,其实整个京津冀一体化也好,协同发展也好,这些细则都没有出来,相信完全出来的时候,大家也可以去新华网看,一般都会授权新华网做正规渠道的发布。

  我想从个人的角度聊一下我们的感受,因为我住在通州,住在京津冀一体化桥头堡的战略位置上,我聊一下我的感受,以及京津冀一体化为通州目前带来了什么,我 个人来说,要求三点,排名前列点,我上班的时间用的更短,不用现在跑到新华社那边跑一个半小时,如果现在开车我们知道京通快速要堵两个小时,第二点,我要环境 更好,不能天天雾霾的感觉,第三点我的生活更便利,不用为孩子看病开车去儿童医院排一天的队。

  如果按照专家和领导们的解读,我们要实现人口、环境、资源,合理化的配置,在京津冀一体化这样的提法下面,实现整体区域协同发展,制度上的一个探索,可能 我们说后面整个国家的经济要做区域经济的话,是很重要的探索,这是我个人所说的对京津冀一体化,我个人的感受,再就是通州,因为我住在通州,我说通州以及 最近一段时间,我跟通州的开发商和老总老天,他们反馈了一些消息。

  因为我是在新华网房地产,所以我每天写很多的稿子发出去,基本上每天都会看到有通州的稿子,从业这么长时间以来,没有一个区域能有这么密集,这么长时间占 据新闻媒体的重要的位置,重要的头条,从媒体的角度来讲。从开发商的角度来讲,前两天在通州核心区有大量地块的开发商,组织一个局,大家一块吃饭,我跟他 们的老总聊,他们的老总负责前期拿地和政府关系的,年前的时候我们就吃过一次饭,就说对通州的地块怎么看,当时就说还是有压力的,聚集了大量的知名的开发 商,很多,不断的拿地。

  上周我们吃饭的时候,他说了三个字,抄着了,抄底了的意思,这是开发商的反映。有一天我下班回来,从北运河地铁站出来,打车师傅说我不是跑通州这块的,但 是最近拉活老来通州,通州的变化还是挺震惊的,这些路的变化非常大,前几年一直说京津冀一体化,我过来以后发现变化非常的慢,最近这段时间变化非常大,非 常快,实实在在可以看到,我在路边遇到的出租车司机的师傅说的。

  我住的是06年左右的小区,整个小区周边,包括我住的小区全部是由政府出钱做整个小区路面,外立面,周边的路面所有的绿化,这些动作也非常大。

  大概就是通过媒体、开发商,路人甲以及我们实实在在住在这边的受众的反应,大家也可以感觉到京津冀一体化给通州带来了什么。

  主持人:以前在老北京的历史里面,通州曾经叫过通县,是很偏僻的地方,但是实际上我们知道,如果放在京津冀一体化的大的区域里面来看,通州还是处在非常重 要的区域位置,它是北京接壤天津、河北的行政区域,并且被定义为战略推进的桥头堡。就像李主任讲的,通州的楼市从来不乏热点新闻,每一次通州楼市楼价 的变化都能够在新闻媒体里面掀起热潮,前不久北京东进形成了媒体报道的热点的区域。通州以前对于我们来说,是一个睡城,每天往返于通州和北京主要城区的人 口大概35万左右,在这个角度,我们从现在越来越多的开发商进驻通州,通州的项目越来越多,我们从这个角度来谈谈,通州到底遇到了哪些方面发展的新的机 遇,我们先想有请亚豪集团的郭毅老师帮助我们解读一下。

亚豪集团市场总监 郭毅

郭毅:其实通州的区域还是来源于过去的睡城的帽子怎么摘掉,十二五规划就是对通州的产业升级以及五大发展的板块,包括高端商务,文化旅游,医疗健康,高端 制造以及现代物流,我们看经过五年时间的发展,对于通州来说有了长足的进步,这五块产业,从商业来看,彩虹之门,保利的大都会,新北京中心,一系列的高端 商务综合体正在拔地而起,未来这个区域将成为媲美CBD商务综合体的集群。

  我们看北京国际医疗区也落点在通州,整个占地15平方公里,目前一期的拆迁已经正在逐步的进展当中,已经开始建设了。我们再说文化旅游,就是图上显示的环 球影城,未来不光是旅游区,还建成以环球为主体的酒店,另外环球影城大概2019年投入使用,年接待人次大概1000万人次,是庞大的以旅游为核心的 商务集群。

  从高端制造和现代物流来说,还是聚集在东南沿线,包括环渤海高端基地,周边的生光电一体化基地,都是承接了高端制造和产业集群。通州怎么改变过去的面貌, 就是通过我们的产业升级实现了这样的整体拉动,有了这样的产业集中进驻以后,对于区域的改变是不言而喻的,有了产就有了人,这些人都是具备高消费能力的 人,有了人就对区域带来各种样的消费需求,一方面是住宅的,衣食住行对这个区域都会产生新的拉动,在这个基础之上,整个通州的边区,产业、住宅、商务消 费,文化娱乐各方面的需求因为产业的进驻拉动起来。

  台湖这些年很多的开发商都很关注这个区域,刚才董总介绍了,一线的开发商争相进入,先说城市副中心,然后又定位是行政副中心,整体通州的产业发展有了长足的进步,看到了这一点,大家才敢投资这个区域。

  第二点,开发商看到了台湖这个板块,自身具备的良好的优势,一方面是交通相对来说距离六环,距离高速路都非常近,又有轨道交通的建设,另外一方面,区域整 体环境的优势,因为整体居住人口密度不高,所以整个居住的舒适度,宜居性还都比较强。第三块受到整个市场大环境的影响,这个大环境主要是土地市场的影响, 我们知道今年土地市场的整体供应量非常低,我们落到通州来说,从2013年到现在,通州将近三年的时间里面只出让了八块含有住宅性质的商品住宅用地,其中 八块当中的五块都把住宅部分建成自住房和保障房,剩下三块含有商品住宅性质的地块在哪里,都在台湖。其实我们看到从通州,过去随着老项目逐渐的消化之 后 ,通州的潜力在哪里,住宅购买的趋势在哪里,只有台湖这个区域还有未来的潜在的住宅的供应,为什么开发商看中这个区域,一方面看中的是潜力,一方面看中的 是未来对这个区域判断的大的预期。

  主持人:刚才下面聊天的时候,陈秘书长透露了一个秘密,北京市政府动迁消息陈秘书长是最早知道的区域之一,北京东站要落户到通州,另外通州的区域交通要进 行规划,不断的利好消息出来,对于通州的房价也有不断的影响,在您眼中怎么看待通州以及台湖区域面临的新的发展机遇,以及对开发商到底有什么样的机会和作 为?

  陈志:这又是一个大的话题,从开发商的角度来说,我们从整体的土地出让,刚才郭毅讲了,为数不多的土地是从台湖这里体现出来的,其他的地方很少,我们关注 到现在很多的区域都是高价地,未来出的都是豪宅,我们今年一到七月份,基本的数据形态,七月份全市的成交从套数上来说,买房个体来说,应该说是很令我惊异 的一个数据,一万两千多套。这是一手。

  二手是2万多套,二手破2万,一手破1万,应该是在今年这样的市场政策环境下,我们说本月一二手都是今年的新高,二手在2013年的3月份有量,一个月4 万多套,所以还不能说这个月是历史。但是一手,一万两千多套,让我感觉很惊讶。这说明我们的一手市场现在在明显的回升,回暖,还是那句话,我们还仍然 不能确认市场就已经暖了,特别是一手市场上,我说的是一手市场,为什么,这里面就有四千多套的自住房,我们把一万二去掉四千,也有七千多套,也是的, 和上个月相比略涨,这是我们现在住宅市场的一种表现。我们也看到了我们的价格,因为是里面搀杂了一部分自住房和定向安置房,都是商品属性的,可以上市交易 的,不是保障房,政府需要回收,回购的,所以这类产品,我们看价格是有一定失真,所以我们现在不太用平均价格来描述市场,或者拿他来作为一种参考。

  从这样的市场表现来说,我们现在市场应该说不错,高端和普通市场,今年是做了这样的一个结论,这样的判断,我们现在北京的市场叫两极化,一集化叫中低端的 或者低端的普通商品房,政策化,我们的很多普通商品房,很多的中低价位的一些产品,基本上政府现在的政策性商品房居多,这个月4000多套,5000套, 一下子把我们的市场冲上去了,上个月少,没有到这个数,所以说逐月的跳动性使我们的市场表现忽好忽坏。

  另外一级,高端的改善性住宅,豪宅化,我们看到现在很多的产品,成交价我也不说了,很多的豪宅楼盘都在说价格如何如何,我们说这两块在市场上尤为突出。

  意味着越来越多的地块,自住房,保障房为主的住宅供地的供应,我们整体的住宅应该是一个收缩的趋势,土地供应应该是一个收缩的趋势,未来还会继续收缩,在 这样的情形下,我们的产品和需求之间的关系,每一个开发商都应该认真的研究,我也得不出结论来,我们的需求和供给之间到底会是怎样的一种情形,我个人认 为,供给肯定比需求略微过剩一些,也就是说市场信号,市场供需关系之间,一定是供过于求的情况下,才可以,不可能的达到供需均衡,是做不到的。

  因为我们的开发周期,我们的开发商是先于消费者的,所以过剩一些是必然的情形。从现在政府的意识来看,应该说已经意识到,我们有一些产品供给是有一些过剩的,所以主动的收缩,这是未来的趋势。

  再一个,我们一再强调的是首都功能的疏解,人口的调整,我们不叫清除,也不叫逼退,北京的提法叫以业控人。我们所说的很多的产业进来还是会有机会的,但是 有一些产业出去,有一些人群就会出去,随着产业出去,以业控人的方式,是我们人口调整的一个重要手段。你像我们所说的京津冀协同发展当中,北京优化三产结 构,北京是以第三产业为核心的,特别是经济服务类的这些,应该会非常非常发达,这是今后发展的非常重要的一个内容。再一个,科技创新类的,中心带动作用, 总理也意识到,只有靠北京这样的聚集高人才,有这样的聚集作用的城市,创新的就会很明显,作用非常明显,所以去了中关村,去了3W咖啡,然后做了 很多关于创新的动作。所以我觉得这是未来给出来了一个最重要的方向。

  我们看到其他的像服务、低碳、知识经济,绿色等等,这类产品都会是高快进入的一个方向,这样的人群就会进来。而且我们国家现在也在重构制造业的一个路径,我们现在要做制造业的大国,所以我们会把一些制造业向其他的一些城市,北京周边搬迁。

  在这样的大背景下,我们的企业就应该非常好的研究今后在台湖地区产业与我们人口之间的关系,我们去看未来,去发展,所以我想从这个角度去观察,台湖地区应 该说问题不大,但是会有时间性的错配,刚才我和董总交换了意见,这种时间性的错配会体现在两个方面,都会有作为,或者都应该有作为。

  排名前列方面,我们的企业要有信心,要敢于持有,有一些时候不能够以快速的去化为目的,或者为主要的手段,有的时候在某一种条件不具备的情况下,应该有一个相 对平和的心态,而且应该是坚定信心的,我们以完善整个社区,完善服务,完善配套为已任,增加我们产品的附加值,我相信我们的产品没有问题。

  另外一类,随着时间来讲,住房作为投资品而言,一定是利用时间错配的机会,如果没有这样的时间错配,进来的都是终端性的需求,买来就是自己住的,那可能所 有的房地产都不会形成投资,所以我想我们的买房个体,一旦你有投资意愿的时候,要抓住在台湖地区产业集中的过程中,我们的供给,这种供给一般都是超前的。 所以无论是买房人还是我们开发商,保持这样的一种判断,或者说有这样的一种意识,我觉得未来应该是有作为的。

  至于未来的房价,我个人认为,台湖地区应该说是没有通州上上下下的过程,但是台湖地区确确实实很客观的讲,前两年推地过快,短期内大量的形成供给有关,我们不说需求,我们讲供给在短期内突然的爆发式的增长,我们现在企业面临的困境,和这个有关。

  前几年,我在通州调研的时候,跟通州的国土方面,也有过接触,那时候通州国土方面是借债还债,非常困难,台湖还没有大面积的动。那一年挺过来,我们台湖迅 速的出来,我没有统计,但是我们同事统计了,台湖地区一共出了多少块地,大量回收了多少的土地出让金,大量的通州土地供应在这样的市场状态下,迅速的形成 供给高峰,给我们各家企业带来了直白或者炙热的竞争。我个人认为是相对负面的一个情形。

  一方面我们企业不能失掉信心,另外一方面因为时间的因素,时间错配的关系,买房人和投资人一定抓住这样的机会,面对这样的现实,迈出自己坚实的一步。

  主持人:一个区域的市场基本面以产业的转移,人口的流动为主,开发商一定对当地的价值有敏锐的判断,接下来有请东亚新华作为最早进入台湖区域的开发商,他们怎么看待台湖区域的变化以及台湖未来的开发企业开发的产品的定位。请董总讲一下。

东亚新华地产营销副总监 董广博

董广博:台湖这个区域,刚才几位专家和业内的同事都讲过了,供应量还是比较大的,而且有错配的现象,但是如果落到实处,我们是做营销的,对区域的价值有自 己的认识,我们觉得台湖这个区域,已经有了量价齐升的趋势,而且接下来的时间里面,量价的涨势会更加具体,有几个具体的支撑,从去年的930政策以来,陆 陆续续有不下七次的信贷政策,金融政策的调整,很多购房人群的信心被大规模的提升起来,而且从今年上半年到现在为止,股市的表现,我不知道有多少人在股市 里面被套,也促进很多人把资金从股市剥离开进入到楼市,所以上半年到现在整体的房地产市场还是趋好的,所以我说台湖的价格和价值,既是大的市场的发展趋 势,同时也要归根与台湖独特区域的发展的必然性联系起来。

  第二个论据,台湖本身区域的发展,四个点支撑,排名前列个点,从最早提出环渤海经济圈,到换玻璃产业基地,使得在未来的五年当中,这一口号将成为现实,成为台 湖的发展引擎,这是一个区域发展的排名前列点。第二点,环渤海总部基地推出以后传出了北京行政副中心落点通州,但是正式公布之前,我们得到的消息是北京积 分落户政策在通州执行,大概三年六万的落户的指标。这个政策大大的能够吸引和留出这些高精尖的产业人群和人才,对于区域的经济发展有很大的支撑作用。第三 个利好,刚才我们讲到了,北京城市副中心,后来叫行政副中心正式落点通州,这一定其实对整个通州区的带动是不言而喻的,未来的诸多表现,不管是从市政配 套,小学、中学学校的教育资源还是医疗资源都会得到很大的改善,而且短期内都会有很大的改变,带给我们所有的居住人群。第四点,刚才郭总提到的环球国际影 城今年的十月份正式动工,前期投资两百个亿,建成以后也将是全亚洲的环球影视基地,配有酒店,相关的产业布局,经济发展带动,等等一切都使得这个区域 有长足的发展。

  除了大势告诉我们台湖区域价值不断提升以外,本身通州、台湖的发展也能够支撑这个区域未来价格的飞速提升,结合我刚才说的四点,台湖应该是进入了快速发展的上升通道。

  反过来讲,我们说这个区域的房地产的价格表现和土地市场的基本表现,不去追溯太远,只追溯眼前,目前为止台湖几个在售的项目集中在2.5万到3万多之间, 低密度的花园洋房还有商住类、别墅产品也有。台湖的区域我们所开发的三个项目,我们的东亚.印象台湖63平米的两居,78平米的三居2.15万的价格,今 天我们所在的东亚.尚品台湖目前的售价在1.7万,从售价到目前区域的主流销售价格来讲,优势显而易见。今年大家看到出了1.9万的楼面价,目前我们的价 格集中在1.488万到2.15万的价格是我们的主流产品价格线。由此可以想见,明年这个时候,今年买的产品就是翻番的价格。

  刚才提到股市,我从来不碰股市,只是看看,传统的买房人的观念,房子是踏踏实实自己可以看到的,能触摸到的,有一天股市下跌会亏到零,但是房子永远陪伴着你,无论是租还是卖,是有价值的。

  结合台湖独特的发展区域来讲,台湖这个区域未来的价格是要翻番的,而且很快就会有显现,对于台湖区域内我们东亚集团的三个项目,更是值得投资和购买的,不 管你从居住的角度来讲,我们说60万可以实现在北京置业的梦想,现在北京市的价格,我们可以看五环左右的价格,大概在五到八万是主流的价格,四环到五环的 价格也比较高一些,有的离谱一点,在20万,但是主流的价格都在十万+,四环内基本上没有供应量了,五六环外的价格呢,基本都在2.5万到3.5万左右, 现在想买一字头的产品在北京是很难实现的,对于我们东亚集团开发的产品,总价只有60万,甚至抵不过市区里面的一套首付款就可以在这里拥有自己的房子,实 现北京置业的需求,而且从投资的角度来讲,用一年的时间可以有一个翻番的收益,所以我希望在座的诸位媒体朋友们,还有我们今天的特约嘉宾,如果有可能,如 果有需求,如果想赚钱,建议大家在东亚.尚品台湖,在东亚环球国际,在的东亚印象台湖选择一套适合自己的房子。

  主持人:董总的讲法让我有好奇心,我要问一个问题,为什么东亚新华的项目定价会在一字头的定价,这也是购买力特别关心的问题,你们采取这样的定价策略的想 法是什么,仅仅是因为你们进入台湖早,拿的地块便宜吗,还是说刚才你讲到的通州也好,台湖也好,有很多很好的概念,为什么还是采用这样的定价策略,能够给 购房者带来性价比比较好的产品。

  董广博:这个问题有几个层面的解答,排名前列个公司层面角度来讲,从早期我们所了解到的一些信息,包括环渤海总部基地,京津冀一体化,这样大的战略基础上,我 们就知道未来在五万以外,六环区域和河北交界的一些边缘地带会有更好的发展空间,所以在2010年的时候,得到一些消息或者市场表现以后,我们公司也是义 无反顾的在台湖接连拿了几个地块,作为价格支撑来讲,地价决定房价,我们并不是三四线城市几百块钱就拿到了,但是我们当时在台湖拿的地块,我们进入到台湖 的排名前列个项目的楼面价在五千块钱,价格,我想我们其实是充分的留给了业主,所以我们没有把价格定的特别高,因为我们拿地的价格占了优势,台湖地价已经 到了1.9万了,我们售价在1.7万。

  另外,从企业的使命来讲,刚才我也有提到,公司有一个企业文化,为百姓建房,做百年地产。我们所有的开发产品的需求,其实也是很简单的,我们觉得金字塔塔 尖以下的1/3,甚至1/2以下的那部分才是购房的主力群体,他们对产品的需求其实还是要以自住,置业为主,毕业两三年,在目前的收入水平下买一套房 子,面临结婚,成家,要有未来的生活,所以他们会根据自身的经济实力产生自己的购买需求,而我们所开发的产品,大家能够看到基本上都是35到78平米之间 的中小户型,它可以实现很多北票人的置业梦想,我们所开发的产品也是满足这一大部分人基本的需求,所以我们在定价上,没有去过多的挤压价值,而是把更多的 好的空间,利润空间留给我们所有买房的业主。

  目前的售价并不等于永远的售价,当别人地价在1.9万的时候,我们的项目未来价格会有一定的涨幅,千金难买早知道,后悔没有特效药,今天来的所有的媒体和 嘉宾都是比较幸运的,因为在北京市,在品牌地产开发的项目里面,还能够找到一字头的价格,我替大家感觉兴奋,如果一会儿大家感兴趣的话,尽快的了解我们的 项目,参观我们的样板间,争取在东亚环球国际,印象台湖,尚品台湖有更多的收益。

  主持人:我们也知道购房者购买一套房产的时候,一定会在同等的区域里面比较很多的项目,作为亚豪集团的市场总监郭总,也一定分析过很多的项目,在台湖这个 区域,万科首开,泰禾这些大的品牌放弃都进入了台湖,现在的台湖地块区域项目,产品到底呈现出什么样的特征呢,价格走势未来会是什么样的趋势?

  郭毅:其实我们看从整体台湖板块来说,因为有了泰禾,首开万科这样的大型的房企,竞逐区域的地块,把这个地价达到比较高的位置,的地块楼面价已经达到 了1.9万,在这样高的楼面价的基础之上,使得我们的开发商一定要把产品做的偏向于中端化,改善性人群,才可以接受未来的发展,未来的房价应该在四万左 右,面对的就是改善性的人群,户型面积就不能太小,太小就不符合这类人群对于产品的需求,面积的需求,所以从台湖的板块来讲,主要还是以改善性的项目为 主,包括泰禾的项目,现在也在卖洋房,包括叠拼类的产品,万科也有一部分住宅类的产品在销售,所以我们看,相对来说刚需类的产品在这个区域里面是比较欠缺 的,不光是台湖这样,整个大通州来说,对刚需产品也是比较缺乏的。

  通州其实从运河核心区的板块,因为政府动迁的影响的拉动,这些区域的刚需的项目迅速的得到了消化,在这样的情形下,其实我们看整个通州东部去寻找一些刚需 类的产品,其实还是比较难找的,可能西部会有一些,西五环,良乡还会找到价格比较低的刚需盘,东部都是以改善性产品为主的市场供应格局了,我们说找刚需 盘,刚需客户可以买得起,产品品质也不错,位置也不错,未来发展潜力也比较好的项目,可能只有在东亚的项目可以找到的。

  这个项目我很早就关注了,那时候也有朋友问我推荐一个什么项目,当时想买房子,我说你买东亚.印象台湖,那时候一期开盘,果然买了一套房子,他买的时候一 万出头,现在两万二左右了,这个区域还有非常高的升值潜力,在大的板块的升值潜力基础之上,还要找一些价格洼地的项目,才是价值的高地,从这一点来说,东 亚三个项目都符合这个特点。

  主持人:通州的区域在媒体眼中价格的弹性比较大,一有什么利好价格上升很快,一到市场环境不好,价格下跌的很快,这个很多时候是媒体放出一些消息概念的时候,开发商往往希望借用一些概念炒作楼价,李老师如何看待通州区域楼价的变化历史上的特征?

  李连章:最早郭总也说过,经过那轮大涨以后通州有很大的回调,整个北京的楼市09年有一轮补涨,在这轮下面,通州的房价是没有怎么太大的变化,也不像媒体 描述的通州的楼市就是过山车这样的情况,所以现在这个房价是不是合理的水平或者理想的水平,大家可以找几个坐标看一下,比如说现在的燕郊,新一段时间媒体 报出落了1.6万,在燕郊这是一个什么概念,我们还可以看,拿我们东亚.尚品台湖做一个例子,商住不限购的产品,上周在中央别墅区的区域有三个商住类的产 品卖到三万出头,开发商释放的消息当天成交15亿,至少500套以上的规模。同时再往前跑一个礼拜,在南五环外,也是泰禾的一个项目,商住项目开盘,当天 也是取得了很不错的销售成绩,刚才我跟董总说这样的价格,至少在数字上对很多人都有一些冲击,买房子排名前列点首先看的是大规划,我在什么地方买房子,比如说 最早的时候亚运会,奥运会,把北部区域托起来,现在通州来说,这样的政策的支撑力度比一场奥运会和亚运会更大,现在北边的价格什么样大家都知道,如果等到 通州区域像北边那么成熟再去,可能只能拿现在北京的价格买通州的房子了。

  主持人:今天的主题是通州台湖区域发展与价值论坛,董总立足于台湖区域的角度谈谈区域发展的价值,请李老师站在通州的角度,因为你居住在通州,郭总站在大北京的角度来讲,最后陈秘书长从京津冀的概念谈一下区域发展的价值空间,有请。

  董广博:最后的结束词应该涵盖我刚才说的很多点,因为台湖作为通州最重要的组成部分,通州所有的利好台湖是占尽了,譬如说刚才说到的城市行政副中心还有北 京积分落户政策,通州试行的点,台湖都已经占到了,还有很多是台湖区域所独特拥有的,刚才所讲到的,前期200亿投资的环球国际影城,2019年正式开业 营业,对未来这个区域的经济发展,产业布局,包括人群进驻,包括城市化和国际化进程,都会起到非常大的推进作用,所以我们说结合这几点,台湖整个区域的价 值归在不断的飞升,这个时候的房地产价格也是最合理,最划算的,未来在一年的时间里面,你就可以看到他翻倍的价格涨幅,所以我们说台湖的价格和价值是显而 易见的,未来几年里面会有翻天覆地的变化,成为通州,北京市的一花独秀,也将成为北京建设世界城市的最重要的组成部分。

  主持人:总结就是占尽天时地利,会发生翻天覆地的变化。

  李连章:因为我在通州住的时间比较长,从北漂就在通州,对通州区域相对比较了解,目前我们所说的通州,传统的老城区包括新规划的运河核心区以及我们过来这 边的台湖,包括现在被证实的政府要搬过去的潞城,通州有这么几大片,利好消息要一条条的列,没有任何一个区域有这么多的利好支撑。最早的时候大家都觉得都 是概念,我们沉下来看,未来五年,真正是我们通州乃至台湖价值展现的时候。

  郭毅:从北京来说,随着京津冀一体化,我们看北京整体的产业出现新一轮的结构升级和调整,随着一些高污染产业的外迁,让北京整个的环境更好,随着人口密度 比较高的,比如说批发市场这样的产业外迁,带动城市人口的外迁,城市人口少了,未来的常规点就被打通,交通会更好,随着大北京结构的改变,产业结构的升 级,未来还会有新的产业着力点诞生,这些区域其实就是当前的价值洼地,比如说通州。我觉得从未来来看,北京的前景越来越像一个宜居性的国际化大都市发展。

  陈志:如果从台湖的经济地位,北京、河北天津合同发展的方向,资源,优势,这样的互补的角度来说,我更希望能够看到我们北京台湖地区的产业迅速落地,产业 落下来了,我们的其他人口也好,经济增长也好,整个台湖地区的发展也好,也就落到了实处。我们讲房地产是经济发展的晴雨表,怎么体现,就是房地产一定是走 在区域经济发展的前面,我们现在看,这个区域可能还有很多的不如意,还有很多不美好,还有很多需要完善的地方,但是我想这是经济发展的先导,这是需要一个 过程的。

  所以我们最关注的,就是在协同发展,从京津冀的角度来说,北京在台湖地区落下哪些产业,这是我最关注的。

  主持人:今天来了不少的媒体,刚才听到了台上各位嘉宾对于京津冀一体化大概念下面通州台湖区域发展的价值与楼市情况的分析,大家有没有什么问题想提问。

  提问:刚才也说环球国际影城落地的问题,对于通州来讲,可能这是一个最有悬念或者说大家猜想最多的东西,对于这个东西您怎么看待,它对未来台湖区域的发展和影响?

  郭毅:环球影城刚才我们说到了,一方面它还是以非常大的文化、娱乐为核心驱动整个地区形成的新的经济核心,新的经济核心的形成,一方面依赖于他能够形成年 接待一千万人次的消费量,一千万人次到环球影城之后形成的消费潜力巨大,除了这个之外,还有环球主题影城自身的工作人员,也会形成大量的产业人口的进驻, 配合通州的积分落户的制度,刚才董总提到了我们怎么实现产城融合,实现产业化的聚集效应和人口的聚集效应同步发展,还是依赖于我们产业和人口政策之间的统 筹的协调,有了通州的积分落户制度,使得原本在城市工作的白领选择在通州工作,也有原本在城里办公的企业选择到通州来,作为环球影城来说,形成这么大量的 就业人口,就必然形成对区域的住房、生活的需求,对周边的楼盘都会形成极大的提升。

  去环球主题影城旅游的人口,一年一千万人次的接待的人流量,也给区域形成巨大的消费,在这个消费的基础之上,就以环球主题影城为核心,形成周边的商业、娱乐、文化休闲,其他的衍生的消费类的场所,也会给整个区域配套的完善实现按提速的作用。

  提问:问一下陈老师,副中心的地位对于通州和周边区域而言会产生哪些影响?

  陈志:先说它的作用,我们现在很多的城市功能,集中在城里面,包括行政管理功能,包括政府的一些下属的事业单位,研究机构在城里面,我想我们把这几万人, 甚至更多的一些人群,通过行政性的手段我们以副中心建设的方式从城里面强制性的迁到这样的区域办公,只能是一个叫做疏解人口或者说缓解城市病的举措当中的 一个示范性的手段。

  这几万人解决不了北京城市病的问题,我们现在看到,你们可能没有太注意过,潞城镇,北京市的行政中心的预留地,再往南的医疗预留地,再往南的国家行政中心 的一块预留地,还有很大的一片,以后怎么去疏解,不知道,现在还没有看到。但是北京市率先做了示范,做了一个姿态,这个我想意义是有的。能不能缓解我们已 经在说,从城市交通,潮汐式的情形以后在探讨,但是对整个城市病的缓解来说,表明了政府的决心,表明了政府调整的态度,这是我想的最重要的内容。

  至于说移过来我们去想,在潞城镇建设的是什么,是行政办公性的项目,会是写字楼的一些配套 ,交通,这类居多,因此这类的项目他的周围的配套,不需要像生活配套那样配大量的生活配套的内容,比如说水的增容,电的增容,污水的增容,不需要用更多的 指标去建,因为他没有太大的生活垃圾产生,只是办公性的。这样的话,在这个区域会形成一个办公状态下的市政条件的提升,这个提升之于周边来说,可能是带动 性的,这种带动性,我要通过干线或者支干线过来,有一些干线需要升级拓宽,但是对一些其他的区域来说,建设的指标提升不大。我仍然还是过去的态度,我们谈 一个区域的发展,首先看这个区域住宅的供需关系,我希望你可以研究一下通州地区的供需关系,第二个,看看我们为房地产增值的附加值有多少,比如说医院,学 校,比如说生活配套设施,你不要把万达商场都算进去,那个对一般老百姓没有太大意义,我们要看生活便利性的设施是哪些,现在我们的生活便利性,通过网上摇 一下,各种各样的APP可以解决,配送的最后一公里,当然了,还有解决不了的一些内容。我们从这些角度去观察,你就会看清楚,行政中心的东移,对于住宅产 业是怎样的影响。

  提问:我是中国房地产报的记者,刚才董总提到了东亚新华是以为百姓建房,做百年企业为使命,比较关注国计民生的发展,落实到台湖几个项目当中,除了价格比较亲民,还有哪些体现?

  董广博:价格是两方面,一方面单价可以证明升值潜力,另外一方面为百姓建房,需求是满足金字塔大部分的购房需求,所以我们开发的产品,惠民还体现在面积区 间段,还体现在实用功能上,像我们东亚.印象台湖销售价格是2.1万,但是63平米我们做到了小两居,76平米做到了小三居,这块的潜在含义,我们所开发 的产品面积段比较适中,功能性比较紧凑,适用,购房的门槛相对低一些,会实现很多人购房的需求,很轻易的实现买房的想法,这个也是我们企业在惠民方面的一 个产品设计考虑。

  当然了,其实还有很多,今天因为时间的关系,不能说太多,但是我还是想发出一个邀请,活动结束之后,我希望在座的所有的各位,都可以去参观我们的样板间,详细的了解我们的产品,我也希望所有的在座的嘉宾可以成为我们东亚集团的业主,也对大家发出邀请。

  主持人:随着董总的热情邀请,2015通州台湖区域发展与价值论坛圆满结束,谢谢台上的嘉宾。

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