博鳌特稿 刘爱明:一个人的长跑

编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

正文：换上一身早已习以为常的运动服，将运动鞋带绑紧，做足热身动作，然后迎着太阳迈出排名前列步，注意调整呼吸、控制速度……

刘爱明一般会在第10公里时选择结束跑步，平均一周运动三次，一个月140公里，月复一月。

6月底的早间，在深圳荔枝公园附近一栋老式写字楼4楼，我们见到了刚离开协信独自创业刘爱明。新公司还没有正式的办公室，见面的地点是刘爱明朋友的设计公司。

那天，46岁的刘爱明身穿条纹POLO衫稍显宽松，精神却很好，手臂结实有力，这是长期运动给人所带来的外在及内里的变化。

过去20多年的职业生涯里，他打过高尔夫、划过赛艇、登过高山，随后投身马拉松长跑。对于运动的追求还在继续，今年5月，他为自己设立了一个新的挑战目标——铁人三项（游泳1.5公里，自行车40公里，长跑10公里）。

运动哲学也被运用到企业运营层面，曾经在中海、万科、协信作为职业经理人，刘爱明从容应对每一次困境。在他看来，中海的九年是经历，万科的九年是经历，协信的几年也是一种经历，只要去接受现实就可以了。

如今，一路跑过职业经理人阶段，刘爱明迎来自行创业的全新阶段，没有接送专车，没有办公室，没有成形的规模及运营模式。不过他在微博上写道：“（创业）就像马拉松，平静的完成，成就是非凡的。”

或许对于他来说，自己需要做的就是像平时跑步一样，将呼吸调整至均匀平稳，控制好前进的速度。

从理工男到“爱马士”

1969年，刘爱明生于江苏省淮安市，在当地读完高中并顺利考上清华大学。24岁那年，获得清华大学建筑材料系硕士学位后，抱着对特区的憧憬南下来到了深圳。

中海深圳公司成为刘爱明职业生涯的排名前列站，他从东门项目的工程监理做起，一路做到地盘经理，再到董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。外界曾如是评论称：刘爱明做事很踏实，做一步就要成一步，要么就不做。

在任职深圳中海总经理期间，他的营销才华初现光芒，成功打造阳光棕榈园、深圳湾畔花园等项目，还发起诚信2000、毛坯样板房展示、网络营销等一系列创新行动，这一度令万科相当有压力。

刘爱明的功夫都花在工作上面去了。上世纪90年代末，打高尔夫还是一项时髦且高贵的运动，他也参与其中。不过，他公开表示，高尔夫运动一方面体现的是美和休闲功能，但更多的价值在于背后的商务功能。

2002年，刘爱明选择加入万科担任执行副总裁。有消息称，为了将刘爱明招致麾下，王石从医院扯掉吊瓶前往恳切面谈，刘爱明当时给王石的答复是，如果考虑离开中海，万科是排名前列选择，自己并不是为企业的高薪所动。

其后，刘爱明在万科负责企划、工程、资金管理中心和财务等方面业务，从天津万科董事长一路做到上海万科董事长。从管理特点看，刘爱明继续展现出严谨的一面，包括推行提高工作质量，打造90平方米三房户型，成立物业公司等。

2010年，万科实现销售金额1081.6亿元，同比增长70.5%，迈入千亿房企行列。其中，刘爱明是“千亿战略”的主要推动者之一。

工作之余，王石是对刘爱明的运动爱好产生极大影响的那一个人。进入万科后，王石把刘爱明带入了赛艇运动，他被这项运动深深吸引。

在王石等人的影响下，他还开始从事登山运动。他说，在登山过程中的感悟非常多，5000米以上的高山，没有颜色，连氧气都没有，但对自己进行了一次彻底的清空。

到了后来，他开始形容中海和万科是“有清晰台阶的山”，两者本质上没有太大区别，自己要做的只是按照台阶往上走，“对我来说，希望有别的体验，去找没有台阶的山爬一爬。”

2011年，刘爱明离开万科，出任重庆房企协信CEO。这个期间，他遇到了生命中另一个对自己运动爱好产生深远影响的人——田同生。

田同生是客户关系与品牌管理咨询专家，也是一位马拉松推广者，被称为“马拉松传教士”。受到田同生的影响，刘爱明从此喜欢上跑步，并成立“爱马士”（爱马拉松人士）团体，加入跑步推广行列。

跑步与企业管理

谈及个人经历时，刘爱明曾公开表示，自己是个“不安分的人”，总是想接受一些新的挑战，感受冲锋的快意。

来到重庆后，他经常顺着重庆滨江路奔跑，观嘉陵江的日出，赏夕阳下的长江，用双脚丈量一座城市。通常每次跑步里程在10公里左右，每周跑不少于3次，平均一个月约140公里。

刘爱明说，在跑步的时候，整个人是孤独的，跑马拉松就是一个享受孤独的过程，“身体机械地做着重复运动，内心却是长时间面对自己，这个过程就是清空自己的时候。”

刘爱明还认为，跑步本身是为了乐趣，在进行大运动量后的一段时间里，思维是最敏捷的，这个时候利于做出最重要的决策。

刘爱明加盟协信后，协信便开始谋划商业地产快速扩张，范围包括成都、上海、昆明、三亚、长沙、青岛等。

2011年6月，协信斥资1.32亿元拿下成都成华区地块，打造成都协信中心；随后进入上海市场，打造两个代表性的商业项目。

在协信主打的“商住产模式”(即商业+住宅+产业)方面，先后在重庆、无锡、青岛等地打造“总部城”项目。以无锡协信未来城为例，项目规划为以光电产业为核心，产业为主导，融合商、住项目，住宅部分开盘即获认购300余套，一时成为无锡市场的。

刘爱明热爱跑步，在协信任职的2012年-2014年连续三年间，经常组织参加马拉松比赛以及赞助马拉松比赛。

对此他的看法是，跑马拉松和做企业的精神是相融合的。企业内部要求“简单、专注、持久”，即简单才能专注，专注才能持久，这和马拉松一样，就是简单去跑、专注去练习、持久去跑完全程是一样的。只有这样才能把企业做久做长。

2014年5月，协信董事长吴旭被纪检部门带走“协助调查”，其后公司一度出现资金紧张局面。在这期间，以刘爱明为首的职业经理人团队维持了公司的良好运行，他还在内部信中引用“自助者，天助之”鼓舞士气。

数据也显示，截止2014年11月，协信签约销售金额突破100亿元，同比增长76%，至年底实现全年销售155.3亿元。

在回忆这段经历时，刘爱明平静地表示，当协信发生“特别的事”时，自己在心里很快就坦然接受，“这无非是一种经历，就像老板出国旅游了，我来主政，这种经历只要接受就好了。”

刘爱明还将企业发展比作马拉松，认为协信20周年经历的风雨是“成人礼”。他表示，企业能做多久与企业短期的发展，好比马拉松和短跑，两个项目跑法完全不同，不可能在马拉松比赛中以狂奔的姿态跑到最后。

创业的新里程

刘爱明的一段话，道出过往22年职业生涯的感悟。他说，人生本来就是一场马拉松，开始的时候战战兢兢进入职场，取得短期内的成功后信心爆棚，开始大踏步往前走，在经历了磕磕碰碰后学会控制自己，有方法地实现自己的目标，最后再不断设定目标去挑战自己。

刘爱明好友、前招商地产董事长林少斌如是评论刘爱明称：“对他来说，马拉松四十几公里从头到尾都很平静。但他是个伟大的事业人，一场马拉松跑下来不晕。”

今年5月，刘爱明制定了新的挑战目标——铁人三项（游泳1.5公里，自行车40公里，长跑10公里），更大的目标是长距离铁人三项（游泳3.8公里，自行车180公里，长跑42.2公里）。

与此同时，在事业方面刘爱明也有了新的目标。5月份，他辞任协信回到深圳，筹建中城新产业控股（深圳）有限公司，开始涉足深圳的产业地产。

刘爱民的创业呼应者甚众，房企、风投机构、中介代理等对此予以支持，万科、世联行、中城联盟更是成为新公司的原始股东。

对于创业，刘爱明表示，自己喜欢研究产业，也喜欢经历不同的阶段，“创业也是一种经历，别人问我紧不紧张，我回答说这有什么好紧张，都挺好的。”

他在微博上将创立中城新产业比喻为“极限运动”，“就像马拉松，平静的完成，成就是非凡的。”

或许，长跑已经融入了他的生活，即便没有穿上运动鞋，仍可以感觉到体内新陈代谢在高速运行，源源不断地催生快乐。他要做的，就是将呼吸调整至均匀平稳，控制好前进的速度。

在定位方面，刘爱明将中城新产业聚焦深圳的城市更新，聚焦产业升级、工改工等业务，瞄准的则是传统制造业转型。

他认为，中国的经济发展始终需要依靠制造业转型，广东地区制造业的链条非常完善，加上聚集技术、人才、资金等，公司看好这方面的发展前景。

“互联网对地产的颠覆已经实实在在地发生，传统的地产商旗下写字楼、商场、住宅、公寓、酒店等原本有一个完整的定价体系，但现在互联网破坏了这个定价体系。”

刘爱明多次强调，做产业地产必须先研究清楚未来租赁办公楼的客户角色是怎样的，如果没有明确认识，基本无从下手。“在空间价值改变的情况下，我们还是要顺着客户的需求把问题研究清楚，从客户的角度思考问题。”

刘爱明指出，互联网导致开发商的目标客户发生改变。具体而言，未来的企业将包含两种类型，其中一类是按照互联网思维成长的新企业，另一类则是传统企业结合互联网从而诞生的转型企业。

但行业对上述两类未来的企业仍没有清晰的认识。正因如此，刘爱明表示，中城新产业将会推出两方面的轻资产业务，包括研究未来的客户以及提供流动、多变、高效的空间，为企业提供“未来的服务”。

在具体盈利模式上，他认为，在产业地产中，地产才是落脚点，出售和收租将是中城新产业的主要盈利模式。

以下为观点地产新媒体对中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明先生的专访实录：

观点地产新媒体：中城新产业作为一家新公司，什么时候可以迁到新办公地点？

刘爱明：设计及施工时间加在一起要三个月，估计“十一”以后搬过去。在华侨城LOFT那个办公室值得一看，因为我是做产业的，一些概念在办公室里面总要有所体现。

我们在里面办公，重点不是以一个什么样的产业投资角色办公，而是用两块很重要的业务作为轻资产业务。做产业如果不把这些东西搞清楚，是没办法做的。

具体而言，就是未来的客户尤其是未来的企业要研究清楚。未来的企业是什么形态？会有两类企业，一类是“互联网+”企业，现在还在孵化器里，它们是完全按互联网思维成长起来的企业；一类是“+互联网”企业，指传统的企业转型，方向是结合互联网转型。

观点地产新媒体：这就是您所提的未来客户的形式？

刘爱明：对，产业地产的未来客户就是这两类。目前有一个很大的问题，就是我们对这两类企业的形态、盈利模式、人员规模等方面都不清楚，所以也就不知道它们能承受多少租金。

比如我抛出一个话题，是不是未来典型的“互联网+”企业可能都是三五十人，没有想象中那么大规模？按照现在的理念，我们建个写字楼，一层2000平米，然后由一家企业租下来，未来不存在这种情况，未来的企业可能只有三五十人，要租的面积可能只是200-300平米。这就是未来的企业形态，它们都偏小，所以现在帝国式的大企业形态在未来都会有所变化。

其次是空间，即未来的主力90后、00后喜欢什么样的空间？至少从现在看，我觉得他们一定不喜欢那些摩天大楼，也不满足于在200平米的空间里租下一个格子。他们喜欢的建筑形态会和现在不一样，可能喜欢好玩的空间。

国外互联网公司的办公楼都打造得很酷炫，因为强调创意以及在里面的人彼此有更好的沟通，空间形态也不一样。

实际上，做产业对我来说就是要研究这两块，研究未来的客户，研究未来客户对空间的喜好，只有这样，产业才能做得起来。

观点地产新媒体：公司处于研究未来客户的阶段，除了和深城投签约的两个项目，还有没有其它正在部署的动作？

刘爱明：谈的项目很多，对此我是非常有信心的。现在很多人还没认真思考产业地产的问题，我还是看好这个行业的，相信会有更多的人来和我们合作。这种机会也是很多的，其中还包括对产业链本身的研究。

传统的住宅行业没有太多思考的地方，住宅就是物以类聚，刚需住在一起，有钱的又在豪宅区住在一起。商业地产就有点需要思考的地方了，要求将不同的商户合理地组合起来，共同将商场经营好。产业更是这样，必须有产业链条，有生态圈，什么地方都可以复制产业的说法不成，这牵涉到生态圈的问题，需要进一步研究。

我在深圳碰到过一两个高手，真正对这些产业地产的问题进行过思考。他跟我说过一番话，大意是他不是没钱做产业地产，盖楼说白了也不需要多少钱，他只是不敢做产业地产。这是因为他没想清楚上面的问题。但他也算是高手，因为已经开始思考了。

从某种程度上说，若没有研究清楚产业地产，大家确实不太敢随意建造一栋楼。如今的形势不一样了，产业地产的写字楼靠打广告是卖不出去的，需要用产业经营的概念去做。所以，如果研究清楚了，大家就会有很多的合作机会。

观点地产新媒体：在这方面，中城新产业有没有具体定位于哪一类的客户群？

刘爱明：在深圳关注制造业的转型，传统的制造业转型，在深圳是有非常大的空间和基础的。

未来，大家不能光想着“互联网+”这些风口，更多应该关注中国的制造业转型。因为中国是传统制造业大国，要发展经济需要依靠制造业转型来完成。

深圳具备制造业转型的基础，实际上广东制造业的链条都是非常完善的，现在又聚集着和制造业相关的技术、人才、信息，甚至是资金等，所以说公司看好制造业的转型。

观点地产新媒体：中城新产业的业务范围包括从土地开发到后期的金融服务，几乎涉及到了整个产业链，公司在业务投资方面会不会广了一点？

刘爱明：不是的。传统的地产链条是很长的，每一段交给专业的部门做就好，这恰恰是分工明确的表现，是未来的趋势。

以前的情况是一家企业从头到尾全部包揽，买地、盖楼、设计、销售、物业管理等，现在情况变了，企业需要在一开始就把未来资产证券化等每一个环节都设计好，然后由别的团队专门负责具体环节。

观点地产新媒体：从5月份离职协信，到6月份新公司启动签约仪式，选择创业对您而言主要有什么理由？在您之前工作过的公司中，中海、万科以住宅见长，协信也比较少涉足产业，如今您为什么选择做产业？

刘爱明：还是个人的兴趣所在。协信是做商业住宅，也做产业，我个人喜欢一些新事物，乐于研究产业的相关问题。

之前做住宅20多年，我也折腾了很多新的东西。产业是很有意思的，现在大家都在关注这个领域，当然也有部分企业开始做相关研究，但我认为它们还没有研究到很深的地方。

观点地产新媒体：在中海、万科、协信做了20多年职业经理人，到如今选择辞职创业，每个阶段是怎么考虑的？

刘爱明：创业是我的梦想，有些人就是有这个梦想，这是没办法的。再说我这个人也喜欢经历一些不同的东西。

就像去年在协信发生了一些很特别的事情，我心里是很快就坦然接受了。因为这无非是种经历，就像老板出国旅游了，我来主持这个公司。这个经历，只要接受就好了。

创业又不是一个多么吓人的事儿，把它当成不一样的经历，就会不一样。我这段经历也是挺有意思的，现在没办公室，因为办公室在装修，今天在这儿，明天在那儿，就是这种情况下，这个事情也还是推着向前走。

在我心里面也觉得这是挺有意思的一段经历，就是和以前不一样。以前有专车接送，走到哪儿都有倒好的茶水，现在是借了朋友的办公室。这挺好的，也是一种经历，总要把事情办了。

观点地产新媒体：过去一个月，公司从筹备到成立，中间有哪些可以值得一谈的事？

刘爱明：没什么值得谈的，就是几个股东对中城新产业的概念很认同，就开始着手干，同时找项目洽谈。对我来说，更多要考虑的是组建产业团队，包括研究、招商、运营等。

新公司的团队包括投资、财务、产业研究、研发、设计等，设计团队有三五十人，除此以外其它团队有二十余人。

观点地产新媒体：万科、世联行都和您是有关联的，万科是您的老东家，世联行的陈劲松董事长是您的老朋友，这些机构加盟中城新产业是基于理念，还是私下的关系？

刘爱明：我和他们就在一个圈子，当然大家对中城新产业的理念比较认同，对“重仓深圳”的战略表示支持，所以洽谈加盟的时候非常容易。如果彼此不认识，一个月是很难谈拢一件事的，更何况是组建一间这么大的公司。

所以说，万科、世联行等公司加盟更多是因为认同中城新产业，大家的理念、价值观是一致的。他们都相信我会把新公司发展成一间走正道的公司，相信新公司到最后会和他们成为伙伴。

观点地产新媒体：您提到的“重仓深圳”的四个字里面，发展到什么程度才算是重仓？在您的设想里面，这有没有一个具体数字？

刘爱明：“重仓”有两重含义。首先，不管是商业、住宅还是产业都属于重资产，资金需求量很大，重仓是指重点投资深圳，也就是说新公司的业务主要在深圳，未来北京、上海也会探讨。

其次，做产业肯定要持有一部分，具体要视项目的运转情况而定，但肯定要持有。至于说多大比例算重仓，这本身是一个相对的问题，要看未来公司的发展规模。

观点地产新媒体：在深圳发展都会面临一个基本的问题，就是土地该怎么获取？

刘爱明：深圳有城市更新政策，包括工改工的政策。这个城市本身就有工改工项目，正如我之前所说，工业用地可以做产业升级，原来制造业的厂房在未来会变成以服务业为主的企业组合形态。

观点地产新媒体：公司以后会合作拿地，还是自己独立参与？

刘爱明：合作是主要形式，深圳很多工改工、工改住项目都要和村民合作，这是首要的合作环节。而且我本人是倡导合作的，向来都强调联盟的力量，这点从中城新产业的股东构成也可以看出来。

除了万科、世联行等三家股东，我的想法是再拉三到五家策略股东，每家占的股份不大，但合起来是个联盟。我甚至考虑过，对于找策略股东，能不能用众筹的方式去实现？在未来的互联网时代，一家独大的情况不会再有，但是联盟的力量非常强大。

观点地产新媒体：万科、世联行很看重产业，联盟的同时如何处理彼此间的竞争关系？

刘爱明：公司经营方面，尤其是产业经营、研究等，肯定是要有更多的联盟，大家来共同做一件事，但我们跟万科、世联行不存在竞争关系。

排名前列，万科做城市配套服务商，世联行做销售，大家经营的重点不一样，中城新产业做的业务世联行不做，万科也不做或者只是偶尔做；第二，即便有竞争也是很正常的，这个问题比较好协调，万科洽谈的项目我们都不洽谈就可以了。毕竟深圳市场这么大，这里可能有几百家开发商，不可能把全部生意都垄断了。

万科也是我老东家，所以说我和万科不竞争、不谈判。你说我和万科谈什么？我的概念就是万科说啥是啥，竞争这个事情很简单，怎么会没有生存之地？

观点地产新媒体：您刚才说到的人多力量大，但如果真的进入合作阶段，出现一些利益冲突，要怎么平衡或者是协调这些问题？

刘爱明：这肯定是一个问题，但我们一定要看到时代的进步，让原来不可能的事现在变成可能。矛盾肯定存在的，就是父子、兄弟尚且有矛盾，有矛盾却还是一家人。就像万科现在也有80%、90%的地都和别人合作，如果我们不愿意合作也可以选择自己单干。

另外，有人会认为互联网是一个可怕的东西，但是我觉得它有可爱的一面。互联网使沟通变得很容易，使联盟变得很容易，大家要去利用它的特点。

对于形势过快的变化，实际上联盟就是一个应对之策，这种联盟是通过互联网实现的，这就是互联网可爱的一面。

观点地产新媒体：您一直提到互联网，在您看来，房地产到底应该怎么和互联网结合？

刘爱明：互联网对地产的颠覆已经实实在在发生了，按照互联网那套逻辑去梳理，已经不再是什么结合的问题了。

颠覆发生在什么地方？传统的地产商旗下写字楼、商场、住宅、公寓、酒店这些空间是有价值的，原来有一个完整的定价体系是体现这种价值，但现在互联网时代就不是这个定价体系了。

因为商业经营的内容不一样，所以空间的价值和原来就不一样。互联网带来的这种变化就是颠覆性的，原来认为一种东西值5万，未来就是2万，亏得连命都没有了。空间的价值和原来不一样了，所以我们就必须得做商业、产业方面的研究。

观点地产新媒体：出现这样改变的时候，您觉得自己是跟在后面去迎合需求，还是在前面领导？

刘爱明：我觉得大家的反应都有点慢，严格来说整个行业做得不够。房地产行业和中国很多传统行业一样，大家还是没有认真积极面对这个事情。

现在无论是商业、写字楼、公寓等，大家只要能积极面对、认真思考，应对互联网的颠覆也没那么难。

就像一些90后的年轻人，创业的时候没有钱，但非得在市中心办公，催生出来的联合办公就是一种解决方式。这是一种非常好的方法，属于主动拥抱互联网带来的变化。

所以，在空间价值改变的情况下，我们还是要顺着客户的需求把问题研究清楚，从客户的角度思考问题。

所谓的工业4.0就是这样，定制化模式也是这样，产品不再生产一万件来卖，而是按照客户的需求直接定制。企业知道了客户的个性化需求，接下来才是生产环节。

观点地产新媒体：对比今年很火热的创客模式，不管是潘石屹的3Q还是广州万科的项目，感觉跟您所提到的模式有所类似，您认为不同点在哪里？他们的客户群以及提供的服务等，会不会和中城新产业重叠？

刘爱明：是的，3Q等新兴模式就是未来的企业形态，我研究的就是这些东西。但是，目前的产业地产里，孵化器只需要几百或者几千平米就够了，我研究的则是几万平米的类型，这点不一样。

这些模式不会和中城新产业有多少重叠，如果非要说重叠的话，他们孵化器里面长大的企业将是我的客户。

观点地产新媒体：区别是一个企业发展的不同阶段的定位，其它企业属于更初期的草创阶段？

刘爱明：本身做的事也不一样，他们是辅导创业，我是给成熟的公司提供写字楼。

当然，虽然创客是我的客户之一，但不可能让创客把项目的空间全使用掉。一栋写字楼几十万平米，创客只占一部分，我的主要客户还是那些经过“互联网+”或“+互联网”的企业。

我研究这些客户是源于我对他们的不了解，我不知道一家企业经过互联网改造转型后会变成什么样，可能发展到租2000平的写字楼，到后来只需要租200平了。

我需要研究清楚，提取几个主要的点，再来考虑业务模式、盈利模式。

观点地产新媒体：是不是说公司的目标客户，大部分还是制造业升级，而创客这种类型的也有，但是占的比例不是主要的？

刘爱明：对，创客不是我的主要用户。孵化器有两三千平米已经是很大的了，可以在里面孵化几十家，甚至是上百家企业。

创客不是我们的主要目标，我是要研究整个产业，研究现在的企业。具体在深圳，我只能说更关注制造业转型，作为我的一个重点研究对象，因为大量的工改工机会还是在特区外，像宝安、龙岗，坪山，这一带制造业的转型机会更多，也更实际一些。

不可能所有的企业都是我的菜，我要的也不可能全部是高科技企业。

观点地产新媒体：研究完未来客户，公司具体的盈利模式是什么？是纯租金收入、企业成长转型的投资风险收益吗？会不会投资其它领域？

刘爱明：地产还是落脚点，盈利模式是需要落在地产上的。我们和别人合作要付钱，盖房子要付钱，政府地价要缴纳，会持有一部分经营，当然也会有收益。从这方面说，出售和出租都是一样的性质，即以地产为落脚点。

互联网不会改变房子的造价，就是这么多钱建造房子，造出来当然要卖一部分，不可能全持有。

投资成长的创客本身就是风险投资，这其实不是创客的盈利模式。在创客之前，风投行业就已经存在了，不是因为孵化器、创客而存在。反过来也可以说，孵化器并没有盈利模式，风投才有盈利模式。

产业地产更应该强调地产的周转，因为产业的特点是资金周转慢，加上地产属于重资产，不注意运营地产，就会把自己整死，最后连产业也做不成。

所以，我们的盈利模式是很清晰的，使用我的空间当然要付费，不管是出租还是销售，只要算得过账就做，算不过来就不做。

观点地产新媒体：公司有什么发展计划表？或者未来几年要达到什么样的高度？

刘爱明：这个倒没有，产业地产确实是一个新的领域。既然要做，我是把它当成一个大平台来做，所以创业不是说我个人觉得以前打工挣钱少，要辞职出来挣钱了。要是这样的思路，就不需要这么折腾了，直接去做几个项目就完事。

我是把它当成一个平台来做，并且喜欢产业，从目前的动作看，我确实是在构筑一个大的平台，甚至是联盟。当然，这个平台做大了，股东肯定也是乐见的。

如果要展望的话，规模这方面我不是很在乎。从我个人的爱好和兴趣来说，我更希望集中在研究这一块，对未来的空间、企业的形态及转型方向等。

这些还是很概念的东西，没有清楚的脉络，但我希望两年后可以讲得很透彻。如果做到这一步，公司的业务自然也就做大了。

观点地产新媒体：所以中城新产业还处于一个探索期？

刘爱明：对。研究是我的重点，公司能够做多大，和这个是紧密相关的。但是项目还是得做，钱还得要挣，因为今天也要吃饭啊。

至于在深圳能够做到多大规模，这比较难说，这取决于城市的政策。对比北京、上海，深圳的政策现在是的，北京、上海可能还是难做。

观点地产新媒体：中城新产业签约的两个项目，有一个属于住宅性质，公司是打算拿来获取现金流？

刘爱明：有住宅项目当然还是要做的。投资从来就是分为战略投资和机会主义投资，机会主义就是天上掉馅饼，干嘛不吃呢？但住宅肯定不是公司的主流，深圳的住宅并不容易获得。

我们的合作方也是基于更长远的战略合作，相信双方能走得更远，所以刚好有住宅项目就一起合作。实际上我还是非常认同合作方的做法，不是从项目层面来谈合作。

观点地产新媒体：在您研究的产业地产中，国内外有没有什么模式或者案例可以作为参考或者借鉴？

刘爱明：这方面不多。因为研究未来的东西，有些现在压根还没有出现，可能在国外会有部分，但在中国还没有。比如我看到一些国外的写字楼空间打造得很酷，他们国家有比较多互联网企业，可以研究这些企业怎么运作、成长以及赚钱。