史锐雪:万国置地海外投资大数据时代

“从明年到后年开始，万国置地要做到中国客户可以足不出户买到海外房子。”

编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

观点地产网作为海外房地产平台排名前列批吃螃蟹的人，浸淫海外投资的史锐雪俨然已是空中飞人一族。

6月15日，北京首都国际机场的咖啡厅，观点地产新媒体约访正要飞去新加坡的万国置地（北京）房地产经纪有限公司CEO史锐雪。

根据万国置地的数据统计，不包括万达、万科这些大企业买家在内，2014年中国个人买家的海外投资额是165亿美金，今年会翻倍到330亿美金，明年应该在330亿美金的基础上再翻一倍。

史锐雪认为，现在只是处于“有价无市”的初级阶段，“所有人都知道这个很热，但是实际行动的人没有那么多。”

在她看来，从明年、后年开始，海外投资热才会进入更高潮。

据了解，2010年，万国只是单纯做投资移民项目，偶然看到塞浦路斯移民热的“异常”情况下，万国真正看到中国人对海外移民投资的庞大需求。

2012年年底，万国率先进入更受国人欢迎的葡萄牙，随后逐渐布局欧洲市场。而后，进入更主流的美国、澳大利亚等区域。

2013年底，万国置地品牌诞生；2014年下半年，开始运作海外楼市网。如今，这家家海外地产交易平台，将总部放在北京，布线上海、纽约、洛杉矶、伦敦、悉尼、巴塞罗那等全球15个国家25个地区。

在与海外开发商的正面接触中，史锐雪对国内外房地产的区别和差距深有感触。

“说实话，在中国人眼里，中国开发商在国外的开发行为算是大手笔，但在本土开发商看来，这是小菜一碟，是很正常的举措。”史锐雪表示，这些开发商还是觉得自己才是的。

外来的和尚敲钟终究是不容易的，史锐雪认为，面对国外完全不同的市场，中国开发商需要一定时间的沉淀，“相信国内开发商都希望能够争取到当地客户的信任，但是要建立自身口碑，时间或许还没有到。”

中国开发商或许也是看到了这一点，还是在走更容易的路子。据史锐雪透露，国内开发商到国外建房子，基本上还是按照中国人习惯来盖的，“很多中国开发商，包括绿地、万达还是希望把房子卖给中国人，这样更容易。”

这也造成了国内各大开发商在海外布局时，纷纷住宅，而不是商业地产。

以万达、绿地为例，史锐雪指出，虽然在国内这些企业的强项是商业地产，但是到了国外以后，因为有很多政策限制、经营管理和税收等方面的问题，还是以住宅为主的。

“中国开发商在海外地产投资这一块还属于试水阶段，肯定从自认为最熟悉的领域，并且最容易的领域来入手。”史锐雪指出，这也是因为中国个人海外投资的就是住宅。

以下是观点地产新媒体对万国置地（北京）房地产经纪有限公司CEO史锐雪的2015博鳌房地产论坛采访实录：

观点地产新媒体：当时建立万国置地这个平台时是怎么想的？

史锐雪：这也跟公司主创团队的个人背景有关系，从2010年开始，万国就开始把美国纽约等地的投资移民项目带到中国来，给中国的移民公司来做。

大概到2012年，美国投资移民项目在中国已经非常火爆了，那时候我们观察到一个现象，就是塞浦路斯这个国家有购房换身份这样一个政策，所以当年中国人买塞浦路斯的房子买了1000多套。

当时觉得这个事情非常不正常，因为塞浦路斯的知名度非常小，但是可以从侧面体现出海外购房需求是非常大的。

我们认为中国客户对于海外置业其实是有盲点、有误区的，对于海外置业的配置并不是那么明确。

大概到了2012年底的时候，葡萄牙的黄金移民政策刚刚开始提案我们就过去了，因为塞浦路斯不是申根国家，但是葡萄牙是申根国家，国力相比塞浦路斯来讲强很多，如果塞浦路斯有市场，葡萄牙应该会在国内引发更大的高潮，于是公司就成了排名前列家做葡萄牙购房移民的公司，同时也是做得最多的一家公司。

2013年之后，公司又开始反思，觉得欧洲经济是持续下滑的状态，如果葡萄牙和欧洲其他一些国家的购房移民需求这么高，甚至有些客户完全是抱着投资需求来的，那么更主流的国家一定更有市场。

通过几年积累，公司到了可以建立自身品牌的契机，所以从2013年底成立了万国置地这个品牌，2014年整年做了很多和市场相关的事情，基本上和主流国家的开发商都建立了很好的联系。

2014年下半年，万国置地开始运作海外楼市网，现在，英国、美国、澳洲这些主流国家的开发商都和万国置地建立了联系，当地最知名的中介已经和公司有了很深入的联系，也已经和美国地产协会、加拿大地产协会建立了联系。

预计明年年初开始，我们在海外楼市网这个平台给客户呈现的房源能达到100万套，比之前计划早了一年。

观点地产新媒体：有没有统计海外投资这一块的蛋糕有多大？

史锐雪：不包括万达、万科这些大企业买家在内，2014年中国个人买家的海外投资额是165亿美金，今年大概能翻倍到330亿美金，明年应该在330亿美金的基础上再翻一倍。

观点地产新媒体：中国人到海外投资的思维好像是还处于一个初级的阶段。

史锐雪：非常初级，所以还有很大发展空间，明年、后年会是更加火热的阶段。

观点地产新媒体：美国EB5要收紧，澳洲也要控制海外投资，这对国人海外投资有没有影响？

史锐雪：美国EB5也不是收紧了，在具体名额上没有任何变化，而是提高了准入门槛，准备从今年9月30号开始，把50万美金的投资额增长到80万美金，这其实是在意料之中的。

从去年开始，英国投资移民额度已经从100万英镑变成了200万英镑，澳洲也变成了500万澳币，几个主流国家都提高了，但是美国一直没有涨价，所以美国涨价是很正常的。

因为美国EB5投资移民法案规定，每5年根据物价通货膨胀指数进行一次价格调整，所以并不是针对近期申请量增加做的调整，而且已经10年没有涨价了，现在投资额度从50万美元涨成80万美元是非常正常的。

对比下来，美国EB5投资额度还是很低的，像澳洲、新加坡的涨价门槛都非常高，澳洲已经变成500万澳币了，但是客户仍然趋之若鹜，尤其是广东的客户更多，涨价并没有影响申请人数量。

观点地产新媒体：国人海外投资方向有什么变化？投资区域、领域有没有变化？

史锐雪：中国人投资一定是自身最熟悉和最了解的领域。因此，从区域来讲，中国人一定选择进入最熟悉的一些区域，比如美国加州、洛杉矶、旧金山、纽约、西雅图以及芝加哥等区域。

另外，投资住宅的客户远远高于投资商业地产的客户，因为住宅是中国人最熟悉的领域，全世界只有中国人最了解投资住宅可以带来的收益。

观点地产新媒体：开发商也比较热衷投资住宅？

史锐雪：万达现在有6个海外地产项目，全部都是住宅项目，没有商业地产项目；绿地在洛杉矶和济州岛做的也是住宅项目。

虽然他们的强项是商业地产，但是到了国外以后，因为有很多政策限制、经营管理和税收等方面的问题，所以还是以住宅为主的。

一方面是因为中国开发商在海外地产投资这一块还属于试水阶段，肯定从自认为最熟悉并且最容易的领域来入手。

观点地产新媒体：万国置地的客户以个人投资者为主，这样是不是和五大行等国际中介机构有所区别？

史锐雪：这里面的区别很大，比如排名前列太平戴维斯和戴德梁行的目标客户群仍然是以前做物业管理时的客群，基本上只和英国一些开发商合作。

实际上，和那些机构合作的英国开发商也和我们合作，万国置地现在是一家在做15个国家海外地产项目的代理机构，而且我们拿到的都是排名前列手房屋，这也是公司和其它机构的区别。

除此之外，万国置地还给客户提供所有物业的终身服务。

观点地产新媒体：万国置地对于未来的竞争如何看？

史锐雪：这个业务真的没法复制，毕竟去开发15个国家的项目，不是一天两天就能完成的事情，包括和国外开发商的磨合等各方面，其实都是时间累积出来的，所以在这方面万国置地并不害怕。

观点地产新媒体：万国置地与国内开发商在国外开发的项目有合作吗？

史锐雪：我们一直有被联系过，但公司还是希望可以把国外开发商的项目带给中国的投资人。

有几个方面的原因，排名前列是国外开发商在做规划的时候，基本上做的都是10年到20年的规划，是一个非常整体的规划，也预示着随着基础设施配套建设的完善，未来这个项目一定会增值。

另外一点是，本土开发商一定更了解当地的市场，能拿到的优惠政策，比如土地的价格优惠政策和税收优惠政策，国内开发商到国外去，可以发现这些项目的价格一定是比本土开发商贵的。

观点地产新媒体：万国置地团队是怎么来建立起来？

史锐雪：万国置地的团队是完全自己搭建的，因为海外地产领域是一个全新领域，除了我们之外，没有公司是这样来操作的，所以没有办法找到现成人才。

观点地产新媒体：今年“两会”记者会上排名前列个问题就提到了海外投资，好像大家都比较关注这一块，提供的信号蛮多的，不知道您是怎么看的？

史锐雪：首先我觉得总理在回答这个问题的时候，也表示欢迎外国人来中国买房子，表现得非常自信。正如他回答的，中国人出国买房的比例确实很小。

总理回答完这个记者提问之后，马上就出来了一个新政策，要放开个人海外投资的门槛，可能从广州、温州这几个地方开始试点，就不再设置5万美金的门槛，只要是买房的，把买房合同给到银行，银行就可以一次性把放外汇出去，我觉得是受益于总理答记者问关于这个问题的一个开放式的回答。

观点地产新媒体：外国人和中国人在买房的时候，两者关注的点有什么区别？

史锐雪：完全不一样的。中国人去国外会先看户型是否方正，是否坐北朝南，是不是进门就是客厅。

这个就和外国人的想法是不一样的，外国人首先很注重隐私和休息空间，所以卧室和洗手间要大，但是不喜欢进门是客厅。

全世界只有中国人特别爱方正的户型，伦敦核心区域或者是西班牙欧式区域，都没有方正户型。

另外，客厅一定没有卧室大，因为外国人很少把家人或者朋友邀请到家里来会客，这和中国人的生活方式是不一样的。

观点地产新媒体：中国开发商到国外建房子也那么方正吗？

史锐雪：国内开发商到国外建房子，基本上还是按照中国人习惯来盖的。很多中国开发商包括绿地、万达，还是希望把房子卖给中国人，这样更容易。

观点地产新媒体：国内开发商的外国客户多不多？

史锐雪：很少，他们去国外其实赚的还是中国人的钱。但不得不说的是，确实有很多中国人可以消费得起，如果抓得住中国客户，项目本身是可以很快售謦的。问题就是将来项目要卖的时候，可能就只能卖给中国人。

观点地产新媒体：中国人更爱买新房，不知道在国外是不是这样？

史锐雪：对，有的时候没有办法。一般中国客户到了国外，尤其到美国、加拿大这种地方，一定是想住别墅，毕竟别墅价格也不高。

如果要买别墅的话，又要买好的位置，只能买二手别墅。除非把人家的房子推了重盖，但有些区域是有限制的，规定房子外观不能改。因为好地段早就已经被占满了，人家是产权，不能随便拆，就只能买二手房了。

整体而言，中国人到国外买公寓主要是投资行为，如果是自住的话，还是会住别墅，基本上只能买二手别墅。

观点地产新媒体：中国开发商到国外，价格上能拼得过本土开发商吗？

史锐雪：一定是更贵的，因为拿地时间晚，没有优惠政策，成本就会很高，这样只能用更多服务来完善价格上的差异。

观点地产新媒体：中国开发商到外国，肯定不能一直以中国人为主，也要和当地融合，未来会不会需要当地客户接受他们的产品？

史锐雪：我相信这些国内开发商都是希望能够争取到当地客户的信任，但其实这需要很长的时间，比如美国一些大开发商的项目一出来，系统内客户就已经消化完了，这是很多年积累起来的口碑。

中国开发商要建立口碑，时机或许还没有到，还需要一定时间的沉淀。

观点地产新媒体：万国置地跟当地本土开发商有正面接触，是否有了解到这些开发商对中国开发商的投资行为怎么看？

史锐雪：在中国人眼里，中国开发商在国外的开发行为算是大手笔，但是在本土开发商看来，这是小菜一碟，是很正常的举措。

整体来讲，这些开发商还是觉得自己才是的。

观点地产新媒体：国外开发商拿地、做产品、销售，整个过程和中国开发商有什么不一样？他们是怎么做的？

史锐雪：国外开发商基本上都是家族式的，很多地已经持有很多年了，这种家族式的积累，国内开发商是没法跟人家比的，但是可以合作。像万科在洛杉矶的项目上，就和美国的建筑商铁狮门合作，这是很聪明的办法。

另外一个是项目策划，国外开发商一般都找最专业的设计师团队，但是商业模式的分析之前都做好了，然后根据要求来找设计师合作，美国、加拿大的审批流程是非常严格的。

销售的话，国外开发商项目基本上只有10%到20%能卖给外国人，这是当地银行的规定。因为开发商和银行之间有合作，银行规定开发商不能给那么多外国人贷款，不然的话风险太高。

排名前列个进来中国的开发商就是澳洲的，澳洲政府规定，外国人能买期房，再加上澳洲这两年买地建房的趋势比较热，基本上买一块地，买地钱客户出，然后再建，建房钱也是客户出，相当于开发商什么钱都不出就把事情做完了。

现在越来越多的人觉得这个事挺简单，导致澳洲开发商的资质就鱼龙混杂，澳洲开发商大批量进入中国，但是英国、美国和加拿大的开发商就很少在中国设点。

观点地产新媒体：今年“互联网+”这么热，国内中介机构和传统互联网之间的竞争非常激烈，你怎么看这个事情？

史锐雪：在国内，互联网平台和一些传统地产经纪之间最近矛盾确实很多，但是万国置地算是细分到海外地产这一块，目前为止还没有出现过这个问题。

首先，海外地产这一块是没有办法O2O，因为有外汇管制的问题。客户肯定也是要去到当地看，或者是找当地朋友看过房子之后才会去交易；而且每个国家的法律程序不一样，比如所有的购房资费等问题，一定是要根据不同州的法律和流程操作，没有办法实现O2O。

另外一点是海外资产的咨询，技术含量是非常高的，万国置地咨询人员基本上都是海归背景，既要懂金融结构、法律结构，还要懂购房流程，还要对当地区域比较了解。所以目前为止万国置地受益于互联网的冲击。

观点地产新媒体：作为互联网海外地产平台，万国置地的未来方向是什么？

史锐雪：从明年到后年开始，万国置地要做到中国客户可以足不出户买到海外房子。

我们要做的是数据库的概念，而不是O2O概念，万国置地就是基于客户需求的巨大数据库。另外公司又提供了很好的线下咨询以及售后服务，所以应该算是数据咨询网络。

当然，有一天时机成熟，国家不限制了，我们也可以做O2O，但是相信买房这件事不会有人做O2O。而且中国互联网基本上都是抄美国的，美国房地产都没有O2O，说明这是行不通的，如果行得通早就这样做了，所以我觉得是有问题的。