通州库存现6年新低 成交跳涨背后的价值逻辑

通州，自城市副中心的规划出台后，市场行情一路水涨船高。近日，北京市政府搬迁的消息，虽然还未得到官方证实，但由此引发的各方关注，让政府、媒体、开发商多方声音聚焦通州，将通州再一次推向风口浪尖。

通州区统计局提供的数据显示，今年1-5月，通州房地产销售面积达47.2万平米，同比增长4.6%，销售额达95亿元，同比增长7.5%。其中，5月份的统计数据尤其引人关注，当月全区房地产销售面积高达16.9万平米，是去年同期的1.9倍，单月销售额达34亿元，为去年同期的3倍。

伴随着成交量的持续上扬，自2015年来，通州的存量则明显下调。据统计数据显示，自2010年至今，通州库存量现近6年来历史低点，目前库存约为7616套，较2011年12513套的历史高点，减少64.3%。

如此火热的市场表现是真火还是虚火？刨除迁址传闻，是否有其他因素支撑新一波成交攀升？

住宅用地断档 楼面价直逼2万

从通州的土地供应情况来细数楼市变化。据统计，2007~2015年，通州区住宅用地供应50宗，目前仅有4宗地尚未开发。近两年虽然通州的身影仍然活跃在北京土地拍卖市场上，但都是商业用地或多功能综合用地，鲜有住宅地块拍出。 2013年，通州住宅土地供应在全市比例只有7%，到了2014年只有5.6%左右，2013-2015年通州推出7宗住宅用地，4宗位于台湖3宗为自住房，但推出的商业/办公用地却高达33宗，可以说，从2013 年开始通州城区住宅用地开始断档，尚未开发的住宅用地是非常有限的。

此外，从近一两年通州出让地块来看，大多数集中在运河CBD、台湖等板块，均价早已过万，楼面价达1.74万元/平米。众所周知，土地成本至少要占据房价的一半以上，按此推理，通州房价破3万或已是大势所趋。

新建住宅供应萎缩 前四月零盘新增

土地的出让格局的改变，传导到住宅市场后，通州上商品住宅市场的供需矛盾日益凸显。从2014年10月开始，通州楼市整体成交量就已经出现了明显的上涨趋势，每个月均突破了一千套左右，较此前月均四五百套的成交量已有倍数增长。

从通州商品住宅历年成交量来看，通州商品住宅市场每年可消化的购房需求量在11000套左右，这也是在2014年整体市场低迷的情况下的一个情况，像2013年楼市火热的时候成交量能达到20504套。按照通州规划指标来说，2015至2017年通州将有9万人落户，其中农村转城镇3万人，非京籍转京籍6万人。平均下来每年有2万多个指标，刨去租房客户，每年有1万的购房需求。通州积分落户政策落地、政府搬迁到通州以及电影学院、人民大学的落户也必然给通州带来更多的潜在购房需求量，每年远远不止1万的购房需求。

但从供应层面来看，通州新建住宅的供给量是萎缩的，前四个月新增供应为0，有限的房源面对的是增加的需求，是目前通州商品住宅市场的供需矛盾比较突出，而这样的矛盾无疑助推了价格的攀升。

通州热销项目推荐

京贸国际城

【项目位置】：通州京哈高速通州新城出口路南250米（芙蓉路1号）

【开盘时间】：2014年4月19日

据了解，京贸国际城目前10号楼在售，仅剩十余套房源。户型面积为74平方米一居，79平方米、91平方米两居,得房率约80％，2015年7月31日入住。

该项目鼎立京杭大运河及运潮减河高尚宜居生态带，毗临规划中M6、S6双轨交汇处，拥有京哈、京通、朝阳路及朝阳北路等多条交通干线，30分钟瞬间连接CBD、25分钟直抵首都国际机场。京贸国际城拥有的教育优势，邀北京重点教育知名品牌北京小学强势入主，将打造区域的密集型优势教育模式，并驱动CBD的教育未来。

京贸国际公馆

【项目位置】：通州 怡乐中路与怡乐中街交叉口向西50米

【400电话】：400 869 1111转10710

目前，5#楼、7#楼、8#楼在售，主力户型为90和105平米三居，1梯1户/1梯2户，均为南北通透或纯朝南户型，总价270万/套起。

京贸国际公馆位于朝阳区与通州区交界处，居住环境及配套成熟，距地铁果园站1000米，南侧紧邻通州文化旅游区；文化旅游区是由国务院批准建设 项目，是通州区打造城市副中心，建设“一核五区” 的重点区域之一；未来将建设成为“面向世界的北京现代时尚旅游目的地”。项目总建筑面积达38万平米，项目规划建设12000平米的临街独立商业中心，2000平米的社区下沉商业广场，21200平米的潞河中学附属实验学校，4000平米的幼儿园和1100平米的老年中心。

商业中心将满足周边2公里范围内的餐饮和购物需求。社区商业广场，让您足不出社区便能 满足所有的日常生活所需。北京市重点中学的潞河中学西校区设址京贸国际公馆，潞河中学为百年名校，创办于1867年，首批市属重点中学。潞河中学附属学校小学部2014年9月已招生。

北京ONE

【项目位置】：新华大街与新华南路十字路口西南角（通州区政府南面） 

【销售均价】：32800元/平米

【400电话】：400 869 1111转10198

位于通州新华大街与新华南路十字路口西南角(通州区政府南面)，该项目距离地铁6号线通州北苑站1300米，同时有5条公交线路经过项目，公共交通比较方便。项目所在位置基本上位于通州城区，配套完善，生活方便。  

北京ONE目前仅剩10套大户型在售，186平3居、192平3居在售，层高3.1米，均价32800元/平（原价28000元/平起）。得房率79％，精装修，精装标准5000-6000元/平米，现房。物业费8.5元/平方米月（包含物业管理费，制冷费，新风管理费）。搜狐焦点网友享10万抵85折优惠。

泰禾·拾景园

【项目位置】：亦庄光机电产业基地核心区嘉创二路与兴光二街路口西北角 

【销售均价】：430万/套

【400电话】：400 9100 399

泰禾拾景园位于亦庄台湖区，是五环低密洋房台湖往南次渠位置，距离五环约5公里，附近公交路线并不发达，比较适合自驾。小区南侧200米有华联购物中心，南侧800米有小型超市和饭店，日常生活比较方便。项目户型均为大户型，户型设计方正，居住舒适度很高，并且是精装修出售，泰禾开发商在台湖区域有非常大的商业建设，未来发展潜力很大，并且项目为五环低密洋房、居住舒适度高，因而受到广大改善置业者的青睐，也是房价上涨的重要原因之一。 

泰禾·拾景园洋房4、9号楼均为4-8层，共35套房源，户型为平墅126平方米三居平层，总价430万元/套（原价420万/套）起，精装修，精装标准为6000元/平米，2016年9月30日交房。