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楼市回暖 燕郊先热——暨2015燕郊区域发展论坛

2015-05-27 22:22:07 来源: 搜狐焦点网

2015年对于燕郊来说注定是不平静的一年。先是330新政点燃楼市热情、两次降息打开购房通道,紧随其后爆出燕郊某楼盘提前50小时排队的火热场景,再加上京津冀一体化余温未退,重重利好将燕郊推上了楼市的风口浪尖。

品牌开发商节节进击,不肯放过燕郊一寸土地。然而睡城的名声由来已久,2015年在市场走高的背景下,燕郊的配套是否有所改善?330新政、降息和京津冀一体化又为这个区域带来了什么?

本期搜狐焦点《焦点关注》将邀请燕郊区域代表项目做客演播间,共话区域发展趋势。

论坛时间:2015年5月20日

论坛地点:搜狐媒体大厦 第三演播室

论坛嘉宾:

汇福地产副总经理 刘振刚

港中旅房地产开发有限公司 钟永磊

佰嘉置业集团营销中心总经理 李盈霖

以下为论坛实录:

搜狐焦点北京房产总编 王佳

【主持人】:从330新政到两次降息,北京市场回暖迹象明显,余温也带热了燕郊楼市,您如何看待政策之下,燕郊楼市后续的发展?

【李盈霖】:嘉都位于三元桥东北28公里处,属燕郊北部区域,离北京更近,基本是一路之隔。交通优势使得从嘉都去顺义核心区或者去望京、三元桥区域反而更便捷,而且京平高速也比京通快速要畅通的多,免去拥堵烦恼。随着北京房价的不断增长,会有更多外溢客户来到燕郊北部置业。

从嘉都项目自身来讲,随着政策利好的不断推进,燕郊北部区域供应量也在今年逐步释放。再加上京津冀一体化的助推,使得燕郊配套体系,特别是北部交通有了非常明显的改善。京秦高速,连接迎宾路和东六环,预计2015年年底通车。徐尹路延长线,连接潮白大街和东五环,预计2016年实现通车。在未来2-5年,嘉都所在新望京区域的交通将会有整体提升。所以从我个人来说,非常看好今年燕郊的市场。

【主持人】:可见下半年燕郊市场有望再火一把。说到火爆,想请刘总谈谈汇福悦榕湾排号一事,是否有媒体做出误读?

【刘振刚】:我很负责地说,汇福悦榕湾排队火爆的景象,没有任何虚假炒作的成分,更谈不上导演,我们不会做这种无用功。

出现当时那种情况,首先是一期房源太紧张了,好多客户没有买到,就想等到二期再买,因此排队的好多客户都是一期剩下的一批。

我需要澄清的是别人代替排队的情况。事实情况是这样的:我们准备周六排号,那么好多客户想提前来,但是因为工作抽不开身,只好找亲属朋友或其他熟人代替;另外,我们每个销售员手里都有三四十个客户,考虑到一个人只能排一个号,那么销售员也开始找帮手替客户排队。

【主持人】:从种种迹象来看,燕郊的火爆不言而喻,那么这些人买房跟330政策有没有关系?他们到燕郊买房更多为了自住还是投资?

港中旅房地产开发有限公司 钟永磊

【钟永磊】:关于330新政,我认为它不是一个临时性的政策,应该是国家近年来对房地产调控组合策略的一环,不是有意打压或拉动,而是规范房地产市场,使它科学有效步入正轨。所以说根据市场和房地产行业的发展规律,必然要出这样的政策。

330新政出台之后,在短期内很多客户理解为国家要救市了,为此有一个非常激烈的反应。对燕郊板块而言,330新政刚刚出台,客户反应还是比较激烈,由于包括各种交易成本的降低还有交易限制期限的降低,导致很多客户既考虑北京又考虑燕郊,北京的二手房市场以及新房市场上涨比较快,燕郊客户有一些回流。但是,就像蜜月期一样,政策也有时效性和热乎劲,大概一个月内,很多客户感性和理性交锋,同时关注燕郊和北京两个市场。

经过事实检验,大约一个月多月的时间过去,很多客户重归理性,重新在燕郊市场选择自己认为性价比高的楼盘。像刘总刚刚讲的汇福悦荣湾提前50个小时排队这个事,白天晚上我都去刘总的项目看了,实实在在有很多人在打地铺。

像港中旅·海泉湾五一排卡认筹,信息释放当天,也就是4月28号就有客户在那儿要排队,我们劝说五一才排卡,请您五一早晨早点来哪怕凌晨一两点来也行,不然这几天多辛苦。可是,很多客户非常执着,认为自己辛苦三四天,能排在前面选一个自己满意的好房子是值得的。

所以没办法,我们只能搭好棚子,做好服务,保证安全,来组织好排队。因此我个人认为对于燕郊项目而言,凡是市场关注度比较高的,凡是客户认可前来排号争抢房源的,都能在一定程度体现燕郊本身的区域优势、交通优势,以及项目本身的价值。

【主持人】:最近盛传北京地铁即将通往燕郊、固安、涿州等较为热门的京周边区域,那么燕郊和固安、涿州比,区域配套成熟度如何?

【钟永磊】:京津冀一体化国家战略是1号战略,对于北京、天津还有河北三地的发展而言不仅仅在于当前更在于长远,三地协同发展很重要的问题就是交通,只有交通解决好了,实现了城市间的半小时圈、一小时圈,京津冀一体化才得以实现。

对于配套而言无非是生活所需,经过几年的发展,目前燕郊配套已经从满足基本生活需求,逐步提升到小小享受了。教育、医疗、商业、服务等等各种配套无论从质、还是从量,相比较而言,已经在发展阶段了。燕郊的配套成熟度相对优势已经非常突出了。我们港中旅也是致力于此。可以借助一位领导在港中旅海泉湾项目主持三河市亿元以上投资项目奠基典礼上的一句话,燕郊是京津冀发展的皇冠位置,港中旅是皇冠上最闪亮的明珠。

为什么这么说?从河北省的战略发展还有城市发展而言,北三县(燕郊、大厂、香河)非常重要。这么具有优势的位置,从交通而言目前主要还是靠102国道、通燕高速和北京平高速,然而随着京津冀一体化战略实施过程,三地交通必然会不断完善,无论轨道交通还是陆路交通,路网建设一定会走在城市发展先列,如果没有交通作为先列发展,城市发展会很受制约。

对于燕郊而言,刚才也讲大家都非常关注平谷线、S6号线的延伸,地铁的开通,对燕郊的交通压力缓解作用非常重大。

燕郊60万人,主要集中在102国道南北两侧,而且燕郊有一大半人每天往返于北京和燕郊两地,潮汐生活,上下班高峰的时候确确实实交通是非常紧张的。因此在一定程度上制约了燕郊目前的发展,相对而言也制约了房价的上升。

倘若轨道交通能够解决,特别是以后再能解决除轨道交通之外的路网建设,国道,或者高速公路配套建成,再加上教育、医疗、商业服务业随之的发展,对燕郊经济发展又是一个大的促进,房价再上涨也是自然而然的事。

【主持人】:燕郊区域是京周边几个重点区域中,房价的一个,燕郊楼市是否虚高?是否存在泡沫?

汇福悦榕湾营销总经理 刘振刚

【刘振刚】:燕郊是全国都没有第二例的特殊位置,主要承接北京的外溢人群,相当于北京的后花园。随着京津冀一体化战略发展上升到国家战略,燕郊成为皇冠的位置。

事实上,燕郊已经在京津冀一体化落实以前就已经开始了与北京同步之路,并且走了十几年,大家已经认可。从地理位置来讲,其他地域没有可比性。

有一个鲜明的例子:京客隆原本是北京本地超市,这几年已经开始进入燕郊。而且很早以前物美和乐天玛特这样的大商超都进入了燕郊市场,很多三甲医院也已经建立,与北京齐头并进,所有的生活配套、教育配套、市政配套都已经步入新的高度。

再加上轨道交通的落地,交通这个大动脉的打通对燕郊区域更是一个非常利好的消息。随着通州被确立为北京副中心的地位,以及环球影城向东发展的战略,燕郊必然成为大北京副引擎,因此燕郊将不再是睡城,区域内发展也值得期待。随着轨道交通发展,当地就业逐渐建立起来,形成自身完善的良性的循环。

【主持人】:嘉都所在地属于燕郊哪个版块?有什么发展优势?

【李盈霖】:说到燕郊大家首先想到的就是国贸向东30公里,紧邻通州,睡城等。而燕郊北部与顺义交界的这个区域,却一直被人所忽略,但正是这样的区域往往发展潜力很大。我们最开始来到这个地块,发现我们是离燕郊核心区最远的,可我们又是离北京最近的,北京界界碑就在项目西侧道路。之所以称这个区域为新望京,是因为它的发展状态和发展的趋势以及未来发展的空间和20多年前的望京非常相像。

“新望京”依托京平高速,仅30分钟车程即可到达三元桥区域,紧邻北京第二CBD。目前,882路已经通车,嘉都首站优势,可30分钟一站直达望京西。同时沿京平高速车行20分钟可达首都机场,正处于机场生活圈及空港服务区之内。我们项目定位语是“新望京·美学生活社区”,其中“新望京”并不特指“嘉都”项目,而是值燕郊北部,依托京平高速与北京建立生活链接新兴发展区。

伴随着三元桥、望京房价的上涨,办公成本与居住成本都在增加,而我们项目所处的这个区域因为交通便利、地价成本低廉,吸引了百强名企的目光,陆续选址进驻。在三元桥、望京上班的白领也选择在这里安家置业,这种产业和人口的转移使得我们所处的区域汇集了大量高科技产业和人才,带动区域的经济增长与居住需求,升值潜力可想而知。

在客群定位上,嘉都的70%购房人群都来自于北京。与燕郊核心位置不同,嘉都更多承载着望京、大山子、天竺还有机场区域人群外溢,即涵盖了北京东北部地区。随着北京东北部地区整个产业定位的清晰以及产业的发展,可以看到望京、天竺、空港区、大山子等地非常发达,因此机场高速以及京平高速这块产业带的发展,能带动越来越多的人群移到这边,对整个燕郊北部地区的发展非常有带动作用。

【主持人】:港中旅为何选择在燕郊做开发?

【钟永磊】:港中旅最早接触燕郊是09年,经过五年的磨砺三年的雕琢刚刚面市。09年开始做市场调研,13年拿地,经过项目整体规划、产品设计一直到开工建设,从13年到15年已经三个年头了。

燕郊最早是一个镇级单位,所以它的很多市政配套和公共设施就是按照一个乡镇级别来建设的,但是燕郊的发展却是很多人没有想到的,随着它成为省级开发区成为高新区,所承担的经济任务还有人口承载能录包括产业升级发展,燕郊已经走到了今天。

当时政府非常希望给燕郊引入一个服务型的旅游产业,所以和我们港中旅进行深入洽谈,经过这么多年时间终于落地。港中旅·海泉湾来到燕郊不是简简单单盖房子,港中旅·海泉湾整体定位是融入北京、全面提升燕郊,突出休闲、健康属性,活力四射的绿色生态社区,是打造我们海泉湾旅游产品系列和中旅公馆休闲住宅项目为一体的综合项目。

燕郊南城政府规划为休闲健康主题概念,相信地方政府也是有志于提升整个燕郊的产业升级和配套。我们项目有温泉、体育综合体、休闲商业、中央公园、艺术中心、九年一贯制名校等等,不仅仅考虑盖房子,重要的是改变当地人民的居住方式、生活方式,转变地方产业结构,拉动地方经济发展,打造燕郊城市名片,提升当地老百姓的生活水平。从而践行港中旅 “善筑人生旅程”,造福人民大众的品牌主张。

【主持人】:那么燕郊南这个板块,即102国道往南,有什么发展优势?

【钟永磊】:简要来说,102国道以南的优势就是它相对而言像张白纸,比较适合大手笔进行大盘规划整体开发。

海泉湾规划用地约两千亩,建筑面积二百万平米。大盘规划不单单指这个盘有多大,大盘一定要是大手笔。港中旅·海泉湾项目最早的概念性规划阶段,就请美国的SWA公司出谋划策,请澳大利亚的博涛设计公司对我们进行项目总体规划设计,请法国贝诺公司进行园林规划设计,温泉是日本设计公司等等。实际我们这个项目是融合一个小联合国一样的眼界与智慧,聚集世界上很多高水平的智囊团来共同打造,结合我们港中旅多年旅游地产开发经验,通过持续精进的项目科学规划,产品优化设计,工程质量保障,服务改善提升,实施的大手笔大盘开发。从而实现了不仅仅是在燕郊立足的现实,更具备了未来叫响首都经济圈、扬名京津冀的基础条件。

【主持人】:汇福悦榕湾地处燕郊核心区,目前整体发展是否已经非常成熟?

【刘振刚】:汇福悦榕湾所处位置大家非常熟知,最早进入北京视野的就是燕顺路,随着这十年的快速发展,已经没有少有之地,的就是汇福悦榕湾地块,同时也是城市的桥头堡。这个位置之所以受关注,首先是稀缺性,周边又紧挨着教育资源央美附中、休闲资源华堂高尔夫还有潮白河等。

汇福悦榕湾从项目的业态规划上提前介入,包含四种非常全面的业态属性。排名前列,临水看景住宅,以及公寓产品;第二,投资将近20亿的万豪酒店,这个酒店在亚洲地区来讲都是非常大的,占地18万平米,由美国WATG公司设计,打造全球的一个万豪运动型酒店,里面包括游泳馆还有各种体育设施;第三,建设有两栋级写字楼。

住宅、公寓、写字楼再加上酒店,以及进驻的家乐福等商业配套,无论从生活配套、社交商务配套、休闲健身配套来看,汇福悦榕湾都已经形成了国际微城市,对整个燕郊的提升起到了巨大作用。

【主持人】:那么嘉都所在的燕郊北部区域又有什么发展优势?

佰嘉置业集团营销中心总经理 李盈霖

【李盈霖】:除受益于京津冀一体化的利好外,燕郊本身也是国家的高新技术区。尤其是燕郊北部规划为燕郊科学城,以发展高新技术产业与文化产业为主,预计2015年GDP达200亿,区域的经济发展速度是非常可观的。目前,中兴通讯、超星数字图书馆等大型名企都已经入驻这个区域,产业的引进与发展将提供更多的就业机会,改变燕郊作为“睡城”的现状。

同时,这一区域拥有优越的自然环境资源,周边分布有汉石桥湿地公园、潮白河景观公园、滨河森林公园和燕郊植物园等四大公园环绕,其中位于嘉都北侧8公里的汉石桥湿地公园是北京市平原地区的大型芦苇沼泽湿地,总面积1900公顷,相当于六个朝阳公园。

距离嘉都10分钟车程内,您可以到达乐天玛特、沃尔玛等大型商超,以及正在建设中的奥特莱斯、假日卖场、天街商业等商业配套,也可以到达二级甲等医院-燕郊人民医院等。另外,项目周边还分布有学者之家、考古基地、会展中心等人文配套,项目自身也规划有美术馆、艺术家工坊、剧场、书院等一系列美学生活配套,具有非常浓郁的艺术氛围。

另外,从目前的情况来看,燕郊有越来越多的品牌开发商入驻,有序的开发让燕郊的建筑更加注重品质。虽然刚需产品仍然是燕郊主力,但各大开发商也更加强调舒适而不仅仅是停留在居住这一初级层面。

因此嘉都秉承佰嘉地产“建著美学生活”企业理念,打造新望京·美学生活社区。在“住宅+配套”常规形态的基础上,设置17万平方米的美学生活配套。其中包括嘉都艺术馆、小剧场、书院、艺术家工坊等赋予嘉都美学基因的建筑。

同时,嘉都还精心打造3.6万平社区私属中央公园,包含篮球树、虫洞、百椅园、千禧道等复合运动、活动中心。力争在自然中融入休闲运动,在公园中融入当代美学格调,创造出由“美学”、“自然”、“生活”几大关键词组成的综合社区。

【主持人】:在产品方面,港中旅·海泉湾有何优势?

【钟永磊】:一是,开发商历史悠久、实力雄厚。从港中旅集团的发展来说,港中旅是中央直接管理的53家国有大型重要骨干企业之一,是目前国内旅游要素齐全、产业链最完整,目前中国的旅游龙头集团企业,经过88年的发展,目前已经发展为旅游、钢铁、地产、物流、金融五大支柱产业。

二是,港中旅从上世纪80年代开发深圳华侨城伊始,世界之窗、锦绣中华、民俗文化村开始做旅游地产,应该说是中国旅游地产的。经过这么多年发展之后,现在逐渐形成以海泉湾品牌为主的旅游地产线,以名门系列、中旅公馆系列为主的休闲地产系列。

三是,区位优势明显。我们致力于打造十大海泉湾品牌旅游休闲基地,先后开发了珠海海泉湾、青岛海泉湾等旅游地产项目,经寻找我们发现,燕郊是卧守京津门户的京畿重地,是一个很具投资价值的地方,所以把我们海泉湾项目落到燕郊,特别选择了目前项目所在地块。

四是,企业价值与燕郊价值的有机结合。当我们落户燕郊之后,我们深入研究市场、燕郊客户,燕郊到底能够如何发掘自身价值和港中旅企业自身结合。

因此,通过五年的磨炼三年的雕琢,我们修炼小成,项目终于面市,从前期的投资策划阶段再到整个大盘的规划设计阶段,再到工程建设,无一不是精品中的精品。应该说港中旅在营销推广上只是把产品策划、规划设计和工程质量向大家如实表述,希望消费者、市场客户看到我们是如何精益求精用心在做项目,切身感到项目品质上乘、价有所值,不负我们港中旅百年央企盛名。更重要的是,我们的优势不仅仅是产品本身,更重要的是打造一种休闲、健康的生活方式,兑现我们港中旅“人生旅程,我心归处”的价值主张。

项目目前一期产品有的楼栋已经封顶,消费者如果有兴趣可以到案场直接看封顶和即将封顶楼盘的现实情况,我们要把责任央企的精神还有产品品质展现给大家。

项目中旅公馆一期预计7月份左右开盘,一期一共四千多套房源。具体开盘数量要根据市场情况和推盘计划而定,一期产品主要是55平到135平高层的瞰景华宅,有55平、85平、89平和120平以及135平几种产品。暂定均价1.1万。

五是,业态丰富,教育优先。借助于北京和河北省两地京津一体化指挥部相关部门帮我们协调和安排才促成了我们、政府、还有学校三方达成共识来落地本项目的九年一贯制名校。此后,大家还会逐步看到港中旅海泉湾丰富的各类业态和产品,如艺术中心、温泉中心、体育场馆、休闲商业、中央公园等等。

【主持人】:目前汇福悦榕湾是什么现状?

【刘振刚】:项目一期确实有六千张排卡量,反复退也非常麻烦,也有手续费,造成很多损失。这次排号非常慎重,前两天达到很高的数量想停止,大家热情很高非要排,不让排的话,销售员们积极性也受到打压,就不能拦着。我们的价格目前还没有最终确定,随着市场的整体变化确定合理的价位,让老百姓能买得起。

整体项目定位是燕郊核心区域市中心,面积是47平米一居到137平米三居全户型的覆盖,在户型设计上,我们用技术手段让90平房屋也做到明厨明卫。项目预计7月中下旬开盘,预计入住时间在2016年年底。

【主持人】:目前嘉都是什么销售情况呢?

【李盈霖】:从销售数据来看,嘉都一期、二期的95平米以上的三居基本上在开盘以后一小时之内就售謦嘉都三期预计在今年7月份左右开盘。不同的是,去年嘉都主力产品是80—90平米两居,以及90平米—115平米三居,今年我们把90平米的户型利用技术手段进行了升级,经过长期缜密、系统化的调研,深度解读客户需求,将三期产品升级为“2+1”全能家。2+1“全能家”在延续精细化户型设计五大系统基础上,更实现了对全生命周期的覆盖,户型的功能性、灵活度和附加值都得到了进一步的提升。无论是作为阳光书房、独立衣帽间,还是游戏室,皆可轻松满足多种家庭结构生活所需。用最小的面积做出的功能性,适应一家人十几年的生活轨迹。希望嘉都2+1全能家户型,能给人们带来更幸福、美好的生活体验。

【燕郊置业官网暨燕郊地产精英会启动仪式】

燕郊一直是北京购房外溢最重要的承接地,“北京感冒、燕郊发烧”,这是对北京与燕郊密切关系最恰当的形容,这也是搜狐焦点一直致力于关心燕郊楼市的根本原因。

本次论坛的成功举办,让燕郊目前的发展现状更清晰的展现在我们面前。借助今天这样热烈的气氛,搜狐焦点宣布,成立燕郊置业官网暨燕郊地产精英会!

燕郊置业官网暨燕郊地产精英会首届会长由汇福地产副总经理刘振刚担任!

燕郊置业官网暨燕郊地产精英会首届秘书长由佰嘉置业集团营销中心总经理李盈霖担任!

燕郊置业官网暨燕郊地产精英会首届理事长由港中旅房地产开发有限公司钟永磊担任!

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