集团业绩下滑现金流转负 中粮瑞府输血16亿仍难产

日前，中粮地产发布了2015年一季度报告，营业收入约为6.49亿元，同比下滑33.22%，这也是中粮地产七年来一季度营收下滑。几乎与此同时，公司旗下备受关注的北京孙河豪宅项目——中粮瑞府日前再次向银行申请7亿元贷款用于项目开发。

一面是企业业绩下滑，另一面是“地王”项目久不入市。业内人士表示，中粮瑞府项目历时三年未能形成供应，其财务成本将摊薄项目利润，加上豪宅竞争激烈，项目“去化”面临压力，不排除单一项目影响企业整体效益。

营收下滑超三成

日前，中粮地产发布了2015年一季度报告，营业收入约为6.49亿元，同比下滑33.22%；归属于上市公司股东的净利润约为7193万元，同比增长7.29%。

据相关机构计算，如果扣除非经常性损益，2015年一季度中粮地产归属于上市公司股东的净利润约为-8491万元，同比下滑237.14%。

实际上，2009-2015年，中粮地产营业收入一直呈现扩大势头，2015年一季度，营业收入同比下滑33.22%，堪称七年来下降。

对此，中粮地产相关人士在接受北京商报记者采访时表示，营收下降主要原因是期内商品房销售结算收入较上期减少所致。而且不能仅从营收上判断企业经营情况，在市场大环境并没有根本改变的情况下，一季度中粮地产仍旧实现了净利润7.29%的增长。

2015年一季度，商品房销售面积为1.8254万平方米，同比下降9.2%，其中住宅销售面积下降9.8%；商品房销售额1.2023万亿元，下滑9.3%，其中住宅销售额下降9.1%。

业内人士分析，在收入下滑的情况下，中粮地产盈利呈现出逆市上涨的态势，但值得玩味的是，它的上涨是凭借非经常性损益实现的。

分析人士透露，中粮地产是靠出售金融资产来维持业绩。公告显示，2015年一季度，中粮地产投资收益约为2.33亿元，相较于2014年一季度1070万元增长2074.63%。对此，中粮地产也并不否认，主要是本期可供出售金融资产处置收益较上期增加。

债务结构遭质疑

营收下滑之外，令外界担忧的还有中粮的债务期限结构风险。

截至2015年一季度末，中粮地产的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券合计205.31亿元。有机构表示，中粮地产债务结构不甚合理、未来面临一定的资本支出压力等因素可能给公司信用水平带来挑战。

截止到2015年4月22日，中粮地产及控股子公司担保余额约为51.24亿元，占截至2014年底经审计归属于上市公司股东净资产的比重近86%。

由于销售下滑比较大，2015年一季度，中粮地产经营活动产生的现金流量净额约为-15.73亿元。对此，中粮地产方面表示，主要是支付项目地 价款、拆迁款等较上期增加。由此，中粮地产的货币资金从2014年末约72.91亿元减少至2015年一季度末约为54.48亿元。

此外，有息负债方面，中粮地产的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券合计，一季度均保持连续六年同比增长。

专家表示，中粮地产债务期限结构不甚合理、未来面临一定的资本支出压力等因素可能对公司信用水平带来挑战。

“地王”财务成本累积

比中粮一季度业绩披露稍早，还有一则消息引起了市场的注意。

4月23日，中粮地产发布公告称，控股孙公司正德兴合向中信银行申请7亿元开发贷款，主要用于建设北京中粮瑞府项目，该笔开发贷款由中粮地产提供连带责任保证。

北京商报记者查阅资料得知，在2013年12月，中粮地产曾发布公告称，其将与中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河“地王”项目。

根据协议约定，中信信诚对中粮地产全资子公司北京公司100%持有的北京正德兴合房地产开发有限公司，提供9.08亿元的委托贷款，期限为24个月，年利率为10%。算上此次贷款，该项目已经从中信贷款超过16亿元。

资料显示，正德兴合持有的中粮瑞府于2013年出让，并被中粮地产以楼面价4.5万元/平方米竞得，成为当时的“地王”。中粮瑞府此前表示，该 项目将被打造成低密度别墅项目，目前处于待售状态，预计今年上半年内入市。中粮方面表示，位于孙河的中粮瑞府作为低密度项目在北京具有独特的优势，在产品 规划设计上与其他豪宅项目有明显的差异，公司对项目未来充满信心。

业内人士表示，已经拿地三年尚未开盘对于一个“地王”项目而言，其财务成本相当巨大，此次借贷后，债务压力将再度上升。

作为该区域惟一尚未入市的豪宅，在今年豪宅扎堆入市的形势下，待售的中粮瑞府将承受不小的压力。届时它将不得不面临利润被摊薄的现实，陷入定价难的窘境。