中国铁建广场主编下午茶：企业头等舱 亚奥会客厅

【搜狐焦点 焦点关注】从2014年以来，北五环中轴路无土地上市及成交，传统改善型住宅集中的北五环区域，由于新增土地供应减少，以及旺盛的改善型需求，未来产品供应将更为稀缺。

从土地出让情况来看，位于东北五环外的孙河地块被中粮以23.6亿元成交，楼面价折合4.6万元/㎡， 而目前北五环亚奥板块、地铁北苑站旁的中国铁建广场单价仅3.6万/㎡，无异于“买地送房”。

亚奥板块的快速发展，应归因于政府的规划和不断的投入有效吸引了知名房企和高端人群持续进驻。该区域配套的成熟，除了原生的自然资源之外，最主要的是多种资源的叠加作用。

北苑区域经过几年的发展，目前呈现出什么样的景象？北苑区域的商务价值能有多大？ 2015年5月，搜狐焦点特邀北京市规划学会秘书长高毅存和京城一线媒体主编实地走访中国铁建广场，对以上问题展开深入探讨。

【论坛时间】：2015年5月1日

【论坛地点】：中国铁建广场售楼处

【论坛嘉宾】：

搜狐焦点北京房产主编  王佳

北京市规划学会秘书长  高毅存

北京商报新北京楼市周刊 主编 赖大臣

北京晚报《楼宇周刊》执行副主编 甘放

信报房产事业部主任 张坤

【以下是论坛实录】

亚奥区域商务发展成新的增长点

企业会客厅满足多元化创业需求

【王佳】：现在开发商高价拿地的信心到底在哪儿，亚奥北苑区域和东坝、孙河、西局板块比有什么优势或者有什么劣势？

【高毅存】：首先我对高价拿地是不赞成的，为什么不赞成？面粉贵，面包得更贵，最后都要摊到业主身上，可想而知要是四万到五万地价，大概要卖到七万八万才能平衡，否则这事没法做。但是为什么开发商敢这么拿？那就说明一定有它的道理。

整个楼市的发展趋势我不看衰，即使在目前或者短期可能会有波动或者是持平，局部可能还会有下降，很正常。但是从北京市一线城市长期来看我是看涨的，这是有一定的根据，比如北京相比东京和香港等几个城市来讲，北京房价并不是最贵的，所以要这么看的话，北京的房子还有升值空间，我不知现在，但从长远来看肯定是的。

【王佳】：什么样的房子看涨？是商务需求用房上涨还是住宅上涨还是普遍上涨？

【高毅存】：我个人看以后的房地产形势要趋于多元化，不会说只看涨住宅或者只看涨商业，随着百姓的需求逐渐多元化和房价的提高，那么要求居住的功能要满足不同的需求。能够适应白领创业这种多元化需求的产品会更受关注。

【王佳】：各位怎么看待亚奥北苑地区？

【张坤】：亚奥这个区域我是比较看好的，因为亚奥这个区域十年来发展变化很大，最主要还是得益于当年奥运会的开放，奥运会的开放在当地做了很多基础设施建设，那么这种基础设施的建设相对其它地块来讲是没有的，这是一个的稀缺资源。

这个区域发展这么多年，从交通方面来讲已经非常成熟了，同时这个区域的基础设施又非常好，我觉得这个区域下一步发展住宅已经不是区域主要的增长点，商务发展应该是这个区域今后增值一个主要的点。

【甘放】：投资置业首要关注的是地段，地段有两类，一个发达地段，一个发展中地段。

亚奥北苑区域归于发达地区，在配套、建设包括我们想到很多软性条件包括要强于新的地块。另外，我们都知道成熟区域升值更快，对企业的帮助更大。

【王佳】：假如你在这儿办公，看中这个地区的什么？

【甘放】：看中整个区域周围所接触的人群，因为整个亚奥板块西边是中关村，东边是望京机场等等，从整个商务人群分为来说也是选择在这里。

【王佳】：这个区域优势或者现在的不足是什么？

【赖大臣】：现在有一个亚奥中轴商务区的概念。目前来看，五环之内围绕着大屯这块发展还算不错，但是再往北配套资源比较缺乏，未来这里将会发展一些商务高端的配套，因此这里未来的商务办公氛围会很好。

【王佳】：怎么看待中国铁建广场产品的定位和产品需求，如何满足企业头等舱这个宣传理念？

【马晓鸾】：望京区域相对来说比较成熟，但是成熟就意味着成本相对会比较高，而北苑区域的交通条件、配套条件相对来说比望京更为优越，它不仅临近望京，同时临近北京的航空区域，可以看到外部有很多绿色的环境还有很多商务配套和高尔夫的配套，所以我们才觉得它实际上是可以承接商务区延伸的作用，并且对于上下游企业之间的凝聚和汇集能够起到很好的作用，加之优越的交通和综合商务配套，所以我们把它定位成企业头等舱、亚奥会客厅。

【王佳】：会客厅这个概念怎么阐释？

【马晓鸾】：我们想脱离于普通的商务办公氛围，更多依托之前这么好的优势资源来打造一个具备办公条件的产品，结合自己内外的硬件和软件的需求来形成一个企业的社交功能和平台。通过对上下游企业之间的沟通甚至周围的商业氛围的利用，让企业之间能够形成在办公以外的商务会客沟通交流的办公场所，让它更复合更多元的置业需求。我们也是想用这种企业会客的形式来让整个区域商务氛围更浓。

中国铁建广场促产城一体化发展

【王佳】：参观完样板间之后，各位觉得项目的亮点是什么？

【高毅存】：紧凑。这是现在普遍的规划和建筑上流行的理念，居室空间不要特别大要紧凑有效率。我感觉咱们从内部户型的设计和平面安排上来看，非常紧凑，面积不是特别大，这个范围非常适合普通的两口或者三口之家或者年轻小白领创业。

【王佳】：我理解是实惠，对创业人群来说这个房子无论住还是办公，排名前列不浪费，第二承受得起，第三用途非常广泛，对楼下的商业配套作为办公来说这点非常重要。

【高毅存】：这种一个社区基本解决生活和工作所有问题的规划理念是值得提倡的，这样的紧凑社区在目前来说是很不错的。

【王佳】：像中国铁建广场这种产品，现在是一个什么样的发展趋势？未来会有什么样的发展机遇？

【高毅存】：这个地段就自身而言，它属于北京市比较热的几个商务中心之一，既不属于CBD也不属于望京，也不属于中关村也不属于丰台的总部基地，最近大家听说北京市在做总体规划，上一版04年的总体规划到现在已经十年多了，根据国民经济发展的需求有必要做一些调整。

解决北京重点问题，比如交通的问题、产业布局不合理的问题，特别习总书记提出来首都功能，过分集中的大型商业中心其实对北京是减分的，过大比如说望京，过大尺度的人和商业集中，造成环境的负担和交通的压力，这种应该限制它的发展。

像东京、韩国首尔它们首都功能和原来的汉城和东京逐渐分离，像韩国首尔是在原来的大城市建立它的首都，整个政府从原首都迁出去，这个动作太大，另外把外交部总统府留下了，其它政府部门都迁出了。这样的话行政和经济生活互不干扰，这样对于经济发展特别对于行政文化中心像北京尤其值得思考，怎么能够既保证它的行政文化国际大都市的功能影响，还能满足这个城市历史文化它的文脉还有老百姓日常生活出行等等互相各得其所，这是我们大城市要思考的问题，不容易，但是一定要做。中国铁建广场这个项目而言，完全可以满足在这儿工作生活在这儿就医在这儿上学，这种产城结合是值得提倡的。

【张坤】：刚才我们到园区里面走一走，有一点让我感觉很意外，就是我们这个商住项目用的是外挂石材，这种东西基本都是在住宅而且是高端住宅上才会用，因为造价成本很高，工艺很复杂，在我们一个商业项目当中能够用到外挂石材说明我们中国铁建开发商做项目时的用心良苦，这一点印象深刻。

亚奥是目前继CBD、中关村之后第三个大的居住区，那么作为一个成功的商业项目它基本应该有两个必备的条件，排名前列个条件是便利的交通，第二个条件是固定的人流。

作为商铺来讲作为人流应该有三种，排名前列种是固定的客流，第二种是流动的客流，第三种是客运流，我们这个项目恰恰是地铁上盖的TOD项目，TOD项目最擅长的是客流，客流完全有保证，我们这个位置又是北京第三大生活区，那么在这个地区如果做商业写字楼的话这个成功的因素就都已经具备了。

【甘放】：现在这个市场严格界定一个区域的项目到底偏住宅还是偏商务，在现在这个市场下已经模糊了，铁建在咱们项目上做的用心不光是石材还有包括整个园林还有物业服务。未来我们很多的房地产项目它的组合也更灵活，尤其是针对像亚奥这个区域人群的功能也更加丰富，自己创业自己居住有时候这个界限没那么清楚，越灵活对于购房者的吸引力更大，这个项目恰恰做到这一点，把很多项目的灵活性表现出来，交给我们的置业者选择，只能说未来的升值空间这个是肯定的。

【赖大臣】：相对于其它的商住产品来说，它的优势是地段位置好。就项目本身具体而言，首先外立面给人的感觉比玻璃幕墙档次稍微高了点，而且这是一个既符合工作又适合居住的项目。因为现在来说咱们也知道最开始的SOHO倡导的居家办公，潘石屹借着这个东西在北京建了一批这样的写字楼项目，这是一个发展阶段，到后来包括优客工场也是反映出一种创业模式。

一个小区域的功能发展和完善对于解决大城市病是一个很大的办法。

另外，相对来说我了解中国铁建广场的租金价格相对于望京区域和中关村区域的价格优势是比较明显的。望京SOHO在七八块，咱们这儿五块钱，甚至还能更低四块多钱，这个价格非常低。

紧凑、灵活、低成本办公产品潜力大

【王佳】：项目从开盘销售到现在销售成绩不错，从产品来说，最核心的优势在哪儿？

【马晓鸾】：我们的产品功能非常紧凑，同时整个利用率非常灵活，而且对于我们前期已经售謦的很多产品，实际上整个项目氛围是在逐渐形成和成熟的。同时我们最后的收官之作这一栋楼的产品有别于其它产品，它的产品在进一步进行升级。那么对于很多成长型的企业来说，它可以满足非常多的功能需求。

我们整层面积在九百平米左右，我们单套的最小面积在60多平米左右，实际上可以分拆去利用甚至于整层空间里面可以合理去布局，对于我们产品的灵活性来说是非常高的

这样综合考虑起来，有外部优越的配套还有马上就要起动的内部ShoppingMall，再加上灵活的空间和可自由使用的一些功能，这种灵活性是这种办公型产品在市场上来说相对更稀缺或者相对来说会比较有价值。

【王佳】：我最近跟销售关系很好很熟，前两天刚刚有人买了一层，半层用于办公，半层做成茶水间用于会客用于休闲，其它的写字楼是做不到的。像楼里面的ShoppingMall到底几万平米，将来面对企业也好还是面对附近的居住人群也好，将来是什么样的产品？

【马晓鸾】：我们现在正在规划的商业预计是九万平米左右，实际上涵盖的业态非常多，会包括商务一些餐饮或者一些特色餐饮，会有一些入驻品牌。品牌这一块正在接洽和招商，但是整体未来的规划应该不是一个社区型的商业，应该是一个区域型的商业，更多承载的是整个区域里面的服务和配套诸多方面。

【王佳】：回归到写字楼产品本身，您说到非常灵活，现在的售价大概多少钱？

【马晓鸾】：单价3.5万左右的均价，实际上同比这个区域，这样一个价格实际上是的价格洼地和超值。

我们的项目是想让居者有其屋，或者让成长型的企业得到它自己需求的一些办公空间，就像现在的CBD区域我有朋友在这些区域工作，他们也会经常跟我开玩笑，以前我们大家说逃离北上广，现在说逃离CBD，它的租金承受力非常非常高，大的企业不能再承受它的租金水平了，对于中国铁建广场这样的产品，我们从企业发展的角度去关怀这些成长型的企业，让他们能够有更多的需求得到满足。

【王佳】：最后请大家分别用一句话，给大家一些置业建议。

【甘放】：改变思维方式，其实更快乐更舒心的劳动方式就从你的选房开始。

【张坤】：说到创业，其实我想说一个去年中关村管委会的数据，当时在中关村2014年的时候整个新注册的高新技术企业大概有九千家，九千家的概念是说一天要有49家新的技术型企业成立，那么中关村的这个位置现在地价很高，投资价值也很高。这些人可能买不起那边的房，那么我们这个地方离中关村交通也很方便，而且我们的价格很实惠，对于新的创业人群来讲不妨考虑中铁国际广场。

【赖大臣】：可能对于选房置业尤其办公住宅，办公和商业要比住宅大的多，因为比住宅的话到周边看我有地铁我有公交，我能买东西或者还能上学就OK。但是这个对于你办公的问题要考虑很多，因为你未来的区域发展是因为你作为一家企业这是你的固定资产，直接对你企业的效益产生很大影响。就像很多企业资产不盈利，但是固定资产收益很高。

从现在来看选择区域，排名前列进入成本不能太高，我们不能保证CBD的房价永远增值，但是它的入阶门槛太高，中关村现在两高产业从去年的数据来看全北京市全国的，其实北京办公区域是中关村和CBD，一个产业一个金融。选在在一个大的核心区周边办公，未来的升值潜力非常巨大，而且相核心区的门槛，它的门槛比较低，这个对于投资来说是一个不错的选择。

【马晓鸾】：很简单归纳一下，无论想要自己创业或者办公性的需求或者投资的需求，实际上对于企业来说无非考虑几个方面的因素，首先是他的分布和服务客户之间的关系或者说一些交通距离上的关系，另一方面可能是整个经营成本上的考虑。

对于这个项目来说，无论在在产业分布还是整个服务距离方面，中国铁建广场都能给业主一个很好的满足。同时考虑到整个经营成本，项目具备非常好的综合实力和性价比，能够为企业节省至少20%以上的成本。

【王佳】：最实际的还是成本成本成本，是今天出现最多的关健词，今天谈到亚奥区域板块之前的发展，包括将来的情况包括居住的氛围还有周边的配套、交通包括整个项目本身的小的细节，甚至聊到办公人群主要的需求，包括创业不挣钱固定资产挣钱，这个也是创业非常重要的因素，最后代表今天的论坛向三位老师三位主编包括高老师包括马总表示衷心的感谢，大家五一劳动节非常辛苦，今天的论坛聊到这儿，没聊够以后再继续聊。我们今天的主编下午茶就到这儿，谢谢大家！