试点满月无人问津 “以房养老”困难重重

一个月多前，在北京、上海、广州、武汉四地启动的“以房养老”政策，遭遇了严重尴尬，市场无人问津。目前，市场上没有一家保险公司正式推出“以房养老”的保险产品，仅仅只有幸福人寿一家公司，完成了产品设计，并上报方案，但还仍然没有正式推出。

养老陷困境房子来解围

按国际通行的“60岁以上老年人占人口比例10%以上或66岁以上老人占7%以上即开始进入老龄时代”的标准，早在2002年，中国就已进入老龄化社会。目前中国有60岁以上老年人1.78亿，而养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。然而，拥有价值百万元房产的古稀老人，却因食不果腹、无人照料而自寻短见；身居高位、即将退休的官员却面临有房无钱之尴尬，铤而走险、贪污受贿跨不过59岁之槛，我们不得不面对国内当前养老金融保障体系尚不能满足老龄化社会中老年人惬意生活之需求的现状。近几年，随着楼市发展，房价不断上涨，人们逐渐有了“年轻贷款买房，老了靠房养老的观念”，可以通过不动产来保障老年安适的生活。目前，大家普遍接受的“以房养老”方式主要是以下几种：

（1）子女养老，房产由子女继承；（2）抚养人养老，房产由抚养人继承；（3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老；（4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；（5）售出大房，换购小房，用差价款养老；（6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老。排名前列种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行。中间的几种形式属于自助性养老，自己售房和出租房等均有较高的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性。

业内众多专家指出，“以房养老”的倒按揭模式将成为构建和谐养老金融体系的破冰之举

“以房养老”倒按揭模式发展历程

2003年，时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏曾提议设立“反向抵押贷款”保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务；

2004年底，有报道说，中国保监会打算在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种；

在2006年、2007年的全国两会，也有政协委员提出类似建议。

2008年到2010年的三年中，各地城市也开始逐步探索以房养老模式。

2011年9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注，却又因无相应法律保障而陷入难解困局。

2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。国家发展改革委、民政部联合召开新闻通气会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。会上透露，作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险，具体政策会在2014年一季度由保监会牵头出台。

2014年以房养老试点开闸，7月1日起在北京、上海、广州、武汉正式施行，但是试行满一月却无人问津，市场大都处观望状态。

前期观点

同意

中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏就力推以房养老。他认为房子并不一定要传子女，而且将来实行遗产税后，可以依法避税。在孟晓苏看来，实行反向抵押贷款有五大利好：排名前列是启动房产金库，补偿老年人生活；第二是解除经济顾虑，愉快延长生命；第三是增强生活自信，保持社会尊重；第四是保护弱势群体，有利于社会稳定；第五是实现遗产税后，可以依法避税。“反向抵押贷以后，中国老人自己可以获得经济能力，这样房屋也多一种功能，即有养老功能，更有利于更好地构建和谐社会。”

反对

传统的养老观念似乎不会同意将养老这一人生大事托付在冷冰冰的合同上。在广州某媒体进行的随机采访的老人中，反对“以房养老”占了九成，大部分认为房子住了大半辈子，都有感情了，要留给子女。某高校老师说：“中国房价成本过高，需要两代人甚至夫妻工作50年才能购买一套房，剩下的20年产权反向抵押解决养老有可行性，但是，房价不合理，从历史来看，不可能持久，所以，以房养老存在合理性问题。”

正式实行

四城试点试行一月有余 市场反应冷淡

“以房养老”的倒按揭模式在提出和试行的过程中，引起了社会各界的极大关注，既有持乐观态度的支持派，也有很大一部分人表示“不可信”。究竟哪一方的预测更加贴近现实，我们没有可以用来作出判断的依据。今年7月1日，北京、上海、广州、武汉四大试点的公布，让我们有了可以检验前期讨论和准备工作的机会。经过了一个月的试行，从市场的反馈来看，“以房养老”似乎陷入了一个“曲高和寡”的尴尬境地。

8月25日，京华时报发表文章称“以房养老试点满月无人问津 市场处观望状”，内容中提到“1个多月过去，市场上没有一家保险公司正式推出“以房养老”的保险产品，仅一家完成了产品设计并上报方案，但还仍然没有正式推出。”不仅是没有正式的产品面世，大众的养老观念短期难以转变，养老服务体系不完善等等也是“以房养老”的倒按揭模式顺利前进需要克服重重难关。

“以房养老”困难重重

法律制度

法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。

如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

养老观念

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈，养儿就是防老，我认为主要是社会的大环境的重压，每个人可能都不能应付这个社会，但是我们的专家学者总是让新一代适应社会，没有办法。

金融机构

“以房养老”金融产品推出的阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。试点开始至今已足月有余，但市场上尚无一家保险公司推出以房养老保险产品，一位保险从业者说，这项工作的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。某大型险企工作人员解释称，“以房养老”本身就属于小众产品，加上至今没有房屋评估等具体的操作细则出台，市场大都处于观望状态。

养老机构

老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

产权制约

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

适用人群

按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

他山之石

“以房养老”模式其实是舶来品。在憧憬中国式“以房养老”模式的同时，不妨来看看它在欧美等发达国家是如何操作的。

美国可谓是“以房养老”方式的鼻祖，其发展最成熟、代表性。美国政府和一些金融机构向老年人推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。

其一，联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很多。

其二，由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

其三，是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人理财型产品。一般由金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。

在美国，由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场，与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系，来共同保证"以房养老"模式的低风险和高回报。这些经验可以为我们提供借鉴。

“以房养老”看起来很美 仍需政府大力扶持

目前，由于"以房养老"尚缺乏政府更加有力的政策支持，使得保险公司持相当谨慎和保守的态度。在美国的"以房养老"政策的实施中，政府充当最后买单人的角色。一旦因为房市崩塌，提供"以房养老"合同的保险公司或者其他金融机构的损失，部分将由政府承担。这既是对承保这类养老保险产品的公司的支持，也是"以房养老"可持续发展的保障。

由于以房养老保险产品目前还不是"大众"产品，其开发和推广有一定的公益性，但从长远来看，选择这种保险产品的人群会逐步扩大，政府应给予更多的优惠政策。例如，为保险公司提供担保，或者将来发生经营风险时给予其相应的融资支持等等。此外，"以房养老"模式的实施涉及资产评估公司、保险公司、社会养老保障机构等诸多主体，运行机制和具体操作比较复杂。为保障保险双方当事人的合法权益和"以房养老"模式顺利推行，在政府层面还需要有专门的相关政策和法律法规来约束各方，保证市场秩序。