“以房养老“遭遇难产 试点八月未见喜

　　
 目前,市场上还没有一家险企正式推出“以房养老”保险产品。摄影 张衡年

　　保监会从2014年7月1日起在北京、上海、广州和武汉四地启动保险版以房养老的试点工作，试点期为两年，面向对象为60岁以上，拥有房屋独立产权的老年人。然而从去年7月到现在，市场上目前还没有一家保险公司正式推出“以房养老”保险产品。

　　中国保监会近日在其官网发布了《老年人住房反向抵押养老保险试点统计制度》的通知，要求参与以房养老试点的企业自3月1日起逐月上报业务开办情况。与此同时，该制度还对老年人住房反向抵押养老保险试点的住房抵押情况和养老保险情况的21项主要指标进行统计和排查。

　　要求每月上报业务情况

　　保监会印发的《老年人住房反向抵押养老保险试点统计制度》对21项主要指标进行了统计和排查。其中，住房抵押方面主要排查和统计房产类型、房屋面积、土地到期时间、房产估值、贷款本金、贷款利息等指标。

　　老年人住房反向抵押养老保险，也就是俗称的“以房养老保险”，从去年开始就有部分地市的保险公司在试点这一保险。记者了解到，目前国内共有北京、上海、广州、武汉四地在试点“以房养老保险”。保监会此次发文也就意味着从3月1日开始，这四个城市开展“以房养老保险”的险企需要逐月上报业务推进工作。

　　保监会表示，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，其业务流程复杂，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等四大业务风险。“为此，保监会设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，进一步明确相关监管要求，推动该项业务在我国的健康发展。”保监会相关方面表示。

　　同时，保监会为了适时掌握试点业务开办情况，在制度中还要求参与试点的险企自今年3月份起逐月上报业务推进工作。具体来说，险企需要上报产品开发和销售情况，包括普通生效时间、保单状态、被保险人年龄、原保险保费收入外，还依据以房养老保险特点划分参与型与非参与型两种产品类型，以及养老金领取金额等统计指标。

　　去年年底曾有传言称，包括平安、泰康、幸福人寿、合众人寿在内的四家保险公司已获得以房养老的试点资格，其中申请以房养老产品试点的幸福人寿正与保监会沟通相关产品细节。

　　“以房养老”步伐缓慢

　　分析人士指出，在保监会去年宣布试点之前，已经有银行、金融销售公司等非保险机构开展了住房反向抵押业务。但业内纷纷认为，和银行推出的反向抵押业务相比，由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务，其特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。

　　据记者了解，如今虽然距试点开始已过去8个月，但市场上目前还没有一家保险公司正式推出“以房养老”保险产品。在此背景下，保监会的这则通知，也使得业界关于排名前列批保险版以房养老产品即将推出的预期开始升温。不过多家公司向记者表示，目前仍在研究方案阶段。

　　有人认为，未来“4－2－1”结构的家庭不断增多，房子闲置将成为一种趋势，把房子变现养老成为一种不错的选择；而持不同看法的人则认为，在受传统观念影响，有屋才有家的感觉，抵押房子养老一时难推广，尤其目前房产制度仍实施70年产权，让以房养老也面临重重困难。有研究机构报告指出，在市场上，不仅是险企的观望态度，消费者的消极态度也让“以房养老”步伐缓慢。

　　业务推广难过“观念关”

　　业内人士称，中国式“以房养老”的阻扰是老人们对于这种新生事物的犹豫性。其次，以房养老的出发点，和我们传统观念中的“房子带来安全感”的理念有点相悖。

　　同时，作为金融机构来说，“以房养老”也意味着很大的风险，企业要入手“以房养老”，就是希望房子能有长远的升值空间，来打造双赢局面。但实际上“以房养老”这类业务很难赚钱，而且风险还比较大，特别是来自房地产市场的风险，这让险企自己还没有找到比较好的转移风险的方式，只能依靠这类业务自身的发展来消耗风险。“所以在看不清楚这类业务的盈利模式的情况下，保险公司大都持观望态度，不敢轻易入场。”某险企高管称。

　　另外，“以房养老”的法律风险也不可小觑，金融机构在借款人去世后所取得用于抵押的房产能够顺利的交易，以达到变现的目的。而让房屋能够进行交易的前提是对该房屋拥有明确的产权。在我国城市中，商品房尚有70年完整的房屋产权，但是小产权房、经济适用房、农村私有房产等一些非完整产权或法律地位模糊的产权房，给“以房养老”实行带来了困难。同时，随着国家相关政策的调整，该类房屋的处境将更为不明晰，这将给开展“以房养老”的金融机构带来更加难以预测的风险。

　　据悉，欧美“以房养老”之所以如火如荼，首先就是把房子作为商品来定位，而并非投资产品。这样的理念就能很轻松的进行以房养老。另外，国外房产在遗产税、房产税高压的政策下，很可能给房主的子女带来的是更多的负担，而他们就更乐于父母把房子变现，以变现成美好的晚年生活。但中国要达到这一点，就目前来看还有段路要走。