旭辉21.3亿夺顺义两地 将继续关注北京土地市场

　　【搜狐焦点  风云对话】楼市新常态下的新年，有人欢喜有人愁，有人为去库存拼业绩而烦恼，也有人为仓满粮足而欢欣。

　　这个年，对于旭辉北京公司来说，可以说是“得意洋洋”的，连续三天夺得两宗地块，2015年土地储备得到了充足补充，想必公司上上下下早已经乐的合不拢嘴。2月12日，随着顺义新城26街区地块一锤定音，旭辉又在顺义斩获了一宗土地，似乎是早有预料，也更像是势在必得，当天，旭辉北京公司在总经理孔鹏的带领下，豪饮起庆功酒来。

　　“我们将更多的工夫做在了前面，做在了拍卖现场之外。” 旭辉集团北京区域公司总经理孔鹏对搜狐焦点揭秘了拍卖现场之外的拿地策略。

　　“梅开二度”   低价补仓专注为百姓盖房

　　抓住马年尾巴，旭辉在北京土地市场上“梅开二度”。

　　2月10日，旭辉+金地+永同昌联合体以底价7.5亿元摘得北京顺义仁和镇4-073F3其它类多功能用地，成交楼面价6830元/平方米，该地块由金地操盘。

　　两天后，2月12日，旭辉+金地+永同昌+K2联合体摘得北京顺义新城26街区C2商业金融、F3其它类多功能用地，成交价13.8亿元，成交楼面价6676元/㎡，此地块由旭辉亲自操盘。

　　值得注意的是，这两宗地块均是低价成交，其中顺义新城26街区C2商业金融、F3其它类多功能用地溢价率也只有2.60%，而仁和镇4-073F3其它类多功能用地更是以底价成交。

　　根据伟业我爱我家提供的数据来看，近期顺义区域成交的土地平均楼面价格基本上位于5000-7000元/平的区间。随着未来该区域社区建设和商业、交通配套等建设的推进，土地价格预计仍将有一定的升值上涨空间。

　　基于对于客户和市场的判断，旭辉集团在产品线上有一套完整战略——“721”产品战略，也就是说，70%的房子做首置首改宜居刚需，20%做特色商办，10%做明星改善。用孔鹏的话说，旭辉短期内不会去做“全能型开发商”，而是专注于为老百姓盖房，为用户提供更务实的解决方案。

　　自2014年年初，F3多功能用地就已经是开发企业手里的香饽饽。而成功打造了旭辉E天地的旭辉集团，在操作起此类产品来更是得心应手。2014年，旭辉集团在完成全年目标的情况下，逆势增长了40％的业绩，这与其精准的客户定位不无关系。

　　业内分析，旭辉在土地溢价上涨时能以底价竞得各方面条件成熟的优质地块彰显了其对市场脉搏的精确把握，而联合开发的形式又为该地块的竞得增添砝码。

　　“强强联合”   理智看待市场组成联合体共同出击

　　联合体拿地正在成为北京继续回暖的土地市场上的“新常态”。与之前略显盲目的拿地节奏相比，即使是大型房企，除非对某些地块有十足把握，大多数企业还是更愿意选择采取联合体的形式一同分担投资成本。

　　旭辉北京公司在2月斩获的顺义两宗土地，均是以联合体形式参与竞拍，而对于旭辉集团来说，这并不例外。

　　据了解，旭辉目前合作开发项目占所有项目的50%，且均因良好的资源条件及对消费客群及销售渠道的高度熟悉而取得良好的销售表现，为旭辉规模增长及利润率提升增添助力。

　　通过梳理发现，旭辉2014年共计新增储备11幅地块。其中，20亿以上的地块均采用联合开发的形式。

　　对于联合开发，孔鹏认为，在目前市场形势下，几家大开发商联手，发挥各自特长，这是理智的选择。同时，如果在选择合作伙伴时，能综合考量其出价能力、综合掌控能力等因素，选对了合作伙伴，那么在这个资源被高度整合的时代，“合伙人”模式能成为保持高速、健康、安全增长的重要引擎。

　　此外，除了通过招拍挂方式拿地，旭辉现在还通过合作方式开始迅速扩张，这也是在发展战略的决策下所做的决定。1月20日下午，旭辉集团与星牌集团在北京正式签署战略合作协议，共同开发北京大兴庞各庄地块。

　　在一线城市优质土地价格持续走高的背景下，开发商之间的强强联合有利于提高房企的中标率，减轻未来项目打造的资金压力。同时，联合开发以及“合伙人”模式，让旭辉的扩张在安全的范围内不断加快。

　　“稳扎稳打”   继续在“安全”时间“安全”地区拿地

　　2015年开年，开发商重拾信心最明显的表现之一便地积极拿地，“谨慎乐观只拿好地”大体成为一个共识。

　　对于拿地，旭辉也有着自己的策略，首先要“看空间”。孔鹏介绍，旭辉在全国的重心是抗风险能力强的一、二线城市，但是并不是所有一、二线城市都是其目标，这其中也需要仔细衡量城市内各个区域的价值。

　　比如，旭辉北京公司在2月斩获的顺义两宗土地，无论是对于其公司还是整个市场来讲，都是“重点”城市中的“优质”区域。“顺义区域是价格和价值被都低估的区域。”孔鹏认为，目前北京各个区县的楼面价都迈出了万元大关，门头沟、大兴、房山等区域的房价也日益飞涨，但是顺义的土地平均楼面价格基本位于5000-7000元/平的之间，因此旭辉北京公司看好顺义区域未来的发展。

　　第二个策略是“看时间”。同样的一个城市在不同的阶段，土地价格和后续的市场温度都会有变化，旭辉每次拿地，都会在准确的时间在安全的城市中选择安全地块，并踏准最后的销售时机。

　　2013年2月、2014年2月以及2015年2月，似乎每年的2月都与旭辉有着不解之缘，连续三年，旭辉北京公司在每年的2月在土地市场上都会收获颇丰。“今年，我们不只会在2月拿地了。”孔鹏说。

　　在房冷地热的阶段，能够用低溢价率获得两宗土地，充分展现出旭辉北京公司对市场规律的把握，同时，无论从地块位置还是产品性质来看，旭辉在顺义的两个项目值得我们期待。