35城楼市连续5年供大于求 房企重点仍是去库存

　　多位房企高层均向《证券日报》记者表示,由于2014年销售规模释放受到挤压,因此加快项目周转速度、快速回笼资金仍是房企今年的重要任务

　　“2015年,预计各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。”上海研究院研究员严跃进向记者表示,“2014年下半年,35城新建商品住宅存销比有明显回落,去库存速度加快,但上半年整体比较悲观。因此,2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标”。

　　而据上海房地产研究院1月14日发布的《2014年新建商品住宅库存报告》显示,从年度数据看,2010年-2014年5年期间,35个城市均呈现供大于求的态势。

　　正如世茂集团副总裁蔡雪梅向《证券日报》记者所示,在供大于求的市场,“人找房子”的“黄金时代”已经结束,面对行业利润率整体下滑的局面,接下来考验的是开发商如何在“白银时代”找到“黄金”利润增长点。

　　“存销比”呈现倒U形

　　截至2014年12月底,上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米,和11月份基本持平,同比增长15.4%。

　　对此,严跃进认为,部分城市的房企为了冲刺年度业绩,推盘规模加大。由于楼市成交行情在继续回暖,所以此类新增供应得到了有效消化,库存则处于高位盘整的状态。他表示,整体来看,2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势,而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势,即上半年去库存速度持续放缓,而在下半年则持续加快。

　　然而,从年度数据看,2010年-2014年5年期间,35个城市均呈现供大于求的态势。其中,2010年的供求差异比较小;2011年则呈现比较明显的供大于求态势,这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱是有关联的;2012年在市场回暖的态势下,供求两方的入市节奏加快,相比2011年,成交量的上升力度更大;到了2013年,市场继续火热,呈现了供销两旺的良好态势;而在2014年,供求双方的入市节奏要低于2013年,但相比2010年-2012年要好。

　　在此市场背景下,35城楼市的库存规模整体上一直处于攀升态势。直至2014年12月份,35个城市中有29个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、南京和九江3个城市库存同比增幅分别达到77.8%、54.0%和46.0%。

　　“显然,房地产的高速增长期已经结束了,现在土地成本越拍越高,开发商资金压力过重,而在供大于求的市场挤压下,一些房企将面临被并购消失的命运。”某房企高层向本报记者直言,若对回款率、负债率等财务指标把控不严,即使是规模达到几百亿元的房企也会出现问题。

　　房企去库存压力仍不低

　　据上述报告显示,截至2014年12月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900万平方米、20075万平方米和4149万平方米,环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%,同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。

　　而从存销比情况来看,2014年12月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、13.7各月和21.2个月。对此,严跃进认为,总体上看,一线城市去库存速度要快于二线城市,二线城市则快于三线城市,但三类城市走势基本一致。尤其从目前来看,一、二线城市的存销比数值相对较小,这使得2015年此类城市房价止跌反弹的迹象变得越来越明显。

　　更重要的是,从同比增幅看,一线城市库存规模依然偏大,这要求一线城市在2015年依然要积极去库存。而从另一组中原地产监测的数据也折射出房企2015年将要面临的去存货压力。据中原地产研究部统计显示,截至1月15日,37家上市房企公布2014年销售业绩,其销售额总计为16625　亿元,上涨幅度为17%。

　　但中原地产分析师张大伟强调道,虽然销售总业绩大幅上涨近两成,但这些企业完成年度任务情况非常差,近六成房企均为完成年度销售目标。

　　鉴于此,多位房企高层均认为,尽管政策叠加会释放一些利好,但2015年对开发商来说仍不是放松时刻,2013年大量拿地,加之2014年难以消化存货的市场局面,不少企业将把2014年预计推向市场货量集中在2015年释放,这将加重房企2015年的去存货压力,因此,“去库存”仍是今年房企的重要任务。

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