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区域报告:房山长阳发展趋成熟 交通压力凸显

2014/10/29 16:15 来源: 搜狐焦点网 作者: 王小玉 评论
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  随着北京不断收紧主城区新增用地,引导市区人口外移,房山迎来了快速发展期,并成为刚需置业重地。

  作为房山最早开发的长阳板块楼市现状如何?在区域人群密集度急剧增加的背景下,区域交通、配套能否跟的上?带着疑问搜狐焦点走进房山长阳进行实地考察,了解区域发展现状,为购房置业做指导。

  交通:早晚高峰通达性差 新规划出台房山线北延至三环

  2010年年底,经过两轮“南城计划”的落实,地铁房山线开通,这个位于西南六环外的区域,初步摆脱交通的闭塞。目前房山长阳板块除了已通行的地铁9号线、房山线之外,燕房线也即将实现通车。便捷的轨道交通大大促进了远郊区县与中心城区的联系,区域发展也得到显著提升。

  但是,随着近两年来大批刚需置业者不断涌入,该板块轨道交通早晚高峰的压力也逐渐凸显。据北京轨道公司的数据显示,房山线目前全日客运量将达到75.2万人、早晚高峰期的断面流量达到4.29万人,且大多是早、晚高峰的向心客流,与中心城线网的换乘量占全日客流的50%,换乘压力巨大。

  为了缓解房山线轨道交通、换乘压力,市轨道交通建设管理公司发起规划,将房山线进一步向北延伸,从目前的郭公庄站北侧折返线端部引出,延伸线路长5公里,沿途将设樊羊路站、四环路站、首经贸站和丰益桥南站。首经贸站可与10号线衔接换乘,丰益桥南站未来将与16号线换乘。此次北延工程最快明年可动工,全部为地下线路,工期约需4到5年。


 长阳房山线地铁路A口 路面环境

  房山长阳板块地处北京西南,距离市中心20公里左右的距离。除了轨道交通之外,目前长阳板块的路面主干道京良路,京周路,京深路通达性较好,且距京港澳高速公路较近,路面交通非常便利,但受制于区域居民出行影响,高晚高峰交通压力同样严峻。

  随着区域内人群密集度的增加,长阳的公共交通网络也在日益发生变化。目前除了房山区域内的三条环线路网之外,还有646线,907线,951线,956线,971线,993线,832线公交车通往城区主要路段。


  从长阳区域本身的道路环境来看,双向四车道的路面条件比较宽敞。但由于管理无序,私家车随意停靠在小区道路两侧的现象较普遍,导致环境略显杂乱。

  房价:在售项目品类丰富 均价1.9-2.2万/平方米

  从在售项目的分布情况来看,房山在售项目多集中在长阳、良乡、窦店、阎村这四大板块。其中,长阳、良乡两个板块是房地产项目开发最早的区域,也是目前比较成熟的区域。而随着近两年长阳供应量的加大,房山楼市的整体重心开始向长阳倾斜。

  目前,长阳板块吸引了包括万科、中铁、首创、合景等多家实力房企的进驻,因此在去年楼市的时期,房价一度攀至3万元高峰,但随着今年楼市整体下行,成交逐渐价跌入2万元关口。

  根据实地走访调查,目前房山区域在售的项目产品种类比较丰富,刚需、改善、别墅,不限购等产品均有。其中,刚需类住宅产品仍占多数,包括合景领峰 (论坛)、首创·芭蕾雨悦都N°5 (论坛)、首创新悦都 (论坛)、万科长阳天地 (论坛)、中国铁建国际花园 (论坛)等十多个住宅与公寓项目,整体报价约在2万-2.4万元/平方米。并且,区域内的城市综合体及商业项目也在逐渐增多。

  长阳部分楼盘价格

  此外,房山的经济型别墅产品较之区域发展初期有所增多。包括北京城建·徜徉集 (论坛)、徜徉墅、合景·领峰、首开熙悦山澜庭 (论坛)等众多别墅产品均在续客阶段。其中,经济型别墅的销量尤为可观。以合景·领峰为例,项目别墅产品仅350万/套起,无论是远郊别墅或市区别墅,从价位、产品品质来看,都相当具有吸引力。

  商业配套:大型商圈配套齐备 部分社区无底商配套

  为了避免以往新城建设中过渡偏重住宅开发的困局,长阳早已意识到提高商业、商务供地的重要性。因此,随着住宅项目的开发,长阳的商业配套也在同期规划建设中。除了2013年5月开业的首创奥特莱斯吸引到300余家知名品牌入驻之外,区域中还有中粮万科长阳半岛 (论坛)FUNMIX、绿地缤纷城、万科FCC中央城等多个商业配套,满足近百万常住人口的购物需求。

  万科社区商业 FCC中央城

  首创奥特莱斯 体量较大

  然而,从实际调查来看,正是由于区域中拥有了这些大型商业配套之后,部分社区底商配套较少,导致生活便利度稍有不足。

  教育配套:

  目前区域中已有的教育配套包括北京小学房山校区、北京四幼长阳分园、红黄蓝幼儿园等。此外,在今年9月,北京四中房山校区将正式开学,成为中学教育重点学校。

  笔者调查了解到,北京四中房山校区(初中部)将于2014年9月开学,校区招生范围以长阳起步区1-6号地中几个项目为主,包括的半岛家园 (论坛)、云湾家园 (论坛)、紫云家园 (论坛)、中国铁建·长阳国际城 (论坛)、熙兆嘉园 (论坛)和北京城建·徜徉集,长阳站7、8、9号地中的康泽佳苑 (论坛)、熙景嘉园 (论坛)、建邦华庭 (论坛)等9个社区的业主子女可以就读北京四中房山校区。

  北京小学长阳分校

  北京小学长阳分校在2013年9月已经开学,划片规定为:长阳起步区1-6号地中的半岛家园、云湾家园、紫云家园、中国铁建·长阳国际城、熙兆嘉园和北京城建·徜徉集6个小区的业主子女可就读。

  另外,区域中还有两个幼儿园。其中,作为长阳半岛小区配套幼儿园,北京四幼长阳分园在2013年已经开园,分园配备12个教学班,预计招收幼儿360名,优先满足长阳半岛小区内部业主子女入学。

  红黄蓝幼儿园

  红黄蓝幼儿园是区域中最早的的教育配套,规模较大,属于长阳万科长阳半岛社区的教育配套。

  医疗配套:

  长阳目前医疗配套较少,仅有房山区长阳卫生院、房山区第一医院。据该区域售楼人员介绍,武警总医院拟将分院落址到房山长阳区,填补区域医疗配套不足。

  新盘扫描:

  合景领峰

  置业热线:400-869-1111 转 10023

  合景领峰位于房山地铁篱笆房站东北300米。项目4.2米挑高户型在售,项目3-4、3-5号楼两栋高层,联排、叠拼在售。

  项目4.2米挑高户型在售户型为44-113平米,总价80万/套起。2016年入住。物业费:3元/平方米*月。车位比例为1:1。

  项目高层3-4号楼,15层,3-5号楼,18层,均包含有一层局部底商,均为2梯4户,共198套房源,户型为85-107平方米三居;均价21500元/平米,2015年12月入住。

  项目在售叠拼5层(上叠:1、2层,下叠:2、3、4层),叠拼户型为叠拼130-140平米,

  项目在售联排为四联排,六联排,八联排以及十联排,地上两层,地下一层,户型为170-180平米,总价520万元/套起(3-14号楼),毛坯,2015年下半年入住。

  搜狐焦点网友购房可享优惠信息:4.2米挑高产品80万/套起,享3万抵10万优惠;别墅350万元/套起,其中叠拼享12万抵25万,联排享20万抵40万;LOFT底商150万/套起享10万抵30万优惠;4-1独立商业享15万抵50万;高层均价21500元/平米。

  首开熙悦双子座

  置业热线:400-869-1111 转 10828

  首开熙悦双子座房山长阳地铁站南50米,项目预计2014年10月开盘。

  首开熙悦双子座项目为长阳地标级建筑,目前为长阳建筑,双子座两栋共计504套房源,其中4-17层、23、24层为4.2米loft产品,18-22层为3.2米平层产品,户型为57平米和60平米开间。3层以下为商业。项目均价为21000元/平米,敬请关注!

  搜狐焦点网友购房享全款1万抵5万,贷款1万抵3万。

  中国铁建国际花园

  置业热线:400-869-1111 转 10455

  中国铁建国际花园位于房山区长阳镇京良路北侧。二期1-7号楼在售。

  中国铁建国际花园1-7号楼为18层板楼,1梯2户,1、2、4、5、6号楼3个单元,3、7号楼为4个单元,户型面积为90平米三居(B1、B2户型)、128平米三居,南北通透,均价21990元/平米,毛坯交房,物业费为2.7元/平方米*月。车位面积为13平米,单价18万元/个,50年产权,项目2014年12月入住。

  中国铁建国际花园推出17、18号楼商铺,17号楼2层,18号楼三层,面积为80-450平米,均价待定,预计2015年12月入住。搜狐焦点网友享5万优惠。

  置业建议:

  与房山新城其他版块相比较,长阳作为最早发展的板块,其交通、配套都相对成熟。但也正是由于区域中拥有了较多大型商业配套之后,使部分社区减少底商配套,导致生活便利度稍有不足。

  另外,区域近百万的居住人群使早晚高峰交通环境面临巨大压力。在早晚高峰期间,无论是公共交通的客运量高度饱和,或是路面交通的通达性都不甚理想。从规划来看,房山线向北延伸,以及燕房线即将通行的两重利好,都能有效缓解轨道交通压力,但路网交通如何疏通的问题仍待解决。

  在自住房对刚需市场形成的冲击下,长阳的房价出现下降,目前房价与一年前价格基本持平,因此,部分价格优势突出的刚需项目性价比较高。

  随着近两年众多知名房企的进驻,长阳居住品质得到了迅速提升,楼盘层次也更多元化。目前区域中除了刚需型住宅之外,商业综合体及商住项目较多;此外,经济型别墅产品也在增加。这就意味着,该板块已经不仅仅是刚需置业重地,未来将会有更大提升空间。

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