区域报告:房山长阳发展趋成熟 交通压力凸显

　　随着北京不断收紧主城区新增用地，引导市区人口外移，房山迎来了快速发展期，并成为刚需置业重地。

　　作为房山最早开发的长阳板块楼市现状如何？在区域人群密集度急剧增加的背景下，区域交通、配套能否跟的上？带着疑问搜狐焦点走进房山长阳进行实地考察，了解区域发展现状，为购房置业做指导。

　　交通：早晚高峰通达性差 新规划出台房山线北延至三环

　　2010年年底，经过两轮“南城计划”的落实，地铁房山线开通，这个位于西南六环外的区域，初步摆脱交通的闭塞。目前房山长阳板块除了已通行的地铁9号线、房山线之外，燕房线也即将实现通车。便捷的轨道交通大大促进了远郊区县与中心城区的联系，区域发展也得到显著提升。

　　但是，随着近两年来大批刚需置业者不断涌入，该板块轨道交通早晚高峰的压力也逐渐凸显。据北京轨道公司的数据显示，房山线目前全日客运量将达到75.2万人、早晚高峰期的断面流量达到4.29万人，且大多是早、晚高峰的向心客流，与中心城线网的换乘量占全日客流的50%，换乘压力巨大。

　　为了缓解房山线轨道交通、换乘压力，市轨道交通建设管理公司发起规划，将房山线进一步向北延伸，从目前的郭公庄站北侧折返线端部引出，延伸线路长5公里，沿途将设樊羊路站、四环路站、首经贸站和丰益桥南站。首经贸站可与10号线衔接换乘，丰益桥南站未来将与16号线换乘。此次北延工程较快明年可动工，全部为地下线路，工期约需4到5年。

 长阳房山线地铁路A口 路面环境

　　房山长阳板块地处北京西南，距离市中心20公里左右的距离。除了轨道交通之外，目前长阳板块的路面主干道京良路，京周路，京深路通达性较好，且距京港澳高速公路较近，路面交通非常便利，但受制于区域居民出行影响，高晚高峰交通压力同样严峻。

　　随着区域内人群密集度的增加，长阳的公共交通网络也在日益发生变化。目前除了房山区域内的三条环线路网之外，还有646线，907线，951线，956线，971线，993线，832线公交车通往城区主要路段。

　　从长阳区域本身的道路环境来看，双向四车道的路面条件比较宽敞。但由于管理无序，私家车随意停靠在小区道路两侧的现象较普遍，导致环境略显杂乱。

　　房价：在售项目品类丰富 均价1.9-2.2万/平方米

　　从在售项目的分布情况来看，房山在售项目多集中在长阳、良乡、窦店、阎村这四大板块。其中，长阳、良乡两个板块是房地产项目开发最早的区域，也是目前比较成熟的区域。而随着近两年长阳供应量的加大，房山楼市的整体重心开始向长阳倾斜。

　　目前，长阳板块吸引了包括万科、中铁、首创、合景等多家实力房企的进驻，因此在去年楼市的时期，房价一度攀至3万元高峰，但随着今年楼市整体下行，成交逐渐价跌入2万元关口。

　　根据实地走访调查，目前房山区域在售的项目产品种类比较丰富，刚需、改善、别墅，不限购等产品均有。其中，刚需类住宅产品仍占多数，包括合景领峰 (论坛)、首创·芭蕾雨悦都N°5 (论坛)、首创新悦都 (论坛)、万科长阳天地 (论坛)、中国铁建国际花园 (论坛)等十多个住宅与公寓项目，整体报价约在2万-2.4万元/平方米。并且，区域内的城市综合体及商业项目也在逐渐增多。

　　长阳部分楼盘价格

　　此外，房山的经济型别墅产品较之区域发展初期有所增多。包括北京城建·徜徉集 (论坛)、徜徉墅、合景·领峰、首开熙悦山澜庭 (论坛)等众多别墅产品均在续客阶段。其中，经济型别墅的销量尤为可观。以合景·领峰为例，项目别墅产品仅350万/套起，无论是远郊别墅或市区别墅，从价位、产品品质来看，都相当具有吸引力。

　　商业配套：大型商圈配套齐备 部分社区无底商配套

　　为了避免以往新城建设中过渡偏重住宅开发的困局，长阳早已意识到提高商业、商务供地的重要性。因此，随着住宅项目的开发，长阳的商业配套也在同期规划建设中。除了2013年5月开业的首创奥特莱斯吸引到300余家知名品牌入驻之外，区域中还有中粮万科长阳半岛 (论坛)FUNMIX、绿地缤纷城、万科FCC中央城等多个商业配套，满足近百万常住人口的购物需求。

　　万科社区商业 FCC中央城

　　首创奥特莱斯 体量较大

　　然而，从实际调查来看，正是由于区域中拥有了这些大型商业配套之后，部分社区底商配套较少，导致生活便利度稍有不足。

　　教育配套：

　　目前区域中已有的教育配套包括北京小学房山校区、北京四幼长阳分园、红黄蓝幼儿园等。此外，在今年9月，北京四中房山校区将正式开学，成为中学教育重点学校。

　　笔者调查了解到，北京四中房山校区（初中部）将于2014年9月开学，校区招生范围以长阳起步区1-6号地中几个项目为主，包括的半岛家园 (论坛)、云湾家园 (论坛)、紫云家园 (论坛)、中国铁建·长阳国际城 (论坛)、熙兆嘉园 (论坛)和北京城建·徜徉集，长阳站7、8、9号地中的康泽佳苑 (论坛)、熙景嘉园 (论坛)、建邦华庭 (论坛)等9个社区的业主子女可以就读北京四中房山校区。

　　北京小学长阳分校

　　北京小学长阳分校在2013年9月已经开学，划片规定为：长阳起步区1-6号地中的半岛家园、云湾家园、紫云家园、中国铁建·长阳国际城、熙兆嘉园和北京城建·徜徉集6个小区的业主子女可就读。

　　另外，区域中还有两个幼儿园。其中，作为长阳半岛小区配套幼儿园，北京四幼长阳分园在2013年已经开园，分园配备12个教学班，预计招收幼儿360名，优先满足长阳半岛小区内部业主子女入学。

　　红黄蓝幼儿园

　　红黄蓝幼儿园是区域中最早的的教育配套，规模较大，属于长阳万科长阳半岛社区的教育配套。

　　医疗配套：

　　长阳目前医疗配套较少，仅有房山区长阳卫生院、房山区排名前列医院。据该区域售楼人员介绍，武警总医院拟将分院落址到房山长阳区，填补区域医疗配套不足。

　　新盘扫描：

　　合景领峰

　　置业热线：400-869-1111 转 10023

　　合景领峰位于房山地铁篱笆房站东北300米。项目4.2米挑高户型在售，项目3-4、3-5号楼两栋高层，联排、叠拼在售。

　　项目4.2米挑高户型在售户型为44-113平米，总价80万/套起。2016年入住。物业费：3元/平方米*月。车位比例为1:1。

　　项目高层3-4号楼，15层，3-5号楼，18层，均包含有一层局部底商，均为2梯4户，共198套房源，户型为85-107平方米三居；均价21500元/平米，2015年12月入住。

　　项目在售叠拼5层（上叠：1、2层，下叠：2、3、4层），叠拼户型为叠拼130-140平米，

　　项目在售联排为四联排，六联排，八联排以及十联排，地上两层，地下一层，户型为170-180平米，总价520万元/套起（3-14号楼），毛坯，2015年下半年入住。

　　搜狐焦点网友购房可享优惠信息：4.2米挑高产品80万/套起,享3万抵10万优惠;别墅350万元/套起,其中叠拼享12万抵25万,联排享20万抵40万;LOFT底商150万/套起享10万抵30万优惠;4-1独立商业享15万抵50万;高层均价21500元/平米。

　　首开熙悦双子座

　　置业热线：400-869-1111 转 10828

　　首开熙悦双子座房山长阳地铁站南50米，项目预计2014年10月开盘。

　　首开熙悦双子座项目为长阳地标级建筑，目前为长阳建筑，双子座两栋共计504套房源，其中4-17层、23、24层为4.2米loft产品，18-22层为3.2米平层产品，户型为57平米和60平米开间。3层以下为商业。项目均价为21000元/平米，敬请关注！

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　　中国铁建国际花园

　　置业热线：400-869-1111 转 10455

　　中国铁建国际花园位于房山区长阳镇京良路北侧。二期1-7号楼在售。

　　中国铁建国际花园1-7号楼为18层板楼，1梯2户，1、2、4、5、6号楼3个单元，3、7号楼为4个单元，户型面积为90平米三居（B1、B2户型）、128平米三居，南北通透，均价21990元/平米，毛坯交房，物业费为2.7元/平方米*月。车位面积为13平米，单价18万元/个，50年产权，项目2014年12月入住。

　　中国铁建国际花园推出17、18号楼商铺，17号楼2层，18号楼三层，面积为80-450平米，均价待定，预计2015年12月入住。搜狐焦点网友享5万优惠。

　　置业建议：

　　与房山新城其他版块相比较，长阳作为最早发展的板块，其交通、配套都相对成熟。但也正是由于区域中拥有了较多大型商业配套之后，使部分社区减少底商配套，导致生活便利度稍有不足。

　　另外，区域近百万的居住人群使早晚高峰交通环境面临巨大压力。在早晚高峰期间，无论是公共交通的客运量高度饱和，或是路面交通的通达性都不甚理想。从规划来看，房山线向北延伸，以及燕房线即将通行的两重利好，都能有效缓解轨道交通压力，但路网交通如何疏通的问题仍待解决。

　　在自住房对刚需市场形成的冲击下，长阳的房价出现下降，目前房价与一年前价格基本持平，因此，部分价格优势突出的刚需项目性价比较高。

　　随着近两年众多知名房企的进驻，长阳居住品质得到了迅速提升，楼盘层次也更多元化。目前区域中除了刚需型住宅之外，商业综合体及商住项目较多；此外，经济型别墅产品也在增加。这就意味着，该板块已经不仅仅是刚需置业重地，未来将会有更大提升空间。