“新政效应“持续房价逐步起稳 成交量明显上涨

　　据中原地产监测的40个重点城市数据显示，尽管今年十一七天商品住宅成交量处于2010年以来位，环比降幅为35%，但此后楼市交易逐步回暖，周交易量连续突破，特别是10月第四周，一线城市周成交量逾1万套，达到2014年以来的点。

　　记者从多家中介门店获悉，自今年十一以来，二手房的客户咨询到访量明显增多。而新增房客源量的提升是市场回暖的重要表征，也是市场后续持续发展的重要条件。

　　“国庆以来各地成交量明显上涨，房贷新政和各地松绑政策对市场的影响正逐渐体现。”中原地产分析师张大伟分析认为，房贷新政提振了市场信心，止跌作用比较明显，但成交量的反弹幅度依然要看后续信贷释放情况，“在限购政策持续三年而导致刚需透支后，此次房贷新政的主要受益对象即改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。”

　　改善型客户增多

　　据北京二手房交易数据显示，今年6—10月份成交房源总价档位中，250万元以下的低价房源成交占比在10月份明显下降，而250万元—400万元档位的房源成交占比增幅较大；10月27日单日网签成交达到了632套的年内，这些迹象都在一定程度上表明改善性需求客户正逐渐增多。

　　“拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，不仅可以再次申请房贷，还可以享受首套房贷优惠政策。此外，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，不再以行政手段禁止其贷款，而是由银行业金融机构审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”这一对改善型需求明显有支撑作用的新政，让很多这类购房者加快出手。

　　在华润北京大区营销管理部助理总经理秦江看来，“北京市场中的自住型商品房和二手房市场正在逐步承接刚需客户。随着地价上涨会导致未来一手房市场中的首改、刚需性产品所占比重越来越小，真正的商品房可能都会被中高端改善型住宅所取代。现在很多改善型商品房都要去承担自住型商品房的成本，这种成本倒推会导致新房市场的改善型产品的价格从明年开始预计会有一个比较明显的涨幅。”

　　房价企稳暴涨概率低

　　不少业内人士认为，受目前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的几率并不大。“房贷新政只是稳预期，让市场回暖的核心原因还是8、9月份的房价一直保持在相对平稳的低位水平。”张大伟表示。

　　据数据显示，作为一线标杆城市的北京市场，房价显现出了企稳迹象。据链家地产数据，国庆期间，北京库存房源的降价房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%，自今年3月以来下降到80%以下的水平。而10月第二周下调报价的库存房源比例又下调15个百分点；并且成交房源议价幅度进一步收窄，新增房源挂牌价则较上周上涨1.3%。

　　在前期库存消化尚未完全且下半年新盘集中入市的情况下，“以价换量”仍将是开发商的主要策略。张大伟分析，今年“十一”假期，武汉、成都、杭州等少部分城市市场成交明显好于去年同期，除了房贷新政刺激了购房者的入市信心，限购取消又吸引了大量外来人口到省会城市购房外，最重要的是开发商积极开展“以价换量”策略，有效的将改善型需求客户带入了市场。然而，在目前新盘销售率、存量等指标压力之下，开发商唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。”