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豆各庄:汽配城、4S店集散地 环境交通拉低房价

2014-10-20 10:20:58 来源: 搜狐焦点网

  以前提起豆各庄,人们对此区域最深的印象是汽配城及4S店。这里坐落着五方天雅汽配城及大大小小数十家4S店。

  但今年的豆各庄备受人们关注却是因为恒大御景湾 (论坛)。作为北京自住型商品房项目,甫一问世,就引起各方关注。自2103年11月30日恒大御景湾接受网站报名申请以来,共有19.6万家庭在15天内成功注册。当天因注册人数太多,官网几次瘫痪。

  10月17日恒大御景湾终于进入选房阶段,两天内1573套房源全部售罄,去化率100%,弃选率90%。在搜狐焦点,有60多万网友围观了选房直播贴,各类问题层出不穷,搜狐焦点带着网友关心的区域问题再一次来到豆各庄,为网友考察今天的豆各庄。

  区域现状:起步发展晚产业空心化 环境污染亟待治理

   豆各庄乡隶属朝阳区垡头功能区,垡头作为未来环渤海总部商务区下辖十八里店、小红门、王四营、豆各庄、黑庄户、南磨房和垡头街道六乡一街。

  为保证2008年奥运会的顺利进行,建设京津城际轨道的需要及响应北京市规范汽配市场的要求,五方天雅汽配城集合了北京最早的三里屯汽配一条街、十里河汽配市场以及双井汽配一条街联合搬迁整合而成,以此为契机,周围散落着大大小小近30座4S店及中国汽车改装总部园区-酷车小镇。

  随着城市化水平进一步提升,该区域已实现农民搬迁上楼5.2万人,豆各庄乡基本实现了城市化。

  但由于基础建设起步较晚,豆各庄城中村改造虽然完成,许多配套尚未完成。焦化厂、染料厂等大型企业停产搬迁后,污染治理将近6年,但五方桥旁的通惠河排水干渠在周边村民的口中依然是“牛奶河”。多年来,它一直由于污染而被附近居民称为“牛奶河”或“臭水河”。住在这一带的市民们至少有一个共同点,都在为家旁边的这条臭河渠的污染发愁。

  历史:这里曾是北京五大工业基地之一,国有化工企业聚集地。随着北京炼焦化学厂、北京燃料厂、首钢铁合金厂等一批大中型国有企业搬迁,已由过去的工业产业区逐步转变成以国有企业退休职工、农村占地转居人员、城区拆迁居民为主的居住小区。

  现在:该区域的老工业基地国有企业大部分已经停产搬迁,传统的商贸、批发市场、仓储物流等产业低端环节的聚集无法支撑在豆各庄的产业发展,出现空心化发展趋势。目前的五方桥周边几乎全被4S店及汽配城所盘踞。

  未来:豆各庄作为环渤海总部商务区”重要的产业拓展空间,将建设低密度、生态化总部办公区;北京焦化厂工业遗址公园将被建成“中国百老汇”。

  交通:豆各庄出口是瓶颈  轨道交通拯救市民出行

  垡头功能区作为京哈、京沪、京津三条高速的起点,是环首都经济圈和京津冀区域重点交通枢纽点,但京哈高速豆各庄出口拥堵问题一直是老大难问题。

  搜狐焦点在周四上午10点左右离豆各庄出口不足百米路段被堵将近30分钟,这时已是非高峰时段,但主、辅路都异常拥堵。


  拥堵原因:1、豆各庄出口是京哈免费路段最后一个出口,大量车辆从这个口下高速,以图避开收费站;

  2、辅路只有两个车道,还有大量亦庄方向开来的大型货车,路窄车多,排队较长;

  3、出口处不到100米就有一个红绿灯,再一次阻挡了通过的车流的速度。

  以上三个原因造成豆各庄出口常年拥堵。


  在大鲁店南侧的大鲁店北路是另一条开向豆各庄的必经之路。这条路大都是来往于亦庄的大型货车,路况较差,原本不宽的双车道各种大货车挤来挤去,也造成了拥堵。

  综上所述,从市中心开向豆各庄的两条必经之路堵车程度已经到了不分时间段的地步了。

   

  公交:小站公交车,途经路线比较堵

  豆各庄在运公交车有347、411、457路等,这些公交车的途经站都比较短,方便附近居民出行,但途经路线都属于拥堵点,所以不适合出远门的人。

   


 

  轨道交通:快速发展

  正因为豆各庄交通存在以上弊端,在短期内又不可能解决马上,在轨道交通的规划中,豆各庄必然被纳入考虑范围。

  地铁7号线焦化厂站建成试运营之后,东四环线为豆各庄地区带来第二条轨道交通,东四环线全部为高架线。建成后,豆各庄将横纵两条地铁线,为当地居民带来出行便利。  

  配套:小区商业配套完善,5分钟商圈满足生活需要

  餐馆、理发店、干洗店、洗浴、移动营业厅、医疗卫生……在富力又一城小区周边商铺的经营范围从以吃、住为核心的小圈子,项目自身规划近3万平米的商业街,逐步衍生出了繁荣的小区商业圈。


  搜狐焦点在现场了解到,无论是比较近年新建的小区还是老小区,很多小区周围或内部都分布着门类齐全的小区商铺,人们不仅仅满足于以购物为主的传统购物中心,而是更要向休闲为主的小区“生活中心”转移。

  走出富力又一城辐射范围,形成鲜明的对比,周边是废置的制品厂、低矮昏暗的小门脸,水泥厂和废品收购站使得整体比较杂乱。

  配套较好的还有朝丰家园,再向东的万科青青家园业主选择大型商业时,有时会开车前往通州九棵松的家乐福。

  楼盘扫描

  

  恒大御景湾

  恒大御景湾均价22000元/平米,总价74万元/套起。恒大御景湾自住型商品房总套数共1573套, 2016年上半年交房,18日已全部售罄。

  在恒大御景湾西侧即是恒大地产的商业项目,恒大领寓。该项目为50年产权,现在售价未定,也是豆各庄短期内有盘在售的纯新盘。


  京城雅居

  小区内有联排别墅及公寓产品,二手房单价在30000元/平米左右,因户型较大,成交总额也高。出租价格每月在万元左右。京城雅居是豆各庄离京哈高速最近的项目,周边没有成规模的配套设施。


 

  朝丰家园

  朝丰家园目前二手房均价在20000元/平米,因大都是回迁房,属二类经济适用房,房本不满5年,需要缴纳5.6%的营销税、1%契税、差额20%个税,3%土地出让金。所以单价比恒大御景湾还要便宜。出租价格看装修及家具一居在2000元/月左右,二居2500元/月左右。



 

  富力又一城

   富力又一城算是豆各庄最宜居的项目了。百万平米大盘,项目自身规划近3万平米的商业街,餐饮配套比较齐全,弥补周边配套的不足。项目还引进了九年一贯制芳草地学校,属于教育大盘。


  富力又一城二手房价格在25000元/平米至30000元/平米之间。因小区物业、配套等都属豆各庄质项目,所以价格在豆各庄也是最贵的项目。出租价格一居3000元/月左右,二居3500元/月左右。比朝丰家园贵1000元左右。


  置业建议:

  豆各庄纯新盘恒大御景湾两天就已售罄,即将开盘的恒大领寓为50年产权新盘。豆各庄二手房的主力房源以朝丰家园及富力又一城为主。

  该区域项目优点缺点都很鲜明:

  优点:临近东五环,来往国贸方便,距离地铁7号线2公里。富力又一城引入芳草地小学,自身配套近3万平米商业。该区域住宅都属低密度建筑、绿化率高。

  缺点:项目配套交通不及其他,性价比属一般水平。项目周边配套较少,整体环境待改善。大鲁店北路来往大货车较多,路况较差,豆各庄出口常年拥堵。

  因以上不足,区域房价一直没有较大提高,与四环华桥城相比差距非常大,甚至比离市区更远的台湖也没有很大区别。

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