优质地块为何“拍不起“ —孙河地块流拍真相

　　2014年9月28日下午，北京国土局现场拍卖中关村环保科技示范园、石景山刘娘府和朝阳孙河乡等3宗地块，总建筑面积达24.6万平方米。

　　除海淀北部中关村环保科技示范园被北京威凯建设有限公司以底价竞得外，另外同样优质的两块宅地的成交却呈现“两级分化”。

　　从2013年起便引起媒体及各界广泛关注的东北部热门板块孙河，此次BCDE地块降价3.7亿元，仍未能打动众多“求地若渴”的房企，无论是网上报价还是现场竞拍，均没有收到报价，惨遭二度流拍。而处在孙河板块对角线上同样优秀宅地的石景山刘娘府地块 (论坛)成了“香饽饽”，北京土地交易大厅更是出现久违的热闹，共有14家企业报名参与石景山刘娘府地块争夺。

　　去年大热宅地今年频遭“冷遇” 因价格太高？

　　挂牌资料显示，孙河BCDE地块位于东五环朝阳孙河区域，土地面积近34万平方米，其中建设用地15.7万平方米，容积率1.1，建筑规模控制在17.6万平方米。

　　曾经于7月29日流拍的孙河BCDE地块，8月25日重新挂牌时起始总价42.3亿元，比挂牌降了3.7亿元，此外竞价阶梯自2300万元调整至2100万元，竞买保证金自13.8亿元调整至12.7亿元。

　　据业内人士测算，孙河BCDE块为混合地块，其中B地块为学校，E地块为商业用地，仅C和D地块为居住及混合用地，学校和商业建成之后将会还建给政府，所以真正可销售盈利的面积不足10万平米。，以孙河C地块为例，起始楼面价3.7万，容积率是1.1，产品的组合形态将会是以小高层、多层住宅、低密别墅产品的组合形态，按照业内常规的规划排布，低密度产品容积率最多只能达到0.7，而此部分低密度产品的楼面地价将达到6.9万元/平米，未来进入市场价格将接近15万/平米。对比前期龙湖、泰禾、首开、中粮四个先进驻的开发商拿地价格涨幅达到30%-80%不等，如此高的价格，令人望而却步。

　　当前楼市大环境不景气，开发商受到销售回款的影响，资金转化速度遇到巨大的瓶颈， BCDE地块竞拍即使底价成交，仍意味着北京总价新地王的出笼，一般房企尽管心向往之，却恐难以承受。

　　楼市趋冷 石景山为什么受欢迎

　　在孙河备受冷落的同时，石景山地块却受到热烈的追捧。

　　根据地块资料，石景山刘娘府1604-659等地块建设用地面积约为116646平方米，建筑控制规模不大于151706平方米，容积率为1.3，起始价33亿元，起始楼面价21752.60元/平米。

　　据了解，现场竞拍之前，石景山地块共收到8次网上报价。当天下午，京投银泰、城建方兴联合体、融创绿城联合体、世茂、保利首开联合体、龙湖、万科金地中水电联合体、远洋奥宸联合体等8家房企或房企联合体参与竞拍。

　　经过78轮的竞拍，城建方兴联合体以49.17亿元的总价达到价格上限，竞拍转入现场竞报异地建设保障房面积环节。

　　但是，仅经过一轮竞拍，远洋地产旗下北京德俊置业有限公司和北京奥宸置业有限公司就轻松摘下地块，成交价49.17亿元，异地建设1000平米保障房，溢价率达到49%。有北京业内指出，远洋拿到地也不出乎意料，因为这是其占领京西高端市场板块的布局。

　　据估算，该地块若剔除配建面积，楼面价至少超过3.2万元/平方米，目前该区域二手住宅平均成交均价约为2.5-4万元/平方米，该地块居住部分容积率仅为1.1。因此，不少业内指出，预计未来开发方向将为优质低密度高端住宅。

　　而对于石景山地块的大热，业内人士认为，首先，刘娘府地块是石景山地区多年住宅用地空窗期之后，推出的低密度住宅用地，该地容积率比较低，位置也相对优越；其次，高端市场近期出现复苏迹象，该区域乃至京西中高端需求比较大；最重要一点，石景山地块所有商业和住宅均可售卖盈利，后期开发和销售压力均小于孙河地块，房企的盈利空间更大。

　　然而也有人士指出，土地流拍未必是坏事，毕竟孙河的地价仍处于高位，土地流拍可以让政府重新审视区域并作出更合理的安排。目前龙湖和泰禾的项目去化都比较好，对于孙河其他即将入市的项目也是利好。

　　事实上，优质区域地块备受房企青睐而遭哄抢在楼市上已经见多不怪了。从去年孙河组团连续被各大品牌房企哄抢而引爆高端地产市场，再到今年整体楼市低迷环境下石景山刘娘府地块又一次上演纷争场面，北京高端市场的需求从未停止过。据悉，中赫万柳书院、融创农展馆、夏家胡同、西局、中粮瑞府 (论坛)等高端项目在今明年陆续入市，高端市场会迎来集中放量。从市场层面来看，中高端需求虽受到压制，但其潜在购买力并未减少，从近期不少高端项目的热销中便能看出端倪。，而随着分类调控政策效果的逐渐显现，高端市场最终会回到由市场主导的阶段，发展前景可期. 楼盘位置：朝阳 香江北路向北1000米。期。