万科发力京高端项目 毛大庆:房企什么产品都得会

　　万科发力北京高端项目 毛大庆称房企什么产品"都得会"

　　“我们做了多个高端项目，包括在西山板块的五矿万科·如园 (论坛)、CBD的万科大都会 (论坛)、故宫旁的北河沿甲柒拾柒号 (论坛)等。高丽营项目不是北京万科的高端项目，万科未来会把这些项目积累的开发经验运用到高丽营项目上。”万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆向《证券日报》记者透露，“我觉得高端、低端产品不那么邪乎，都是住宅就好，万科30年来积累了很多东西”。

　　8月6日，《证券日报》记者从万科内部获悉，在今年年底，万科将推出北京别墅项目，该项目所在地块即万科2013年10月份耗资33亿元摘得的顺义区高丽营镇于庄03-38地块 (论坛)。

　　值得注意的是，有接近万科的人士向记者透露，这是万科在北京的第4个高端项目，也是其在北京高端物业产品业态中的排名前列个别墅类产品。为了减少盈利和销售压力等风险，“万科选择了楼面地价每平方米不足2万元的传统别墅区地块来推别墅品牌，这将有很大的定价空间”。

　　发力北京高端项目

　　事实上， 据万科明源系统统计，截止到2014年6月28日，北京万科(不含京外项目)今年上半年已完成117.3亿元的销售业绩，其中，高端项目的销售额占比同比提升幅度非常高。

　　据《证券日报》记者从万科内部获得的数据显示，仅以五矿万科·如园为例，其上半年的销售额就达到了10亿元，单个项目销售业绩就接近北京万科上半年总销售额的9%。

　　此外，北京万科为了发展高端物业产品线，已经将高端项目分离出来，专门成立了高端物业事业部去主导其开发和销售。据记者了解，目前万科在北京共有4个高端项目。销售单价超过10万元∕平方米，甚至有可能直逼20万元∕平方米的项目为通过收购获得的万科大都会和紧邻故宫的万科北河沿项目；销售单价在6万元∕平方米左右的为位于北京西山别墅区板块的五矿万科·如园项目；另一个则是上述位于中央别墅区的万科在北京的别墅项目。

　　2013年10月11日下午，万科和华雨鸿咨询联合体击败泰禾集团、和裕地产等5家知名房企，以总价33亿元的代价夺得顺义区高丽营镇于庄03-38地块，溢价率约为57%，楼面价19347元/平方米。资料显示，该地块位于京承高速东侧，北六环南，性质为F1住宅混合公建用地 (论坛)、C8旅游设施用地、C9其他公共设施用地，规划建筑面积约17.1万平方米，当时是当年北京供应宅地中容积率的一块。

　　“我们初步可能会在今年年底考虑展示，预计明年年初将预售。”毛大庆向《证券日报》记者透露，至于价格现在还不好定，“因为我们还有很多设计成本之后的问题，不过，当年拿这块地的时候地价不是很贵，今天看起来压力比较小，所以值得期待”。

　　“这个区域内因产品不同二手房房价也有较大差异，大概在3万元∕平方米至4万元∕平方米之间。” 新世界中国地产中国(北京)常务副总经理邱国兆向《证券日报》记者透露，新世界中国地产在该区域内也有高端项目，预计下半年会预售。

　　开发商什么产品“都得会”

　　值得注意的是，尽管万科多年占据中国房地产行业龙头地位，甚至销售规模有望在今年达到2000亿元，但在北京，万科开发别墅项目还是“新手”。

　　鉴于此，毛大庆虽然对万科在北京的别墅项目“期望很高”，但其并未独资操盘，而是与住总集团合作投资的。此外，为了让减少别墅项目现金回笼慢和销售周期长的压力，万科也找到了抬升该区域价值的合作者，即新世界中国地产，万科与新世界中国地产旗下的高端项目协同入市，联动开发。

　　事实上，新世界中国地产已经在该区域深耕多年，万科所拿地块的一级开发也是新世界中国地产完成的。同时，新世界中国地产也是万科的国际战略合作伙伴。

　　对此，毛大庆向本报记者表示，“事实上，现在在北京怎么开发别墅很有意思，我觉得确实要花很多工夫，我们将与新世界（新世界中国地产）相互研究和学习”。

　　而关于北京万科高端产品线的扩张计划，毛大庆向本报记者坦言，“很明确地讲，我们会控制高端项目的数量，因为事实上只有在特定的地段、特定的条件下会考虑高端项目，北京万科依然会延续主流的住宅产品开发路线”。

　　毛大庆进一步透露，“我们非住宅产品占整个产品线的比例是2:：8，预计高端住宅与普通住宅产品的比例也将控制在2：8之内”。

　　对此，有业内人士认为，北京万科开拓高端物业产品线可能意在提高利润率。“高端产品是不是就一定能够提升盈利能力，我觉得不能这么简单的一概而论。”毛大庆向本报记者解释道，相对来讲，高端产品面对的市场风险、区划规划、销售周期和资金成本等方面比普通产品要高，所以不见得哪一类产品一定能带来盈利水平的变化。

　　此外，毛大庆还向本报记者直言，“在未来市场上，没有一家开发商说我只选择做某一类东西，恐怕你都得会，这是一个根本问题”。