实录：2014中国新型城镇化房地产创新论坛

　　十八大以后，中央提出了新型城镇化的发展方向，这是中国经济和社会新的发展战略。这一新战略的提出，标志着中国经济社会发展方式将由高速发展向均衡发展转变，将由集中配置资源的方式向均衡配置资源的方式转变，将由沿海化、中心城市化的方向朝区域发展和城乡统筹的方向转变。这些趋势，对房地产业提出了新的挑战和机遇。在这样的背景下，能否抓住机遇，推进行业转型创新，决定了行业的命运，也将深刻影响中国经济和社会发展的进程。

　　在中国城镇化不断升级背景下，一场以“模式与创新”为主题的2014中国新型城镇化房地产创新论坛将于4月19日在北京隆重举办，本次论坛由中国城镇化地产投资联盟、中国日报网、亚洲商业地产开发协会联合主办，首创置业、BDCL博德西奥等联合承办，地产行业诸多、精英、专家聚集一堂，一起探讨新型城镇化背景下中国房地产的发展新趋势，就中国地产界新型创新商业模式进行了深度分析，将成为行业内的一道思想盛宴！

　　时间：2014年4月19日

　　地点：北京悠唐皇冠假日酒店

　　以下是直播实录：

　　主持人：尊敬的领导、各位来宾，各位亲爱的媒体朋友们。女士们、先生们，大家上午好。我是今天活动的主持人王晓燕，今天我非常荣幸能够站在这里为大家主持由中国城镇化地产投资联盟、亚洲商业地产开发协会和中国日报网房产频道鼎立举办的2014中国新型城镇化房地产创新论坛暨2014中国地产00创新盛典。打造排名前列手智慧激荡舞台。2013已成过去，2014扑面而来，新型城镇化建设已经成为我国经济发展的重要载体，高质量城镇化建设是中央最关心的问题，中国房地产投资业迎来了崭新的机遇和挑战。如何在全新的行业大环境中与时俱进，创新型发展，力保投资稳准狠的节奏也成为业界人士普遍关心的一个问题。为此，本届论坛特别邀请来自国内外房地产领域，基金信托、海外机构，总裁高级管理者，以及房地产相关的政府领导专家学者三百余位。学院派与实战派融合汇报，华山论剑。围绕城镇化政策，放转型与低沉金融的结合。深度剖析房地产转型符合的政策契合点。为中国新形势下地产创新探索出一条新模式、新路径，展开2014年中国地产的论道。首先在这里住我们大会能够获得圆满的成功！

　　下面，就让我们有请中国房地产学会副会长卞洪登先生为我们致开幕辞，有请卞会长为我们大会致开幕辞。有请。

　　卞洪登：我首先以中国房地产协会副会长的名义预祝今天大会取得圆满成功！我也想以亚太城市发展研究会秘书长的名义，预祝我们中国的新型城镇化能够取得丰硕的成果。这里可以延伸几句地说，我在130多个国家的访问期间我发现很多的新型城镇化非常值得中国借

　　
 中国房地产学会副会长卞洪登

　　鉴，比如说北美的新型城镇化，最小的城市是由五百个人的单位！是按照、人单位做一个层次，所以说我希望亚太区新型城镇化的层面构造传播到中国来，把每个村都变为一个新型的城镇化。这样的话，我们大多数周边就是群星璀璨。第三我想以作者的名义，期盼我们今天中国房地产能够得到解决，中国发展是需要速度，是需要先进流的。1997年著作了这本书，当时国务院研究发展中心对我做的，因为我在国务院研究发展中心做研究员的时候就非常关注资本这个问题，土地资源变成了将会是中国未来的一个发展引擎，实践证明我这个寓言是对的，只要重视土地资源变资本，我们的发展就会像欧美那样出现长盛不衰的奇迹！那么，我还想以首都东扩作者的身份，我们期盼着京津冀一体化，取得更加丰硕辉煌的成果。也同时希望这样京津冀大联合的发展能够形成真正地世界的都市圈，因为它在北京、天津两个特大型城市不超过一百公里的情况下，这个时间大有文章可做，所以说我说期盼北美国事，是每个村都可以变成小新型的城镇化。五，我以国耻百建（音）作者，期盼着我们城市长不大，能够有一个越外来者。中国的北海，是世界的淡水湖，它占了世界2%左右的淡水，因为它1800米厚，一个湖相当于十个湖。希望把这个淡水早一点引向中国，2005年提出这个之后被全中国的媒体大家评头论足，不要再过呆了，南北贝雕过来的水，大江大河都是污染了，唯有一盆净水，是北美流到的北冰洋无论是技术手段还是经济实力都可以殷鉴过来可以改造沙漠，对我们整个亚太区的空气污染。同时不要让我们北方再缺水了，使北方的城市长大，使北方能够一些小城镇变成一个新型的城镇化发展。六，我想以全球出击这本书的作者期盼一下中国的房地产企业能够全球出击，世界为家！我们不老在这个地方，哼着地方小曲，大家要说普通话，其实这个还不够，不要每天都生产出那么多的企业，互相国家自利的公民企业竞争，我们能不能长一点本事，全球出击，世界为家。因为现在世界各国尤其是第三世界国家，那个城镇化还没有开始，我在非洲访问的时候发现非洲五百年前被殖民的时候修的是马道，可是现在开的是汽车，因为总统和总理进入总统府是不良的，因为警察也拦不住那么多的车上路。所以说，这都需要我们全球出击，总体布局，布大局。最后，我也想你们同仁的身份，我也是中国宝贝国际投资公司的董事长我们有八个行业，21企业，有6个企业在海外，我们也探索了在全球化的今天，我们现在在海外已经超过一百万亩土地了，我们的一百万亩土地上除了有名贵的红木，黑色这些名贵木材之外，我们还希望把这些地方改造成新型的、现代化的新农村、新城镇。那么这些新城镇需要我们各位同仁都能够肩并肩地走出去，一同发展，众人拾柴火焰高。最后我也发布个信息，由于我参加了实体的资本运营，也积累了这方面的关系，可能大家特别感兴趣的事，当然也有期盼的事，大家都是无论是找管道，第二个拓展一些新思维新的信息量。大家知道马云搞的余额宝已经出的一些状况，不能自己作为一个金融机构对外，怎么办？他有六千亿资金的承佃，当然不是他的利润，有的是在余额宝和支付宝过程当中积淀的一些社会资金，转化到地方上必须嫁接一个合理的银行进行投放出去，大家知道中国各个银行都是在人民银行的控制之下，是计划力的代班。也就是说投放计划用完了，你尽管是用资企业你也拿不到钱，这就是什么，信贷规模计划。现代恰恰有六千亿计划外，只要你们认识一个行业银行我本人就帮你们忙，帮你们和商业银行和你们企业对接，把这个资金投放下去，这是我也是为大会做的一个贡献，一个信息的记录！最后还是祝大会圆满成功，能够祝贺各位在这次会德尚交上好朋友，取得新的未来发展的法宝，谢谢各位！

　　不耽误大家宝贵的时间。现在我宣布，2014中国新型城镇化房地产创新论坛现在开始。

　　主持人：非常感谢卞会长的精彩致辞。下面就进入我们今天大会的主题板块。在当前宏观经济形势和政策下，十八大中，李克强总理重点提出的新型城镇化，已经被本届政府确定为中国改革的大方向。这对未来房地产业发展提供了新的机遇，提出了新的标准，同时，也带来了更大的挑战。房地产业该如何顺势而为？中国城镇化发展趋势分析与政策预测，针对这个问题非常荣幸邀请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生。今天他在这里为我们做一个中国城镇化发展趋势分析与政策预测，有请顾云昌会长。

 　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

　　主题演讲：中国城镇化发展趋势分析与政策预测

　　顾云昌：各位朋友大家上午好。昨天晚上大概12点多下的飞机，所以现在还晕晕乎乎的。今天会议让我来坚持一下！

　　刚才我们的卞会长讲到出击全球面向世界。这是一个很好的地方企业，龙头的企业，当然在全活他们排不上，澳大利亚和新西兰的市场，看看有没有这个机会。当然了，从蓝天白云、沙滩、海水到今天的风尘仆仆。从这次考察当中我也领略的几个方面，中国的城镇化房地产的创新符合在全世界当中寻找经验，能够把中国的新型城镇化做好，在新型城镇化当中中国的房地产到底有多大的发展情景，房地产的发展应该怎么样进行创新发展，符合新型城镇化的渠道，我觉得不光是要从中国的实际情况出发，而且很有必要向全世界学习经验和借鉴！

　　先谈一点感想，有的城镇化，像澳大利亚7600万平方公里，我们960万平方公里，13.6亿人。我们的领土的领土比他们多，面积我们96万。新西兰的国家才400多万人口，当然国土面积比人口来说，地广人稀。就是他们城镇的走过的历程和我们的历程。美国国土面积跟我们差不多，但是人口只有我们的零头中国的城镇化怎么走？中国的房地产怎么开发，我们到了新西兰澳大利亚，就是在每个城市的中心有几栋高楼，其余都是小房子，中国的房地产不可能像他们那样，他们的环境好，我们的责任很重。有两点：排名前列，在未来，中国的房地产还有很大的发展空间，或者说房地产是一个万岁式。尽管这些国家已经是从事过了，已经是发达国家了，但是这些国家的房地产仍然是很重要的。我在奥克兰的时候，奥克兰告诉我说奥克兰是全世界房价长的较快的城市，长了65%，我想这样的地方怎么回涨？因为那个地方人口很多，当然也是搞资本率，搞市场。现在好的房子买不到，所以我们的开发商很有兴趣到哪里搞开发。我高了破斯，破斯人告诉我去年全澳大利亚的房价平均涨到5.3%，悉尼涨了7%，墨尔本长了8%，而跑斯（音）涨了9%。大家知道如果没有马航失连的话大家都还不知道在澳大利亚有一个城市，190万人。整个波斯地区占到澳大利亚的二分之一，二分之一的人口，但是只有190万人。但是为什么波斯这个地方房价全澳洲长的较快，涨了30万人。什么原因导致了房价上涨？房价市场走好？是新进这个地方的人口。就是房地产是不是兴旺关键看人口的净流入，一个地方的房地产是不是兴旺，一个国家的房地产是不是兴旺，房地产的需求来自于哪里？来自于人们。去年听到一个声音，狄特里的房地产市场。一美元可以买到别墅，当然有一个要求买了这套别墅和房子以后必须在一定的时间内进行重新的整修，不是花一美元，也不是花一万美元，可能花十多万美元，更多的钱。住进去以后戴一把手枪，那个地方不安全，房价的地方可能是最不安全的地方，我没有听说过中国人到底特律买房子。为什么底特律这样一个工业城市房子卖不掉，房价下降到一美元。问题是什么？问题是底特律原有人口和现在人口之间，原来有180万人口，现在70万人口，人口降了一半，汽车产业衰退了，所以城市衰退了。意思就是说底特律出现房地产的低迷主要是人口少，产业消耗。说明什么问题呢？我们的房地产未来的发展取决于什么？取决于这个地方的人口净流入还是净流出。中国的新型城镇化，什么叫城镇化？从理论上来讲城镇化有两个概念，排名前列个概念就是人类的生活方式和生产方式有农村向城市转移的过程，它的生产方式和生活方式，由农村向城市转移当然也是农民进城的过程，这个过程就是城镇化的过程，国际上都叫城市化我们都叫城镇化。为什么城镇化？因为我们人口多，大家都往城市走，希望小城镇多走走。这是中国领导人提出来的。城市不断发展和完全的过程。人都进来的，城市要不断发展和完全，这两个过程构成了城镇化。那么为什么我们现在提新型城镇化？我们没有提过，现在要把它提出来。曾经参加过一个城市化的会，我记得中国其实早就开始城镇化和城市化了，但是在我们的领导新闻当中，在我们国家的决策当中没有把城镇化这个问题好好研究，没有专门管城镇化的一个机构。其实这是一个重大的，整个人类历史发展当中的事件就是城镇化、城市化。美国的经济学家说过21世纪看什么？21世纪，世界的发展主要看两件大事啊，排名前列看美国的高科技，高科技产业，对世界的发展，经济发展和社会发展的影响。第二看中国的城镇化，高科技产业会带来巨大的变革提供更多的产品，提升人们的生活水平，改善人们生产和生活方式，我们全世界现在最缺少的是什么？缺少有效需求，只有需求了，供应有了，有效需求在哪里？那么经济学家看到世界上有效需求是什么？中国的城镇化，因为中国将有几亿人口，三亿四亿人口的将从农村走向城市。这个过程当中会产生巨资的投资需求和消费需求。有人算过账，中国进入城市，每个人投资起码十万块钱，算很小，光买一套房子，租房子花多少钱？这样下去有多少，三亿人口多少，四亿人口多少钱，这就是投资。修公路，基础设施、住宅。

　　第二就是消费需求。现在最缺少有效需求，的需求是投资需求，消费需求。为什么中国城镇化带来需求？城乡居民收入差距是很大的，城市居民人均年收入是农民人均年收入的三倍多，一个是八千块，一个是四万块，导致消费支出差距很大。如果说城镇化过程中是农村进城以后他能大大提升他的这个收入水平，大大提升他的消费水平，那么消费就上来了，消费上来了，买东西到了，就导致我们厂家，我们的开发商和生产商生产出来更多的产品，这就是更大的需求。而美国发达国家这样的消费需求已经没有这么大的动力，因为他们中等收入以后比较平均了，而我们现在的差距大，差距大是我们的问题，也是我们未来发展的动力，李克强总理说中国的内在的内需的潜力在哪里？在城镇化。我想这个到底大家都会清楚。为什么城镇化对我们有巨大的需求呢？就是这个原因！当然了，我在美国的时候看到一个资料，现在中国的贫富差距是世界上的国家之一。两个地方，一个中国，一个是非洲的某某地区的几个国家，城镇化的差距很大。当然是英国的调查出来了，中国2%的人用于全社会50%多的财富，美国日本都是5、6%，拥有全社会一半，我们2%。但是对不起因为我们基数太大，我们2%是多少，两千七百万，这两千七百万的富豪他拥有的钱到北京买房，北京还够吗？谁现在不在北京有一套房子。为什么北京的房价居高不下？因为北京这个地方太豪华了，尽管现在有雾霾，的的学校在北京，的医院在北京，工作也是。就业机会，创业机会也多。公共的设施，公共的产品是北京市的。所以有一些人都想到北京，尽管限购但是千方百计想办法，所以北京的房价居高不下永远不够卖，这一次大家知道去年10月29日，习近平在中央政治局学习会上讲了一段话，就是说关于住房保障和住房供应体系的一个讲话，讲完以后讨论当中我听说，我也没有去，是我的好朋友跟他们讲课的，有的清华刘洪月教授，还有一个秦洪。现在所有当官的退休以后都想到北京来，解放初期到现在只有一个将军是到乡下务工了，每天有60多万人进北京。就是说城市化过程当中问题作哪里？进来是好事情，我刚才说了我们经济的发展靠新型城镇化，房地产的发展也靠城镇化。不是新型的，是过去的那个城镇化，不是说旧的城镇化。过去几十年的发展都是这样造成。就是人口布局不均衡，大量人口进入大城市。人们研究房地产市场的时候，都谈到许多房价上涨的原因，其中有一个原因很少有人说到，城镇化出的问题。出了什么问题？就是人口统统涌向大城市，这地方房子不够买，房价高，泡沫就在这个地方，但是泡沫破不了？为什么？这么多支撑的房地产你们破得了？泡沫什么时候破灭，泡沫就是在没有购买能力，支撑不了这个房价的时候一下子崩盘了。北京二环，三环，甚至五环的房子只要一拿出来就被抢光了。我们的城镇化当中问题在哪里？大城市的病。大家看到交通的拥堵，我今天住地铁，今天房价了，方便。因为为了保证到会场的时候，我不打地，我也不叫人接，坐地铁，当然很拥挤。我有一次进去，结果后面两个人把我推进去的，挤在里面动都不能动，一下子冒汗了，太热了冬天也是出汗。所以有的时候北京的地铁是人进去饼出来了。空气污染，今天这个天又是典型的雾霾天气，这实在是没办法，所以刚才我还在说，人家的蓝天白云，空气是甜的，我们空气当中味道很差，这就是我们过去城镇化的问题，当然现在更强调以人为核心。我们过去以什么为核心。大家看到我们党和中国政府提出什么口号实际上是什么没有做好，走科学发展，说明我们没有科学发展。现在搞群众路线，我们的领导干部严重脱离的群众路线，说城镇化说明我们过去没有搞城镇化，是大城市化。所以这个当中的问题就暴露出了大城市的毛病。现在实际上刚才我所说的不管是空气污染问题，交通拥堵问题，高房价的问题也是新型城镇没有实行新型城镇化当中出现的问题。所以我想这样一个大环境当中我们来谈谈中国的房地产，谈谈从世界角度看待中国的房地产，看待中国的新型城镇化，讲讲我们的房地产的创新，如何正像中央所说的那样我们要创造出来中国特色的新型城镇化道路。上个月16号国家发布了新型城镇化的规划，讲了三个亿，未来几年当中我们有一亿人口落户城市，并由过去的常住人口变成户籍，中国的现在城镇化是什么概念？有两个数，一个就是国家统计局公布的，53.7%，2013年底全国城镇居民多少？占总人口的13.7%。到了2020年，我们的目标是60%，这是讲我们统计下的城镇化人口当中包括常住人口户籍，两个方面。如果单纯地从户籍人口，真正享受到城市的人的这种社会保障，公共产品服务的，我们现在只有36%，36%和57.3%之间有18个百分点是农民工为主体的这样一些人群。到了2020年的时候，我们的目标是要达到45%，增加九个百分点。也就是说我们的城市人口，统计局的数字，按照统计局现在的口径，增加6.3个百分点，平均一年增加一个百分点，13亿人口有一千三百万到一千四百万。从真正变成户籍人口的，从现在的36增加了九个百分点。那么这些人进来以后对中国的投资增长、消费增长、房地产增长肯定起到了关键的作用，刚才我讲了为什么城镇化是的亮点。全世界为什么我们总理紧紧抓住它？全世界的专家都说中国的城镇化成了推动世界经济发展的动力。第二个增长就是一亿人口的棚户区改造，现在我们还有一亿多人口住在棚户区里面，要把他们从棚户区解放出来，解救一亿人口棚户区的问题。棚户区怎么改变？拆、建，城市更新，城市不断的发展和完全。这意味着什么？这意味着房地产肯定不讲房地产就讲棚户区就明白了。房地产这个词作中国已经成的一个贬义词，一讲这个房地产就觉得房地产不是好事，现在这是舆论上的问题。其实房地产是中国经济的大儿子。有人说房地产绑架了中国经济，哪有儿子绑架老子的？大儿子绑架老子干嘛？因为房地产的投资在去年国家固定资产投资比重当中占了25%，如果没有房地产的这种一个快速增长，去年的GDP不可能达到7.7不能。房地产拉动了多少行业？不仅拉动了中国几十个行百个行业，而且拉动了世界上许多国家的行业。我到澳大利亚去，澳大利亚朋友非常关心地问我，搞基金的。他说中国的房地产这个怎么样？下一步？我说你是搞什么的？他说我是搞基金的，搞矿业的，我说矿业，铁矿很多。如果中国的房地产出现问题了，中国的房地产对钢的需求量会减少，对钢的需求量减少就会对中国澳大利亚铁矿石的减少，就影响他们的经济。房地产的发展是有如此大的威力。消费角度来说，我们现在提高消费能力消费水平，但是如果一旦房地产掉下去，汽车消费家电消费，家居消费和放在房间所有东西的消费都会受到严重的影响。现在买了房子就要装修，就要把家电重新地换一批。除了北京上海这样限购汽车都要买汽车，买车库，因为房地产现在是中国，在这个时代或者很长一个阶段当中仍然是一个蓬勃发展，需求很大的行业！第三个一亿就是在中西部地区要解决一亿人口的就地城镇化的问题。国家希望人口分布能够更加聚集，中西部地区要吸收一亿的农民进程，这三个一亿对我们中国的新型城镇化应该说是重大的力度。城镇化内容很多，大家也可以看一看。包括整个战略布局，三横两纵的城市战略布局，包括社会保障覆盖面的扩大，以人为核心，关键是对进城的通过一定要善待他们，让农村适城化，而不是始终在城市工作而生活在农村。新型城镇化要提升中心城市的功能，中心城市的功能如何提升？其实许多国家比如说亚洲一些国家、日本、韩国它的城市化刚才当中大量的人口都在东京地区，都在首尔地区，包括澳大利亚也是这样，悉尼墨尔本占全国人口总量的很大的比重。如何发挥中心城市的作用？其实城市越大它的经济效益越高，它的辐射力强，一定要发挥它的功能，但是我们现在功能发挥的不够，为什么？因为我们城市定位的问题。如何克服大城市交通拥堵，空气污染等等这样的城市病的同时，能够更加地发挥中心城市的功能，当然这需要我们现在提出来的，像京津冀一体化这样既有一个龙头的城市，这样又要作为微型城市的发展。实际上新型城镇化过程中是产业结构的调整过程，如何把产业结构布局更加合理，这作为我今天管关于新型城镇化的讲话。

　　下面两个问题，排名前列个问题两会以后或者十八届三中全会以后中国房地产政策导向。如何看待国家房地产政策的变化？变化在哪里，为什么要变化。第二，讲一讲整个房地产市场的走势，以及我对走势的看法。有意思的是，这一次的两会总理的工作报告当中只字未提“房价”，过去十年温家宝总理每次开会都是房价房价，把房价放在房地产市场发展的首位而且提出要把房价提到合理的价位，控制房价的高快上涨。十年来我们全社会都关注着房价，恰恰这次两会，一个字都没有提房价。他提了什么？“要实现全体人民住有所居的目标”。为什么这么提？其实老百姓关心房价还是因为自己买不起，最关心的房价就是买不起房子的人，他感觉我的收入跟不上房价的上涨，希望房价降下来，我能买上。人们的房价也是很有意思，像坐公共汽车一样，公共汽车排队很长时间，等公共汽车来的时候就一拥而上，自己没有上去之前就希望不要关门，但是一旦大自己上去以后关门吧，就买房子以前希望涨价，一旦买的房子以后就希望马上涨价。这样一个关心房价，结果日和？结果房价还在涨，尽管我们温总理还发的新国五十条表示他对房价调控的坚定决心，但是过去十年调控的成败，自有公认。

　　习近平总书记去年10月29日，政治学习会上的讲话，到十八大的文件和三中全会的文件，以及到今年的政府工作报告只字不提房价，他实现要全体人民住有所居，居者有其屋。什么叫做住有所居，就是人口有房住，什么叫居者有其屋，就是人口有房产。怎么实现人人有房住？关键问题是什么？关键是低收入家庭和买不起房子的中低收入家庭，如果把他们的房子解决了，全体人民就有其所居。关键是房子，你提房子提了半天能不能解决他们的住房问题？现在我们要提的问题就是中低收入解决住房问题这是解决住房问题的关键。所以我们有必要回顾一下去年10月29日，习近平的讲话，它讲话当中说了政府为主提供住房保障，市场为主满足多层次的需求，他讲的内容就是要建立中国的住房供应体系，把房价问题变成了建立一个住房供应体系和住房保障体系作为政府的目标，只有把住房的保障体系建立起来，这个保障体系就是政府为主进行保障，市场为主满足多层需要。第二个就是在这样的下面我们建立起一种满足多层次需求的市场的体系，保障体系和市场体系。那么怎么做？这是政府工作报告当中提的，大半大半提的都是住房保障，只有后面几句话才讲到房地产市场的问题。政府工作的重点，像三中全会指出的那样已经把政府的调控，政府的行政职守正在转换市场职守，让市场决定资源配制，起到决定性的作用。整个资源配置当中，上市场起到发挥决定性的作用。如何来解决？用我们的话来说，我感觉到上一届政府他认为解决房地产问题，解决住房问题的牛鼻子，主要的矛盾就是房价，这一届政府之认为这个牛鼻子不是房价，是住房供应体系特别是住房保障体系。看来有意思的想象，记者问我，你看去年全国的房地产市场上涨的10%，年初决定的目标都没有达到，政府怎么不追究？今年再没有让建设部和各地签订房价控制目标的协议。实际上在整个指导思想把房价这个打掉，重点解决保障。那怎么解决？是看到了这样一个信息，一个就是要廉租房和公租房并存，就是我们住房保障体系现在搞的挺复杂，很多廉租房、公租房，经济适用房，限价房，北京还有一个什么自助型商品房，提法很多。现在明确了住房保障体系，就是我们的保障就两类，一个叫公租房，就是供出租的保障房，第二类供销售的保障房。提出什么呢？提出的共有产权房。过去我们叫经济型住房，有的叫限价房，现在统一叫做共有产权房。这是中央提出来的。所有共有产权房，中低收入家庭想买房，不想租房，但是买不起，采取共有产权的房子。政府盖的房子原来是一万块钱，现在卖七千块钱，剩下三千块钱是政府给你的，但是只有70%是你的房子。作为年轻人找个对象一问住公租房，相当的条件下肯定是被淘汰了，甚至是少一点条件有会淘汰，如果我有房子了这个小伙子有房子，丈母娘就动起来了，现在也买不起了，怎么办？共有产权，房子是我的，只不过将来房子转让的时候有分层，所以我们下一步的房地产政策就是说，住房保障分两类。有讲到棚户区改造怎么回事？其实棚户区改造的房子无非是共租房或者公有产权，剩下的房子都是当商品房卖它是一种形式，用棚户区改造解决中低收入家庭的经济。现在重点是把棚户区改造，为什么李克强对棚户区的改造如此之重视，一个和他过去的有经验，辽宁是的澎湖区改造效果很好，既解决了老百姓住房的又解决了城市面貌的问题，成为不断完善的问题，同时更主要是拉动的经济增长。因为棚户区改造也是房地产，要投资，要拉动内需。所以一石三鸟。今天棚户区改造要显添470万套，这样的一种思路很清楚，我们现在的思路，中央政府的思路就是把抓房价作为牛鼻子改成抓住房供应体系，因为房价是供求关系的结果，而不是原因。我们就原因而原因来说，房价问题解决不了，为什么房价会成为问题？大家越来越清楚。首先排名前列个，货币的超发。大家都说中国的房地产市场价格很高，特别是北京上海这样的地方价格很高，什么原因推动了房价？仔细想一想我们的货币超发推动了这个，2003年全国货币总量M2，广意货币总量大概16万不到17万，现在110万。十年内，广义货币，就货币的总量增加了7倍，这么多的钱到那里去了？很大的部分流到房价里面去了，是房价吸收了大量的货币。如果不是房价牺牲大量的货币，这些钱冲击到消费里，大众市场，我们今天的CPI不是2%，所以我们的CPI是不包括房价的，现在CPI不到3%。这个角度来说房地产的价格上涨其实是替代的通货膨胀。另外就是我们土地、税收，这样的体制。因为土地财政大家都知道了，政府垄断的土地市场，我们的政府的收入是卖地的收入，我们的土地马上制度就是政府一家供应土地的制度，政府供应土地，这个一家来供应土地的市场，所以中国的土地市场不是一种商品，不是一种市场化的概念，那么卖家始终希望于把自己的东西卖得越来越好，哪个政府说土地卖的便宜一点？说卖不掉我就流开，所以地价不断的上升。这样的供应体制对财政的依赖必然是推高了房价，当然还有一个原因可能是我们的投资渠道缺乏，大量的闲钱都用到了房地产的市场，这是推过房价的原因。就表现现象来加房价。头痛，肚子痛吃止痛片只是一时的解决，治标不治本的。

　　第二，叫做分类调控。调控提了，有时候媒体说调控，不对，我们总理报告当中提到的调控，是门类调控。针对不同城市情况分类调控。刚才说的是牛鼻子问题现在是这个刀，过去的方法叫做一刀切，国家推行的政策，全国在治理，所以经常说上海房地产市场发高烧了全国要吃药，北京的房价上涨过快，全国都要打针。从这一届政府以来没有国家采取统一的房地产政策，我们有一些人盼望什么时候出政策？都不出，但是我们看到了北京上海去年年底也出台了政策，出台了一个局部性城市政策。为什么会这样？我想大家会理解，因为房价上涨太快了，没有办法我调过了，你追究我责任你调都没有调，但是我调了。现在的办法是这把刀，原来是一刀切现在是切一刀。也就是说现在中国房地产市场政策调控是切一刀，不是一刀切。这种情况是从实际情况出发。在一线城市可能市场仍然很好，供求关系仍然是出现了供不应求，但是我们看到了许多中小城市房地产市场已经不是这样一个契机了，已经出现的供大于求，有一些地方已经出现了严重的过剩，这时候你们的政策怎么出台？没法一刀切下去。更严重的是我们看到了去年就半部了鄂尔多斯和温州这样一些地方已经出现了市场崩盘和泡沫的破灭。今年以来我们更多看到一些中小城市已经出现供大于求。一方面过去的一刀切不成功的，第二方面我们市场出现明显的分化，这样的情况不可能再采用一刀切的办法。也有人说，现在我们的领导，我们的总理，不像温家宝总理那个时代，说的话已经没有资格来说了，什么叫没有资格，因为过去几年中国的经济一直过热，只有2008年的时候经济出现的危机，出现低迷，2009年还是挺好的，马上就启动四万亿，现在我们整个中国地区已经开始出现明显的增幅下调，增速下降。有三句话，排名前列正处在中国经济增速的换档期，这个时候提出稳增长，把稳增长放在首位，如果我们不提稳增长可能我们的经济还保不了现在的7%，而房地产又是增长当中非常重要的行业，那么如果对房地产进行像过去十年那样调控，那么会和整个党派背道而驰，这就是我们为什么现在不搞一刀切。形势变化了，甚至说今年的楼市不是防过热，而是防过冷。这是市场的变动。也就是说我经常讲，市场经济下的国家的这个宏观经济，呈现的一种现象叫做扭秧歌，扭秧歌大家都会唱，“少了少了多了多了”经济过热的时候是多的多了，经济冷的时候是少了少了。政府的调控是什么，多了多了时候搞少一点，调动调控。少了少了是想办法多一点朝上，要压平，熨平经济波动曲线。2008年突然是掉了，赶快四万亿上去了，上的太多赶紧往下压。所谓政府调控就是少了少了多了多了。那么少了了少了多了当中整个经济房地产密切相关。宏观经济少了少了多了多了，房地产也是一样的少了少了多了多了。我们现在稳增长，千方百计保投资，今年一季度的投资增长只有17.6%，去年投资增长20.9%，差的3.3%，现在一季度的增长只有7.4%，原来以及7.3%，最后7.4%。刚才说的排名前列句媒体绑架第二句话叫做分类调控，第三句话叫做商下调控。在两会开会之前建设部长在记者的追问之下说的一句，今后商下调控。什么差别？我认为这个概念有两个变化，一个就是我们调控的手法，一个是手的变化，一个是手法的变化，手法变化就是我们过去的调控大家一直注意到遏制投资投机率。为什么效果不好？因为扼制这个手段是不够的。因为房地产市场是供求关系的综合，大家知道什么叫做市场。李克强讲话以及习近平讲话当中强调了供应的关系，上下调控不仅调控需求还要调控供应，就是要分类调控当中像被上海这样的地区，增加供应量，土地供应量，楼板供应量。但是有一些地方供大于求的时候不应该再提高供应量。当然也有一种说法和预期有关系，预期的结果也是供求。大家现在不买房了，听说房价降了，所以我不买了，看看再说。需求下降，最后的预期实际上也影响着最后的供求关系。所以我们调控是这个概念。第二个就是手的办法，因为过去的调控更多用行政这支手。许多专家批评中国政府，明明我们调控当中应该以市场手段为主，但是我们调控是政府为主的。目前为止中央政府没有出台政策，没有用政府的手而是用市场的手。市场的手是什么手。增加供应市场的手，信贷宽松是市场的手，而不是一个限购这样一个办法。限制你，不让你买房，那是完全违背市场的法则。当然了，现在还在用，但是没有办法，有人问我什么时候取消，总有一会取消，但是北京现在还不是取消的时候。现在是取消不了。除非供求关系平衡了，但是北京一放开，北京的房价最后的保定的房价每天都在涨，这个当中看到我们的变化。这是我想讲的政策导向。

　　最后讲一个楼市的走势。对整个中国2014年的房地产走势我有三句话，不会崩盘，也不能让它崩盘。为什么这么说？崩盘由来已久，今年更厉害，因为从美国量化宽松货币政策的退出给出了信号，从年初的兴业银行暂停融资这样一个信号，以及从杭州这样一些城市开始出现降价的信号，使我们很多人都听了崩盘的说法。现在对中国经济崩盘不崩盘，房价崩盘不崩盘还有许多关注，包括中国的很多专家。去年大概10月份的时候，凤凰卫视请我去做节目，凤凰卫视请了很多次，我始终没有去，正好上午有时间我就去了一下，主持人是在香港，我在北京，还有一位创宣派的代表在上海，三个人的对话。牛刀先生2012年就说楼市崩盘，主持人就问他为什么崩盘？他说：“肯定崩盘，一大堆的理由我都没有听说，全世界的经济都会出现变化，中国也不例外，中国肯定也要崩盘。”他讲的有没有道理？的确从经济来说有这么的问题，2012年这个金融，美国的次贷危机导致世界的金融海啸，这出现了发达国家经济体的衰退，而新兴国家特别是我们金砖五国这个当中2012年走的很快，但是2012年是一个分界线，2013年以后发生的变化，以美国为代表的这些发达国家开始走稳了，开始复苏了，而新兴国家经济在下滑。通货膨胀也，货币的这个兑换的汇率也好都发生了变化，中国也不例外。但是中国的情况和他们有差别，这个情况是我看到。特别量化宽松货币政策以后，大量的货币美元流回美元会导致新兴国家的通货膨胀，新兴国家的货币贬值，会导致日本当中，日本的楼市破灭以后。中国的情况我们可以分析很多情况和他们不一样，影响那是肯定的。

　　为什么中国房地产市场不会崩盘？大家看到一个消息，崩盘的消息出来以后住建部的不断增长都出来说话，现在还不到崩盘的时候，没有看到要崩盘，有的说十年以内崩不了盘。说明政府的态度很清楚，部长来说话。为什么不会崩盘？我觉得原因刚才我已经讲了，时间是太多了，就是需求。我法世界上国家房地产泡沫的时间点都是在城市化基本完成以后，没有更多的需求没有更多新增加的城市人口来增加对房地产的需求，这时候的话供应量已经过剩，价格到了顶峰就出现这个问题。日本1991年房地产市场破灭那个时候城市化进程是74%，美国更不用说了，而我们现在正在城市化过程当中刚才说了那么多的需求支撑了整个的楼市。第二个原因就是和金融有关，这个金融的杠杆对房地产的泡沫起到的决定性的作用，杠杆过高。什么叫做杠杆率过高？我想简单讲一个美国的例子，大家就明白什么叫做杠杆过高。美国的次贷危机出现，什么时候开始保持呢？是在本世纪初，因为上世纪末美国的科技泡沫，美国的经济找不到新的增长点。再加上2002年911，使整个美国的经济社会都进入一级状态，美国为了刺激美国的经济，振奋美国人的信息就提出来要实现美国梦，美国梦首先是一个住房梦。是所有的穷人都要买得起房，但是他们买不起怎么办？买不起就发放次贷。中国没有这个概念，美国的整个信用体系非常完整，不同的家庭不同人在银行里都有一个评级，优级、次优级，像我这样是次级，为什么呢？因为我收入很低。有说可以借给你，但是给你的利率很高，因为风险很高。美国政府来担保，担保的5%，不担保的20%的首付款。这个时候美国经济出了危机以后怎么办，启动了次贷。启动次贷以后首先把美国的利率一降再降，大家知道这个利的杠杆飞涨重要，经济冷的时候降低利率，让你企业来结欠、投资，让老百姓借钱买房投资利率。经济过热的时候提高利率你被投资了，向银行借钱了，也不要买东西，太热了，这个利率是杠杆经济的的东西。利率降下来了，启动了次贷。这个时候银行的朋友跑到我家里说，顾先生听说你想买房，现在我不能借，现在政府号召我们把钱借给你，利率1%，首付款是0，你买不买？我说买，等于不花钱住房，需要多少钱，我说小别墅一套20万美金，行，我借你25万美金。为什么借我25万，我还要买家电，还要配制一些新的东西，我就花25万，一分钱不花都买的新房，看了新的电视。市场上本来供大于求，出现一大批市场出现需求兴旺，实现供不应求，大家都在抢房子了，这过房价就上涨了。有钱人看了市场涨的，我们就买，用涨越买，反复的这样，房价就上来。房价上来了之后市场热了，开发商高兴了，银行做的贷款高兴了，政府做了税收当然都高兴了，你说这个次贷好不好？一下子把美国的经济搞起来了，大家美国的经济发生过热了，通货膨胀。通货膨胀出现以后怎么办？要不要要涨息？一次，三次，五次，十次，十五次，每次都是0.25%，贷款利率还债的时候是1%，现在是5.2不原来还得起现在还不起了。那么三个月还快银行警告，半年以后银行说你还不起，我把房子收回来了。我也乖乖走了，反正我没花多少钱，住了新房，回到破房子卖银行再卖，但是卖不掉了，房子盖的太多了，没人要了，房价也太高了，没有人要了。这个房子就成为银行的屋。你知道美国的银行钱都哪里来，周围的银行都是老百姓哪里的，美国银行的钱大多数是通过销售，出售债券融资来买，美国银行的债券，美国人很少有存款，除非中国到美国去，他们有钱都花光，他去哪里？他的钱通过二次住房低压贷款来的，银行把我们这些刺激抵押贷款打包在一起出售债券，证券化，一些保险公司投资贡献什么投资者包括中国银行买来美国的债券，大家认为美国的债券很好？其实里面有很多垃圾货都是次贷的。银行本来是他这里拿的钱借给我，每个月用我还的钱还给投资者，现在资金链断了，资金就变成了银行屋了，出现了信用的危机。所以说美国讲次贷或者讲次债，结果金融危机出现了。罗曼兄弟破产了，结果影响了全世界的经济。问题出在哪里？问题出在不应该把钱借给我，我根本没有还贷能力，我的购买力是泡沫，银行的钱借给等于支撑了房地产的泡沫，我的需求是一个泡沫心理的需求，是银行把钱借给我，让我具有购买能力，现在我没有购买能力了，房价起来了，就泡沫了。美国克服次贷危机的时候有一句话叫去杠杆化。我们的金融体系很僵实，但是监管很严格，我们首付款30%，我们二套房50%，整个房地产的贷款按照整个国家贷款总额20%，其中个人贷款只有12、13%，美国个人住房贷款占到美国银行的所有的金融贷款的72%，我们只有12%，所以为什么说我们的金融安全？如果中国的房价降30%怎么样？银行说没有问题，40%也没有问题。由于我们金融杠杆的不高，监管不严，虽然我们体制死，另外一方面我们没有金融破灭，因为房地产。我们有人认为从这一点确定，中国房地产不会崩盘，十年甚至二十年。

　　我们现在要做的就是把这个稳定住。不能让它崩盘，因为房地产是支柱产业，是重要的支柱产业。李克强定的上限下限，经济增长不能低于2.5%左右，CPI不能高于3.5%左右，每年的新增就业人口不能低于一千万，经济增长如果满足这三个方面的条件我们不搞刺激，而经济增长当中实现这样的指标和房地产密切相关，如果低于这个合理区间，寻找什么增长点呢？什么能够使中国经济上来呢？因为中国经济现在出口的速度不可能出现过去10%、20%，甚至20%以上的增长。我们现在的出口增长定在8%，7、8%，能不能做到？去年就没有做到。我们的投资增长许多行业至少也都有产生的过程，而且房地产又能够消化产能过剩的行业。总的就是，中央政府是不会让房地产崩盘的，地方政府更是这样，因为地方政府对土地财政的依赖，对房地产的以来现在没有好的办法，但是都在地方政府高度依赖房地产，但是目前为止还是没有找出方法。改变不了现在这个东西，现在还是依赖房地产。这些方面我们看到部长的讲话不会崩盘，另外也是十几家银行的金融发声，我们没有改变政策。另外现在有对房地产融资有松动的迹象，我说是迹象，还没有完全的，还要看一段时间，就是现在从一季度情况来看是不理想，但是还没有到刺激的这种情况。博鳌会上李克强的讲话，我们要看未来中国的经济，如果房地产出现崩盘，中国的经济就完了。我们稳增长，我们的小康目标就泡汤了。

　　有人说房地产泡沫总会崩盘，城市化完成以后，但是哪一届政府都不愿意让崩盘的时间发生在我任职的阶段，那历史没法交代。只有温家宝十年敢这么说，但是2008年以后上就放开了。2008年的时候他来了180度的大转弯，开发商资金链断了，站在悬崖上准备跳，突然之间解放军到了。2014年房地产市场就是不会太好也不会太差。不会太好的原因是中国的经济下行成为定居，我们经济增长一季度7.4%，整个的能够保证7.5%左右，比起过去的十点几完全不一样，就是这样的情况下面我们的经济和房地产密切相关，我们看到全世界的经济，房地产好的时候经济好，经济好的时候房地产好，没有哪一个国家说经济很好房地产很差，或者房地产一塌糊涂经济是蒸蒸日上的，不可能的，只要我们经济保持一定的范畴，房地产保持一定的范围。但是经济下行的过程当中房地产下行是必然的，销售额，增长速度也不会像经济好的时候那样好。第二个不会泰豪就是我们已经出现阶段性的过剩，许多城市都出现了房地产市场的阶段性的过剩，整个市场的形态已经由过去的供不应求，进入了供求平台甚至供大于求的状态。也就是房地产本身有一个小周期，整个经济的大周期我们还没有走完，但是小周期有波动，这个搏斗其实就是房地产的波动，特别是去年我们的销售量，销售速度，投资增长速度都是比较高的，我们去年销售面积同比增长17%，销售同比增加26点几。哪一个行业有这么好。但是去年销售高峰结束以后，我们销售季度就不灵了。第二个就是楼市开始分化，特别是一些三四线城市，前几年地方政府高度依赖，开发商看到一线城市限购到三四线城市发展。但是购买力人口的导入，和供给之间出现严重的差异，出现供大于求。这样的情况下房地产不可能像过去那样日光盘，甚至像杭州这样的城市，他也大量的公共土地，杭州土地出让金这么小的一个城市，全部是一二三的，周边地区郊外一些地方楼盘供应量比较高，所以出现局部讲价。这种讲价的城市会影响整个城市，尽管房地产市场会有预期的影响，但是话又说回来也不会太差，一个就是说三个一亿，三个一亿给我们带来一种力量，第二就是融资的开闸，对房地产的融资，海外融资，海内融资发债，就意味着我们是有节奏的，特别是房价这种维稳。一句话，中国政府，我们的社会不愿意也不希望房地产出现硬着陆，现在问题是房地产出现软着落，中国的经济才能稳增长。

　　最后一句话，深根细做不吊链。这是我讲对企业们，对我们行业的人士提的建议。这样的情况我们怎么做，特别是我们中小企业怎么做？我认为要深根要细做，要注意不吊链。深根就是深根你所在的城市不要盲目地扩张，因为资金将成为我们这十年的关键。现在货币政策，现在看来我们还是稳健的，去年四季度以来整个货币政策还是偏紧的。我认为中国的房地产市场决定房地产市场冷热的是金融，我们高度关注这个货币政策的变化，货币政策送了，那么肯定助推房地产。因为你对当地的政策很熟悉，市场环境很熟悉，主要深根。只有扩大你的客户面，这样稳扎稳打。第二个就是细做，就是注意你的楼盘的品质，你的质量，你的差异化，绿色化，提高性价比，从这方面做文章，这方面中小企业反而有优势，为什么呢，他楼盘小，他的设计是定型设计的，量身打造的，不像大公司一个土地大家用。做到真正是性价比好，而且你的楼盘更加适合你的目标。当然更重要的一点是不掉链子，就是资金链一定要保护，这不是扩大的时候，而是保护资金链。有的开发商提出来少买地多卖房。中国的房地产虽然有波动，有冷热，但是我们仍然处在一个发展阶段，根据我们现在不同的目标客户来生产我们的产品，从而使楼盘在竞争激烈的过程当中仍然是好销。

　　最后，我们如果做楼盘一定要注意差异化，现在全国的市场已经分化了，当地市场购买的分化了，你做的产品一定要差异化，用差别化对待市场差别化，用产品的差别化应对市场的差别化。话说某朝某代有一个妃子被皇帝看上以后进宫，实际上是选过去的，但是三年内她没有受到皇上的宠爱，为什么？因为皇帝不认识她，妃子太多了。她很郁闷，因为她长的很漂亮，很有才能，但是人家不知道，皇上不知道。有一个机会皇上爱听妃子的演奏，她是演奏者之一，皇上坐下去妃子演奏的非常好，正在欣赏的时候突然出现一个怪声，大家说谁弹错了？就是这位妃子，她这时羞答答的站起来满脸通红向皇上献媚，皇上一看她是呀，结果皇上完全忘记了按错琴这回事，看上这个妃子，从此这个妃子受到皇帝的宠爱，差异化成功。这个背后的原因是什么？如果这个妃子长的一般再奏错琴再抛眉眼也没有用，就是自己的本身好，你的产品要好，你本人有才干才会有差异化，否则这个就没有了，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢顾云昌先生为我们做的精彩演讲。我觉得听了顾云昌先生的演讲

　　接下来就是一个见证辉煌的时刻，不管风云如何变换，政策如何导向，市场如何变化，每一年在我们这个血雨腥风的房地产市场总会涌现一些英雄人物，他们顺势而上。今天2014中国地产00创新盛典，要把这些荣誉颁发给地产行业的英雄和明星，马上进入2014中国地产00创新盛典的颁奖典礼。

　　首先要颁发的是优秀项目奖，请获选代表按照顺序依次上台领奖，获得2014中国地产优秀项目奖的是：

　　深圳市六和房地产开发有限公司 开发的 六和城 荣获 2014中国商业地产00-城市新地标商业综合体，掌声有请获奖项目代表上台领奖！

　　铁岭志城资产运营管理有限公司 开发的 辽宁熊官屯新型城镇化项目 荣获 2014中国地产00-中国城镇开发创新大奖，掌声有请获奖项目代表上台领奖！

　　河南浙商投资开发股份有限公司 开发的 首座时代 荣获 2014中国商业地产00-投资价值（文化）旅游商业综合体，掌声有请获奖项目代表上台领奖！

　　有请 顾云昌会长，为以上获选代表颁奖，有请！掌声恭喜以上获选代表，请代表留步合影！

　　安徽省众城集团 开发的 德城新天地 荣获 2014中国商业地产00-城市新地标商业综合体

　　淮南巽阳置业有限公司 开发的 上郑广场 荣获 2014中国商业地产00城市新地标商业综合体

　　襄阳中首房地产开发有限公司 开发的 迅邦•檀溪公馆 荣获 2014亚洲国际住宅人居环境奖-宜居范例奖

　　有请 卞洪登会长，为以上获选代表颁奖，有请！掌声恭喜以上获选代表！，请代表留步合影！

　　河南浙商投资开发股份有限公司 开发的 首座时代 荣获 2014中国地产00-人居环境范例金奖

　　襄阳中首房地产开发有限公司 开发的 迅邦•檀溪公馆 荣获 2014中国地产00-建筑金奖

　　安徽省众城集团 开发的 德城紫云府 荣获 2014中国地产00-十大人居环境典范楼盘

　　有请 顾云昌会长，为以上获选代表颁奖，有请！掌声恭喜以上获选代表！，请代表留步合影！

　　好的，接下来继续我们的颁奖，

　　安徽省众城集团 荣获 2014中国地产00-品牌价值十强企业

　　湖北荣上置业有限公司 荣获 2014中国地产00-创新力地产品牌

　　金湾投资集团 荣获 2014中国地产00-中国城镇开发创新大奖

　　有请 央视城建与楼市节目地产顾问、中国健康生态人居联合会执行会长 冯国亮先生，为以上获选代表颁奖，有请！掌声恭喜以上获选代表！，请代表留步合影！

　　中国房地产学会 卞洪登 副会长 荣获 2014中国地产00-影响力风云人物

　　湖北荣上置业有限公司张宝林 董事长 荣获 2014中国地产00-创新力地产人物

　　再次有请 顾云昌会长，为以上获选代表颁奖，有请！掌声恭喜以上获选代表！，请代表留步合影！

　　接下来进入精彩的小组主题讨论环节，新型城镇化给房地产企业带来的机遇与挑战。我们请到五位行业高手，有请央视城建与楼市节目地产顾问、中国健康生态人居联合会执行会长 冯国亮先生 ，光耀地产集团 副总裁 赵伏虎先生，中国房地产学会副会长、中国宝贝国际投资集团董事长卞洪登先生，大鼎世纪地产集团 执行总裁 赵一军先生。由央视城建与楼市节目地产顾问、中国健康生态人居联合会执行会长 冯国亮先生担当主持人，有请以上几位。

　　论坛：新型城镇化给房地产企业带来的机遇与挑战

　　主持人：央视城建与楼市节目地产顾问、中国健康生态人居联合会 执行会长 冯国亮

　　小组嘉宾：光耀地产集团 副总裁 赵伏虎

　　中国房地产学会副会长、中国宝贝国际投资集团 董事长 卞洪登

　　大鼎世纪地产集团 执行总裁 赵一军

　　冯国亮：在座各位嘉宾大家上午好。我是冯国亮，非常高兴今天由我来主持下面的对话环节。在1999年的时候我写过一本传记，建设可持续发展城市。包括开发城市空间等一系列的文章，当时我也提出我们生态城市和区域发展评价的标准，三生理论，生产生活加生态。15年过去，在过去的15年当中我们国家的城镇化快速的发展，城乡面貌可以说焕然一新，那么在过去的15年的城市化过程当中中国也存在着非常多的问题，三大类的问题，排名前列大类的问题是我们的城镇化的数量增长很快，但是质量很差。我想用不了太多年的时间，我们很多以前建的项目都会出现问题，我们成长华率的增长很快，但事实上很多农民工进的城之后并没有得到应有的待遇，也就是说出现大的半城市化，我们城镇九的质量是有问题。另外城镇化的发展过程当轴是行政主导，然后房地产的拉动，会出现很大的问题。也就是说有很多地方大家都能够看到出现类似崩盘还有空置还有鬼城的现象。这些现象非常多。第三个方面伴随着城镇化的进程当中人均的环境在恶化。在过去15年当中城镇化的速度虽然很快，但是城镇化的模式是注定不可持续的。今年3月份，我们国家提出了国家的新型发展规划，拉开了我们新一轮城镇化的大幕。最近这一段时间京津冀的一体化的概念吵的非常火热，这样的时间节点共同探讨新型城镇化的这样一个主题非常有意义。下面我有排名前列个问题想问咱们个座的三位嘉宾，那么新型城镇化，到底新在哪里？请卞洪登给我们讲解。

　　卞洪登：新在哪里，一亿人要进城，这是一个新。另外一个呢，就是一亿人的棚户区的新型城镇化改良的过程。以前的茅草屋，毛坯房，还有把毛坯砖房之后又搞了很多的工业棚户区又学习苏联搞的筒子楼，再往今天看大家需要养生，需要一个亭台楼阁，的需求，这几个进程中国都有，中国在很多落后地区贫困山区还是有的，这些都是新型城镇化的工作类型，他新新在于对旧的扬弃，希望这些对旧的扬弃一样也能像我布局的那样，我是2002年提了一个全国政协提案，沿着长安街向东延长线再搞一个新城，形成中国的首都是一个哑铃状，西边是北京的老城，东边是首都新城！就要各个乡镇改造成新型的城镇，所以说刚才没有展开这个地方就要讲一下它就是新型城镇化一个重要的表演的地。它的新，可能在今天大家已经看到东边的城镇化的进程，已经越来越快了。

　　赵一军：大家上午好，我是赵一军。刚才主持人说的这个“新”我根据听的那个卞洪登会长的将九以及我的一些理解，其实它跟中国这个投融资市场，其实跟地产市场我觉得是息息相关的。股票市场提出来的中国多层次的资本市场，这一两年的改革。那么地产市场支撑经济的一个就是公开化上市手段。地产市场也提出的多层次的房地产的，大家是住宅市场的新，多层次不同收入不同阶层的人是用不同的房屋的保障或者说是购买体制，这是排名前列个新。第二个新，其实中国跟国外相对就是说这个城镇化率，上次大家说实际上刚才顾会长也提的这个城镇化率主要一线城市跟或者二线的核心城市这个城镇化率跟咱们统计局报道的是类似，但是三四线城市或者五线或者中西部地区它的城镇率化不高。实际上东西部，中东部或者是不同收入层次的这个层次变化导致的一线城市跟二线城市的住宅股值是非常高的，已经非常高，实际上是一种投机的市场，而不是说作为小市场正常的股价水平。三四线城市的这个住宅市场跟商业的股价一般的股价一般是商业市场比住宅市场一般贵一倍到三倍，一线城市可以说商业写字楼，卖不过住宅，为什么？就是因为有特殊的限贷限售的计划经济。现在翻过头不讲计划经济，反过来永世长经济进行调节，多层次的市场，跟股票市场大家看到是类似的，这是我想讲的。未来的发展方向，在国家国旅，提出来的就是未来一线城市是城市包围农村和农村包围城市，城市郊区化和城市城镇化这样的过程，更多发展方向是文化旅游综合体，第二个方向是什么？是产业地产，或者说叫做产业物流这个方向是进行未来的发展方向。现在当时这个判断经过这七八年的发展的确往这些进行发展，至于怎么详细的发展一会儿咱们再详细说。谢谢大家。

　　赵伏虎：各位嘉宾上午好，从我个人的观点从实物的角度来讲一下。我觉得我对中国的这个新城镇化建设有几个关键，排名前列个叫做有所为和有所不为。从实的角度就拿我们计划来讲我们肯定不去投资什么城中村的该座，新城镇的改造包括两大类。一类就是城阳接合部的这些土地的一级或者二级的开发，一类还有城市中心区过去历史性建筑的这些棚户区，城中村的改造，这都是政府倡导的。但是作为我们来讲我个人观点，即使它利润有多高也高，或者是怎么样也好，就这个拆迁问题就解决不了，这是的问题。我给大家举一个例子前一段我收的一个项目琢磨的半天都没有成，天天公园我是老北京人，一百亿的拆迁费全棚户区那个位置非常高已经是城市中心一个待开发的，但是拆不动，拆不起。我有一百亿北京做其他的项目，没有必要去浪费再一个城中村的项目。代举一个一线城市深圳前一段我们看到一个项目，深圳的不说哪一个去！30年前拆迁改造里面有工业厂房，有这个企事业单位还有一些居民，但是拆不动，没有敢去动，即使是像所谓的这些百强上市公司也不敢去碰，道理很简单。我觉得这是雷声点雨水点。作为开发商来讲我本没有必须把有限的资金和资源投入到一个高风险的城镇化道理。这是有所不为。有所为是什么？要农村集体用地不管是农村建设用地，还是宅基地还是农村集体建设用地，流转的过程一定要涉农而不是非农，不能全部做房地产，这是既定的政策，这是红线。但是在这个红线的基础上给我们开发商提供了非常高的舞台。到底怎么做？刚才看的铁岭的，项目提出的一个基本的思路，但是我不认为铁岭项目是秀的项目，有待于完善。但是这个思路是什么，政府让我们开发上干什么，我们就去整合什么，开发什么。2009年提出了支持文化产业政策，推出的支持旅游产业的政策，后续的各种金融类的政策，到财政部都推出了专项的资金，那么去年国务院推出了鼓励样到产业健康产业的若干指导意见。其实我们的新城镇化，我们大体做一二级联动，契机就来了。怎么做新型的城镇化？我认为碧桂园的模式是暂时的成功，从一个长跑的角度，跑四百米他只是暂时跑一百米，但是后续的三百米一定将来不是碧桂园。有追赶的可能性，给我们这个中小型开发上分到一杯羹，就是做文化加旅游,加健康最后回归到设计到农业本质，涉农的地产的这个综合的产业园的观点。

　　冯国亮：赵总讲的非常好，时代变了我们一定要有所为，一定不为。现行的城镇也在不断的创新，在新型城镇下的大的背景下，这个新型城镇化对于房地产的发展带来那些机遇和挑战或者说我们房地产该如何积极行动新型城镇化所带来的挑战，请三位进行分享，

　　卞洪登：前几天环球时报登了一篇文章，新型城镇化不能作为的房价飙升新的温床。把房地产妖魔化。实际上三十多年来，中国的经济大发展龙头行业就是房地产，它就是在房地产城镇化当中应该成为一个主力兵，一个演艺厂上，让这些