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顺义写字楼东港•鑫座入市在即 财富投资

2014/04/24 16:30 来源: 搜狐焦点网 作者: 王小玉 评论
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  【访谈背景】目前三元置地打造的 临空经济区核心区写字楼--东東港·鑫座 (论坛)项目正处于火热排号阶段,已受到众多购房者的青睐,排号客户近百组。一方面,是由于东港鑫座 (论坛)是区域内品质端的写字楼产品,另一方面在于其所处的位置,紧邻着机场、海关、地铁、政府四大价值高地,未来升值前景不可限量。

  据搜狐焦点获悉,东港·鑫座即将入市,且首期的开盘价格将采取“平价”策略,高品质加之低价格的优势使其更加备受瞩目。

  本期搜狐焦点《新盘路演》栏目诚邀北京东方信德房地产经纪有限公司总经理孟志昕女士,对东港·鑫座项目进行分析解读。

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  以下是图文实录:

  主持人:三元置业选址顺义打造东港·鑫座的初衷是什么?顺义区域的发展现状如何?

北京东方信德房地产经纪有限公司
总经理 孟志昕

  孟志昕:整体顺义这个区域非常有自己的独特性。首都国际机场座落在顺义区域,临空经济从国际上的角度来讲,空港对整体顺义的带动非常巨大的。有这么一种说法,如果说在十九世纪的时候一个发展,或者说一个城市的发展肯定是要靠港口。到了二十世纪靠轨道,或者火车,这种枢纽带动。

  到了新的二十一世纪,其实整个对于周边经济区带动有价值的其实就是机场,空港的价值。因为空港本身以它为中心,会有一个非常广泛的辐射范围,这个辐射范围里面可以带动像包括物流、运输、还有包括加工、金融,有非常强大的产业带动的作用。

  临空经济区在很早以前,十几或者二十年前随着首都机场的建成已经逐渐的形成了,成为北京市非常重要的一个产业聚集区。特别是在08年之后,整个区域又进入的一个蓬勃发展的阶段。除了早期的天竺空港工业园区,有很多企业依托保税区,很多资产性企业,松下,五百强企业进入到这个区域里面。

  2008年之后整个区域进一步空港辐射能力进一步加强和完善,目前为止整个北京城市区域来讲,整体GDP产值过千亿经济区的话,空港经济区应该是仅次于CBD,它的GDP产值过千亿,每年以30%的速度在增长。

  整个顺义大的范围区域来讲,当然老的顺义城区,相对来说偏居住一些。以首都机场为核心更多发展的是临空经济。像新国展的运行,整体发展了这个区域会展经济,给整个顺义空港区域带来了巨大的机会,我们称之为临空产业的聚集区。基于这样一个产业的带动,也会为在这个区域里面的写字楼产品带来非常良好的发展的前景,给他们非常强有力的产业支撑。

  主持人:目前北京各新城的发展各有千秋,您觉得顺义的特点有哪些?或者说区域的优势在哪里?

  孟志昕:其实在整个顺义发展来看,主要是依托于临空产业发展,由于靠近首都机场,这样的话很多物流企业,像我们知道顺丰,像很多物流类的公司,都会在这个区域里面。除此之外还会有很多的进出口加工,包括松下,很早期就在这个区域已经形成了境外的五百强企业生产型的企业。同时也是依托这样一个便捷的交通,也带动周边区域会展经济发展。

  由于这个区域里面的企业的高度的聚集,也会给这个区域带来很多的一些商务服务,像金融、银行,这一类聚集的产业。除此之外还有包括像海关,离我们整体的区域来讲,在机场的整个T3北部区域里面,有海关。围绕着航空运输本身还有服务行业,像国航、南航、货运公司,包括航餐,我们在飞机上餐饮的配送这种服务的行业也都是在这个区域里面非常蓬勃发展的。

  可想而知,一个非中心城区的产业区域,它的产值可以说跟CBD这样的最核心的商务区,中央商务区整体的GDP产值能够仅次于它。也能够看得到顺义整个区域的发展的潜力。

  主持人:因为我之前一直在做住宅市场,所以我了解的顺义板块的项目都是在走中高端定位。那您您觉得在整个顺义地区,比如天竺、新国展、中央别墅区等等这些板块之间,各自都有哪些特点?产品定位都有什么区别?

  孟志昕:这个东西要分开说,首先居住类的产品其实还是依托于顺义本身,老的中央别墅区的底子,比较知名的别墅产品都是在那个区域,老的丽高这一类的别墅,包括誉天下,优山美地,莱蒙湖,都在这个片区里,这个片区有非常良好的自然景观资源,依托这样一个区域,也已经形成了一个非常好的生活的氛围。因此,这个区域里面,它就生活而言,它主打的是环境派、舒适派,主打的是高品质、中央别墅区的理念,而且依托的是良好的自然景观资源。

  写字楼的产品,跟住宅的产品还是有本质区别的。住宅无论是公寓产品,还是别墅产品,人们的一个核心目标是为了要解决住的问题,要住得舒服,住得方便,而且环境要好,配套要完善。那么经过这么几十年的发展,整个这个区域的居住环境已经很好了。而且包括它的生活、教育,还有包括自然景观的配套,整个区域环境更适合居住的。

  我们通常会说写字楼的发展是一个区域经济发展的晴雨表,说白了一个城市或者一个区域里面,它的写字楼,如果建设得多,发展得好,说明这个区域产业经济发展得好。

  举个例子像CBD区域,如果我们回顾2002年前后的时候,CBD区域才刚刚规划完成,刚刚开始建设的时候,我们可以看当时CBD区域里面的写字楼其实很少,不是很多。国贸,还有像中服、招商局那么几个老的项目。

  从2002年完成整个CBD区域中央别墅区规划之后,我们可以看到整个CBD区域里面,像陆续建成包括银泰、财富,还有像老的SK大厦,SOHO,金地、万达,基本上在2008年前后陆陆续续完成这样一个建设。而且我们已经知道这一段时间里面北京整体GDP产值,包括第三产业在整体的经济产业结构当中的占比,都是在那个时间完成一个飞速的变化和发展。

  同理,在整个顺义区域,我们可以看到在2010年之前这个区域的写字楼发展也是相对缓慢的,那么随着整体的顺义经济的发展到一定量级,那么这个园区08年的前后T3航站楼的开通,整个把顺义区域的写字楼的发展,就是迅速推动起来了,推动到一个高峰。

  就是因为这个区域经济产业带动了这样一个需求,由于这样的整体区域产业的发展,经济的带动,也就自然而然产生了写字楼这样的需求。对于写字楼的这种蓬勃的需求,也加大了这个区域写字楼产品的出租。

  可以看到如果说顺义的居住环境依托的是它得天独厚的自然环境的话,那么顺义区域写字楼的环境的发展,有赖于整个临空经济的蓬勃发展。同时有赖于这个区域交通的便捷,包括我们也知道机场快轨的开通,地铁15号线的开通,还有包括机场高速,机场第二高速,京平高速、六环等等,由于整体环境的改进,所以说带动整个区域经济的发展。

  主持人:目前顺义区域的写字楼市场状况是怎样的?在区域内东港·鑫座有哪些竞品项目吗?东港·鑫座产品优势是什么?

  孟志昕:我们东港·鑫座项目在顺义区竞争者并不是非常的多,东港·鑫座由首农旗下三元置业投资开发建设,三元置业是国企。他们做整体投资和经营都是非常稳健、审慎和非常专业的。首先他们看中了顺义整个区域经济的发展,也能够了解到这个区域对于写字楼的这种需求,有这种需求的潜力。所以它会投资这样一个项目,这是第一。

  第二点,写字楼的产品其实主要是服务于企业类的客户。同时也会满足一些投资型客户的需求,针对这个产品而言,三元置业可以说把它打造成为这个区域的一个级智能化的写字楼,而且所有的机电标准配置都是符合满足于类似500强企业办公的需求。所以说无论是从它的建筑设计、包括施工,包括它整体的机电设备的选择都是非常讲究的。举个例子讲,这个项目采用中央空调系统,我们可能也会了解到,现在一直都说环境污染,PM2.5,其实对于在写字楼里面办公的这些企业来讲,一方面如果你有一套非常好的空调系统,第一点可以解决室内空气质量,因为在整个空调系统里面,不单纯是一种解决我冬天在屋子里面暖和,夏天凉快。中央空调系统整体帮助你解决温度、湿度、洁净度,甚至风的流速这些都是要经过设计的。而且所有的空气在进入到整体大厦里面一定会经过除尘和净化的处理,所以室内的空气质量肯定要比室外要好。

  除此之外,大厦用的新风系统,也注意到楼内楼外空气有效的交换,这样的话,才不会说关着门自己在屋子里面憋得慌,也可以改善室内空气环境。

  在写字楼里面办公的话,普通的大厦里面会面临什么样的问题呢?不光是有室外空气的污染,你室内空气也是会受到污染的。例如你的电脑辐射,你的复印设备、办公设备,包括你的装修家具给你带来的有害物质排放,都会影响室内空气的质量。

  我们投资做这个项目的时候,整体空调系统是非常有保证的,我们引进国际品牌中央空调系统,而且考虑到了新风的设置,因此可以给你提供非常舒适的空气办公环境。还有玻璃幕墙,整个项目采取比较大体量的玻璃幕墙,有效的双银LOW-E玻璃,一方面解决光污染,一方面降低能耗。在室内整体的室外阳光进来,可以降低室内的照明能源的成本,灯不用配这么多。

  主持人:采光面积更大了。

  孟志昕:对,因为我们用的LOW-E玻璃幕墙,可以减少光辐射,可以减少光污染的影响。整体项目可以说考虑得非常周到的,因此可以讲在整体顺义片区,我们在综合品质来看,我们的这个项目功能肯定是的,特别直接竞争性的产品其实不是特别多。

  主持人:讲到项目情况,也请您先介绍一下东港·鑫座这个项目的具体情况。

  孟志昕:这个项目总的建筑规模62000平方米。因为在整体顺义区靠近空港,它会有限高的限制,我们地下两层,地上九层,地下两层主要做停车场使用,满足室内在我们大厦当中办公的这些客户的停车配置的需求。地上一层规划高端商业面积,地上二至九层为层高4.2米的写字楼产品。

  主持人:在交通方面,刚才说到项目周边有机场快轨、M15号线轨道交通。除此之外,路面交通情况怎么样?

  孟志昕:其实这个项目交通可以说非常便利,从城区到空港区,到顺义这个区域有机场高速。除此之外还有京承高速,还有京平高速。基本上我曾经如果走高速的话,速度是非常快,交通非常的便捷。刚才提到15号线,我们项目紧邻15号线南法信地铁站,座落在顺义区域最重要的东西走向顺平路,我们项目在顺平路边上,可视性、可达性非常好。

  主持人:路面大概是三条高速公路可选择?

  孟志昕:准确讲有多条高速,甚至不是三条,而且轨道上来讲,除了我们知道的机场快轨,还有15号线,还有一个S6号线,在规划建设中。

  主持人:项目周边有什么配套,未来周边的环境如何发展?

  孟志昕:整体配套还是比较完善的,我们项目顺平路南侧,就是海关机场,海关大厦,很多报关企业在这里办公。除此之外还有旭辉空港中心也在我们这个项目周边,我们这个项目是顺义南法信区域,顺义整体空港区域核心地带。

  主持人:项目针对的客群是哪些人群?

  孟志昕:其实这个项目的客群主要是分成两类客群,一类还是针对依托空港发展的这些企业。相关联企业的自用性的办公,像在这个周边的话,会有很多托运公司,物流类的公司,还有包括像服务于他们的一些金融机构,都比较适合在这个区域里面来寻找办公的场所。这是主要自用型的企业。特别是需要说明一点,因为我们这个项目整体标准比较大,也非常适合这个区域里面办公的一些大中型企业,非常适合这一类企业来使用。

  还有一类其实就是一些投资型的客户,我们曾经做过一个调研,以望京区域,因为望京是随着经济的发展可以说从CBD,东部的一些核心的区域来分流出来这么一个在北京城的东部,一个新兴的,或者说已经经过一段时间发展的产业区域了。有很多大型企业进入,像保利,像禹城他们都进去了。在这个区域写字楼价格已经卖出到了六七万块钱一个平米,每天每平米租金可以租到差不多十多块钱。

  而整体顺义区域里面,其实对有一些企业压力比较大,而在顺义区域写字楼价格大约在两万块钱左右,而且它的平均租金也较之城区内租金有一个非常好的条件,非常适合一些投资性客户。他可以说还是属于相对的价值洼地,就好象说顺义整体区域经济发展已经到了一个很高的指标,但是并不是说经济发展了之后,你的房地产,特别是你的写字楼的价格马上就能够跟着走到这个位置,它还是相对来讲有一定滞后。

  随着经济发展的带动,随着对这个区域的写字楼市场的投资的逐渐的增加,那么这个区域的写字楼的整体的未来的价值增长空间还是非常高的。所以说就是这样一个增长的潜力,也就吸引很多投资型客户。

  主持人:既然讲到投资客户,我也想问一下跟住宅和商住项目相比,投资写字楼有什么不同?

  孟志昕:这个话有一点老调重谈了,很多年以前,我们就一直说过写字楼跟住宅其实有一个非常本质的差别。就好象我们以前是政治经济学,住宅基本属性是一种生活资料。仔细想一下买住宅核心目的是什么?是为了居住,或者改善居住环境,或者说满足你个性化居住需求,这是第一大特点这是它最核心的价值。

  而写字楼是什么呢?写字楼严格意义上讲属于叫做一种生产资料,它更多的是为了满足企业,他买写字楼租写字楼,更多是在这里面展开各种各样的生产经营活动,在这里创造价值。所以说一般来讲,写字楼的产品是比较理性的,写字楼的投资者也是比较偏理性的。但是写字楼的整体的收益的稳定性,它也是非常稳定的。而且还有一点你要看这个区域写字楼能不能值钱,你必须看这个区域总体经济发展水平,和看这个区域产业发展水平,你去查这个区域GDP水平。

  其实严格意义上来讲,在北京这样的城市,一般住宅的价格卖得都比写字楼高。为什么呢?因为其实人们在住宅的产品赋予了比较多的东西,我要满足自用需求,还想做投资的潜力等等,它赋予了太多的东西。

  而写字楼产品价格基本上不会太多受到说炒作的这种影响,它都是跟这个区域整体经济发展水平密切相关的。你可以看到有人炒住宅,很少人看见人炒写字楼,炒写字楼不会炒的。这个写字楼的价值完全是根据这个区域的经济发展紧密挂钩的。可能会有一些小的投资的这种虚高的部分,但是基本上也都是体现在一些相对热点区域,而像顺义这个区域,整体来讲这个市场比较理性,而且它的产品特别是像东港·鑫座这样的纯写字楼产品,而且又是国企背景开发商,更加的会使这种产品它的价值和它的价格匹配度非常的高。

  主持人:从项目角度来看,如何实现写字楼投资回报率的化?

  孟志昕:是这样的,一般来讲我们都会比较倾向于客户寻找更具增值潜力区域经营写字楼投资,同时如果在可能情况下,尽量能够先期入市。我们知道一个刚开盘的项目的价格和后面的价格和中间的价格是不一样的,如果能够早入手,在一定程度上来讲,你未来的增值的空间也相对来讲就会高。

  主持人:打算什么时候开盘?

  孟志昕:现在应该说在积极的准备过程当中,之前的时候我们也已经做了一些排号的准备,反响是非常好的。可能比我们预期要好很多,因此说,我们也会认为应该很快了,我们也会尽快把这个项目推到市场上来,也可以让客户有一个非常好的投资产品可以选择。

  主持人:首期开盘打算开什么样的产品?均价多少?

  孟志昕:先期开低层的,楼越高相对来讲视野更好,价格肯定会更高。因为我们产品都是写字楼,我们主力的户型应该是在50到200平米。

  另外我们目前为止先期开盘价格在一万六千块钱左右,可以看到这个价格在整体这个区域里面,可以看到是一个非常务实的价格。

  无论是自用型客户还是投资型客户,相对而言,他都会有一个可以说对于自用和投资型客户来说都是有非常好的机会。

  主持人:最后希望您能给即将打算置业写字楼的这些购房者提一些置业建议。

  孟志昕:确实刚才在访谈过程中我觉得把我的核心观点基本也讲了,如果有兴趣投资商业地产的话,我会有这样的几种建议。第一个相对而言写字楼产品是较之商业商铺类的产品,它的价值相对来说适中,不会像商铺那么贵,还是能够供很多的投资者,整体的投资额的标准能够相匹配的。

  第二点,在选择想投资的写字楼的时候,要关注第一要找好位置,这个好位置在一定程度上来讲实事求是的讲,现有中心商务区来讲,几乎没有什么项目可以卖给你。如果这个好位置怎么匹配和衡量?就是我刚才提到的一点,就看这个区域经济发展,这个区域经济的发展,实际上就给你这个写字楼未来的发展前景做了一个非常好的背书。你去找这种整体的经济发展水平比较弱的区域。举个例子,像河北某一项目,你去投它,可能没什么意义。但是像在北京这样的整体的经济发展水平非常好的城市,一线城市,的一线城市,国际大都会,你只要去看你的整体区域经济发展水平比较好的区域,比较靠前的区域值得去投。顺义除了中央城区几个区域之外,这里的经济发展水平是排名最靠前的。最靠前最主要的原因就是因为空港,就是因为临空经济区。

  第三点选择产品的时候尽量选择比较纯粹的产品,第一要看这个项目是不是由知名的设计公司设计的,另外这个产品的品质,我们要看一看是不是用的中央空调,是不是配了足够多的电梯,是不是用的比较好的玻璃幕墙,整体平面线分割的建筑结构是不是合理?我想即使大家对这些东西不是很懂,但是看一些介绍性的资料这个道理很容易理解。买东西肯定要买质量好的。

  另外再给大家介绍一个小窍门,一般有国企背景的房地产开发企业,他在做产品的设计和建造的时候,它都会非常的谨慎。肯定不会有什么跑偏的事情发生,一定会对你的产品质量有一个非常好的保证。而且首农它的风格是非常务实的特点,三元置业也是秉承着首农的这种,首农是做三元牛奶,之前牛奶发生了很多事件,三元从来没有这样的事情,这是一个企业精神和企业理念的传承。同理我们用这样的心态去做的房产,它的品质也是有保障的,值得大家信赖的。

  主持人:好的,谢谢孟总,今天访谈就到这里。

  置业热线:4008882200-40834

  户型面积:50-200平米

  开发商:北京三元置业有限公司

  建筑类型:写字楼

  项目位置:顺义区南法信镇 顺平路与南焦路交口北行100米

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  东港·鑫座位于顺义区南法信镇政府对面,顺平路与南焦路交口北行100米即可到达,地处北京临空经济圈核心区域,紧邻亚洲第一、世界第三的首都国际机场,占地面积17640.1平方米,建筑面积61834.50平方米;由首农集团旗下专业从事房地产开发和投资管理的旗舰企业 三元置业有限公司倾情筑造。

  建筑伊始,三元置业便秉承“绿色、环保、科技”的国际生态写字楼标准,诚邀国内设计团队亲自操刀,萃取前瞻性建筑理念,以契合国际500强企业以及临空经济圈商务人士对写字楼的办公需求,匠心独运,顺义绿色纯商务写字楼。

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