报告称住房决定外地人去留 北京还需4000万平住房

　　（原标题：外来人口住房困局）

　　城市外来者市民化的一个核心问题，就是要弄清外来人口在城市中是否有长期定居的意愿。只有对他们的居留意愿进行深入研究，进而对居留人群的住房、医疗、教育、养老等公共服务需求规模进行估计，才能为政府做好相应公共服务规划提供决策支持。

　　观察“2013年中国家庭幸福感热点问题调查”外来务工人员独立问卷的调查数据，特别是在对北京、深圳两地外来务工人员的居留意愿进行分析后，我们发现，“住房”是决定他们“去”与“留”的核心要素之一。

　　房子决定“去”与“留”

　　调查数据显示，约有一半的外来人口明确表示计划长期居留目前所在城市。其中，北京外来人口计划长期居留北京的比例为50.93%，将来打算离开的比例为28.78%，另外还有20.29%的外来人口还没想好或认为去留无所谓；深圳的这三个数据分别为48.29%、19.11%和32.60%。

　　一个数据引人关注——北京和深圳分别有53.51%和65.19%的外来人口表示，居留目前居留城市存在较大的住房压力。

　　进一步分析，拥有自有产权住房外来人口的居留意愿要显著高于没有自有产权住房的外来人口。其中，北京拥有自有产权住房外来人口计划长期居留北京的比例高达80%，显著高于没有自有产权住房的外来人口（48.31%）；在深圳这一比例为67.44%，也明显高于没有自有产权住房的外来人口（46.48%）。

　　家人已全部搬来及有家人搬迁计划的外来人口居留比例要显著高于没有家人搬迁计划的外来人口。其中，北京有家人搬迁计划的外来人口计划长期居留比例高达82%，家人已全部搬来的外来人口计划长期居留比例为66.67%，均显著高于没有家人搬迁计划的外来人口（27.49%）；在深圳，这两个比例分别为63.44%和58.54%，也明显高于没有家人搬迁计划的外来人口（32.16%）。

　　住房需求巨大：北京需要4000万㎡房？

　　如果以明确表示计划长期居留外来人口比例为估计下限，将计划长期居留人口比例与“没有想好”和“无所谓去留”外来人口比例之和为估计上限，对北京和深圳长期居留外来人口规模进行估计，目前北京市计划长期居留的外来人口规模为394万-551万人，深圳为486万-815万人。

　　外来人口要真正融入城市，首先要有稳定的住所。从长期来看，购买自有产权住房或者租用政府提供的廉租房、公租房等，能够程度地保障外来人口居住的稳定性，从而促使其能真正融入当地城市。而调查显示，目前北京的外来人口以租赁租房居住为主，比例为53.94%，自己购买住房的比例仅为8.30%；深圳市的这两个比例分别为61.17%和8.65%。

　　以北京市和深圳市计划长期居留人口规模为基础，假设计划长期居留目前城市的外来人口将来都要购买自有产权住房，并假设人均居住面积最小为8平方米，以计划长期居留外来人口拥有自有产权住房比例、在目前城市共同居住家庭人口数、家庭总人口数等为基本参数，可以对未来长期居留人口住房需求情况进行估计。

　　结果显示，外来人口的住房需求非常惊人。北京市计划长期居留外来人口的未来住房需求套数在167万-233万套之间，深圳市的这一数值在195万-327万套之间。

　　若以现有共同居住家庭人口为基础来估计，北京市计划长期居留外来人口的“目前住房需求”面积在3153万-4399万平方米之间，深圳的这一数值3884万-6514万平方米之间；若以计划长期居留的外来人口实现家庭团聚为基础来估计，北京市计划长期居留外来人口的“未来住房需求”面积在5758万-8034万平方米之间，深圳的这一数值在7332万-12295万平方米之间。

　　让外来者安居乐业

　　北京和深圳两地外来人口如此强烈的住房需求，在一定程度上解释了目前北、上、广、深等特大型城市房价飙升、楼盘供不应求等疯狂状态的原因。同时，如此巨大的住房需求也对这些城市的公共服务能力提出了严峻挑战。这即是十八届三中全会在户籍制度改革方面提出“严格控制特大城市人口规模”的一个决策背景。

　　作为国家首都和经济特区，北京和深圳遇到的外来人口规模过大、增长速度过快、人口对资源和环境压力过大，以及政府公共服务未能充分满足外来人口公共服务需求等问题，在全国具有典型性。同时，北京和深圳也具有启发性。随着城镇化的快速推进，二、三线城市和小城镇的发展，应全力避免这些特大城市今天所遇到的问题。

　　通过以上分析，调节好外来人口的住房需求，是加快推进城镇化过程中一个不可逾越的关口。要真正实现人的城镇化，必须保持房地产市场平稳健康发展，解决好外来人口的住房问题，做到安居乐业。

　　具体而言，一方面应大规模推进保障性安居工程，加快廉租住房、经济适用住房、棚户区改造住房等建设，解决好低收入外来人口住房困难问题。另一方面，要增加中低价位、中小套型等普通商品房供应，规范发展住房市场，抑制房价过快上涨，满足不同层次外来人口的住房需求。