北京住总探路大众养老地产

　　“房地产企业提供的是一种商品，主要满足人们的居住需求。2013年12月召开的中央经济工作会议指出，要加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。作为房地产企业，特别是国有企业，在这方面责无旁贷。”近日，北京住总集团公司党委书记、董事长张贵林代表企业接受第三届中国责任地产00殊荣后，对《中国建设报·中国住房》记者表示。

　　北京住总集团成立于1983年5月，是跨地区、跨行业、跨所有制、跨国经营的大型企业集团。集团所属30多家子公司和合资、合作企业，年综合经营额超过200亿元，项目涉及亚洲、非洲、欧洲、美洲等30多个国家和地区。

　　推进保障房建设

　　张贵林表示，住总在保障房建设方面一直处于全国地位，得益于资金实力、管理实力、企业品牌，此外还有设计、开发、施工、监理、物业物流管理一体化等优势。截至2013年年底，在8年的时间里，北京住总共开发了800万平方米的各种类型的保障性住房，主要集中在北京和天津地区，解决了10多万户中低收入家庭的居住问题。

　　他认为，按照十八届三中全会和中央经济工作会议的精神，住总还要继续加大棚户区改造。目前住总正与石景山、密云、东城等北京市区探讨相关的合作问题。此外，住总集团在天津武清，通过与政府合作，从一万余亩的土地一级开发做起，将土地一级开发、回迁安置房建设、建筑施工、二级开发融为一体，得到了当地政府和居民的高度认可，兼顾了经济效益和社会效益，创造了集团内部的“武清模式”。这种强强联合的商业模式，在新一轮城镇化进程中，将会发挥更加重要的作用。

　　除了加快推进城市化、加快老旧房屋改造外，住总也在积极推进技术创新。据张贵林介绍，2008年企业与德国合作，承担了“中国既有建筑节能改造”课题研究。这个项目填补了国内研究少有，制定了相关标准，推动了北京市老旧房屋节能改造，也通过了北京市住建委组织的有关专家的验收和鉴定。而这些举措正是国企践行社会责任的体现。

　　关注老龄化社会

　　目前，中国房地产呈现出多样化的市场需求，其中养老地产成为了众多房企看好的投资热点。中国已进入老龄化社会，据了解，截至2013年，60岁以上的老年人达到了两亿人，预测到2020年将突破三亿人。也就是说，未来中国每四个人当中就有一位是老年人。因此，张贵林对养老地产的市场前景非常看好。并且，他认为，将来中国家庭要面临“421”或者“422”（4位老年人、两个独生子女结婚后，再生一到两个孩子）的结构，所以老年人在社会中占的比例很大，老龄化需求很广阔。

　　在张贵林看来，老年化地产主要有三种模式。一种是社区类养老，即社区具备一定的养老功能，离城市较近、就医看病等比较方便，可以设计成“1+1”（父母和孩子在一起）类型，此种类型比较符合国情将占绝大多数。

　　第二种是专业养老地产，提供半自理型养老服务，为老年人提供舒适的居住环境、有充分的交流空间，同时又给他们提供了社会化服务，属于半社会化养老。

　　另外一种养老方式类似于国外养老机构，属于寄居型养老，适合老伴去世的单身老人，或子女不在身边的老人，机构提供全方位的养老服务。

　　据张贵林透露，目前北京住总正在积极布局养老地产。“我们在昌平桃峪口获得了750亩土地，准备与北京国奥集团联合打造养老地产。将来这个项目会采用先进的设计理念，主要提供半社会化养老服务。项目规划包括社区医院、老年活动中心等，让老人能享受到优质的社区养老服务。”

　　针对目前高端养老地产费用过高、覆盖面过窄，使得真正需要养老服务的家庭难以负担的现状，张贵林表示，作为国企，北京住总发展养老地产，是要让更多的普通老人用退休金就可以享受到完善的养老服务。但同时，企业必须生存、不能亏损，因此要保持合理的利润或微利。规划中的养老项目，一部分会长期出租或销售，收回一部分资金；另一部分将提供优质的社区服务。

　　另外，张贵林认为政府应对养老地产释放更多的优惠政策，包括税收减免、土地优惠、床位补贴等。“养老地产在严格意义上说属于半公益事业，它一定是市场化和政策支持相结合的产物，市场化运作配合政府支持，养老地产才能有生命力。李克强总理提出了向社会购买公共服务，所谓向社会购买服务，就是政府出资向社会购买服务，然后推进市场化，养老地产的运营就属于这个范畴。”