媒体走进泰禾 泰禾集团董事长黄其森畅谈企业战略

　　“泰禾，高周转是否存在高风险？”

　　“泰禾，能完成年度销售目标吗？”

　　“泰禾如何自我造血？”

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　　近日，在泰禾集团股份有限公司福州总部，泰禾集团董事长黄其森与全国十余家主流媒体面对面，深度访谈。敏感尖锐的话题碰撞、从容睿智的回应沟通，泰禾集团清晰的战略架构与发展理念，得以进一步深层次地在世人面前得到系统披露，此番访谈引发业内高度关注。

　　据了解，此次全国主流媒体走进泰禾，由中国上市公司协会组织，参与媒体有中国证券报、证券时报、上海证券报、排名前列财经等十余家电视、平面等资本市场主流媒体。

　　据悉，此次中国上市公司协会开展的“走进上市公司”活动，系宣传上市公司的优秀集体和优秀代表，仅走访业绩突出、管理科学、治理规范的上市公司。在福建，其只走访了泰禾集团、兴业证券、福耀玻璃、永辉超市四家代表性上市公司，泰禾集团是福建全省进入其采访和调研名单的上市房地产企业。本报对此次访谈亦实时记录，并公诸报端，一睹为快。

　　160亿大举拿地，准备充分资金宽裕

　　泰禾集团今年频频在土地市场逆势出手，在北京、上海等一线城市，力压众多地产巨头拿地，令业界刮目相看，并成为房地产市场的一匹“黑马”。

　　据统计，截至目前，今年泰禾成功斩获11幅优质地块，总建筑面积超167万平方米，其中不乏几宗“地王”，总金额约160亿元。其中上半年公司在京拿了4块地，在北京土地市场名列前茅。

　　对于公司今年在土地市场上的表现，黄其森坦陈，从某种意义上讲有被动的因素。他说，作为上市公司泰禾集团首先要保证其可持续发展，但目前手头的土地储备不够。泰禾的发展战略是深耕福建和北京。“福建上半年几乎没有推出土地，因此北京成为公司土地储备的，由于是首都拿地不管拍的价格高低大家都十分关注。上半年公司拿了4块地，在北京土地市场名列前茅。”

　　不过，黄其森同时强调，今年的出击是公司厚积薄发的举措。在资金储备方面，公司也已经做了充分准备。泰禾在房地产行业打拼了近20年，这几年做了很好的布局和安排。泰禾前几年没有太多的拿地，沉淀下部分资金。另外，公司去年销售80多亿元，今年预计完成销售120亿~150亿，因此，即便拿出100亿拿地，公司资金面仍是比较宽裕的。

　　不懂金融就做不好地产

　　今年以来，配合大举拿地的策略,泰禾在融资方面采取了一系列的举措，引起了业内外的广泛关注乃至争议。对此，黄其森胸有成竹。60后的黄其森，大学修的是工民建专业，毕业后分配到银行工作。像他这样既具备建筑行业的理论知识，又有金融行业的从业经历的科班生，在地产界，着实不多见。

　　“不懂金融就做不好房地产。”黄其森说，“房地产是资金密集型行业，国外房地产属于金融业，房地产非常重要的一点是资金运作。高杠杆、高周转恰恰能有效规避市场和政策的风险。此外，高周转使得资金使用率提高后，资金成本大大降低。”出于对金融的熟悉和对地产行业的理解，黄其森坚持他的观点。

　　黄其森认为，房地产企业都是高杠杆，房地产是一个资金紧密型的行业，对各方面资源整合的要求很高，尤其是多数项目属于销售型物业，资金运作显得尤为重要。说起来房地产在国外属于金融业。其实房地产整个行业说起来都算是高杠杆，区别无非是做项目还是做公司，做短期还是做长期。要在法律和政策规定的前提下，运用好高杠杆，使之相对安全可靠、同时利益化，没有丰富的金融知识是玩不转的。

　　黄其森早前的8年银行从业经历，使他对融资渠道的把握和对风险的控制有着清醒的认识。“要动态地看杠杆的高低，很多资金要靠销售回笼来解决。公司产品多数不是持有型物业，而是销售型的，目前这个阶段，可能高些，明年一旦到销售回笼期很快就会降下来。”面对外界对公司负债偏高的质疑，黄其森的回应显得十分自信。

　　“今年我们更多地跟信托等合作，其实最主要原因就是解决发展资金问题。公司推行高周转策略，在开盘以后就不需要太多的后续资金。”他说。

　　泰禾“高周转”，有勇有谋

　　今年以来，泰禾集团明显加快了“高周转”策略的实施：“北京院子”1月拿的地，8月就开始在市场上亮相；北京“1号街区”4月拿地，5个月之后的9月就已面市。今年以来，泰禾坚持的高周转策略取得了实效，不仅众多项目实现了“最多7、8个月就要开盘销售”的目标,而且无论是住宅还是商业地产，销售都十分火爆。如国庆前的休息日9月28日一天，福建泉州华大泰禾广场“”、石狮泰禾广场“首玺”、厦门泰禾天街、福州泰禾、宁德泰禾红郡等五个项目同时开盘，多个项目当场售罄，一日劲销30亿元，再创福建当地销售奇迹，为泰禾“高杠杆”战略奠定了坚实基础。

　　对于外界高度关注的泰禾如何避免“高周转”带来的风险问题,黄其森的回答出人意料：“我恰恰认为，高周转对泰禾不但不是风险，相反是规避和化解风险的有效手段。” 黄其森表示，高周转能规避市场风险、政策风险和资金风险，但对团队提出更高的要求。“泰禾在拿地之前做足了功课，很多时候拿地时设计已基本完成，所以才能保证拿地后7、8个月就开盘。”

　　第四季度，泰禾要发力

　　泰禾今年的销售目标是120-150亿，但截止7月底的销售数据仅40亿左右，似乎完成年终目标有一定难度？对此黄其森给出自信而肯定的答复：完成全年目标没有问题。

　　黄其森认为,目前的报表上的销售数据与泰禾年初制定的战略布局息息相关，因为拿地时间的先后，今年泰禾大部分项目将在下半年开盘，尤其是集中在第四季度会有一个爆发。从目前情况看，截止9月底认购额已经超90亿元，有一部分签约会在10月份会体现出来，预计今年仅在福建的销售收入就将达到100亿元以上。

　　黄其森表示，目前如“北京院子”等很多项目都有人不断给他打电话，目标不是打折、而是只要求“买到就好”，泰禾项目的品牌优势在区域内表现得十分明显，去化率、溢价率都非常可观。因此随着四季度大量项目的推出，今年实现完成销售120亿~150亿的年终目标，黄其森相信问题不大。

　　黄其森表示，明年泰禾还会有更大的布局和更高的数据呈现。据广发证券研报分析人士认为，泰禾公司2013年的可售货值在240亿元左右，预计2013年全年销售约130亿元。根据公司未来的拿地计划，预计公司2014年可售货值有望突破350亿元，预计2014年销售将超200亿元。

　　房地产将迎来精细化管理时代

　　经过20多年的快速发展，万科总裁郁亮“房地产行业已经到下半场”的判断被业内逐渐认同。黄其森则豪言，中国的房地产业发展才刚刚开始。

　　黄其森认为,今后房地产业将逐渐告别粗放式开发，迎来精细化管理的时代。随便什么人都能从地产行业中赚钱的暴利时代将成为历史。

　　“前期的房地产完全是粗放式经营，只要有地，什么人都能做，而且大家都争先恐后推大盘，没有百万平米的楼盘，都不好意思说出口。”黄其森称，土地是稀缺资源，如果不是很用心地去挖掘，还是粗放式开发，国家政策也不允许。

　　“以前的地产好比是解决温饱问题，接下来市场的需求就不同了。”黄其森说，“经过一段时间的洗牌，房地产业将慢慢回归到产品和服务。未来专业化和做精品高端产品的房地产企业将有很大的发展空间。而随着城镇化的推进，许多住宅都需要商业服务配套设施，三、四线城市蕴含无限商机。

　　随着土地越来越稀缺，地价越来越高，走精品和差异化道路，避免同质化，成为房地产企业发展的必由之路。黄其森表示,做精品、出作品，是泰禾永恒的追求。无论是院子系列、普通住宅或商业地产，泰禾集团要求所有项目都必须走高品质的精品路线。公司认为，只有高品质，才有可能高溢价。另外，高品质实际上在某种程度上就是降低风险，一旦市场不好的时候，可以跑得比别人快。坚持高品质、高溢价的策略，黄其森正在为可能到来的行业的洗牌提前布局。

　　泰禾在北京的院子系列产品，就是走差异化产品的经典案例。在许多地产商纷纷绞尽脑汁为自己的楼盘取各种洋名贴金的时候，泰禾集团却在坚守中国元素。这就是公司借鉴福州知名的“三坊七巷”古建筑推出的国内的坊巷式院落。

　　无论是一街七巷的“运河上的院子”，还是三街五巷八坊的“北京院子”，这种更适合国人的居宿，更容易受到高端人士的认同。

　　“院子是的，别的开发商是做不出这种院落式房子的，运河岸上的院子是一街七巷，北京院子三街五巷八坊。”黄其森表示，从这一点来看，中国的房地产业发展也才刚刚开始。