直播实录：2013中国工程设计科技创新大会

　　时间：2013年10月30日

　　地点：铁道大厦三层多功能厅

　　主题：2013中国工程设计科技创新大会第三届中国建筑业/房地产高峰论坛暨颁奖典礼

        以下是直播实录：

　　主持人：尊敬的张塞局长、李兵弟司长、各位领导、各位来宾，女士们、先生们、新闻媒体的朋友们、大家上午好！十月的北京，秋高气爽，在这美好的时刻：非常欢迎大家参加“2013中国工程设计科技创新大会暨2013第三届中国建筑业/房地产高峰论坛”。首先，我代表大会组委会，对到会的各位领导和来宾表示衷心的感谢，对参加本次会议的各省（市）企业代表和新闻界的朋友们表示热烈的欢迎。

　　首先请允许我向大家介绍出席本届论坛的嘉宾：

　　国家统计局原局长 中国生产力学会名誉会长统计学家张塞局长

　　国家住建部村镇司原司长 中国城市科学研究会副理事长李兵弟司长

　　中国建筑设计研究院原院长 建设部专家委员会委员 中国勘察设计行业协会会长叶邀先老师

　　建设部住宅产业化促进中心原副主任童悦仲老师

　　国家工商行政管理总局巡视员谢林老师

　　中国建筑学会室内设计分会原会长、中国建筑行业协会建筑设计分会会长张世礼会长

　　清华大学中国管理研究中心知名专家 中国建筑业联合会秘书长谢柏金秘书长

　　出席本届论坛的还有住房和城乡建设部、国家发改委、国土资源部、国家质检总局、国家安全生产总局等相关部委主要领导、专家和学者，再次对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　各位代表十八届三中全会即将召开，这次会议将为未来十年中国经济行政体制改革的大方向定调。作为在国民经济中占有重要地位的“房地产”，无疑将作为经济政策议题的重要组成部分而成为社会关注的焦点。据权威人士透露，推进住宅产业化将作为地楼市调控长效机制的一项重要内容，有望在下月召开的三中全会上面世。有理由相信，十八届三中全会将成为未来建筑行业发展的决定性事件，随着政策的大力推动，必将带动建筑行业化的快速腾飞。

　　为进一步了解我国建筑的政策动向和技术策略，共同探讨我国建筑未来的发展方向，在发改委、住房和城乡建设部、国土资源部、国家安全生产总局等单位的大力支持下，由中国地产行业协会、中国建筑工程企业协会、中国勘察设计行业协会、中国房地产企业协会、中国物业服务企业协会、中国装饰装修行业协会、中国建设工程监理协会等联合众多行业机构，举办了本届2013中国工程设计科技创新大会暨2013第三届中国建筑业/房地产高峰论坛。这是一次以“创新、创优、行业新未来”为主题的行业研讨盛会。

　　本届大会汇集来自国内的知名专家演讲，旨在提供一个促进信息交流和商务合作的专业平台，推广绿色建筑解决方案和技术应用，加强共赢合作，从而促进我国绿色建筑产业的稳步发展。

　　下面，让我们荣幸地邀请国家住建部村镇司原司长 中国城市科学研究会副理事长李兵弟司长为本届大会致辞！掌声欢迎！

　　李兵弟：各位代表，各位包括我的前辈，今天很高兴能够来到这儿参加这个会，2013中国工程设计科技创新大会暨2013第三届中国建筑业/房地产高峰论坛，我祝这个会议圆满成功，这个会已经是连续几年都在推动，对房地产业的科技创新，科技发展，对这个行业的房地产的整合，以及进一步推进房地产业的健康发展都起到了积极的作用，我也想借这个机会简单说点我自己对这方面的认识供大家参考，我们在今天城镇化快速发展阶段，房地产作为支柱产业，作为国民经济的重要方面下一步必将对城镇化发展起到积极巨大的推动作用。

　　同时房地产也面临着在新型城镇化发展进程中间如何进一步转型，如何进一步创新，如何进一步更加为我们广大的老百姓提供宜居的房子这样重大的任务。特别我感觉到在新型城镇化发展进程中间我们更要关注中小城市的发展，大家说的二三线城市，甚至四线城市，我认为我们下一步更加关注县域镇中小城市的发展。党的十八大文件和今年一号文件都明确的讲，城乡一体化是解决中国三农问题的根本途径，那么作为中国的中小城市来讲，今天它必须要负起这样一个责任，我们国家应将有650多所城市，我们还有19000多个建设镇，我们还有将近15000个乡级镇，现在我们的城镇化率已经达到52.6%，那么下一步发展中间我们说快速城镇化的稳定点基本上在70%，这样从52.6%到70%一年一个百分点还是十几年的快速发展时间，我们重在大城市进一步的膨胀集聚还是让城市蓬蓬勃勃的起来，我认为这个选择很重要，我们改革开放以来事实上我们走了三十多年，我们取得了积极巨大的城镇化的成功，但是如果这么进一步走下去我们的农业人口的转移问题，三农问题的根本解决问题可能都面临着更多的挑战。为了解决下一步可能还会有的三到四亿农业人口转移，也为了更好解决目前在城市中间2.3到2.6亿的我们叫被城市化人口，我们今天必须下决心促进小城市发展，让农民尽快融入到城镇化当中来，因此在十八大报告当中叫积极稳妥的推进城镇化，提高城镇化的发展质量，克强总理又在多次场合中间都讲到过要以人为本的城镇化，因此我们更加注重中小城市的发展质量提升。

　　那么我想房地产业在这儿应该起到应有的作用，我最近做一些调研我发现有一些房地产他们现在正在推崇一种理念叫做县域品质地产，我看了河南的一个县做得确实不错，它这个县域品质地产实际上是把我们在城市中间已经成功的推进的商品房的住宅小区让它更适合县的发展特点，而加以进一步规划改造提升在县里边推动，住房的品质没有降低，整个的设施水平跟城里一样，同时的话随着房地产的进驻还把所应该带进来的三产，装修、服务以及商品街区都带进去了，事实上我们说品质限地产的进步，而县城注入的不是几所房子，是居住品质的追求，我想这是一个非常好的思路，我们还应当进一步总结关注，我也期盼着更多房地产业能够关注县域发展，更加关注小城镇的发展同时在这样一个大规模的中小城市的积极稳妥的城镇化的进程中间，能够作出你们的贡献，并且取得你们自己的效益，祝这次大会圆满成功，谢谢。

　　主持人：谢谢李兵弟司长的精彩致辞。保障性住房，是我国政府一项重要的民生工程、民心工程，“十二五”期间，全国计划新建保障性住房3600万套。保障性住房市场规模巨大，从以往的经验来看，目前我国保障性住房的建设和推进还处于探索阶段，还存在不少矛盾和问题。保障性住房工程质量问题一直是社会重点关注的主要问题，另外，在大规模的建设要求下，传统的建设方式带来的效率低下、成本高昂、资源浪费严重、管理维护难度大等种种问题，显然已经难以满足需要。而以“绿色、安全、优质、高效”为核心理念的建筑工业化（又称建筑产业化、住宅产业化），通过运用现代工业手段和现代工业组织，对建筑生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化、建筑部品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化亿，生产经营社会化，形成有序的工厂流水作业，从而提升质量、提高效率、延长寿命、降低成本和能耗。

　　由中国地产行业协会、中国建筑工程企业协会、中国勘察设计行业协会、中国房地产企业协会、中国物业服务企业协会、中国装饰装修行业协会、中国建设工程监理协会等单位，联合开展了本次中国建筑行业与房地产业先进企业、人物、优秀工程、优秀楼盘评选表彰活动。

　　本次评强评优、表彰先进活动，是评审委本着客观、公平、公正、权威的原则，参照评选条件、评选标准，经行业推进、企业申报、专家评审等多个环节，历时数月，从申报的数千企业中层层筛选落定。并得到了相关部委领导、专家的高度重视，以及大力技术支持与指导，努力使之成为行业品牌发展的盛举，行业发展的标杆！

　　自从改革开放以来，我们的工业化和城镇化进程加快，高铁、高速公路等现代立体交通体系建设增多，也对生态环境造成威胁，人居环境在日益恶化，河流干枯，山林减少，生态环境问题等等，已经成为目前社会发展的首要问题之一。继“十七大”以后党的“十八大”把生态文明建设提到更高的战略层次，提出面对资源紧缺、环境污染严重，必须作出顺应自然，保护自然的生态文明理念，把生态文明理念放在突出的位置，努力建设美丽中国，实现中华民族的有序发展。

　　建筑企业承载着建筑节能、保护环境、共建绿色家园的使命，所以绿色生态地产开发就是一种可持续性发展的新型的建筑模式。因此，打造绿色生态建筑，转变房地产开发模式，对于推动生态文明建设有着重要意义。

　　综上所述，可以预期，随着建筑工业化技术的不断进步，相关配套标准的出差，建筑工业化必将在国内大混淆及政策的推动下带来传统建筑业一次彻底的、深刻的革命，并迎来建筑产业化快速发展的黄金时刻。

　　让我们共同祝福中国的建筑和房地产事业政策给力，明天会更好！

　　主持人：下面，让我们掌声欢迎有请建设部住宅产业化促进中心原副主任童悦仲老师做精彩演讲，掌声欢迎！童悦仲老师演讲主题是加快房地产业转型发展，助力新型城镇化。

　　童悦仲：大家上午好，今天我想讲一讲新型城镇化和房地产业发展的关系，因为大家知道十八大以后新的中央领导集体提出来，我们现在是新型城镇化的概念，因为我们现在从中国经济发展阶段来说，我们面临的我们正处于一个工业化，我们还没有完全完成工业化，所以工业化、城镇化和农业现代化这样一个阶段，也是我们经济的发展方向，那么城镇化这个国外很多专家就认为21世纪世界经济的动力很重要有两点，一个是美国的高新技术和发展，另一个就是中国的城镇化，因为要有几亿人口要从农村转移到城市来，所以我今天讲的内容是新型城镇化与房地产业。

　　那么先说排名前列个问题，新型城镇化到底新在哪里？因为中央提出新型城镇化的概念以后好多房地产公司他们的老板就问我新型城镇化给我们带来什么样的机遇，无论你搞房地产还是搞施工也好，到底新型城镇化对我们有什么机遇，要搞出这个问题要搞清新型城镇化新在哪里？我们前些年搞新型城镇化是重视城镇面积扩大，道路、管线的扩大，我们注重房地产的开发，圈地盖房子是土地的城镇化，快于人口城镇化，实际上城镇化主要指的人，由农村转移到城市，由农民变为市民，前几年没有把注意力放在人身上，导致很多进城务工的农民没有享受到市民的待遇，户口没有解决，经济能力和收入也不能够维持他在城里生活，所以他只能两地奔波，新型城镇化关注要在人，以人为核心。第二新型城镇化是依靠改革推动的城镇化，过去我们一说发展经济中央就投钱，四万亿这样，现在会不会再来一个四万亿，现在不可能，新的中央领导集体提出来就是以改革来推动。第三个重点是发展中小城市和小城镇的城镇化，就是我们发展的重点不是这种北上广深这种大城市，而是重点是在中小城市和小城镇刚刚李司长他讲话里头也说到这一点。第四就是我们这个城镇化是转变发展方式的城镇化，就是我们的发展方式，不能够再走以前的老路，这个我下面还会接着再解释，那么刚才说了新型城镇化是要依靠改革而不是靠中央来投钱，那么推进新型城镇化要进行哪些改革，排名前列点就是户籍制度改革，最近公布了十八届三中全会要召开，大家知道我们中国共产党执政这么多年，每五年开一次党代会，每一届党代会的中央委员要开全会，现在这个三中全会换届以后是最重要的，换届以后到三中全会的时候要决定很多重大的事情，那么十八届三中全会要召开所以大家期望很大，包括户籍制度改革。

　　这个户籍制度是城镇化的阻力，实际上全世界有192个国家和地区，算上很多小的有200多个，实行户籍制度的只有我们中国、朝鲜，还有非洲有个小国家叫贝宁在西非只有这三个国家有户籍制度，其他国家没有户籍制度，所以这个制度带来问题非常多，当然它有它形成的原因，这个是城镇化很大的阻力。那么现在这次十八届三中全会里头对户籍制度改革要有说法了，要推行新型城镇化要对现行户籍制度要进行改革，是不是彻底废除不一定，但是一定要改革。

　　第二个是土地改革，我们大家都学过历史，在小学可能都学过我们当时排名前列次国民战争叫北伐战争，第二次叫土地国民战争当时就是因为土地的问题，因为过去旧的土地制度地主控制土地来剥削农民这个已经阻碍生产力的发展，所以共产党领导农民搞改革就是要解决土地的问题，所以后来经过抗日战争以后，第三次我们搞土改，所以动员广大农民积极投入解放战争，很快把国民党赶出大陆。因为当时分了土地以后就要保卫胜利果实大家踊跃参军，很快就把看上去很强大的国民党军队打败了，当然国民党退到台湾以后，台湾的土改跟我们大陆不一样，他们是政府出面赎买，一开始政府钱不够打白条，将来有钱再还你，他们也进行了土地改革，当时我们把土地分给农民，建国以后开始搞合作化，稀里糊涂把农民又收走了，变成集体所有制，到底农民哪个地是你的，他也不清楚，现在土地制度是影响阻碍我们发展新型城镇化一个很关键的问题，所以也要进行土地制度改革，那么其中有人议论在这次十八届三中全会，很可能农村的集体土地它可以上市交易，因为过去我们要建设用地，城市土地是国有的，农村土地是农民集体所有，要建设首先把集体用地改成国有用地，这个实际上跟我们房价很高，导致北京房价贵成这样一平米好几万块钱，这个是年轻的刚刚参加的职工，或者是外地来北京务工的一些群众，他就没有能力来买这个房子，所以这是极大的阻碍了城镇化。

　　另外还有社会保障制度的改革，现在实际上大家享受的社会保障是不一样的，无论是养老也好，医疗也好，还有工商，五险一金还有一个计划生育保险。另外还有行政管理体制改革，我们国家现在是讲级别，有沿海城市，或者计划单位城市，有地级市，然后有县级市，一级一级的，社会资源的分配是按照级别来的，所以越大的城市它获得的资源越多，因此导致了人口过分的往大城市集中这种状况。那么今后行政管理体制也要改，另外还有财政和税收制度的改革，包括财政，各级财政收入很多扣留在大城市，等分到最末尾的乡镇就很少很少了，所以就是说中央这里控制了70%的收入，但它只干30%的事，地方只拿到30%的事但是要管70%的事，财权和税权是不一致的，所以新型城镇化这个也要改变的。

　　第三个是怎么样转变新型城镇化的方式，我觉得是从五个方面，一个从追求速度，发展速度转向提高发展质量，中央提出积极稳妥的发展城镇化。第二从外延式发展转向内涵式发展。就是这些年我们城市因为修宽马路大广场等等原因我们人均用地是在扩大的，一平方公里我们养活的人比过去减少了很多，这是不符合我们资源节约这种方针因为中国是人多地少的国家，所以就是今后城市不能够再摊大饼，转向内涵式发展。另外从高消耗高污染还有低产出，两高一低转向绿色生态环保，这个也是我们发展方向大家都很清楚，刚才主持人也做了很多解释。

　　第四个面从产城分离要转向产城融合。现在产城分离很多城市搞开发区，搞了开发区，开发区有产业，但是它没有城市功能，建了很多新城，有很多住宅，可是它没有产业，因此就导致出现很多鬼城，空城，好多地方大家说鄂尔多斯，还有什么巴彦淖尔，甚至包括包头，郑州新区，包括河南的鹤壁，江苏的经济比较发达地区的常州，甚至温州经济这么发达地区都出现这样的问题，从模仿照搬要转向注重地方特色。我们中小城市看大城市，小城市看中等城市，大家盖的房子差不多，实际上都没有照顾地方特色，像我去山东省有一个县级市，他们书记和市长提出来说在三年内要建成一百栋高层建筑，他就觉得高层建筑就是现代化的一种表现，所以要尽量多盖高层建筑就显示他们当地的经济实力了，实际上完全没有必要的，高层建筑成本要增加的，完全可以不必，国外像很多国家，像慕尼黑几乎没有什么，房子住宅几乎都是四层，很少见到高层的建筑，尤其是高层住宅非常非常少，在澳洲也是这样，他们不是以建高了我们这就是现代化了，实际上这完全是一个误区，今后我们也应该注意。

　　第五个方面房地产企业怎么样来应对新型城镇化，在面临这种情况我觉得一个是要积极的迎接新型城镇化带来的机遇，它毕竟是一种机遇，城镇化我们不能说城镇化就是房地产化，这个肯定是不对的，但是城镇化是离不开房地产的，那么给房地产带来了发展空间，带来了机遇。虽然是个机遇但是要慎重选择投资的地域和投资的项目。就是说房地产企业不要很盲目，不是说一搞城镇化我就可以投钱，有些到三四线投了以后卖不掉，房价实际上很便宜，没有盈利空间也没人买，少量卖出去的也没人住所以非常苦恼，所以资金扔到那收不回来非常苦恼，好多贷款还要还银行利息，所以压力非常大，资金是有成本的，所以要慎重的选择，一定要好好考察，城镇化是要有产业的，如果这地方经济看不到产业前景那你就不能够随便去投钱，即使是产业比较发达的地方也要看市场情况，就是说这个地方虽然有的城市它好像这个产业比较发达，像温州但是它已经供大于求，房价已经比上海都高了，因为房价高前几天好多房地产都集中到温州去开发但是它已经过量了，在这种情况下你就不能盲目进入这个市场。

　　另外像唐山市，曾经石家庄经济总量是的，但是唐山是重工业有水泥厂有陶瓷等等，但是近些年由于北京钢铁公司迁到唐山，所以现在唐山经济总量已经超过石家庄，唐山人均GDP很高，另外还有京唐港所以觉得这个地方有前途，好多大的地产公司都在那拿了地开发项目，结果怎么样？现在很多卖不到，房价很低迷卖也不卖掉，陷在那儿了，后来好多房地产老总深入到唐山调查一个月，发现唐山市经济发展不错，但是人口是在逐渐下降的，发现唐山市在那赚钱不在那花钱，有钱到北京买房到美国房，不在唐山买，看到统计数字你就盲目投资这是有问题的，好多大的地产老板总结出来，到底这个城市房地产开发量，每年竣工量应该是多少合适，按照城市总人口每年每人竣工1.25平方米到1.3平方米之间这个是合适的，超过1.3就供大与求，所以这是他们一个经验数字，所以就是说在投资上一定要谨慎。

　　那么再就是要在带动相关产业发展当中来创造自身的发展条件，就是我刚才讲了房地产企业要选这个好的投资地点、城市要看有没有产业，它的产业发展前景怎么样，但是另一方面房地产企业通过我们房地产也可以促进一些产业的发展。我举个例子大连有个易达（音译）集团，大连有万达大家都知道，但是这个易达可能大家并不是很清楚，实际上大连的易达做得也很好，易达集团非常聪明在大连市郊外土地很便宜的地方，他就发现什么问题，我们IT产业它有个服务外包就是发达国家的人，他们在IT业只是掌握核心技术，很多就是属于这种劳动强度很大的，但是技术含量又不是的一些工序，他就把它外包出去交给劳动力相对低廉的国家来完成，尤其是印度，印度大家知道有个城市班加洛尔，所以印度产业非常发达，原因是一个印度工资很低，另外印度人是学英语的，虽然印度人英语发音不标准，英美人还听不懂，但是写出来是一样的，从小课本就是英文的，再一个印度人跟中国人一样数学很好，印度人像阿拉伯数字，我们都说是阿拉伯传过来的，实际上是印度发明的，古代数字像中国数字就不太科学，罗马数字也不科学，但是阿拉伯数字大家都承认是非常科学的。但是英美国家它的数学都不太好，原因我在上学时候一直学俄文当时是苏联老大哥，从初中一年级一直读到大学都学俄文，咱们在座的叶院长到俄国去留学的一会还要给我们讲，它这个英文都是一到二十，人有10个手指头所以就是10进位，过去欧洲人把脚指头都数进去就变成20了。

　　大连有什么优势离日本很近，但是日本和韩国IT产业也很发达，所以就在大连建软件园，服务外包可以到大连来，日本一开始不太相信后来好多大企业过来一看，确实不错，房子盖得很好，另外大连有很多大学，有这样的毕业生所以很快他们就在这里建了总部，然后软件园就发展起来，后来甚至欧美国家也过来了，这样大连就吸收了我们国家很多年轻人，学IT专业的，除了大连本身毕业的，全国各地毕业生找不到工作都到大连去，把大家经济带动起来，征了地以后把农村房子改造了，给农村人盖的房子就跟地中海风格一样，那农民高兴得不得了，那农民就业怎么办，因为是IT产业，需要什么？需要保安、保洁，很多很多园林绿化，给农民提供很多就业的机会，然后这IT产业这么多人来就业了，需要房地产吧，所以又盖了很多很多房子，所以成为一种良性循环，就是相关各方政府也满意，农民也满意，然后这些大学生也满意，对当地的经济发展，税收增加了，产业推动了。通过房地产又可以促进当地的产业发展，一举两得，这个思路也很值得研究很值得借鉴。

　　另外我们房地产在新型城镇化当中要努力做到绿色、智慧、长寿、适老。这个长寿是指的建筑物的长寿，适老是我们房地产的产品要适合人口老龄化的需求。我就讲这些，不对的地方请大家批评，谢谢。

　　主持人：感谢童悦仲老师的精彩演讲！接下来让我们掌声欢迎有请中国房地产财税咨询网总经理赵嘉总经理演讲，演讲内容如何规划地产财税，助力绿色建筑。

　　赵嘉：大家上午好，感谢组委会的邀请，非常精彩刚才童院长对中国房地产新型城镇化的精准解读，房地产走过了三十年，我们曾经说前十年、中十年和后十年，目前是中国房地产蓬勃发展也是面临巨大机遇和调整的年代。智慧源成立了十年，我们只做了一件事，就是专注于中国房地产的财税筹划和模式设计，提供专业的解决方案和顾问服务。前段时间在中国房地产的高峰论坛上我记得万通一位先生说过一个观点，目前在房地产有三个汇集，产业汇集、资本汇集、人流汇集。置业姿态和置业趋势与三个汇集可能不成正比，那么要找出口找渠道在近两年出现打破新型化的创新品牌，比如说旅游地产、文化地产和养老健康城概念。

　　那么随着房地产产品形态的增加和立体化的增多，所涉及中国房地产财税、税制环境也在发生重大变化。马上要召开的三中全会其中有一项非常重要的决议就是对中国财税制度以及环境的改革，这个改革应该说对于我们所有在座的置业机构，设计机构，建筑公司，全都有很大的影响。那么到底它们的影响有多大，能够为重多的产业链企业带来哪些益处，会产生哪些改变，那么这就需要我们所有的在房地产开发的产业链当中，生存的这些企业，不同模态的这些企业，要从战略规划层面，经营层面和财务管理层面要进行精准规划。

　　那么言归正传，非常高兴今天能够在大会上与大家做一个简单式的框架式的工作分享。我演讲的主题是规划地产财税、助力绿色建筑。中国房地产的税制环境在中国众多产业集群当中，税种众多，环境复杂，综合讲有一共11到13个税种，根据不同地区征管环境有所差异，其中房地产企业很容易，我们在座的建筑企业，有北京建筑行业的老大哥，那对房地产的开发都很熟悉，那在这个开发过程当中，主要所涉及的三大税种，就是营业税、所得税和土地增值税。

　　那么房地产的财税征管环境分为预征阶段和清算阶段，在预征阶段根据地区不同预征比例有所差异，但是综合比例在7到16之间，很有可能从明年一季度开始所有的排名50名的国内同事征管预征比例会上幅，前段时间北京发了京七条那么对全国一线城市会有一个示范作用，其中很重要的一点，就是对目前还未进入清算阶段的房地产项目，要全面启动土地增值税清算，目前国家税务总局向全国派出五个巡视组，分别在黑龙江、四川、河北、广东等省份和直辖市进行重点调研，目前还没有收兵回来，那么所采集的很多数据全是为了新的决策做出辅助。在如此严厉的调控和税制环境下，我们的房地产企业和相关产业链业态应该如何应对，这个直接关系到所有的行业参与的企业是否盈利，盈利比例如何，是否是一个健康的财务体制非常重要。

　　那么通过建安和推盘策划以及销售的行为，房地产的最终清算会在最终的项目关门之前完成，7到16只是一个预征比例，具体的清算比例会达到多少我们拿其中一个土地增值税来举例。土地增值税是分四级累计征管，在土地增值税的征缴过程当中，每一个地产项目和产品的议价率以及可扣除的比例，我们来看一下这组数据，这个比例是房地产开发利润的基础比例，在很多地区我们接触多很多大量房地产客户那些项目，有的老板非常头疼，项目红红火火做下来不能算帐，一算帐兜里空空，而且马上要面临的就是这一项工作的重点征缴，那么下面我还会说到一些具体的数字。从这组数字现有的这些比例我们能够看到目前的这个征收环境非常严峻，对于房地产公司来讲压力巨大。我们在看一看地产公司的开发成本，排在排名前列位的一定是土地，土地价格的篡升和目前经济结构有一定的关系，但是根据不同地区产生的地价热度不一样，目前市场当中也是众说纷纭，暂且不说真实的时候现象是什么，我们暂且看土地的成本，必将在某一个地区进行投资开发要面临的排名前列项成本就是土地成本，它基本占到了总开发成本的50%左右。根据我们开发体量和产品概念不同增值率也不同。

　　接下来是建安，在座有很多建筑企业我也曾经出身建筑企业，从定额的不断完善到新的条款不断完善，中国的建筑业可寻求的这种发展配套越来越规范。那么也会逐渐进行锁定，随着新型材料，和节能产业低碳的融入，所以我们可以这样理解，建安费的比例是可控的，而且是可以化的去发展获取利润的，那么接下来就是税收。在五年前，土地税征缴还没有这么严峻的时候，大部分地区预征完了以后没有清算的压力，但是现在不同了，随着征缴环境的严苛，税收成本已经逐步会取代建安成本，成为房地产开发的第二大成本。这是一个真实的环境，所有的开发企业都会感同身受。

　　好，回到我们所做的事业，智慧源主办中国房地产财税咨询网，2002年成立目前在北京、上海、广州、昆明、深圳设有分支机构和全资子公司。智慧源致力于中国房地产的财税咨询业发展和地产经济的繁荣，我们为所有房地产业态机构提供开发全程的财税解决方案，十年来我们为众多房地产企业提供财税筹划、融资、投融资分析、审计及并购服务，未来我们还会为房地产企业提供上市这样的解决之道。多年来智慧源和中国房地产税务咨询网，以三大原则来为企业提供服务。

　　排名前列效果要立竿见影，什么效果？我们所提出的分析报告和诊断方案，会为房地产企业包括建筑企业提供问题的罗列和解决方法的贯彻执行。经常有房地产企业拿到我们的方案在执行的过程当中不出一个月的时间就可以得到税局的回复，我们的方案就可以落地，那么这个效果是非常明显的，同时让所有的企业当家人和高管执行团队能够高枕无忧，因为我们的解决方案和筹划思路完全在中国法律的框架内和国家税法的指导下进行，通过两项保证能够为众多的合作企业形成积沙成土的聚财模式，省下真金白银，最直接的提升项目的利润率，效果非常明显。

　　那么目前在中国的房地产行业当中，专门为地产机构和相关产业链业态提供财税咨询的机构至今只有我们一家，有很多的咨询公司和事务所他们是做广域行业的，所以我们专注树业有专攻，通过我们以下这些服务的理念，来为众多企业出谋划策提供这种服务，系统的为企业建立财务和税务的管理模式，这是首先的，也是占据端的，目的拓宽我们开发企业的利润空间和竞争实力，保证资金链的良好和完整，同时通过财税筹划为企业提供长治久安的健康体制，开发企业需要土地，需要资本，需要概念资源，那么我们同时为开发集群也提供融资通道的广阔和现金流的保证，在一个完整的产业链当中，地产公司并不是最上游的结点，慢慢的变成一个资本趋势的一个结点，那么通过对房地产企业进行方案和模式的设计，确保它们的合理收益，最终形成一个在房地产公司当中，形成一个高技术素养的职业团队，人事核心，刚才李司长也讲了，人才一定是这个产业当中核心的核心。那么我们以陪伴式的方法来为地产公司提供服务的过程也为企业培养了专业的具有高职业素养的财税管理人员。

　　智慧源和中国房地产财税咨询网的李明俊先生提出四化，首先是纳税合法化，在现行现有的以公布的法律框架内，合法纳税该交的一分不少交，不能出现各种不健康的偷税漏税的行为，使企业的资产阳光透明，为企业的健康发展能够提供有序的助力，同时让企业的当家人和高管人员睡个踏实觉，做到这三点企业发展了，高枕无忧了，税局也不会盯着你们了，促进社会和谐发展添砖加瓦，所以这四化是李明俊先生提出的经营理念也在这些年的发展当中得到验证。11年来有了一流房地产财务咨询机构，同时智慧源也取得快速的发展，这是智慧源中国房地产财税财税专家李明俊先生，他出身于中海地产，近十年来中海地产持续成为中国开发领域的高利润企业的原因之一。他们的财税叫打造钢铁财税，团队非常强，李明俊先生就是成员之一，那么作为中国地产财税的专家顾问，亲手创办了智慧源和房地产财税咨询网，并同时协助孟晓苏（音译）先生管理运营汇率基金（音译），那么李教授提出从三个层面，建立立体的管理思维，分别是战略管理、经营管理和财务管理三个层面不单单是一个财务顾问能够解决房地产开发企业的税务问题，以及涉税风险。

　　这是智慧源的专家团队，他们或出身于国际四大，名所高级职业经理人和项目总控，或出身于国内一流标杆地产的高级财务管理岗，具有丰富的房地产涉税经验，这组数据智慧源目前已经是房地产财税咨询行业的排名前列，目前我们在全国已经积累了680多家客户，这些客户所形成的专业财税咨询案例多达1300多个，在目前已经公布的中国房地产开发百强当中我们的客户占据了46席，在前300强当中我们的客户占据了125席，截止到今年四季度2013财年这些数字还在递增。大家可以看到这是我们服务过的企业集群，其中不乏像万科这样的企业，和中行、建工国企、央企以及各地区的标杆企业，像华邦等等，还有一些刚才我讲过的打破行业边缘跨界开发的一些企业，海尔、飘影逐渐把房地产开发作为增长阶段。

　　智慧源和中国房地产财税咨询网能为企业提供五大服务，与企业共同解决财税问题，同时为企业提供项目的融资，包括PE，包括上市的包装设计，内外部的审计以及订购这些业务。概念来以李明俊先生为专家的骨干成员，通过众多的实践和项目咨询案，总结编撰完成了很多撰著，有的已经出书有的成为标杆企业的内训必读资料。今天我拿来了几个具有代表性的案例与大家分享。

　　这是一个住宅项目，在陕西西安我们今天在座有西安的应该非常熟悉，它是陕西地链下属的一级企业定向为人大政协开发的住宅产品，位置在曲江命名观山悦在这个项目为其提供税务服务。湖南清泉集团组建于1997年10月，在广东湖南、上海江西开发的一系列项目在中南地区具有非常强的代表性，智慧源有幸成为合作伙伴，为其提供税务筹划服务，同时为清泉处理疑难的财务设计到目前为止节税额已经突破两亿元。看这个项目，大家应该非常熟悉，雅居乐是在港上市的企业，这个是在海南开发的12公里海岸线两万亩分十年开发的大型综合复合型的地产项目，占据了天时地利人和，它的核心区售价不比北京低，那这个项目作为多业态地产产品的复合开发也为我们提供了一个非常好的财税解决之道的实践机会，五年来智慧源为清水湾项目已经持续解决财税问题合理科学的节税将近20个亿。

　　再讲一个具有代表性的也是大家很熟悉的控股公司，安徽的华邦置业，它的控股公司是我们非常熟悉的冾冾瓜子，家族化企业所有团队懂瓜子不懂开发，但是他们确立一个开发理念叫做捆绑一流追求。当投资决策定案到房地产开发的点上之后，从前期的规划，产品的设计，项目的推广，以及财税的伙伴选择都是遵循这个理念，从名不见经传的跨界地产公司用了短短不到五年的时间，在安徽省内快速开发了11个项目。现在已经是安徽省的前五名明星开发企业，曾经在合肥的核心商业区，它和万科的项目紧邻，华邦的产品是毛坯卖9800一平米，万科的房子是精装卖8000块一平米，华邦的产品日光单纯从数字上和开发趋势上我们能看出这样的企业它的远见卓识，选择了对的，优秀的合作伙伴能够为企业的发展提供非常大的助力。

　　那么智慧源继续会于房地产的各产业态紧密合作，为广泛的房地产开发企业提供财务和税务的模式设计、咨询、筹划服务，希望今后能够有机会与在座的各位成为伙伴，能够为各位提供相关的专业服务，祝大家经营友善，能够长足发展，非常期望与各位企业家携手共同迈向中国房地产的新时期，谢谢大家！

　　主持人：谢谢赵总的演讲，接下来，让我们掌声欢迎有请中国建筑设计研究院原院长 建设部专家委员会委员 中国勘察设计行业协会会长叶邀先老师做精彩演讲，掌声欢迎！

　　叶耀先：诸位先进上午好！先进两个字我是从台湾同行那学来的，他们开会不讲先生们、女士们，就讲先进，为什么？今天你们在座的各位虽然今天我给你们开会，但是你们在座的各位都有我值得学习的地方。今天我讲的是绿色建筑的发展趋势，讲到绿色建筑要回顾一下人和自然之间发展的过程，我们人最早的时候是来自自然，开始的时候我们什么都不懂，我们学习自然那个时候非常谦虚，我们造桥我们不懂得造桥，看到一个大风把树吹到，我们看到这个就可以造桥，所以我们向自然学习。但是后来我们人类慢慢学会不少东西，自以为了不起了，就藐视自然了，觉得你这个自然也没什么厉害我可以开山辟地，然后我们就开始征服自然，破坏了自然，破坏了大地，然后自然界开始对我们惩罚比如今天我们一个城市，最近你像浙江发生了一个暴雨，上海的暴雨等等，当然这些不完全是我们人造成的，是人类征服自然造成后果，如果我们这样征服自然下去最后我们人类要灭亡，所以就开始觉醒，最后还要敬畏自然，要和自然和谐共生，这个敬畏自然我现在对这个自然，这个自然界了不起，我们人是没法和它比拟的，比如说四川汶川地震，多少房子破坏的很严重，我们实验一个房子倒塌的时候我们千方百计震不塌，但是地震就把它震倒了，所以对自然界我们千万不能够藐视它，要征服它，一定要尊重自然，特别要按照自然的规律办事，我们现在很多问题就是不按规律所造成的，我们要跨越式的发展，我们要快，什么事情别人五年完成的，我们半年完成，这些东西都是对自然的不敬畏。绿色建筑为什么会出现，就是要敬畏自然，我们和自然共生那就是要搞绿色建筑。

　　第二个就是人类进化的过程我们回忆一下，人类怎么进化的。那么这个就是我从孙中山先生的文章里学来的，现在大家在座的诸位看到孙中山先生建国方略，讲在中国怎么修铁路、建公路、修水库等等，这个书很厚，我看了以后非常震撼，我最震撼的是什么就是他的思想，他的思想理念他就说人类为什么能够进化，人类进化的过程是什么？首先最早的时候，人类是处于一种蒙昧的状态，蒙昧进入文明是不知而晓，做事情不知道就去做了，世界所有事情都是我们不知道就去做了，第二个就是不知而行。你做了以后你得反思你这个做得对了，做的不对。第三个阶段是知而后行，事情还先搞清楚搞明白再去做，一般效果不会错。孙中山在这本书里头就说民国很多事情做不成，关键问题是中国多少年来传统的一个思想叫做知易行难，知道很容易做起来很难，很多时候凭经验办事，但是孙中山主张要知难行易，知道是很难的做起来比较容易，这种观点从今天来讲很重要。这种行而后知这种反思我认为特别重要，我认为中国最欠缺的就是不反思，错了还一直往前做。你比如说我最近给年轻人写一本书，我们这个事情一定要知道先把它搞清楚再去做不要稀里糊涂去做，那就不行了。

　　比如刚才讲的城镇化，我觉得我们现在中国的城镇化搞歪了，很多东西我们没有搞清楚，什么叫城镇化定义是什么现在你要问，我问过很多人没有人搞清楚，原来我曾经花了两年时间做可持续城镇化，可持续城镇化是可以的，现在叫新型城镇化，什么叫新型城镇化，新型城镇化是人的城镇化，错，不对，所以我们很多事情没想清楚，城镇化按照中国城镇的标准，定义城镇化是人类的生产方式和生活方式从乡村型向城镇型过渡，说城镇化是个历史过程，它是一个生产方式和生活方式一种转化，这是一个核心，没有这两个改变怎么做，要是这么做，首先在城镇发展工业和服务业，没有就业岗位你怎么办？然后你城镇还要不断发展和完善，所以现在好多事情我觉得要自然行一，我们先把这个搞清楚然后再去做。

　　然后讲绿色建筑，什么叫做绿色建筑？一个是在绿色建筑评价标准里面讲在建筑的寿命周期内，限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间与自然和谐共生的建筑。另外在台湾内政部建筑研究所里面写到在建筑生命周期中，消耗较少能源、使用较少资源，产生较少废弃物、兼顾健康舒适的建筑，即生态、节能、减废、健康的建筑（EEWH）。那在维基础百科列到建筑全寿命期间，环境友好、资源利用高效建筑，我的想法是建筑全寿命期间，资源利用效率、对环境影响最小、对生物种群的建筑。你看我这个定义和绿色建筑评价标准的定义就不同，特别的不同是，土地我认为是合理的使用不能单纯的节约，现在因为房子高度增长，我说中国如果这么搞下去不得了，上个世纪50年代我在苏联学习，在圣彼得堡当时的建筑是20层，现在仍然是20层，他们说我们不想把我们城市建筑搞得更高，像这么大城市仍然是20层，中国有很多城市比这个高，绿色建筑要高效利用不是单纯的节约，就节能来讲，因为中国农村人均消耗能源全世界不到平均10%，节能减排发达国家你早就把这个消耗完了，你生活很好了，我们现在起步不久，我们今天还要多释放二氧化碳，当然我们要提高效率。所以资源利用效率。

　　为什么要绿色建筑？我这里列举了五个理由。排名前列个是社会发展，我们的社会在从过度开发的社会向可持续发展社会过渡。有一句话叫做借用儿孙的地球。我们不能够借用儿孙的地球而是有继承父辈的地球。所以现在地球由于生物系统的破坏，人口的膨胀，那我们过渡到可持续发展社会我们要继承父辈的地球，我们要重新制定人口、经济、政策，为了向可持续发展社会过渡我们需要绿色建筑。

　　第二个应对气侯变化，我们地球表面的温度本来是负18度，但是由于地球表面有二氧化碳等等各种温室气体，使我们地球表面温度升高，那么会带来什么后果，后果使海平面上升使平均温度升高，现在有人说人类对环境的破坏规模已经破坏到很大程度。海平面上升还要继续，地球平均温度还要升高，二氧化碳浓度比较稳定但是海平面上升温度要升高，这些结果要持续几百年甚至上千年，所以这样以后政治家就考虑这个东西不得了，如果你今天不减少二氧化碳排放，然后它的影响会持续几百年上千年。但是这个问题社会上有两种看法，一种专家认为这是可能的，另外一种专家认为是不可能的，因为人类地球影响，你再怎么活动人没这个力量，海平面上升是你人类弄的吗，这个也没这个力量，但是政治家说宁可信其有，不可信其无，但是不管你说这个东西究竟有没有危险，因为应对气侯变化要减少化学能量的消耗，就是节能，应对气侯变化当中减少二氧化碳排放减少能源的消耗这个是必要的。

　　第三个建筑业的发展。现在我们建筑耗费40%的总能源，30%的原材料，25%的木材，16%的清洁水，释放35的二氧化碳。从这个情况出发我们要保护环境要促进人类的健康我们要搞绿色建筑。

　　第四个是快速城镇化和大规模建设。在这种大规模的建设如果不搞绿色建筑，子孙后代很难改变对这影响实在太大了。

　　第五个从经济发展来讲，这里列举了29个欧洲国家搞绿色建筑，绿色建筑改造，每年减少运行费用3%到8%，五年减少运行费用32%。那么这个绿色建筑怎么发展，有五个大的趋势，全世界和中国，排名前列个评价趋势，评价标准日益完善。评价标准就是说，最早出现是在欧洲，所以绿色建筑最早是欧洲发起的，最早是英国，英国建筑研究院搞一个环境评估法，这个方法里头包括很多类型的建筑，而且这里面有法院建筑，生态住宅都包括在这里。然后1998年第二个绿色建筑出来就是美国，美国搞一个叫（LEED）叫能源和环境设计导则，是一个导则，这个是干什么？是人员和环境的一个导则，绿色建筑首先要考虑人员和环境，现在好多国家的人认为绿色建筑什么好的东西全放进去，叫做绿色建筑，绿色建筑核心是怎么对地球友好，最重要是人员和环境。这个就从1998年开始，这个的是2009年版的，现在我查一下2012年的（LEED）出来了，到明年可能会出一部新的。这个（LEED）评价指标分为七个大类指标，类是人员占35，其次是一个可持续场地，这个场地是非常的重要，如果场地不好对地球影响很大。所以重点是放在人员和场地，我们中国的标准重点也放在人员但是比重没有它这么大，那么中国从1999年开始去搞的，实际上当然你可以说1999年是台湾，台湾搞了一个叫做绿色建筑解说与评估手册。那么实际上我们大陆在2001年开始搞了叫生态住宅技术评估手册，到2004年奥运又搞了评估体系，直到2006年真正出来了，现在正在修改，我这里写2014年会有一个新版本批下来，香港也有一个建筑评价方法。那么台湾绿色建筑评价标准它是有4类9大指标，4类是生态、节能、减废、健康，9大指标生物多样性、绿色量、基地保水、日常节能、二氧化碳减量，废弃物减量、室内环境、水资源、污水垃圾改善等等，这个我觉得也是值得我们学习的。

　　那么中国绿色建筑现在主要是从六个方面，就是节地、节能、节水、节材、室内环境、运营管理在这个表里都有要求。施工图完成以后就叫绿色建筑设计标识，那么现在2014版现在在报批在修改比过去修改七个方面，排名前列个把范围扩大了，第二个就是分成设计评价和运行评价。第三个除了原来六个指标体系以外又增加了一个施工管理的指标，现在是七个了，过去是按项来说，现在按打分来说，然后还增加了一个加分项目，又创新什么的可以加分的，比如说现在怎么评价，现在你的总分等于七个东西，七个指标然后每个指标加个权重，从这个权重来看节能占24%，节地占21%，其他的可能少，但差别不太大。后面是加分，加分就没有权重所以这个很厉害，你其他的分数你比如说有的像节能分数比如说20分，你20分乘上0.24就是4.8分，然后现在新的控制项，我举几个例子，节地和室外环境里面要选址、防灾、无污染、日照，所以你们申报绿色建筑要考虑控制项满足了没有，这是硬条件没有跟你讨价还价，这是中国。

　　加拿大在2000年搞了一个绿色建筑评估工具，它这个一共分成六个领域的指标，基本上也是一个打分。日本在2001年搞了一个叫CABEE建筑环境综合性能评价系统，也不叫绿色建筑，强调环境。绿色建筑来讲能源和环境是很重要的，其他很多东西是次要的。其他国家德国、澳大利亚、挪威、瑞典甚至比这还多，绿色建筑标准我说日益完善，表现在什么地方？表现在五个地方，排名前列个就是说来源在欧洲，排名前列个1990年英国，第二个是1998年美国，第三个是1999年台湾。第二个评价标准重点放在人员和环境，第三个建筑类型逐步扩展到所有建筑。第四个增加评价指标，另外一个各国关注自己国情。第二个大趋势就是节能减排和生态，所谓减排就是二氧化碳释放减少，减少靠什么？一个是减少内涵的耗能，另外一个是资源的循环利用，另外就是建筑景观节约搞生态绿化，另外用新型绿色建材和可再生能源采用这些办法。

　　另外一个利用可再生能源，可再生能源有太阳能、地热能、风能、水能、生物质能。太阳能现在主要是用它来供应热水这个在中国用得最多，至于太阳能光伏发电现在用得不是太多。地热能这个在国内现在用的也很多，比如沈阳就用了1亿平方米但是用地热能要非常谨慎，这个城市首先要做地下空间的规划，你随便打到时候就没法弄了，另外地热能的应用专家们说一定要在这个地方冬天采暖所需要的人员，和夏天所用的人员要平衡，不平衡就要出问题，现在好多地方不平衡也在用。另外是搞被动式的房屋，不需要增加设备让这个建筑来节能而是利用比如自然通风就像我们这个根本不是自然通风，全部关起来，然后是自然采光通过这些来减少土地能耗，比如说自然采光你像这个房子走廊这里有上面一个窗户，上面一个窗户开过来南北通风，所以这个窗户是很重要的，但是中国现在这个好多没有，有了把它封起来，这个就不通风的，除非开门，然后各种各样的方法使得气流能够自然通风。然后自然采光，特别是像这个，就是我们中国现在这个采光，采光直接照这里叫直接采光，但是还有一个间接采光就是说你这个光线进来以后可以通过天花板反射到这里来间接采购，能够使自然光能够照到房屋的深部，这个部分中国几乎都忽略。

　　另外就是搞建筑高度工业化，就是搞预制装配化。我觉得任何一种技术任何一种东西都有一定的适用范围，怎么可能到处都能用它，预制装配化用在什么地方用在你有一大片房子要交，数量一定要大然后在它附近建一个工厂做预制构建，假如你那个工厂的周围没有这么大的建筑要建你这个厂就划不来了，另外一个更重要的是商品混凝土跟现场工业化施工技术已经非常发达，所以现场的工业化和预制装备化该用什么东西用什么，领导非得要就完了，有一个地方已经在用，但是这个是相当有危险的。

　　然后我们要延长建筑的寿命现在我们建筑的寿命是50年，现在我们要搞百年建筑，一百年的建筑我们现在不能够设计，为什么？因为地震、火灾等等，但是我们在向这方向努力。搞百年建筑当然有百年建筑的结构，特别是百年建筑内部要能够改造，内部可改造很重要。比如说现在我们搞这个保障性住房，那么国务院的文件总体是40平米左右一套，假如这个40平米一套的房子完全用钢筋混凝土把它分割了，我认为这个将来肯定是建不来的，40平米是过渡的东西，人多了不行，我们要改善民生所以我现在主张两套房子比如说40平米一套在分户房上一定要留好一个门将来合并成一套。你像这个外面这个圆的是没必要的，可以节省很多材料，所以我是主张把建筑的外面可有可无的完全是装饰性的东西全部把它去掉。你比如说像这个一圈还不够上面还要搞一个，施工也很困难，特别是小帽子你搞那么多小帽子干嘛，非常困难，你像这个搞一个就很多余了，再高一个孤零零的东西怎么用，工人施工反映非常困难。另外我们做大面积的水景，原来有水尽量保留，原来没有不要去弄，现在国家规定严禁用自来水来做景观用水。另外我们这个小区的入口搞了这么一个东西，这个也得花个几百万搞，很麻烦的。像这个小区就很好，做一个牌子放上去就完了。所以我们一个小区不要认为入口豪华就好了，不是这样的。你像这个搞了好多钢结构用的，把地占用了钱花了，没有用，但是这个是我在日本一个住宅小区，你看很简单上面用葡萄弄的，你在一个小区必经之路去休息，拿一个包上面有中国字，通过这个结交很多朋友，通过住宅小区让住户临时停留有必要，但是不要搞这种华而不实的东西。另外一个绿化，这个绿化比如说我们生态金字塔层的微小生物蚯蚓、细菌，是把动物尸体分解成土壤的，这种动物希望绿地一大块，你看我们这个原来是三块绿地非要起这么一个东西，起这个东西既花钱又妨碍微小动物生存，破坏生物多样性。另外像这个绿地上面摆了好多石头，一个开发商上花几百万，这个草地很好吗，你摆石头干什么。这个是台湾的，过分的人工化。

　　既有建筑“绿建化”改造，一个很重要问题就是电梯的问题，这次我去奥地利首都维也纳在中间加一个住宅电梯入口。另外一个是走向智慧绿色建筑，建筑全寿命绿色建筑，建筑信息模型，它把你建筑所有数据等等，全部数字化弄进去，弄进去可以使你这个建筑从设计到最后提高效率。另外要适应老龄社会的住宅。老龄人住宅身高要缩短刚才我们发奖的国家统计局的局长跟我说他现在身高缩短了，老龄人有很高要求，地面要平坦没有高差等等。这个就是我说1976年北京长安街盖了一个40万平方米的现在还在，都是用钢筋混凝土强分割成很多小格子。还有一个是绿色本土全球建筑。1995年我到韩国去，我做了一个报告，就是我们现在盖的房子所谓绿色建筑一定要把本土的气侯条件弄进去，然后再吸收世界上先进的技术。现在我们有好多建筑是脱离本土，我这个是欧式建筑我这个小区名字只有英文没有中文，我非常反对，中国人要盖中国人住的房子，搬到栋你可以把华盛顿的搬到北京来，你把这个搬过来根本不叫绿色建筑。你比如说像日本在大阪一个6层建筑1993年盖起来，这个建筑就是说那年我到日本我就看了这个，叫做NEXT21，盖完了让人去住，住完了再写报告，这样以后你看房子就像一颗大树的，盖成了以后有22种鸟来过，10种栖息过，5种做了巢，并发现巢里有小鸟，在一个繁华的都市如果有这些鸟来跟你生活那真是绿色的。

　　最后一个趋势就是非建筑行业跨入绿建产业，如果我们在这个绿色建筑产业里面不做工作的话那么其他行业的人就进来了，如果绿色建筑里面有很多商机，目前全球国际大公司相继都进入绿色建筑行业。你比如说像这个搞这个空间的绿化，这个就是日本的福冈一个叫ACROS的建筑，这个我去了看很震撼。中国发改委和住建部对绿色建筑很重视要求2015年末20%的建筑是绿色建筑，然后要求加快绿色建筑相关研究和推广搞节能改造等等，然后给税收优惠、贷款利率优惠等等，绿色建筑咱们什么事情我认为把它做实很重要，绿色建筑是好东西但是我要做事，不能做虚，保有青春的心态，建造的建筑。英国哲学家认为青春是人生的鼎沸时期，它行如流水，一去不归。还有一个人叫乌尔曼说青春并不是人生的某一个阶段，而是一种心态。它并不表现在瑰丽的脸庞，红润的嘴唇和柔顺的双膝，而是意志的想象，想象的才能，情感的活力，它实质是心灵的朝气。青春意味着一种夺人的气质，勇于追求，敢冒风险，这种气质多见于60岁的长者，而少见于20岁的年轻人。岁月可使容颜改观，而丧失热情。每一个人无论是60岁还是16岁，都有猎奇心理，都有永不泯灭的渴求知识的童心，都有生存竞争的喜悦。在你我心灵的深处，都有一个无线电台，只要它收到来自人类和上苍的有关美丽、期望、欢呼、勇气和力量的信息青春就会永驻。我希望大家心态都要好，如果心态好80岁也是年轻，如果心态不好20岁也不觉得年轻，我就说这些，谢谢大家。我们还有一点时间如果大家愿意我们再互动一下。

　　提问：叶老师您好，2008年我还在当学生的时候，当时您过去开会您给我的印象非常深刻，而且想到您当年的话在俄罗斯求学学俄语，我想问您一下这次是我来北京很少的时间，我大部分在上海，昨天我从长安街过来的时候这样一个问题非常困扰我，他们说北京城这在就是这样一个规划阶段，我们在山东做项目现在也是做大而全的规划方案，这是建国初期由苏联人带过来的，他们说列宁格勒有20层的楼，我们现在应该回到他所持的观点还是我们建国以来一直支持的观点，我的同学现在正在做上海中心，也在跟我讨论这个问题，我想听一下您的观点？

　　叶耀先：这是中国所面临的一个结，俄国我不知道你们去过没有，如果没去过，我建议一定要去一次，它的环境非常漂亮，因为它很注重环境，现在中国50年代有个建设方针叫适用、经济、美观，首先是适用这个建设方针我们多年来是丢掉了，你说大裤衩是适用吗，超高建筑在世界上只有在金融中心去盖，为什么？我们有很多人，为什么世界上这么多高层建筑，高层建筑出现主要是为了平衡地价。土地价格很贵的地方必须要盖高层，但是在我们农村你这个地价也不贵干嘛盖300多米上去，水要打那么高消耗多少人员，所以我觉得怎么做要坚持把适用经济美观的建设方针重新拿到我们国家来，首先讲适用，你的东西不适用你干什么，现在首先是考虑环境，找环境设计师来给你搞，所以我认为你这个事怎么办，一定要从本土出发我刚才讲的，一定要贯彻适用经济美观在可能条件下注意美观这样的建设方针。

　　这个事情我觉得，我们跟美国的差距今天这个会场，如果我在美国这样做报告我讲完了以后让大家讨论起码七八个人举手，我们中国人害羞是吧。

　　提问2：叶院长冒昧几个问题，这几年我们是和地产金融财税相关的企业我们接触大量在国内风起云涌的涉及资源的养老地产，绿色地产，环保健康城等，中国可居住面积是有限的，但是现在涌现市场当中很多产品，包括旅游概念地产它都远离城市，因为土地的价格因为政策的扶持把产业园落地在边缘地区，无论建筑设计和产品形态设计如何衔接最终还是为人服务，当大量人流会聚到一个产品核心区以后会衍生出很多生活性的问题，类似这样的问题已经出现了，但是现在我参加好多论坛，没有对这个问题更多的关注这个可能是五年十年会出现的问题，比如说配套，比如说养老地产，那么老人刚才您也讲需要什么样的建筑标准和数据，即便有了这些数据和标准当大量人流在一个空间区域当中去生活，那其他的配套如何来解决，那这个问题我想了很久，参加了很多的会议，一些专家对这个问题都没有做非常详细的解读，我也理解类似配套不像城市有几年的积淀，在新城周边是很难快速建立起来的，这是我现在打一个问号，因为目前这类的概念产品太多了，谢谢。

　　叶耀先：你这个问题提得也很好，这个是中国出现奇怪的概念，它的原因是在于追求利润追求赚钱，按道理基础设施好多东西都应该有，在没有的情况下搞一个肯定是个灾难，这个问题我刚才讲的要先知，人到了那儿吃喝拉撒怎么解决，先知而后行，搞一个可行性的研究，能不能在那搞，如果这么搞起来可以就搞，但中国的很多可行性研究是走过程，就是说它这个东西领导从这些思想观念不改变，在中国没法弄，所以现在改革我不知道三中全会怎么改，中国改革最重要是转变思想观念，我们有很多思想观念是错误的，或者是不行的东西，从开始就要转变，如果不转变是肯定是不行的。

　　提问3：我其实没有什么经验我只是觉得非常钦佩您的才华和博识，很有幸能参加这次典礼，谢谢组委会我是河北世达（音译）建设集团，这是我们董事长，我想就是谈谈您刚才跟我们分享关于青春的话题，就说一个企业和一个人一样我觉得和人一样有它的生长和青春期，就说如何让一个企业向人一样也做得更长的青春期让它充满朝气，想请您关于这方面做个指导。

　　叶耀先：我不是指导青春这篇文章是怎么来的呢，它是日本有一个作家然后他就给日本一个企业家松下（音译），再请一个美国的银行家，一个在美国一个在日本，然后给这两人出题目，出同样的题目让他们回答，回答完了以后出了一本书，这本书是台湾出的，这本书里有一个问题问，企业能够永生不死吗？人是不可能永生不死，企业也不可能，但是他就说企业如果领导人永远保持青春心态那它可以长寿，就是你董事长你这个企业能不能寿命长看你董事长有没有青春朝气，比你高明的人你能弄到你手下工作这是青春长的方法，你要知道你的成绩表现在你手下做的成绩，他如果做出成绩就是你做的成绩，所以