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实录:别墅新视界 “泛豪宅时代”别墅营销之道

2013/09/17 14:25 来源: 搜狐焦点网 评论
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搜狐焦点高端地产负责人 郑欣
 搜狐焦点高端地产负责人 郑欣

  【主持人】:感谢开老精彩演讲,让现场每一位受益匪浅。今天我也特别欣喜的看到众多重量级嘉宾出席在活动现场,建议在微博上时时互动,分享今天下午现场每个瞬间,当然习惯用朋友圈不要忘记发送在微信上,顺便让朋友点一个赞。开一个玩笑。分享一本书,书的名字叫做《大数据》,书的封面上有这样一句话,除了上帝,任何人都必须要用数据说话,是的,马上给您带来一组别墅市场的数据,让我们有请搜狐焦点高端地产负责人郑欣为我们带来一组别墅市场的数据,有请她发布2013年三季度北京高端住宅和别墅市场的研究报告,有请。

  【郑欣】:各位领导、各位嘉宾大家下午好,首先感谢大家冒着大雨来到今天盛会,今天开彦老师给我们介绍了泛豪宅的相关知识,接下来我分享2013年1到8月别墅豪宅市场分析报告。别墅市场总体经过,别墅市场空间特征,别墅市场成交特征,项目成交排名。在八年中尽管发生了剧变迭起,但是成交量一直呈稳定的状态,成交价格局部上扬,2006年到2013年北京别墅成交关系中看到几个非常关键时间点,第一个可以看到在2009年,Q3别墅销售季度突破两千套,2011年Q1季度成交套数虽然有所下降,但是成交价格突破三万余元,综上所述国家四万亿投资分配后,别墅销量季度一举突破两千套,目前稳定在800套,北京整体成交由2006年万元上下,一下冲破目前三万元,上涨近三倍。2013年1月到8月北京别墅市场创下三年来新高,相比于2012年前八月多售出267套,成交价每平米27106元,增长近11%。2006年到2013年北京别墅库存量走高回落,别墅库存相比08年高峰期减少近1500套,目前全市仅有4600套可售别墅。从2009年到2012年每年别墅供应量120万平方米左右,今年前8个月已经有46万平方米,同比减少了25%,但是别墅成交量价齐增是供应量持续下跌,与2013年1月到8月,供需比仅为1:1.5。我们可以盘道自从2003年别墅“禁地令”发布之后,几乎每年都有政策文件下达,对于高端住宅用地控制,始终贯穿在不管市场整体是冷还是热各个周期,而这一政策带来的直接影响就是市场当中别墅项目不断减少,融合叠拼、双拼,甚至花园洋房综合性高端社区渐渐增多,别墅产品稀缺性、支撑价格的稳定,所以我们说别墅成交趋于高密度,传统有中有低独栋别墅不可能再生,与此同时别墅正在产品加速升级,由传播的前二后三演变成地上三层、地下两层。2011到2013年联排别墅占43%,2013年联排和叠拼各占37%。

  从2013年1月—8月别墅供不应求已成常态,供求差距愈发凸显,1月到3月、5月,三个时间点中,可以看到成交比达到4:1、3:1、5:1,成交价格一路走高,站稳每平米三万元大观。8月成交价同比大涨20%。2013年1—8月五环至六环以外别墅供应比出现大幅增加,近年来由于传统别墅区低密度地块消化,别墅项目开发趋于分散,原本少有的别墅项目行政区,由于供给低密度地块,也开始陆续推出别墅产品,大兴供应比13%,丰台5%,平谷2%,门头沟1%,五环至六环以外别墅成交占了北京市场一共96%,成为供需主体。2013年单套面积低于500平米供应在前八月超过别墅市场主供应五分之四,从成交数据分析出户型面积300平米以下别墅产品基本出现了价涨量跌的特点,显示此类户型主要面向中产阶层。这一部分置业要求需要实现产品配套、价格的均好性,价格对成交起到了决定的作用。因此对于规划这个面积段别墅项目来说,如果项目在某一方面存在着一定劣势,那么可以通过降价手段改革。

  相比2012年1—8月,2013年供应土地,联排别墅占比增长8.6个百分点,叠拼占3.1个百分点,独栋和双拼别墅供应份额相应减少,独栋别墅占比减少了10.8个百分点,双拼别墅占比减少0.8个百分点。300到500产品占41%,单套面积低于500平米别墅成交占比达到九成,可见虽然高总价别墅也有成交,但是时候主体仍为低端别墅,综合对比联排与叠拼两类别墅产品供应走势可以看出,2013年1月8月联排别墅成交521套,相比2012年前8月增长15%,双拼别墅成交566套,相比2012年基本持平,主要是在当前限购条件下,购房土地以首套购房刚需客群,改善置业客群为主,既向往别墅生活,但是经济能力略显不够,总价略低的联排更有市场空间。

  接下来公布2013年1—8月别处成交套数排行前十项目,分别是富力童话时光、誉天下、中海尚湖世家、龙湖好望山,天鹅堡、融创长滩一号,远洋天著,龙熙顺景。面积排名誉天下,富力童话时光,领秀观山悦从目前市场上别墅可以看出因其的私密性,用途的宽泛性,客户不再局限于个人,企业客户成为购买主体。谢谢大家我的报告汇报完毕。

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