闹哪样？商业公寓也玩“双合同”！

　　报价四万八，合同只签三万九，剥离9000元/m2进装修合同 “造低”发票价恐留后患

　　当广州一手住宅销售“双合同”大行其道之际，记者近日从业内人士处打听到，珠江新城某商业性质的公寓项目也搞“双合同”。该项目一期尾货均价4.8万元/m2，网签合同只签3.9万元/m2，装修合同为9000元/m2。销售人员言之凿凿地对买家说：“这是房管局规定的限价，故此高出限价部分的楼价唯有放进装修合同。”从阳光家缘的签约价格来看，该项目近一季售出129套公寓，成交均价为3.5万元/m2，与目前均价相差巨大，的确存在签“阴阳”合同的可能性。

　　商业地产为何也签“双合同”？广州市的房价控制目标都是指“一手商品住宅”或“一手商品房”，土地使用性质为商业或办公的公寓写字楼并不属于限价的范围。广东中原项目部总经理黄韬表示，照常理推断，一手商业地产项目不应该纳入年度房价控制目标的计算之中，但有可能是政府担心商业公寓价格飙升，会引起周边住宅业主和一手住宅项目的盲目跟风涨价。同时，中原地产工商铺部高级营业总监罗思源表示，商业公寓的购房发票在日后转让时也有作用，若转让价比一手购入价的增值很大，有可能需缴交很多增值税费。

　　专题文/图：记者 李凤荷

　　实地踩盘：须签9000元/m2装修合同

　　装修款不能贷款一年内付清

　　日前，记者到位于珠江新城金穗路附近的该公寓项目踩盘。出发之前，记者在该项目的业主论坛看到一位意向买家的帖子称：“销售说，45000元/m2，不过合同要分两份签订，网签按3万元/m2，另外得签15000元/m2的装修合同。这样一来，以后转手增值部分纳税就更厉害了。”

　　该项目分西塔和北塔，北塔17楼以上为开发商持有的酒店，西塔和北塔低层部分为出售的公寓单位。销售人员向记者介绍称，6月中旬项目开盘，推出100多套公寓，目前仅剩下不到10套单位，33~47平方米的单间已售罄，余下几间大面积的两房单位和58~63平方米的一房一厅单位。从该项目的网签数字看，自6月以来该项目售出129套公寓，均价3.5万元/m2。不过销售人员介绍的价格却是比网签成交均价高出一大截，目前价格为4.8万元/m2。记者询问这个价格为何比网签价格高出一截，销售人员表示，项目成交价中9000元/m2为装修价，需要另立合同；4.8万元/m2减去9000元/m2装修价，才是网签的价格。

　　据销售人员介绍，9000元/m2的装修并没有贷款选择，一次性付款的客户需要在签约后付清楼价合同和装修合同约定的合同款，按揭付款的买家则可以分两期在一年内付清装修款，即签约时交一半的装修款；明年6月再交另一半的装修款。

　　记者调查：暂时只局限珠江新城内

　　新盘早早标榜超高装修价

　　从记者的调查来看，商业地产“双合同”的做法暂时只在珠江新城出现，并未蔓延到其他区域。珠江新城大部分在售的100平方米以下公寓或小型写字楼，目前网签价只是在3.7万~3.8万元/m2，与现场销售人员告知的5万元/m2上下的价格相差较大。

　　记者日前到珠江公园另一新公寓项目踩盘，该项目预计9月初才开售，吹风价为5万元/m2。记者向销售人员询问是否会签“双合同”，这名销售人员表示暂时不知道，但目前对外公布的装修成本价为7000~9000元/m2。在番禺等地代理多个商业公寓项目的中原地产工商铺部负责人表示，目前番禺等区域热销的一手商业公寓中，暂时没有签订“双合同”的做法。

　　专家提醒：商业地产实施四级累进税率

　　转手可能要付巨额增值税

　　对于珠江新城商业公寓项目也搞“双合同”的做法，有人认为可能是政府想把商业地产成交纳入到房地产价格统计中，以便完成限涨7.5%的任务。不过，有业内人士认为可能性不大，因为虽然花都、南沙等地的商铺或公寓签约价在每平方米万元以下，但市区一些黄金铺签约单价也在十几万元以上，靠商业地产拉低住宅均价的可能性不大。如果真的对商业性质和住宅性质的房屋混合计算，市场信息可能进一步被扰乱，住宅买家根本无法从每月一手成交均价来判断楼市的走势。

　　一手商业公寓买家被人为“造低”发票价，对日后转让有一定影响。商业地产的增值税共有四级累进税率，增值幅度在50%以内，按增值额30%征税；增值幅度在50%~100%以内，按增值额40%征税；增值幅度在100%~200%以内，按增值额50%征税；增值幅度在200%以上，按增值额60%征税。以3.9万元/m2的发票价来计算，日后若转让作价为5.9万元/m2，增值幅度超过50%，但如果按4.8万元计算，增值幅度只有20%多，无形中增大了纳税额。一些业主为应对巨额增值税，通常会声称发票不见，因此交税时会以评估价全额3%征收增值税。目前商业地产评估价都比较“贴市”，以往按真实成交价50%递件，都有可能通过，但现在评估价已经“水涨船高”，估计要按市价七八折报价才可能获批通过。

　　一位行业人士表示，其实广州市规划局早就出台规定，要求“大于300平方米的写字楼单位才可以配建一个卫生间”，可以从源头上杜绝写字楼单位改成几十个小型公寓的可能性，但令人费解的是，为何近来市场上还是出现了那么多的小公寓产品？

　　装修类消费贷疑变“灰色房贷”

　　最近有消息披露，一些拥有两套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款，曲线变身房款。部分银行信贷资金以“消费贷款”名义曲线进入房贷市场。流入“灰色地带”的贷款暗藏风险，更成楼市调控政策背后一股涌动的暗流。

　　但记者日前向广州市部分银行和按揭机构了解到，广州市场消费贷款变身“灰色房贷”的机会并不大，因为以装修贷款为例，若客人以自有住房为抵押，装修贷款一般为3000~4000元/m2，100平方米的房屋只可贷到三四十万元，与动辄三四百万元的购房款相比，不过是“杯水车薪”。不过有按揭人士透露，由于今年三四月份一二手房成交火爆，逐季度发放的银行住房贷款额度明显吃紧，有可能以非房贷业务来补救。此外，目前市场逐渐兴起“双合同”签约，对于部分首期款吃紧的客户来说，以装修贷款来补贴首期款也的确有必要，故此有可能导致装修类的消费贷款增多。

　　据记者了解，对于银行来说，装修贷款通常需要以房产为抵押，但销售中的一手房尚未进入出证阶段，这类装修贷款有可能由开发商作担保，或者转为无抵押的信用贷款来操作。据透露，无抵押信用贷款贷款额为50万元，对申请人的收入和工作性质审查较严，且贷款年期仅为3年，贷款利率通常在基准利率上浮10%~15%，对于要每月供楼的买家来说，用装修按揭贷款来帮补首期会增加月供压力。(李凤荷)