同世飞天张璋：商业规划设计先于建筑规划

　　“一个商业地产项目，必须要同时兼顾'建筑规范和商业规范的统一'，而且一定要商业规划设计先于建筑规划设计，在明确了各项商业功能、定位的基础上，再做建筑设计。而不能用建筑设计代替商业规划设计，也不能用地产营销策划代替商业规划设计。当然，商业规划设计之前，是需要进行充分的商业市场调查和商业策划的，市场调查是商业规划设计的基础和依据。”--同世飞天董事长张璋

　　开发商在商业地产项目的设计、建设、销售之前，没有充分考虑到后期商业经营管理的问题，从而直接导致不少商业项目后期难以经营，使得商家、投资方、租赁方、开发商各方利益受损。根源就在于开发商还是用住宅的思维方式来开发和运作商业地产。

　　为此笔者专访了北京同世飞天商业设计&顾问机构董事长兼总裁张璋，张璋先生坦言：一个商业地产项目失败的原因可能有多种，其中一个重要的原因，就是开发商在项目的前期没有进行合理的商业规划设计。目前，中国许多商业地产项目的开发过程是这样：开发商拿了一块地，不管这块地适合不适合做商业地产，但他认为商业地产的利润高，要赚回投资，就要硬做一个商业项目。于是，开发商找一个设计院，设计院按照他们自己对商业的理解，就对项目进行设计。至于设计出来的项目适不适合做商业经营？适合做什么商业经营？谁来经营？设计院可能就考虑不多了。项目设计建设出来了，开发商再招一家销售公司，一卖了之。最后是项目建成了，商铺卖光了；再最后是商户经营不下去了，商场关门了。

　　商业地产项目开发前，为什么要进行科学的商业规划设计？张总为我们解答道，因为商业地产和住宅地产是有本质的区别。住宅地产的功能就是人们居住。但商业地产的功能是商业经营。这就首先需要一个商业地产从项目其物业的空间、结构、设备、配套、功能等方面保障和满足商业的经营。如果物业的空间、结构、设备、配套不能满足商业的经营，建成的商业项目会有什么商业使用价值呢？任何一种建筑形态，都是有其使用功能的，因而也就有其建筑规范的。商业建筑，是有商业规范的。一个住宅项目的设计，只要满足建筑规范和消防规范就可以；但一个商业地产项目的设计，除了要满足建筑规范和消防规范之外，还必须要满足商业规范。否则，建成的商业项目，就不一定适合商业经营。所以，商业地产项目在开发之前，必须要充分考虑到商业的后期经营问题，不能简单的用建筑设计代替商业规划设计，否则将很难保证商业地产的成功运营。

　　做商业地产的都知道，商业规划设计是要解决项目的商业空间布局、交通组织、设备配套、装修标准等一系列工程技术标准的问题。因为不同的商业业态和商业功能对物业的空间、层高、柱距、荷载、电梯、强电、弱电、给水、排水、通风、排烟、暖通、空调、消防、安防、广播以及配套用房的要求都不一样，一定要根据商业定位来进行空间结构设计和设备设施、电力能源配套。例如百货、大卖场、家居建材商场、仓储商场，它们各自对层高、柱距、荷载的要求都不一样，对电力的容量、电梯的类型的要求也都不一样。即使同是货梯，各自对载重吨位、空间大小、型号要求等也不一样的。

　　作为专业商业地产的设计&顾问机构，同世飞天的核心业务从商业和商业地产项目后期的招商招租、运营管理等专业顾问服务，发展到商业和商业地产项目策划定位、总平规划、商业规划、商业空间设计、商业立面设计、商业照明设计、导购美陈设计、商装设计及管理等专业设计服务，同时，同世飞天已开始进入商业地产和商业资产的投资管理领域。

　　最后张总再三强调，进行商业地产项目的设计时，必须要同时兼顾“建筑规范和商业规范的统一”。这是商业地产的特点和要求所决定的，缺一不可。只有这样，设计的商业地产，才能既符合建筑技术和消防的要求，又符合商业经营的需要。