评论：今年商品住房用地该有多大供应量？

　　3月25日出炉的新“国五条”广东实施细则要求，各地级以上市(含顺德区)政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并报省国土资源厅备案。

　　关于住房用地供应，笔者认为，在去年住房用地供求双双跌至低谷的情况下，今年若不加大土地供应，就有可能造成明年出现房价较大幅度的上涨。经测算，今年的土地供应量不要少于280万平方米。

　　增加土地供应，首先是落实上级政策的需要。国务院要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。据合富辉煌东莞市场研究部监测数据，东莞过去五年商品住房土地成交量平均为199.22万平方米/年，所以，东莞今年住房用地供应原则上的底线为199.22万平方米。

　　当然，执行政策不能只满足于达到表面上的要求，更要理解并落实政策的初衷，这样才能算真正贯彻了政策。国务院出台住房用地供应量要求的初衷在于“做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展”。要促进房地产市场平稳健康发展，十分重要的一点是保证足够的住房用地供应。

　　供求决定价格，住房的供求关系在一定程度上影响着其价格的高低。在当前的政策、产业、区域关系条件下，东莞购房的需求会保持相对稳定，所以，如果供应多了，房价就有可能保持平稳。除去闲置用地的因素，住房的供应量主要取决于住房用地的成交量。从东莞土地开发的规定和周期来看，某一年商品住房的供应量，主要受制于前两年的住房用地成交量。如此推导得出的结论是：东莞新建商品住房的价格，与前两年住房用地的成交量有密切关系。

　　事实证实了这一推断。据笔者发现，如果把过去五年的房价同比涨幅由大到小排序，就会发现，该排序与此前两年住房用地成交量由少到多的排序惊人一致，没有一年有所偏差。

　　具体情况为：根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据，2006年-2012年，东莞商品住房用地(含以住房为主导的住房和商业综合用地)平均成交量为210.4万平方米/年，即2年平均成交420.8万平方米。

　　在2008-2012年间，2010年新建商品住房均价同比涨幅，高达24.2%，而2008-2009年住房用地的成交量也是最少的，仅有336.3万平方米，只有平均数的八成。

　　2011年房价涨幅排第二，为7.7%，2009-2010年住房用地的成交量也排第二少，为389.2万平方米。

　　2009年房价涨幅排第三，为6.8%，2007-2008年住房用地的成交量也排第三少，为405.6万平方米，少于平均数。

　　2008年房价涨幅比较小，排倒数第二，为3.7%，2006-2007年住房用地的成交量也排倒数第二多，为476.7万平方米，比平均数多13%。

　　2012年房价涨幅是最小的，为1.1%，而2010-2011年住房用地的成交量也是最多的，达到515.2万平方米，比平均数多22%。

　　这些年，东莞土地受资本青睐，流拍率不高，住房用地的成交量主要取决于其供应量。要刺激土地成交，关键在于加大土地供应。

　　2012年，东莞商品住房用地新增供应量为164.8万平方米，是最近七年倒数第二少的(未得知2005年及之前的数据)，成交更是少至144.6万平方米，创最近十年水平。在去年住房用地供求双双跌至低谷的情况下，今年的住房用地供应必须加大，否则，就有可能造成明年商品住房供应偏紧，进而刺激房价较大幅度上涨。

　　从近年来土地、住房供求及房价走势来看，420.8万平方米是2年商品住房用地比较合理的成交量，考虑到流拍的可能性，要达到这一成交水平，供应量必须高于这一成交量。420.8万平方米的合理成交量减去去年144.6万平方米的成交量，等于276.2万平方米。换句话说，今年商品住房用地的供应量不要少于280万平方米。