迪斯尼正式开工建设 浦东川沙房价不涨显淡定

　　日前，迪斯尼方面透露，位于上海浦东川沙的世界第六个迪士尼主题乐园——上海迪斯尼一期即将启动主体设施的实质性施工，包括主题乐园、配套酒店、零售餐饮娱乐区等在内的项目设计阶段已进入尾声。相比四年前，这条消息并没有被媒体大肆宣传。曾经在“迪斯尼热”中沸腾的川沙，如今也显得淡定了许多。记者走访时发现：川沙房价并无明显上涨。

　　【区域全接触】

　　　　规划范围：

　　川沙地处浦东新区中部，区域面积为96.7平方公里，下辖六团、黄楼、城厢、城南、华夏、六灶6个社区。

 地铁二号线川沙站出口的新镇规划指示牌

　　按照新的城市发展规划，川沙将发展建设新城，规划范围包括原川沙集镇及浦东运河以东、川杨河以南、川南奉公路以西、迎宾大道以北地块，用地面积20.4平方公里。川沙新城是外环线以外地区的核心城区，以旅游服务、临空服务配套和历史文化为特色，人口规模约在30万人。

　　　功能定位

　　经过近几年的发展，川沙出现了多个以高新技术、生物制药、彩印包装、工艺玩具为主的亿元企业群。末来的产业导向是发展低能耗、无污染、技术密集型，以航空运输为资源配置手段，面向国内国际两个市场的文化旅游、现代服务业和临空产业。随着迪士尼的建成并对外开放，体制上与国际旅游度假区相衔接，产业上与迪士尼主题乐园相配套，城镇功能与区域经济的核心竞争力将得到进一步的提升。值得一提的是，2012年6月末，川沙镇政府和代表上海迪士尼的上海国际旅游度假区管委会、上海申迪（集团）有限公司联手举行了一场招商说明会，会上，迪士尼招商广告牌与古镇招商广告并立在了一起，高调推出了“百年古镇、人文川沙”的古镇招商，这意味着川沙旅游业的发展将更为全面。　X

　　【居住现状】

　　目前，川沙板块内配套设施齐全，有各类学校30多所，宾馆8家，医院10家，金融机构30多家，公交线路48条。辖区内水陆空交通配套，东距浦东国际机场5公里，市、区级几条快速干道（迎宾大道、华东路、川沙路、华夏路及规划中的磁悬浮铁路）纵横穿越腹地 (论坛)，直接和沪杭、沪宁高速公路连接。

　　地铁方面，该板块内目前仅二号线。2010年起，轨交2号线连接起虹桥机场和浦东机场，成为贯通上海东西的一条大动脉，全程运行时间预计约1小时20分钟。板块内的住宅多分布在二号线川沙站附近，如妙境一村、川沙公寓 (论坛)、曙光北苑、东方城市绿洲 (论坛)等。由于住宅多集中于此，二手房中介也呈密集分布状态。

　　公交车方面，618路到浦东大道、申川线到上海火车站，塘川线经过张江，此外还有603、611等多条公交线路，出行较为便利。

　　除此之外，川沙的公路系统也相当完善：上海A1公路西起A20环东二大道立交，东至浦东国际机场，是上海市区通往浦东国际机场的主干道。

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　　【商业配套】

　　从地铁二号线川沙站出发，沿川南环路、川沙路前行，周边密布商业配套，人气较旺，但以小型便利店、杂货铺、饭店、经济型酒店为主，缺乏大型超市、商场或高端酒店及娱乐场所。虽然有新源路步行街，但与市区相比，消费档次偏低，购物环境不甚理想。

　　目前主要的办公空间基本上都集中在张江高科技园区、金桥进出口加工区以及机场附近，园区内缺乏完善的商业配套，写字楼和商业街的综合体十分少见，机场附近则由于限高，多为仓库式办公空间。

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　　【市场分析】

　　由于地处上海郊区，川沙的房价多年并无爆发性上涨。但到了2009年，迪士尼乐园落地川沙后，川沙房价曾一路水涨船高。相关数据显示，2010年一季度，川沙板块商品住宅成交均价从09年第四季度的12797元/平方米攀至16290元/平方米，并且同比09年排名前列季度同比增长73.7%。至二季度，成交均价一跃达到了24230元/平方米，环比增长48.7%。尽管在2010年三季度有所回落，但基本均价较平稳。到2010年四季度，成交均价最终报23348元/平方米。

　　随后，2011年房地产全面调控，川沙板块的成交均价出现明显回落，至当年底，均价跌落至20669元/平方米。而到2013年4月份，均价已经跌落至17203元/平方米。

　　记者走访发现，目前川沙版块内楼盘多为二手房及新房尾盘，目前均价多为13000-20000元/平米。一位中介表示，近几年来，由于迪斯尼的辐射作用，川沙的房价不断上涨，特别是商业地产“卖得相当好”。但目前热度已经散去，房价回归到正常水平。而购房者比较理性，再加上国家不断严厉的调控政策，本次迪斯尼正式开工建设的消息并没有让房价出现明显上涨。不过该中介很乐观地表示，迪斯尼乐园建成之后，必然带来大量游客与投资者，购房者最为关注的公共配套设施也将更为齐备，所以不排除房价不会再度上涨的可能性。

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　　【好盘推荐】

　　壹领御张江 (论坛)

　　项目地址： 浦东川宏路300号（近川沙路）

　　壹领御张江位居上海多个最重要经济区的辐射轴心，距浦东国际机场仅7公里、距建设中的迪斯尼仅1.5公里、地理位置优越，交通四通八达。周边拥有三维立体的交通捷运网络，轨道交通2号线川沙路站，距离本项目3Km左右、项目周边拥有数十条公交线路，更为项目的出行带来多元化的选择、S1迎宾高速公路（川沙路出入口），方便的转换S20外环高速公路、S2沪芦高速公路、G1501上海绕城高速公路和S32申嘉湖高速公路，通达全市各主要区域，目前项目均价仅为13000元/平。

　　金领国际 (论坛)

　　项目地址： 浦东川沙路1666号

　　金领国际位于浦东张江银行卡产业园区内，距离2号线较远，目前主打小户型产品，有71平米1房，86-92平米2房，当前报价21000元/平米，总价140万/套起。金领国际278平米的双拼别墅开盘时间尚未确定，预计均价30000元/平左右。

　　金领国际北有规划中的12号线 (论坛)(金海路站)，距离地铁2号线唐镇站约5公里，社区门口有9条公交线路通往陆家嘴、东昌路、张江高科地铁站、社区内还设有有偿班车通往最近的地铁口，交通发达，生活迅速便捷。