住宅用地陷供应困局

　　近年来，地方政府年度住宅用地供应计划难以完成现象十分普遍，多数一线城市表现尤为突出。受访业内人士在分析背后原因的同时，也特别指出，广州利用“三旧”改造拓展住宅用地供应空间的做法值得借鉴。

　　国土资源部（以下简称国土部）统计数据显示，2012年全国住宅用地供应总量为11.08万公顷，同比减少11.5%。与2012年初国土部确定的全国住宅用地15.93万公顷供应计划相比，2012年全国住宅用地计划实际上仅完成了约69.55%。

　　不过，国土部同时表示，如果按照平均容积率1.5计算，2012年供应的住宅用地可建设16.62亿平方米住房，超过了住房和城乡建设部所确定的“十二五”期间年均新建城镇住房10亿平方米到11亿平方米目标的上限。

　　另据上海房地产研究院等机构提供给记者的统计数据显示，2012年，不少城市未完成全年住宅用地计划已是不争的事实。总体而言，二三线城市完成情况普遍好于一线城市。4个一线城市除广州外，北京、上海、深圳均未完成全年住宅用地计划。

　　“土地市场关系到地方政府的财政收入，也关系到房地产市场的景气程度。住宅用地供应计划难以完成与地方政府的土地整理、拆迁工作进展缓慢有关，也与部分城市‘捂地’等待土地升值或配合整体招商引资而控制节奏等多种因素有关。”中国房地产研究会副会长胡志刚接受《中国建设报·中国住房》记者采访时如是说。

　　一线城市仅广州完成

　　公开数据资料显示，北京、上海、广州、深圳4个一线城市2012年住宅用地供应计划分别为：北京1200万平方米，上海1000万平方米，广州255万平方米，深圳191万平方米。

　　而统计数据显示，2012年全年，北京、上海、广州、深圳的住宅用地实际完成供应量分别为：276.1万平方米、638.8万平方米、257.4万平方米、50.4万平方米，计划完成率分别为：23%、63.8%、100%、26.3%。

　　很明显，上述4个一线城市中，只有广州在2012年超额完成了既定的全年住宅用地供应计划。

　　相比绝大多数的一线城市，部分二线重点城市的住宅用地供应情况则普遍好于一线城市。

　　以武汉、杭州、重庆、成都4个典型二线城市为例。研究院发布的相关统计数据显示，武汉、杭州、重庆、成都4个城市2012住宅用地实际供应量分别为1751万平方米、319万平方米、1396万平方米、524万平方米，占全年实际供地总量的比例分别为：42.5%、30.5%、47.4%、33.6%。而在2011年，这一比例才分别为：24.6%、17.1%、40.7%、27.1%。

　　从数据对比中不难看出，2012年，武汉、杭州、重庆、成都4个二线城市的住宅用地供应同比2011年，均出现了较大幅度上涨。尤其是武汉和杭州，涨幅最为明显。

　　再据2012年全国各城市住宅用地出让金总额排行榜情况分析，二线城市成交放量趋势也较为明显。相比而言，一线城市因住宅用地供应量在下降，导致出让金总额也明显下滑，其中较为典型的是，上海、北京同比降幅分别达到了27%、20%。

　　2013年或稳中有增

　　“许多城市未能按年度计划完成土地供应。北京已经连续3年未能完成土地供应。国土部已经连续多年未完成计划了。为啥国土部没人对未完成土地供应计划负责，为啥地方对未完成土地供应无人问责，也无人负责？恰是土地供给减少在推动地价、房价。土地供应减少无人负责，却让巿场承担房价过高的罪名？”早在2012年12月27日，华远地产股份有限公司董事长任志强就曾通过微博发表了以上观点。

　　至于许多城市完成不了年度住宅用地供应计划的原因，土地咨询运营中心原总经理郭玉良接受记者采访时表示，其中很重要的原因是，政府和拆迁户在利益分配上很难尽快达成一致，从而使多数城市住宅用地供应计划中的部分土地整理、拆迁工作难以如期完成，这也对计划完成造成了一定的影响。

　　除此之外，胡志刚还对记者表示，每年各地占有一定比例的流标流拍住宅用地，也是影响计划完成的重要原因之一。

　　与此同时，郭玉良另外对记者表示，广州通过“三旧”改造拓展住宅用地供应空间的做法值得一些土地资源本身就很紧缺的城市借鉴。

　　“广州之所以能够顺利完成全年住宅用地计划，是因为在‘三旧’改造过程中，当地政府鼓励社会资金的参与，同时规定，土地出让金返还之后，至少有60%可以返还给投资主体。据统计，广州3年来通过‘三旧’改造共节地13.32平方公里，释放了大量的存量建设用地，很大程度上弥补了作为一线城市在住宅用地供应上的不足。”郭玉良还说，这也是那些开发强度过高、优质地块本身就很缺乏的城市今后应该走的路子。

　　2013年1月，国土部部长徐绍史在全国国土资源系统工作会议上曾公开表示，2013年新增建设用地总量原则上不低于2012年，普通商品住宅用地供应确保不低于过去5年年均实际供应，以此保持土地市场的平稳健康运行。

　　国土部信息中心在发布的相关报告中也预计称，“在宏观调控依旧持续的情况下，2013年投机投资需求能够继续得到有效遏制，住宅用地供应总量将会稳中有增。”