北京高新科技经济产业发展趋势及写字楼市场的未来

　　1月24日下午，“2013，新天际线”住总万科·金域国际中心媒体发布会在万科大都会成功举办，宣告北京万科写字楼项目的面市。与媒体发布会同步举办了《北京高新科技经济产业发展趋势及高新产业写字楼市场的未来》主题论坛。在本次论坛中专家、学者对中国硅谷区域的特点、未来发展进行了意见交流及展望。参加本次论坛的嘉宾有：北京万科副总经理肖劲；全国工商联房地产业商会商业不动产委员会主任朱凌波；世邦魏理仕北京分公司董事总经理黄蔚；万科集团商用地产管理部设计与技术管理组负责人陈兰；伟业顾问事业集团助理副总裁梁炜。业内专家、学者和项目开发商对住总万科·金域国际中心寄予了厚望，表示项目将凭借得天独厚的区域产业优势及万科雄厚实力品牌成为该区域发展的受益者。

　　以下为全程实录：

　　【主持人】：北京万科进入写字楼市场有什么样的战略考虑？北京写字楼市场在过去两年发展经历怎样的阶段，刚才说了那么多高新产业，高新产业的写字楼市场未来是什么样的情况，今天我们邀请了各位专家同我们探讨一下这个题目，北京写字楼市场高级产业写字楼市场的未来，有请嘉宾上座。

　　【肖劲】：作为一个开发商的确不能跟瘸子一样，只是干一种东西，永远干到头。的确这个市场有多种多样的需求，不光是住宅，也有写字楼、商业、办公、各种各样的东西，我们应该抓住各种各样的机会，应该提供这种产品，尤其是写字楼。写字楼往往更代表一个开发商建筑服务以及对科技发展的理解和体现。好的建筑不应该仅仅体现在住宅上，更应该体现在写字楼、商业方面。我们看世界上许许多多的建筑，其实好的都是公共建筑，出去参观也好、学习也好，众多大师留下的作品也好，虽然不能说，百分之八九十都是这种公共建筑，这方面作为一个房地产或者说建筑领域的企业来说，不可能说我们躲开这个市场，这是不可能的。从市场角度来说，北京现在的写字楼市场是红红火火，日新月异，我们看着都流口水，说实话，商业利润比住宅高。市场好、我们想干，也有能力干，我们也不可能不去干。再加上这里面还有一些机会的因素，我们有许多地，可以叫做天时地利人和都具备了，所以我们现在把这个事情做起来。万科的特点就是事情没想好不会去干，一旦想好也不会停下来，这是我们的特点。

　　【主持人】：写字楼这种物业对于选址有非常严格的要求，我们对这块地有什么想法？有什么条件？

　　【肖劲】：的确是。我自己觉得商业或者商业办公物业的选址比住宅还重要。很简单，这类产品需要大量的交往，不是关上门自己过日子，那是住宅。既然要交往，就一定需要交通便利，一定需要可视性比较好、可达性比较好，如果这个位置太偏远或者大家不接受的话，商办物业的升值或者接受程度要远远低于住宅，我们还是在很好的位置上面做这些产品。可喜的是，现在形势在发生变化，我自己这么认为。现在办公类的产品在往市外倾移，原因有三个。排名前列、市里交通太差。交通不好，大家刚才看到上地，望京、总部基地、包括通州很多的写字楼群都出来了，什么原因？那边有轨道交通，挨着高速公路，许多大企业搬过去了带动了一些小企业。商业给挤出去了，这是排名前列个原因。第二，IT的发达。生意交流、办公不像原来靠打电话、上门拜访，现在基本发个邮件、开个电视会议，变成很容易的事情，办公位置可能不像原来要求很好。第三，许多居住群都在往外移，很多人觉得那边上班也很方便，因为那边也有大量的居住人口，居住办公互相促进，这是北京市轨道交通TOD模式的结果。随着轨道交通的发展，地铁站点会形成许许多多办公、居住、综合。这些因素综合在一起，我们觉得位置在发生变化。

　　【主持人】：朱总作为观察市场专业的观察者，怎么样评价现在越来越多开发商做写字楼产品的趋势，在你眼里什么样的写字楼才是一个好的写字楼？

　　【朱凌波】：其实这个话题很专业，我今天只想还原成一个消费者。我在中关村办公到2013年已经13年了，到上地硅谷办公将近7个年头。这个项目在上地，我把我还原成消费者和用户谈一谈上地这个市场的感觉。上地企业基本都是高科技IT企业为主，我们在硅谷亮城80%都是中小型的IT产业上的相关企业，实际上作为行业协会很多人劝我说，你们行业协会应该搬到CBD搬到更核心的位置，包括我们的员工，有几位员工每天单程上班时间有在燕莎、有在通州、有在双井，要在一个半、两小时，但是我最后经过很多次犹豫，甚至员工流失我都没有搬。我告诉大家一个原因，上地其实从交通角度讲已经非常堵塞了，但是上地整个建筑开阔性低密度包括配套还是非常舒适的。硅谷亮城在上帝最核心的位置，旁边是华联商厦，我们的楼只有七层，旁边还有高尔夫练习场，旁边的大鸭梨餐厅是我吃过的大鸭梨里面最有农家院风格的一层餐厅，找到了乡村都市结合的感觉，尽管交通已经堵塞，空气开始污染。我每次进到CBD头就大，高楼林立、交通堵塞，甚至晚上都打不到车。上地呈现这样一种状态，高科技企业要抓人群的特点，在硅谷亮城办公时间有几种形态的选择，比如夜班、上下午班、正常班都是可以选择的，只要保证工作时间及工作效率。这种更开放更创意的生活方式适合更年轻的群体，居住在周边的人口也都是这种类型的人群，高薪、高知、年轻、创新型很强，上地是特别有活力的区域。我这样留着胡子半老的人感受到一种年轻的状态。上地的写字楼配套一直没有上来，尽管从低密度，从与自然结合等方面做的很好，但是城市化、高科技、环保，包括特别有标志性的建筑在上地一直没有出现。上地需要金域国际中心这种地标性建筑，带来新的理念、物业管理等等，使上地整个写字楼的水平能够上新台阶。

　　【主持人】：朱总的观察非常独到，我们天天在上地做项目，但是没有在上地有亲身经历的工作体验。随着北京经济持续发展，北京写字楼市场经过两年比较好的状态，黄总能否介绍一下北京写字楼市场目前的状况以及中关村、上地写字楼市场空置率的情况。

　　【黄蔚】：北京从10年开始经历了08年、09年金融危机之后，写字楼市场持续高速发展，根据研究部的排名，北京写字楼排名紧紧排在伦敦后面，可想而知北京这几年的发展，尤其在写字楼的发展还是非常迅猛的。原因有几点，北京过去几年供应量不多，08年奥运会导致绝大部分的供应量集中在08年当年完工，之后基本上没有太多的新增供应，土地交易也不多，写字楼供应每年呈下降的趋势。12年基本是供应缺口，没有太多供应，除了在金融街以外，其它地方没有太多供应，咱们这个项目还是非常有机会的。

　　第二，整个中国经济的发展在过去几年一直属于高速发展，一个是跨国公司在中国业务的增长，跨国公司业务增长导致人员扩张，人员扩张就对写字楼有需求。另外四万亿对央企的推动作用还是很厉害的，这几年央企开始吸纳租金比较高的写字楼，除此之外国贸三期之前也成交过一个天价，基本是按照香港FC2的价格来走的，很快这个公司发生一些问题，基本还是可以做到每平米1100左右的价格，可以看到市场对写字楼的需求也是迅猛上升的。

　　现在来看感觉12年受到全球经济恢复缓慢的影响，因为欧债危机还有美国的财政悬崖都对跨国公司有一定的影响，中国12年整体的经济放缓，但是在四季度政府已经宣布整体经济回升，目前看来形势是越来越好。同是北京的供应量比较小，需求量还是处于比较良好的状态，我们对整体今年13年写字楼的研判是保守乐观，我们相信租金会在高位徘徊，应该还是业主的市场。

　　【主持人】：看来租金涨幅还是非常大的情况，北京写字楼市场近几年有一个趋势，很多企业因为租金增长原因郊区化办公，您能否给我们讲讲这个。

　　【黄蔚】：这几年郊区化趋势比较明显，一个是市中心的空置率比较低，刚才提到像CBD的空置率现在在5%左右，中关村空置区的空置率只有百分之零点几，可以拿出来租的面积不多。除此之外租金快速上涨，不光租金涨，开发商连物业管理费涨得也很厉害，对于很多公司来讲在市中心办公成本相当得高，肖总也提到交通的问题：堵车的问题、还有很多员工开车产生停车费的问题。这几年跨国公司率先开始往郊区走，其中也有一个原因就是地铁的发展，地铁可以把人往各方面去带。现在望京、上地形成气侯，还有DBA，很多跨国公司愿意做校园示范办公，同时带动很多下游产品，往郊区化办公的趋势还将继续是13年的大趋势。

　　【主持人】：世邦是地产五大行之首，营业额达到世界五百强的水平，我认为特别厉害。

　　【黄蔚】：我们是美国在纽交所上市的公司，股指代码是PCG。被选入美国标普指数一个房地产供应公司，同时也是在财富杂志评论五百强的房地产顾问公司，在中国有20多年的发展历史。

　　【主持人】：陈兰总是设计管理部负责商业地产，负责整个万科的商用地产所有项目的设计方面工作。住总万科金域国际中心，它的位置比较特殊，应该说是位于北京比较特殊的产业区——高新科技产业区，，当时您对接这个项目做设计的时候有什么特点？这个设计有什么跟我们客户相关系的产品？

　　【陈兰】：大家都知道万科是非常专业的住宅开发商，实际上我们商业团队成立已经很多年了，我们在商业团队里面都是从事商业各个环节的专业人员，我们的住宅都是针对不同的客户有不同的设计。同样，办公产品也是针对客户的特点做了专门的设计。刚才通过一些介绍大家也清楚，我们的客户主要是面向中关村还有上地地区的中小型IT高新企业，这种企业和CBD写字楼、金融街租赁型的写字楼有两大方面不太一样的：首先，这些企业在形象上和CBD、金融街企业形象是不一样的，乔布斯是IT行业的代表人物，实际上高新企业本身也代表了前卫、高端、创新的形象，我们在设计上从形象上在这方面有一些呼应。形体上大家也看到了，不像中海油或者国贸三期那样非常简约，我们做了一些创新形象上的创新，从规划设计形体上不至于呆板。另外，从使用功能上跟刚才提到的客户也不太一样，IT产业属于工作时间比较长，对于产品的设置有要求，刚才提到物业费的问题，我们了解很多写字楼的物业费，尤其对空调这一方面是有定时要求的，如果要加班的话需要另外付空调的费用，这样的话对于中小企业来讲是很大的负担。我们在空调设计上采用了分体ARV空调，企业可以灵活掌握用工时间或者加班，体现高新企业的特点。另外智力密集型企业，需要更加舒适的办公环境，而不是一个一个办公盒子，结合建筑形体提供了很多露台、天台还有挑空的公共交往空间，给年轻人非常活跃的办公气氛。从机电配置上是千兆光纤入户，针对高新企业的通讯要求我们有一定的呼应。写字楼最最重要的是它的空间还有机电配置，我们的空间达到了2.7—2.9米净高，所有写字楼的净高就是在这个范围内，超过2.9米的不是很多，空间上虽然是可售性的办公楼，但是和写字楼的空间是一样的。

　　大家都知道SOHO的电梯问题，我们在电梯配置上，从转角来讲有三个标准。五分钟承载力、等候时间、每台电梯承担的平米数。我们在面积配置上已经达到了写字楼的要求，从办公交通上来讲限度解决了办公交通的困扰。从规划角度来讲是复合理念，社区是办公住宅和商业复合的社区；从规划的角度，是绿色建筑和低碳城市的标准。关于升值问题，无论是电梯、机电配置还是空间附加值都是我们未来升值的保证。另外还有万科物业的服务。项目设计之初就获得了一些行业上的认可，这个项目入选《城市中国》2012昌平优秀规划设计项目，《城市中国》实际是一本非常专业的杂志，它的编辑人员来自建设部还有哈佛大学、MIT、同济大学等专业人员，是面向专业领域的专业杂志。设计之初获得认可我们也非常欣慰。另外设计团队主创设计管理这边有前KBF的设计师，还有前扎哈哈立德的雇员都参与到这个项目当中，这个项目这么成功也不奇怪。

　　【主持人】：我知道梁炜总对写字楼投资销售这方面有自己的心得，最近两年随着租金的暴涨，写字楼租金市场反映出比较好的销售状态，您对这个项目和市场有什么样的想法判断？

　　【梁炜】：我首先讲一件事，7年前，2006年中关村核心区的写字楼卖1.7万—1.8万，那时候卖不出去，有一个发展商拿了一块地50年产权的，做什么？旁边办公1+1天创整层的空着卖不出去，最后做住宅，由此50年的排名前列个住宅在北京的酒店式公寓诞生了，因为在那块做住宅能卖到2.2万—2.5万，和我一起卖这个项目的团队今天就在卖大都会，这是七年前的中关村西区。但是去年的中关村西区老潘卖了一栋旧楼改造项目，花五千万买买不到，一个亿以上的客户先挑，这是七年前中关村西区和现在中关村西区写字楼市场的区别。

　　我再说上地，08年实创大厦在硅谷亮城旁边，愁啊，卖不动。伟业你来买，半年内清盘了。这两个例子感谢于什么？感谢于这几年高新技术产业的发展，为北京市GDP的贡献。我们曾经探讨过，它为北京市GDP的贡献值，这一个数字基本达到20%左右的水平。因为这些企业的入住，因为高新技术企业的发展，使得这六七年中关村西区和上地写字楼市场的供需发生了翻天覆地的变化。金域国际中心这个项目作为中关村核心区、上地核心区相对外溢的高新技术企业一定会入住和购买这个项目，这个项目一定会升值。从07年到现在中关村西区的变化、上地的变化就是这个区域未来的变化，我相信一定是的，这是我想说的排名前列个例子。

　　第二，2012年上半年核心区办公楼的租赁需求和非核心区办公租赁需求从2010年的7%左右上涨到去年上半年到40%以上，为什么会有这么大的变化？刚才很多嘉宾都讲了，一是核心区的租金基本上都是20、30、40这样一个标准，非核心区因为地铁的通达性，因为居住区的成熟度，使得在非核心区域写字楼的购买和租赁的需求呈火箭级的纬度往上增长，所以这个项目肯定也会升值。

　　第三，我们卖过若干个写字楼，买写字楼特别是买非核心区域的写字楼必须要买级的。非级的会有问题，这是肯定的。第二，要买物业好的写字楼。万科在住宅物业领域里面是名列前茅的，相信在办公里面也不差。我们去过万科的办公楼，无论是北京公司还是其它公司，我相信万科在办公的物业水准上等这些项目逐渐交付使用的时候也应该是名列前茅。

　　【肖劲】：去总部看看我们的办公楼就行了，世界上的办公楼。

　　【梁炜】：北京跟上海的我都去过，都很棒。第三点，非核心区域的写字楼一定要有居住和商业的大规模的配套，而我们这个项目周边未来的居住体量会到两百万甚至三百万，这个是支持非核心区写字楼的第三个关键要素。

　　第四，地铁。当老板买了办公楼之后，他的员工要有交通的方式，我们挨着地铁特别近，因此我相信这个项目不仅会大卖，而且肯定会升值。住宅已经限购了，但是办公还没有，因此办公市场会存在相当大的需求，目前北京市住宅要是投资的话，短期要有投资回报收益的话，我想一般不会超过5%，而这种写字楼项目我确信它入住的时候它的回报率应该在8%。

　　【主持人】：感谢梁总慷慨陈词。每次听完梁总讲话我都热血沸腾，还有问题问一下黄总和朱总。咱们今天也算是排名前列次接触到这个项目，可能在未来一段时间里面在这个项目也会陆续有一些市场推广，大家对于这个项目根据你们的经验有什么样的价值判断？您觉得好卖还是不好卖？

　　【黄】：当然好卖了，刚才梁总的观点我完全同意，但是我觉得8%太保守了。我们看很多写字楼，您从租金回报来看，租金回报是短期的，实际上今年整个资金流通市场还是很好的，转手的话应该是100%或者200%的回报，很多项目上我们看到来回的交易还是非常有升值价值的。上地本身这个区域是软件园中心，从租赁角度来看，我们觉得还是会有很多的科技公司会把它的研发机构往郊区去搬。我刚才看设计有很多绿色理念在里面，这个也是现在很多企业从企业社会责任感来讲，更多回报社会降低碳排放，这个也是将来的大趋势，也可以考虑申请绿色认证之类，整个设计从露台到室内都融入了绿色的概念。另外还有一些商业的配套，这个也非常重要。做写字楼租赁吃饭是一个大问题，员工的吃饭、商务宴请还有休闲，现在办公文化在改变，不是天天坐在办公室。

　　【肖劲】：新的办公楼和商业完全综合在一起，办公室出了门恨不得就是商业。

　　【黄蔚】：整体规划设计是不错的，非常有升值空间。

　　【朱凌波】：我代表上地说两句，刚才大家都在唱赞歌，从另外一个角度思考一下。作为这样一个写字楼，定位散售没有问题，但是这种散售包括将来是不是有部分整售对于销售以后的物业管理这个品质，包括后期的物业配套我还是要提出质疑的。商业地产最成功的是持有物业，不光SHOPPINGMALL，国际级写字楼一定是持有，上地年轻人多，小企业多分割散售没有问题，万科进入商业地产，目前坦率讲你们还是销售导向为主的商业地产，还不是以持有性为主的操作模型，未来万科在SHOPPINGMALL、商业写字楼作为资本运营立体性的价值体系坦率讲作为行业协会领导我还是要拭目以待。

　　【主持人】：肖总、陈总未来对这个项目有什么预期？

　　【肖劲】：这个项目不限购也不限价，我期待卖得越贵越好。

　　【陈兰】：刚才梁总说了，无论是出租也好还是出售也好，级最保值，我们所有的硬件是以作为标准的。

　　【主持人】：刚才肖总讲完，梁总心里面疙瘩了一下，请梁总说说。

　　【梁炜】：因为不限购，所以他感觉不限价，因此越早买越值，这是肯定的。到现房的时候全部都成熟一定非常贵。现在买最值，我就这一句话，要不买肯定后悔。

　　【主持人】：感谢五位嘉宾对这个项目的祝福还有中肯的意见，今天下午大家济济一堂，欢迎大家来参加这次活动，我们感谢万科大都会给我们提供了这么好的交互场所，感谢搜狐焦点能够给我们提供一个专业的媒体支持。今天的活动圆满结束，谢谢大家！