江南集团于全：企业紧贴市场需求 看好未来养老市场

    虽然宏观调控的措施持续执行，但在今年年中，市场的成交回暖使刚性需求与改善性需求均出现了释放。据相关分析报告显示，今年第二季度，成交环比增速较快的就是200平方米以上以及90-120平方米区间的户型，其增速均超过了150%。作为改善型产品的重要组成部分，中高端市场成交量也在6-7月刷新成交纪录。

    在这一环境下，不少立足于高端产品线，致力别墅开发的房企纷纷将思路转移到改善需求之上，并获得了市场较为强烈的反馈。本期《高端访谈》搜狐焦点邀请到北京江南集团董事长于全做客搜狐焦点网，探讨中高端产品在北京市场的发展趋势。

　　时间：2012年9月6日下午2点

　　地点：北京搜狐大厦 大演播室

　　嘉宾：北京江南集团董事长 于全

　　以下为现场实录内容：

　　【主持人】：各位搜狐焦点网友大家好，今天来做客我们高端访谈的是北京江南投资集团有限公司董事长兼总裁，于全先生。于总，今天主要问题针对北京江南集团长期规划，还有在售江南山水 (论坛)项目展开，江南山水在09年入市到现在已有三年了，很多人对项目很熟悉，因为它所在的板块是很好的。所以一开始想请您先介绍一下咱们集团的情况和项目的一些情况？

　　顺应市场兼顾高品质与低价格

　　【于全】：我们江南山水是北京江南投资集团有限公司投资开发的，总建筑面积是50万平米，住宅是40万平方米，商业配套是10万平米，主要是打造中高端的住宅。住宅大部分以中小户型为主，也有部分的大户型，大户型过去已经销得比较多了，现在中小户型正在热销中。我们这个楼盘周围环境都比较好，有两个公园，离地铁站比较近，最近的地方离地铁才三百多米，地铁五号线小红门站。交通比较便利，楼盘到国贸只有七公里，开车七八分钟就到了，交通非常发达。

　　目前，我们北京江南集团有五个房地产开发子公司，房地产开发比较特殊，基本上在哪个区开发就在哪个区成立一个开发公司。其中还有广告公司，还有一个设计公司、物业公司，贸易公司，总共集团下面有11个子公司。现在主要从事房地产开发，养老和旅游度假开发，还有其他综合性贸易的业务。

　　【主持人】：因为我们了解咱们江南集团下属这些子公司，在北京项目基本以打造中高端住宅为主，我想了解一下咱们江南山水这个项目，在打造中高端上有哪些特色？

　　【于全】：中高端主要是户型设计，结构设计，还有外立面设计，景观园林等等。比如我们江南山水，外墙全是干挂，高端石材，屋顶瓦全用进口彩瓦，价格很高，电梯都是电梯，两梯两户。包括我们每个单元都有一个宽敞的大堂，装修是非常高档。

　　【主持人】：比较符合咱们这个定位。

　　【于全】：特别我们园林做得比较讲究，园区内栽了很多的大树，有13米高，都是比较名贵的树，银杏，黑松，还有白桦树等，一年四季绿的松树，还有灌木。

　　【主持人】：因为项目已经做完了，现在比如说我们网友要是到项目的话，可以看到现场这些园林景观了吗？

　　【于全】：可以看到了，因为我们一期已经入住了，园林景观已经做完了。道路、树木都已经完成了，我们有一些业主说走进我们园区，就跟走进森林公园一样。

　　【主持人】：据我所知，咱们江南山水曾经获过不少宜居设计的大奖，其中建筑方面采用德系的风格，跟我们通常所了解的一些建筑风格有所区别，这种德系建筑风格有那些优势呢？

　　【于全】：德系建筑比较简约、大方，比较高雅，还有我们采用太阳能路灯，节能方面做得比较好，雨水再浇灌，这一方面做得比较环保。还有一些园林，特别刚才说的绿化，我们今年下半年和明年3月份大批量我们订了十几米高的三千来棵树。将我们小区变成一个森林公园一样，住在这样的环境里面，因为我到国外很多地方，包括欧洲，德国去看了，人家好多别墅都在树林里面。需要一个优雅的环境，真正来说住在树林里面这种感觉，才能住得舒服。

　　【主持人】：在东南四环区域上打造别墅项目，其实在2009年初这么一个定位是很准确的，因为在同期南城计划正式启动，一直到去年像富力，万科知名房企才到东南片区进行抢地瓜分板块的土地，对于这个板块您当初怎么看的？觉得它未来发展趋势怎么样？

　　【于全】：因为我们东南角未来发展趋势在北京来说，目前是一块洼地。因为这个地方交通比较好，虽然起步晚一点，但是市政配套设施非常齐全。特别在绿化方面，因为我们周边很多公园，很多比较大的绿化带。尤其像江南山水对面有一个占地一百万平方米的公园。

　　【主持人】：这相当是一个项目的配套？

　　【于全】：对，这是叫做鸿博公园，还有旁边镇海寺郊野公园，60多万平方米。

　　【主持人】：项目就在两个氧吧中间。

　　【于全】：这些树长了几十年，高的二十来米高。所以说这个地方交通也方便，刚才我说了到国贸七八分钟，开车就能到。到使馆区那边也非常方便， 5号线跟10号线，地铁5号线是2010年12月份开通的，本来我们房价来说应该开通了之后应该一平米至少涨几千，现在一分钱没涨。

　　抓住时代脉络转型养老地产

　　【主持人】：09年之后从2010年政府开始实行宏观调控，一直到今天还在比较严厉的执行，有不少大型房企业这次持久战转型，通过走其他道路谋求生路，江南集团这一段期间是否存在压力，企业是怎样调整的？

北京江南集团董事长

　　【于全】：实际上我们在09年开始计划转型，2010年已经实施转型，主要转型下一步就是养老和旅游度假开发，2010年已经在河北跟平谷交界的地方，那个位置叫将军关，总建筑面积380万平米。这个地方非常安静，的树直径一米，现在五六十公分二三十米高的树太多了，满地都是。我们项目周边还有长城，将来做旅游度假，我们地中间比较平坦，四周全是山，跟北京城区是两个世界，而且离北京市区的距离不远，一小时车程。

　　【主持人】：养老城市包括上个月博鳌论坛，很多大佬张宝全他们都认为房地产下一步主要的目标就是养老地产。空间很大，但是有一个问题它怎么发展？有没有一些新的模式，跟住宅有什么区别？咱们新的养老项目有哪些不一样的特色？

　　【于全】：养老项目我们现在规划按照标准方向去做，将来有康复中心，有老年大学，我们养老是做高端养老，我们也跟一些有关部门探讨搞一些合作。包括医院搞一些合作，而且我们这里环境特别好，养老的话，有一整套的体系，按照标准化去建造这个养老基地。

　　江南集团坚持走稳高端之路

　　【主持人】：江南山水项目启动之初根据北京江南集团实施将住宅打造中高端的产品，这个到现在为止咱们这个目标有变化吗？

　　【于全】：没有变化，虽然在调控，但是我们一直往中高端产品去打造，包括刚才说的我们建设用材，包括门窗，保温等等，全是用高端的产品去打造的。这样的话，我们在调控期间，我们大部分户型还是中小户型，在市场来说比较对路。主要是刚性需求，还有一部分改善性需求的客户，现在我们产品最小的面积55平米，65平米，90多平米，120平米，还有140、150来平米，正好是符合刚需和改善性需求的。目前来说，近几个月我们销售总体来说还是非常不错，跟你们搜狐焦点合作电商之后，就销售得更加好了。因为在调控一来虽然这么长时间，作为我们江南集团来讲一直很谨慎，我们有其他的一些产业做支撑，作为我们江南山水我们稳固发展，对于我们资金来说目前不是风险太大，但是多少是有一点影响。在推进来说稍微节奏放慢一点。原来如果没调控有可能一期二期全建完了，现在稍微建慢一点，我们根据市场，市场好我们建快一点，市场不好我们建慢一点。

　　【主持人】：像户型价格方面，跟东南四环项目相比的话，有什么有事吗？

　　【于全】：在朝阳区来说江南山水品质比较高，价格是的。

　　【主持人】：是刚性需求可以接受的楼盘。

　　【于全】：才卖两万二三、两万三四，现在朝阳区随便哪个楼盘都是三四万、五万多，六万多，而且我们守在地铁边上，我们有升值潜力，升值空间非常之大。

　　【主持人】：咱们未来从明年开始就会有一些新的动作，这个规划能不能跟我们网友透露一下？

　　【于全】：我们现在江南山水一期正在建设，正在销售，一期基本已经建设得差不多了，准现房了。下一步江南山水二期，明年推进。今年的话，下半年有江南山水配套商业五万六千平米马上启动，所有商业、商场、会所、超市、酒店、银行、邮政、居委会，派出所等等都齐全。现在正在跟教委交流，准备把陈锦伦学校引进过来，市重点就在我们楼盘的北面，江南山水幼儿园是我们江南山水投资建设的，教育部门进行管理，今后我们江南山水是名符其实的学区房。

　　【主持人】：对业主来说是一大利好，加强东部教育是很好的。现在金九银十已经到了，关于政策的走向讨论声音很大，有一部分人认为可能继续出台一些更严厉政策，比如说像房产税，另一部分人认为限购到了金九银十基本告一段落了，对于这个怎么看，对于住宅市场您的信心怎么样？

　　【于全】：作为北京市场来说，因为刚需比较大，改善性需求跟刚需这个目前最起码近五到十年是改变不了的，需求量比较大。因为现在拆迁成本也比较高，有很多想房子要跌，也跌不了，因为成本太高了。现在拆迁首先从老百姓你拆他的旧房子的时候他的需求已经很高，成本很高，你降就是赔钱。最起码开发商不赚钱没事，不能赔钱吧？所以好多刚性需求的、改善性需求的都需购房。现在市场来说金九银十我感觉应该不错。

　　【主持人】：您觉得明年市场能恢复到一个之前正常的增长状态吗？

　　【于全】：可能稳步发展，从咱们国家来说也是希望房地产不能崩盘，还得稳步发展。

　　【主持人】：不会再出现像2011年进入一个冬天的时间了。

　　【于全】：冬天应该不会，但是不会像过去一样涨得太疯狂。刚才说我们下一步计划，我们平谷还有一个项目马上要启动，目前正在启动建设。另外还有养老旅游度假现在都在建设之中，明年可能还要启动建设五酒店配套，还有固安旧城改造的项目，可能明年启动建设。

　　【主持人】：好，我们也期待看到北京江南集团其他新的力作，谢谢于总。