中小房企赚不出融资成本

　　尽管从半年报来看大部分品牌房企依然取得了不错的业绩，但是中小房企的境况却不尽如人意。由于受到自身融资能力和信贷紧缩政策的影响，举债信托成为了调控以来房企输血的主要途径之一，随着信托的到期，不少企业在过去两年中的销售利润却赶不上信托的利率。

　　中小房企危机四伏

　　尽管楼市在二季度已经出现了好转，但是在此前为了生计大举举债的中小房企生存依然不容乐观。

　　截至7月25日，发布上半年中报业绩预告的房地产企业合计有57家，占全部A股上市房企140家企业的41%。

　　在发布业绩的57家房企中，业绩分化明显，相比在2009-2011年三年出现的普涨情况，今年上半年出现了明显的业绩分化，在57家房企上半年发布的预告中，预减的企业有16家，分别为荣丰控股、中航地产、天伦置业等。

　　预期亏损的企业有9家，分别为海德股份、嘉凯城、银润投资、沙河股份、世纪星 (论坛)源、万方地产、京投银泰、浙江广厦、上海新梅。

　　统计显示，部分房企由于结算收入大幅减少，盈利能力快速下滑。嘉凯城预计上半年亏损3.50亿元左右，而公司去年同期盈利728.95万元。房地产行业的整体环境对项目销售进度和价格产生了一定影响。由于半年度实际可结算项目少，导致可确认的销售收入较少、净利润为负数。

　　目前在A股中除了万科之外，大部分为中小房企。

　　以卧龙地产为例，公司上半年实现营业收入3.92亿元，同比下降28.61%，营业利润7572.83万元，同比下降35.85%。归属于上市公司股东的净利润4786.92万元，同比下降48.89%，实现每股收益0.066元，同比下降48.84%，归属于上市公司股东的每股净资产1.94元，同比下降3.48%。这与大型房企的业绩形成了鲜明的对比。

　　全是债务惹的祸

　　在今年上半年，大型房企通过打折促销回笼了一部分资金，同时凭借着海外融资渠道获得了一定的资金支持，但是不少中小房企只能靠举债维持生计，其中信托成为了救命稻草。

　　排名前100的上市房企中，几乎都会通过信托方式进行融资。而这种高成本的融资方式显然已经对部分房企利润产生了不利影响。

　　如浙江广厦，可监测到的信托融资为18.96亿元，由于其利率分别为7.94%和15.50%，仅此一项产生的财务费用就高达1.66亿元。在浙江广厦公布的上半年利润预告中，其利润可能为亏损。另外，其下半年的兑付金额为11.82亿元，而一季度末的货币资金仅为3.69亿元，一旦销售回款难以达到预期，或会出现较大的资金危机，被迫持续接受高利率的信托融资，会影响到房企未来的利润和发展。

　　链家地产市场研究部常清认为，自去年调控以来，政府收紧信贷，房地产市场成交大幅下滑，大量房企通过房地产信托、质押股权等融资手段缓解资金压力。然而从上半年上市房企披露的经营数据看，业绩分化明显，部分房企仍面临较为严峻的还款压力，尤其是经营状态欠佳的小房企。而今年上半年利润大幅下降或亏损的浙江广厦、ST珠江、中国宝安在二季度和三季度再次通过信托途径大量融资，在下半年政策、市场走向并没有十分明确的情况下，或面临更大的金融风险。未来除了资金管理公司外，大开发商接手中小开发商项目可能会逐渐增多。

　　危机并未过去

　　金科地产的举债拿地、保利地产的强势收地并不意味着楼市危机已然远去，房企依然面临着巨大的资金链压力。

　　7月23日，侨福企业发布公告称，中粮集团对其收购已经完成。这是继本月万科A收购南联地产外第二个内地企业收购香港上市房企的成功案例。在收购上市公司谋求直接融资的同时，房企间接融资的力度也在加大。7月20日，金地集团在香港发行了12亿元的债券，名流置地、瑞安房地产和中骏置业等房企也在近期获得信托和银行等渠道的大额融资，仅这四个房企在一周内的融资就接近40亿元。

　　常清认为，虽然二季度房地产新增贷款增长明显，但是房企的国内融资渠道并未明显改善，最近海外融资进入活跃时期，融资规模和力度加大。从3月开始，全国范围内的房地产市场回暖，房企回笼资金明显增加，但是部分房企的资金链压力依然紧张。

　　继绿城之后，最近盛高置地资金链也出现了明显的问题。随着市场的转向，房地产风险也逐渐增强。从房企目前披露的半年报预告和快报情况来看，超过半数的房企在上半年的利润出现亏损或者同步下滑，经营风险增加。而资金运作能力较弱的房企盲目的逆市扩张可能会面临较大的风险。

　　同时，本月下旬国务院将派出6个督察组分赴12个省份进行房地产市场督察，调查将涉及房地产贷款等事宜，或许预示着更加严厉的调控风暴即将到来。