东亚首航国际：空港区低总价MINI空间

　　东亚·首航国际 (论坛)是MINI不动产专家——东亚新华地产开发的又一精品MINI不动产项目。项目分为东西两区，东区位于顺义南法信空港物流基地内、顺畅大街与顺于路交口东北角；西区位于顺义后沙峪花博会主场馆西侧、顺平路与规划五路交口西北角)。

　　6月17日东区7号楼开盘，共计200户，户型面积40-68平米MINI空间，10层，每层20户，起价8880元/平方米，50年产权，2014年5月入住。

　　时间：2012年6月12日9：00

　　地点：搜狐网络大厦

　　嘉宾：

　　北京思源经纪东亚首航国际项目部策划总监 李菲

　　北京中原房地产经纪有限公司东亚首航国际项目部营销总监 郭延君

　　以下为直播实录

　　【主持人】：首先欢迎李总和郭总来到我们搜狐演播室。今天两位给我们带来的是东亚首航国际的项目。首先请李总给我们介绍一下项目的情况。

　　【李菲】：东亚首航国际项目是东亚新华地产的一个迷你不动产代表作。东亚首航国际分为东西两个区，西区是在后沙峪，紧邻着新国展，东区是在顺义南法信。我们即将出售的是东亚首航国际东区的产品，它的面积区间是从27到68平米，都是小户型的产品。总价来讲也是相对来说比较低，是26万起。从产品来讲，它有几方面的特性，首先，这个产品综合性价比还是很高的。从我们目前对外的报价来讲，是在8880起。周边同类的项目价格达到了一万一到一万二的区间。所以综合来讲，它的性价比还是比较高的。总体来讲，这个项目有几个特点，排名前列，地铁上盖，轨道交通比较明显。第二，区间比较小，对应的总价区间也是相对比较合理，总价26万起。也能够满足一部分过渡型自住的客户的需求。同时，我们是50年产权的工建立项，属于不限购、不限价的产品。还是能够满足目前投资客的需求，总体来讲就是这样一个情况。

　　【主持人】：在现在的楼市环境下，投资商用住宅是很多钟情于房地产人士的选择。郭总给我们介绍一下我们这个项目对于投资客的吸引力在什么地方。

　　【郭延君】：首先，我们是城铁沿线上盖的产品。第二，门槛相对比较低。第三，不限购。因为我们产品是工建立项，政策上政府是坚持不变的，无论一年两年需求还是相当大的。第三，区域位置，这个区域在顺义空港核心区域。我们的办公产品还是比较少的。顺义是一个传统的别墅、住宅的大的区域。但是这种工建配套相对比较薄弱。顺义的临空工业区办公企业，外企是非常多的，世界五百强企业都在里面。所以需求还是非常旺盛。投资有三点：市政配套。第二，人口增长。第三，政策的支持。我们这三点都占了，所以我们投资的潜力非常大。

　　【主持人】：我们项目很大的一个吸引点就是价格。底价是8880起。这个价格我们听起来非常有吸引力。商业的价格一般要比住宅贵。尤其在城区。我们周边住宅的价格是多少？

　　【李菲】：顺义区域住宅的价格是在一万三到一万四的价格区间。工建立项产品区间在一万一到一万二。从目前我们这个价格来讲，还是非常有价格优势的。

　　【主持人】：再加上这个户型比较灵活，门槛低的优势就更大。现在市场从春节以后，就有成交量的反弹，两位也是做市场和市场的排名前列线。先给我们解读一下市场的成交反弹是什么支撑的？

　　【郭延君】：在5月份我们关注的价格，5月份已经同比上涨了，比去年也是上涨的。整个市场是以价换量，5月份价格是下调的。到6月份初期，环比量依然是在上升，但是价格也有上升。现在市场为什么成交量这么大？根据现在货币的政策放松还是非常有效的。从两会以后，货币政策放松，货币优惠的利率、贷款利率回来了，对成交量还是有促进。

　　【主持人】：我们这两天看新闻，住建部在重申楼市调控不会放松。楼市调控肯定是影响房地产最主要的。但是金融货币政策对楼市的影响也是很大的。所以现在金融政策环境可能有利于楼市的刚需购买。我们项目不是住宅。所以他跟普通楼市的成交回暖，还不是在这个体系里面，现在包括商用住宅市场，它的市场状况，包括投资回报率现在是一个什么样的情况？

　　【李菲】：虽然我们不是一个传统的营销住宅市场，但是它跟大的市场环境的转暖还是非常相关的。无论是各个行业的投资，大家都有买涨不买跌的心理。现在楼市也有成交量的回升，只有阶段性的实现成交量的回升，才能保证后期价格的微幅上涨。作为房地产的投资客户，他肯定也是非常关注市场的变化。包括近期的市场成交量回升、回暖的信号对投资客户的入市也是有一个比较大的促进作用的。从现在住宅市场的判断来讲，从房地产的长远发展来讲，他们还是比较看好的。所以住宅对投资产品还是有一定帮助的。从我们的项目，我们之前也做过一个大概的投资测算，包括他以后的投资收益，价格上涨的收益，基本上他的投资收益率在10%到15%。

　　【主持人】：我们知道投资回报率达到8%就相当不错，8%以下是谨慎投资或者是理智投资，8%以上就是比较好的回报率。下面我们聊一具体的项目。郭总说的三点，这个项目占尽了三大优势，有政策、环境、位置。我想具体聊一聊我们项目周边有什么产业支撑、有哪些配套。

　　【郭延君】：这边的配套东边是临着机场区，到北边是顺义县城，顺义县城依托整体的配套，无论是医疗、学校、商业、整体的配套都是非常齐备的。大型的商场都是存在的。而且轨道交通配套，首先是紧邻城铁，机场排名前列、第二高速、顺通路、顺平路都是围绕着项目。我们周边的企业单位，顺义最传统的农业，现在汽车城大的企业大家都已经是非常了解的。在空港物流区里面的物流基地也是北京非常大的。顺义的临空经济区是北京较大的经济产业之一。围绕临空经济区世界五百强有26家，索尼爱立信这些大型的企业都在里面，而且大型的厂房也都在这里。所以对于我们人群的支持，未来办公产品的需求量都是上涨的。大型的配套非常多。

　　【主持人】：05年北京提出新城建设的时候，我们自己也看过几个新城，顺义新城是几大新城里最优越的一个，因为它是传统产业非常好的。包括燕京、二锅头这些传统企业、临空经济的优势都比北京其他区域要有很大的优势。经过这么多年的发展，08年奥运会对它的基础设施有一个特别大的提升。到现在具体到产值，包括这边的人群，我们有没有测算过，这个小的区域有一个什么样的人群量或者是商务价值量？

　　【郭延君】：具体到南法信，顺义区的整体产值在全北京的郊区是排名前列的。比第二、第三是三倍的产值。在北京所有的产业园里面，海淀、朝阳都算上，它也算数一数二。

　　【李菲】：它是跟CBD、中关村、亦庄、国奥核心区，它是跟这五大产业区齐名的经济区，临空经济区的发展也是在几大产业区里面的发展居首的。临空经济区也是主要围绕首都机场进行规划和发展的核心的区域。首都机场在2010年的时候年吞吐量已经超过了英国的希思罗机场，成为世界第二大机场。按照当时的增速测算，在2012年的时候，就有可能超过排名排名前列的美国亚特兰大机场成为世界排名前列大吞吐量的机场。无论是从世界的产业来讲，还是从北京市的产业布局来讲，它的起点都是非常高的。

　　【主持人】：所以我们这个项目从名字上也能感觉到跟临空经济结合的也比较紧密。临空经济确实是推动一个区域、一个城市发展的很大的引擎。刚才介绍了我们产品的户型很灵活，具体到这个产品周边的打造，您也跟我们广大购房者介绍一下。

　　【李菲】：从这个产品的整体规划上来说，排名前列是考虑到我们的目标客群的需求，他们可能对这种产品的单价总量相对来说比较敏感，我们也是严格控制了一下我们的面积区间。但是我们对价格上或者是性价比上的控制并不代表我们在产品品质上的牺牲。从东亚新华来讲，也是近几年一直在开发房地产。对产品的开发经验和产品的品质打造上来讲，要求和工艺上都是相对比较强的。包括我们产品本身来讲，我们外立面是玻璃和铝板的结构，无论是外立面的风格和品质感给客户感觉都是品质比较高的。我们采用了三层的双中空玻璃，从隔音降噪方面都是有比较大的作用。在自用的过程中还是有一定的提升的。第三，虽然说我们的面积尺度不大，但是我们的空间感还是比较强的。我们所有的产品基本上都达到了3.3米的层高，虽然说面积不大，但是整体的空间感不会压抑。综合来讲，我们项目的品质还是比较高的。

　　【主持人】：刚才谈到了东亚的迷你不动产。前不久东亚的逸品阁在通州的项目也来我们这边做过推广。我感觉东亚打造的是一个很实在、很实惠的。对于购房者来说，它可能不是多么豪华，但是一定是在面积使用率上非常的好。郭总给我们介绍一下我们这个项目的特色。

　　【郭延君】：迷你的概念是东亚新华首先提出来的。大家都知道迷你COOPER。迷你是小、精，无论是面积区间还是总价控制的都非常好。它整个是一个低门槛、低首付、低风险的小型的投资产品。

　　【主持人】：我们一般想到迷你，就是联想到小，做成精的话，普通人能想象的空间就比较小了。我们开发商在做小面积的时候，除了层高达到3.3米，外立面、三层中空玻璃这些配套以外，还有没有其他的空间设计上或者是这个产品设计上的独到之处？

　　【郭延君】：现在在售的一般都是像酒店一样的就只有通道、一面采光。但是我们在做的是双向采光的，带中心景观庭院的，包括通透度、整个的采光还是比较明亮的。它是一个回字形的楼。

　　【主持人】：等于是我们其他的，都是中间是景观庭院，回字形，大家都能看到景观，都能看到外面。

　　【李菲】：我们结合着不同的楼形，都设计成中央围合式的景观，回字形是每一个楼之间就有一个回字楼景观。我们有的L型的楼也是两个楼之间有一个大的围合式的景观。

　　【主持人】：一般我们想象的都是一个通道，跟酒店一样，无论是居住还是办公，感觉都是非常差的。我们项目的服务、物业管理有什么独到之处？

　　【李菲】：东亚新华是有自己的物业公司的，而且这个物业公司非常成熟，毕竟东亚新华做房地产已经做了很多年了，他在北京做了有六个项目，在全国各地也都有项目在做。对于这种产品的物业非常熟悉，也非常成熟。对于东亚首航国际来说，他会做的更加完善。

　　【主持人】：我们再说说马上6月17号开盘。我们的房源一共会推出多少？

　　【李菲】：我们这个项目所有的产品预售证已经取得了，但是针对的房源现在还没有确定。

　　【主持人】：我们现在的蓄客量能够达到多少？

　　【李菲】：最近一个月的时间，将近是500左右。

　　【主持人】：以我了解，首期推盘量200套就已经不少了。应该还是供不应求的态势。

　　【郭延君】：其实我们这个产品现在都是可以把它卖了，我们这一期只是优惠的房源。

　　【李菲】：从目前我们客户积累的情况来讲，大家还是对产品的预期还是比较看好的，客户觉得价格也是相对比较合理，从购买的欲望上来说比较强。我们也是尽可能的满足大家的需求。

　　【主持人】：给我们讲讲价格策略。我也看到跟搜狐合作，一次性付款有九五折。已经低价了，还有优惠策略，但是购房人想，是不是只是前期，后期还有没有优惠策略？

　　【李菲】：说到价格，还要看一下东亚地产，东亚地产从奥北中心、东亚上北鑫座，包括现在的逸品阁，他还是本着不过分在单一项目上追求利润，他更看重资金的快速周转。他之前销售的项目都是能做到相对来讲的低价，或者在区域里面具备比较大的价格的优势。从目前来讲，大家有这种需求的话，还是尽可能抓住现在购买的机会。因为这次的价格，包括优惠的力度相对来说还是比较大的。

　　【主持人】：这个项目的投资前景，它未来的升值空间两位是怎么看的？

　　【郭延君】：刚才已经说过了那三点，排名前列，交通配套完善，现在已经完全具备了。第二，未来人口的增长，未来人口我们会逐渐往里增多。第三，市政政策的支持。现在北京对于临空经济地区的支持度也是非常大的。包括我们产品本身在这个市场下也是非常受欢迎的。再加上我们低门槛、低总价，现在出手买，马上就等于升值一样。升值潜力是非常高的。

　　【李菲】：从大的市场环境来讲，我们都是比较看好的。确实现在成交量有一个比较明显的回升。结合未来的项目升值空间比较大，从几点来看。排名前列，顺义自身的产业基础是比较雄厚的。通州让人感觉是一个睡城的概念，它基本上是满足了居住的需求。自身的产业基础要差一些。但是顺义区这一点非常强。周边的这些区域一直是排名排名前列的。它有坚实的产业基础的带动。所以它的未来区域的升值我还是非常有信心的。第二，顺义区目前整个价格的区间。还是跟目前市场的热点区域相比。通州住宅的价格在一万四到一万六的区间。大兴是在一万八左右的区间。但是现在顺义还是一个价格洼地，基本上住宅是在一万二到一万四的价格区间。这个据我们分析也是和顺义区域的成交特征有一个比较大的关系。之前15号线在去年年底才开通，在前期由于缺乏轨道交通的连接，可能顺义区域更多的是内向型的市场。我们看顺义区在售的项目，客户构成的比例，他更多的是由于轨道交通带动外地的客户大量的涌入，使我们客户短期内有一个大的提升。随着轨道交通的开通，东亚首航东区到望京，30分钟，就能实现顺义区和望京区的快速切换。后期随着轨道交通，我相信会有大量的外部客群涌入。后期顺义区域成交的客户特征和之前相比会有改变，会逐步的从内向型市场向外向型市场转变。这个时候，房地产的价格、价值一定会有一个再次被评估的过程。第三，轨道交通直接连接到望京区域，我们公司在望京区域一手房还是二手房都是比较核心的业务。无论是一二手近期在望京区域的成交都非常强。望京区域的购买力是非常强的。望京区域新入市的项目售价都在四万到五万之间。如果三十分钟你就可以实现从一万到五万的变化的话，东亚首航国际未来的升值潜力有多大大家可以想像。

　　【主持人】：由于CBD东扩，把通州的房价逼到了三万。望京也在做一个大的商务区的规划，它的发展前景也是非常好的。今天感谢郭总合理总给我们带来这样一个高性价比、低门槛的项目，在现在的状况下，成交量肯定是涨的，价格有回升的趋势。但是东亚首航国际项目还是以低价入市的姿态，能够感觉到开发商还是比较有诚意、比较理性的状态。能够把这些房源拿出来给有投资需求的客户。房地产投资一直是中国人不变的话题。不管市场好与不好，还是觉得把钱投到房子上还是最省心的。谢谢两位老总今天来到我们演播室，也希望6月17号开盘大卖。谢谢。