品牌房企杀回香河 京香河楼市能否复制燕郊样本

　　时隔一年，万科、万通和富力再次杀回河北香河拿地是业内人士始料未及的，香河楼市迎来了土地市场的再度活跃，这不禁让人联想到近几年快速崛起的燕郊楼市。地理位置的相似，目前品牌企业的爆棚……种种利好叠加下，香河楼市是否能续写燕郊神话？ 　　品牌房企杀回香河 　　“对于这次拿地我们已经发公告了，过多的解释没有，只是公司的正常行为。”北京万科的一位工作人员向记者表示。或许是去年的土地违法事件让万科心有余悸。 　　今年5月，五矿再次携手万科在香河购得三宗住宅用地，总价约1.56亿元。三宗土地占地约13万平方米，规划建筑面积约22.1万平方米。 　　无独有偶，同万科一道而来的还有富力和万通。今年5月，富力以1.76亿元也拿下三宗地，总面积15.7万平方米，万通以2045万元的价格将两宗宅地揽入麾下，土地面积2万平方米。而在今年早些时候，华夏幸福基业也在香河签下大项目，将受河北香河县委托，对40平方公里土地进行整体开发建设经营。 　　记者了解到，除了这些积极在香河拿地的开发商外，一些品牌企业的项目也加紧了入市的步伐。据统计数据显示，从今年3月开始，绿地、鸿坤、京汉置业等多个品牌房企在河北香河的新项目纷纷启动，相继推出了我家公坊、珠光御景、京汉君庭等多个项目。 　　一时间，这个偏安于北京和天津之间的小县城，不止是靠肉饼和家具两个品牌吸引京津两地的目光，楼市成为了当地经济的新引擎。开发商似乎已经忘记去年发生的土地违法事件。去年5月，香河53起土地违法行为被国土部叫停，其中不乏一些品牌房企。 　　因此，对于近期开发商在香河楼市的加码，亚豪机构副总经理任启鑫分析，香河的土地违法事件已过去近一年，并且在此阶段当中，史上最严厉的房地产调控政策也波及香河市场，土地与存量市场都受到相当大的影响，这也直接导致了地方财政收入的减少以及新城建设的进度放缓。为了挽回影响并加快城市建设的进程，当地政府近期频频向房企示好，以低廉的土地价格吸引知名开发商的继续进驻。 　　香河楼市回暖 　　开发商的集体杀回与香河楼市正在转暖巧合地卡在同一时间点上。 　　“从5月的楼市来看，香河正在逐步走出低迷期，现在香河楼市已经出现了泾渭分明的市场格局，一方面是以本地开发商的低价项目为主，另一方面是以外埠品牌开发商的品质项目为主，未来竞争将非常激烈。”一位开发商表示。 　　据香河县住房保障和房产管理局网页显示，今年4-5月，香河县共计有562套新房源入市。而这个数字，也是香河近半年供应量在两个月内累计突破500套。不难看出，随着北京房地产市场的回暖，香河区域的项目开发商也欲趁机打破近一年来“冰冻”的市场。在成交量方面，由于价格与一年前有了一定幅度的下降，因此也吸引了不少购房人前来购房。 　　“我们项目最近推出了100套特价房源，均价只有4200元/平方米，价格甚至不到4000元/平方米。”京汉君庭置业顾问在电话中向记者介绍，该楼盘之前价格在6000元/平方米以上，与特价房相差近2000元/平方米。“目前特价房还剩20多套，不过后面也有可能会推出新的特价房源。” 　　与京汉君庭不远的公元壹号楼盘在房价上也给出大幅度的优惠，相比年初6000多元/平方米的房价，现在5300元/平方米的价格也已下滑了近1000元。 　　对于当前香河的房价，多位置业顾问均表示，考虑到各种成本，目前香河房价已经基本见底。 　　其实对于香河楼市的回暖，万科、万通、富力等知名企业功不可没，在记者采访中，不少楼盘的销售人员坚信，“大企业全进来，就表明未来香河的发展前景，现在趁着房价低赶快出手，将来升值空间很大”。 　　利润回报远高于北京 　　“北京的大块土地已经很有限了，不利于开发商长期稳定的大规模开发，而且从土地储备的安全性而言，北京周边省市的地块价格相对低廉，安全性较好。”地产业内人士张磊向记者表示。 　　其实，去年恒 大地产业绩的大涨，已经向业内证明了“低价圈地”在对抗宏观调控时具有很大的腾挪空间。记者了解到，五矿和万科这次斩获土地的价格只有706元/平方米，而对比此前五矿万科欢庆城7000元/平方米左右的价格而言，这样的回报率比北京要高出许多。 　　相对于此前，房企在楼市调控下拓宽布局的积极性要明显高出以往，如万科收购香港房企、碧桂园进军马来西亚市场、万通杀入台湾市场、黄怒波谋划冰岛，开发商对于未来中国房地产市场的稳定性均做了后手准备。比如在2010年，万科董事会主席王石和万通控股董事长冯仑均做出了企业要走拓展市场的策略，目前万通在台北的项目已经开花结果。 　　日前冯仑又语出惊人，三年前台北房地产在内地地产界仅是传说而已，近一年来是梦醒时分，现在梦醒了，已让内地房企感受到真实的存在，特别是万通在去年7月取得位于淡水小坪顶的万通台北2011销售证，陆续有成交后，内地地产业开始嗅到台湾市场的商机。 　　可以说，在调控下，开发商为了化解影响已经使出了浑身解数。“万科等企业在香河已经有了前期投入，继续开发也已有了基础，最主要的是低廉的土地价格对企业的诱惑力。”任启鑫表示。 　　是否成为下一个燕郊 　　位置的相似，让人很自然地把现在的香河楼市和燕郊楼市联系起来。 　　2006年，燕郊楼盘在北京春季房展会上的集体亮相，让北京人认识到了这个离北京最近的河北小县城，上上城、美林城、天洋城、星河皓月等几十个项目，在随后的几年间，成了北京楼市的一个神话，而燕郊的房价也从最开始的2000元/平方米飙升到现在的8000元/平方米，甚至出现了个别楼盘突破1万元/平方米。 　　燕郊楼市的快速崛起与当时北京的高房价有着必然的联系，特别是通州的房价，可以说是北京的高房价造成了燕郊的成就，多年来燕郊楼市的定价均以通州为标杆。而香河楼市的崛起则是由于限购政策的影响，由于购房资格的限制让不少人把目光聚集到了香河。 　　目前香河楼市还处于起步阶段，与燕郊楼市有着不少的差距。数量上，当年燕郊进入全盛期间有数十个楼盘一同面世，在声势上远胜于现在的香河，现在香河的在售楼盘不过十余个，但值得注意的是，当年燕郊楼盘的开发商均为本地开发商，而香河楼市却聚集了万科、万通、富力、绿地等一批一线开发商，在起点上香河楼市要高于燕郊。 　　经过几年的发展，燕郊楼市的配套设施在不断完善，大型超市、医院、公园、学校、酒店、餐饮等已初具规模，而目前这些香河楼市还看不到，需要经过几年的发展才能追赶上。 　　但是与燕郊相比，香河却具有产业上的优势。不久前，香河县规划的36个投资亿元以上项目集体开工，总投资超过640亿元；英国盖世理高端物流中心、钽铌高端材料等5个项目正式签约落户香河，总投资达180亿元；总投资达200亿元、总建筑面积达500万平方米的香江集团全球家居CBD正在加速建设，该项目20多万平方米的一期工程近期即将完工。 　　对于香河楼市的未来潜力，曾经操盘盘古大观的韩乐向记者表示，从交通位置而言香河一点不逊色于燕郊，而张磊却不这样认为，目前香河针对的客户群并不是刚需，投资的意味太重，未来的不确定性很大。 　　燕郊楼市在崛起之初，就把目光锁定在了“准北京人”身上，也就是在北京工作多年的外地人，由于房价高被迫选择燕郊，就是因为瞄准了这样的刚需客户，让燕郊迅速抢占了市场。而现在香河市场上的产品定位主要瞄准的是投资型产品和第二居所，以花园洋房和类别墅市场为主，但是香河并不具有自然景观的优势。 　　对于香河而言，的问题依然是交通问题，由于香河距离北京达到了63公里，比起北京距离燕郊的36公里远了近一倍，因此在人们的心里，香河比燕郊距离生活和工作地要远得多。 　　其实，类似于香河位置的楼市还很多，如固安、大厂、涿州、武清、宝坻等，但是均不具有燕郊到北京的距离优势，可以预见未来的香河会很有潜力，但是要达到燕郊的成就还有很大的差距。 　　记者手记 　　从扎堆香河看房企转型 　　几年前，对于燕郊楼市，大开发商可能只是抱嗤之以鼻的态度：“一个中国地图上都找不到的小地方，一群农民企业家乱折腾，我们这些品牌企业怎么能看得上，去了有失身份。”不过燕郊后来的发展却让这些大佬们始料未及，而那时他们的心情可能只是惋惜但并不后悔，毕竟当时北京还有大把的土地可以开发，在2006年、2007年，开发商在大城市还是有钱赚的。 　　但是当时间的指针转向了2010年，随着史上最为严厉的楼市限购政策的出台，当年自高自大的开发商们意识到，中国的财富往往聚集到名不见经传的小地方，这次房企再没有放过香河。 　　其实，在调控的一段时间内，开发商可谓“上山下乡”，翻遍了中国一切可以投资的地方，一些人还去了海外淘金。 　　作为地产界有名的思考者，冯仑这几年的经历就颇有特色。万通先是抛出了立体城市的概念，率先杀入香河楼市，随后又在与潘石屹考察台湾后落子台北。在经历了一圈之后，冯仑发现，既然那里的回报率并不低，那么又何必扎堆在北京。 　　香港中原地产项目部总经理许大卫介绍，其实从限购政策出台后，不少投资者已经把目光转向了其他地方。今年北京房展会海外项目组团而来就表明了这种趋势。万通地产台湾项目部总经理王莹向记者介绍说，今年4月万通台北101项目的销售额已经达到了一季度的80%，而且相对于内地房地产而言，这里的房价涨幅一点也不逊色，在过去五年中台湾的房价已经上涨了30.1%。 　　这些无疑在向开发商证明，房地产业掘金的地方很多。香河现在大开发商开发的产品价格还在7000元/平方米左右，而相对于楼面价700多元/平方米的水平，这里的回报率显然是相当不错的。 　　这也提醒开发商们，要谋求转型，与其去一些自己并不熟知的领域，还不如扩展布局，遍地撒网的好。　　 　　几年前，对于燕郊楼市，大开发商可能只是抱嗤之以鼻的态度：“一个中国地图上都找不到的小地方，一群农民企业家乱折腾，我们这些品牌企业怎么能看得上，去了有失身份。”不过燕郊后来的发展却让这些大佬们始料未及，而那时他们的心情可能只是惋惜但并不后悔，毕竟当时北京还有大把的土地可以开发，在2006年、2007年，开发商在大城市还是有钱赚的。 　　 　　但是当时间的指针转向了2010年，随着史上最为严厉的楼市限购政策的出台，当年自高自大的开发商们意识到，中国的财富往往聚集到名不见经传的小地方，这次房企再没有放过香河。 　　 　　其实，在调控的一段时间内，开发商可谓“上山下乡”，翻遍了中国一切可以投资的地方，一些人还去了海外淘金。 　　 　　作为地产界有名的思考者，冯仑这几年的经历就颇有特色。万通先是抛出了立体城市的概念，率先杀入香河楼市，随后又在与潘石屹考察台湾后落子台北。在经历了一圈之后，冯仑发现，既然那里的回报率并不低，那么又何必扎堆在北京。 　　 　　香港中原地产项目部总经理许大卫介绍，其实从限购政策出台后，不少投资者已经把目光转向了其他地方。今年北京房展会海外项目组团而来就表明了这种趋势。万通地产台湾项目部总经理王莹向记者介绍说，今年4月万通台北101项目的销售额已经达到了一季度的80%，而且相对于内地房地产而言，这里的房价涨幅一点也不逊色，在过去五年中台湾的房价已经上涨了30.1%。 　　 　　这些无疑在向开发商证明，房地产业掘金的地方很多。香河现在大开发商开发的产品价格还在7000元/平方米左右，而相对于楼面价700多元/平方米的水平，这里的回报率显然是相当不错的。 　　 　　这也提醒开发商们，要谋求转型，与其去一些自己并不熟知的领域，还不如扩展布局，遍地撒网的好。