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地方政府“投石”托市

2011-12-05 11:52:39 来源: 中国房地产报

  虽然“救市”论谈之尚早,但结合近日北京、南京、杭州等地刺激政策频出,加之11个限购令年底到期的城市无一宣称续期的情况,面对交易量下滑、房价下跌、土地流拍这一系列已经由表及里,由消费者传导至企业进而传导至地方财政的影响,不少地方政府已经坐不住了,托市之举颇有“投石问路”的意味。

  日前,杭州经济技术开发区启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》,拟安排1亿元资金,用于建立租房补助和购房补助机制,购买首套房可获补贴20万元。

  “在这个时间节点上,杭州出台购房补贴政策多少都有‘托市’的意味。”曹旭东在接受本报采访时表示。而此前继成都、佛山试图“松限”而不成之后,北京、南京等地针对房地产市场的财政补贴、减税优惠、下调首套房贷利率等举措也频频出现。

  业内专家指出,一些地方新规的出台,表明为保证经济稳定,地方正在适度调整限购政策,而这也符合放权于地方进行适度微调的政策语境。

  杭州苦衷

  在业内人士看来,杭州补贴事件颇有地方政府试图“曲线救市”的信号传导。曹旭东对记者表示,杭州经济技术开发区所属下沙区是杭州一个新区,也是杭州市受调控影响最严重的区域之一。下沙区今年土地成交量相比去年减少了一半以上。去年该区域成交的一些“地王”,楼面地价超过1万元/平方米,但今年这个区的一些新房售价走低甚至接近去年土地成交价,这些高价地被套牢,直接影响到今年及明年的土地成交,地方政府肯定着急。

  数据显示,在全国重点监测的35个城市中,杭州楼市成交量环比跌幅,达57.17%。11月份,杭州住宅价格同比下跌近5%,而截至11月20日,杭州土地成交总额569.34亿元,同比减少284.52亿元。

  土地出让金的锐减,直接影响到杭州市保障房建设计划和基础设施配套的跟进。“为促进住宅地块成交,目前杭州市已暂停宅地配建保障房政策。另外,因资金缺口较大,杭州这两年推进的地铁建设,除了1号线以外,其他线路均出现延缓工期或者暂时停工的现象。”曹旭东说。

  不过,也有人士认为,杭州的这一政策范围太小,覆盖的人群有限,能否收到效果,还有待观察。杭州汉嘉咨询有限公司副总经理陈焕春提出,“在当前市场不明朗的情况下,购房者是否会因为政府的购房补贴入市,还不好说。下沙区因为是经济开发区,为了留住人才,很多企业早已出台了购房补贴相关措施,可以预料此次政策托市效果有限。”

  据一位接近杭州市政府的人士分析,杭州在这么敏感的时间点出台这一政策,尤其是限制在今年内买房给予补贴,政府的“救市”意图明显。之所以下沙这一区域,主要是因为这个区域今年新房库存压力大,房价、地价下跌严重,且地理位置偏远,可以说是杭州市政府救市的“投石问路”之举,以此试探市场的反应。

  “如果效果明显,且舆论反弹不大,有可能会推广到杭州的其他区域,当然政策或许有不同。如果舆论反弹较大,也可以解释为‘区政府的个别行为’,毕竟地方政府不敢贸然转换中央的调控主方向。”上述人士说。

  “解冻”刚需

  “不仅下沙和杭州市,可能接下来很多地方政府都会出台各种‘擦边球’政策,试探托市。如果真的想大范围救市,地方政府会更倾向于税负减免,这样会更直接、更便捷。”陈焕春对记者分析。

  事实上,目前已有不少地方政府开始实施减税优惠。日前,北京市住建委联合地税局下发通知,调整普通住房标准,此举被业界认为有利于扶持刚性需求。武汉亦规定,从12月1日起,取消对住房单价限制,中心城区单套住房总价标准由100万元提高到140万元,远城区单套住房总价标准由80万元提高到90万元。武汉放宽享受契税优惠的普通住房标准,更多首套购房者可享受到税收减半优惠。一分析人士认为,税费作为住房产品的重要成本,一直饱受争议,地方政府主动“让利”,符合调控的初衷,也为企业进一步让利提供了理由,但让利范围和幅度将有多大尚待观察。

  “从近几天的市场情况看,北京的减税政策并未对市场交易产生太大影响。”21世纪不动产分析师常智在接受采访时表示。“不过,这一举措一定程度上对市场信心有提振,也显示出地方政府在政策允许范围内,‘解冻’部分刚性需求。”常智分析。

  不仅在财政补贴和减税方面有优惠,部分地区针对首套房贷款也有放宽迹象。日前,南京市包括建行、交行、招行、中信银行、光大银行在内的5家银行将首套房贷款利率浮动幅度由之前的基准利率上浮10%下调至5%。

  南京网尚机构研究总监颜涛认为,“首套房利率略微下调,是政策放松的一个信号,更多的还是对房地产市场各方心理层面的影响,至于这个政策能否拉动购房者入市,还需要时间来观察。”

  南京某不愿透露姓名的开发商则表示,因银行系统相对独立,南京几家银行“微调”房贷利率虽对房地产市场有正面影响,但并非地方政府“救市”政策,只是对误伤的刚性需求购房者的一种“矫枉过正”的政策。“这个政策对市场影响并不大,但政策的多变使得市场更不明朗,购房者希望等到的是房价点,这个利率微调反而会加剧市场观望情绪。”

  水远渴近

  实际上,地方政府托市频频,背后的隐因是土地出让金和各种与房地产及相关行业的税费收入的锐减。

  数据显示,截至10月底,不少一二线城市土地成交额同比降幅均超过20%。其中,上海土地成交金额930.43亿元,同比下跌25%;南京和长沙土地出让金近乎“腰斩”,同比降幅分别为40%和55%;西安土地出让金缩水最为严重,仅为28.7亿元,同比骤降71%。1~11月份,北京土地出让金总计920.7亿元,同比下跌了14.4%。而地方政府能够从房地产以及相关行业得利的,又不止土地出让金。

  “部分地区土地出让金和房地产税收占地方收入的40%~70%。随着土地市场和房产市场陷入低迷,地方政府的土地出让金收入及房地产的税收进一步收缩,这对地方财政构成不小的压力。”亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫说。

  尽管,在调控之初,地方政府已对土地财政减少有心理准备,但在现实中,减轻对其依赖却并非那么容易。“年初市里开会时还说调整产业结构,财政上将逐步摆脱对土地财政的依赖。但实际上今年水利建设、教育投资、保障房建设等大量公共服务支出还是要从土地出让金上找来源。”某市国土局一位不愿具名的工作人员表示。

  与往年的年前两个月土地市场成交高峰不同,11月份,全国35个主要热点城市的土地出让中,流拍、流标地块达117宗,流标土地的规划建筑面积达到1580万平方米。“土地财政下滑势必会影响到明年地方的财政预算。出于财政压力,现在地方政府对土地市场‘冷场’的忧虑比开发商大。”一位业内人士向记者透露。

  近期,各地政府为助推土地出让进程,土地出让条件松绑的情况在不少地方再次出现。北京目前已采取下调土地竞买保证金并放宽交款时限以推进土地出让。此外,北京、杭州、成都3城市均不同程度放松土地出让中保障房的配建条件。

  谢逸枫认为,目前地方政府依然有与宏观调控政策“博弈”的心理。一旦中央政府无明确表示延长限购,地方政府将提前放松或停限。目前,部分地区相继出现了类似托市措施,一方面是部分城市基本可完成今年房价控制目标,另一方面是房价涨幅有所回落,部分城市限购政策将在年底到期,为其退出限购早作铺垫。

  不过也有分析认为,虽然目前地方政府财政压力很大,各地政府或多或少都有政策调整或者政策调整的意愿。但从当前来看,中央坚持从严调控房地产的决心没有变,地方政府虽然有心“救市”,但是可操作的空间不大。

本报记者 于春美 庞一涛  北京、上海报道

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