北京房产新政褪去普通住宅豪宅外衣保障刚需

　　两项税费调整继续收紧调控

　　普通住宅特别是首套房购房者集中的中低价位商品房价格下调明显。当前房地产市场“降价换量”的整体格局已经形成，从调控政策执行的2.17日到现在，北京绝大部分为自住的首套房需求。在限购令的影响下。北京市场的投资需求基本归零。

　　北京之前调控政策主要落实在抑制非理性购房投资需求上，本次出台的提高普通住宅标准更是落实了调控细节，减少自住需求的税费负担，楼市调控政策更加人性化。

　　两项税费调整必须综合看待，如果简单的看其中一项可能会误读会收紧或者放宽调控，实际上两项政策叠加来看，收紧的意味更强，这两项政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准继续收紧投资购房，另外普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的试点房产税或者物业税中起到比较重要的作用。保护自住，打击投机，对市场也存在一定的调控威慑作用。其中可能减少的期房契税因为属于交房才缴纳，对购房者的决策并不大。

　　且契税征收标准不光按照是否普通住宅，只对排名前列套房有部分优惠，第二套房，不论价格都按照3%收取。

　　1：上调普通住宅标准：褪去普通住宅豪宅外衣，保障刚需。

　　　　全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元

　　通过计算（公式为：每平米价格上限=平均交易价格（18000/平方米）*调整系数*1.2），我市享受优惠政策住房的每平米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。

　　北京中原市场研究部分析认为：调整后的税费标准更加合理：

　　首先：按照环状区分南北部，更加细化，之前的非普通住宅标准仅按照环状区分：（之前的标准是：实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。）

　　北京房价南部和北部差价比较大，同样的五环，可能北五环比南五环高30%以上，新标准明显考虑的更加合理。

　　其次：提高了普通住宅标准，基本吻合市场当下发展。

　　举例来说，以北京东五环外普通住宅项目远洋一方，成交均价1.8万元左右的90平米两居室，成交总价为162万。在之前需要归类为非普通住宅，契税按照3%缴纳，需要缴纳4.86万。而在12月10日以后，同类型价格的房源将归类为普通住宅，首套房的话较低只需要缴纳契税1.62万。

　　自住需求将节省税费3.2万元。新政明显在打击投资投机的同时保护了自住。楼市调控组合拳的威力更大，可执行时间也更长。

　　第三：新政恢复普通住宅脱去豪宅外衣，影响范围非常大：北京中原市场研究部统计数据显示，北京房价在9-10月明显开始下调，但是目前均价依然比较高。

　　对比新的标准，北京将有超过80%的住宅为普通住宅，这也基本符合目前市场情况，特别是五环外，90%以上的140平米以下住宅将成为普通住宅。

　　第四：这一政策有利于鼓励自住需求，也降低了购房者负担。对于目前市场来说调控政策更加人性化关注细节，保障了自住需求的基本居住需求的调控政策，执行的时间可能会更长。

　　第五：可能会引导开发商增加开发中小户型自住需求房源，计税标准的改变，虽然影响购房者成本最多只有2%，但是对于目前市场情况来看，将影响开发商多设计销售中低套型的刚需房源，而目前市场销售情况良好的项目也大部分是底价刚需房，北京楼市已经明显见到了调控的效果。

　　第六：第二套房以上依然不享受契税优惠，目前的契税优惠主要针对的是排名前列套房，第二套房以上购房者依然需要缴纳3%契税。

　　第七：对二手房的影响除契税外主要影响的是：二手房普宅营业税：五年内，全额的5.5%（5.4%）；五年外，免非普宅：五年内，全额的5.5%；五年外，差额的5.5%

　　举例来说：根据现在的标准，北五环外一套89平米5年以上的二手房住宅，成交总价为200万，之前业主购买价格为100万。购房者出售者都为排名前列套住房，按照之前的规定，需要缴纳税费为：个税1%，营业税100万*5.5%，契税3%，合计为13.5万。而执行新规定以后只需要缴纳税费为：契税1%，个税减免营业税减免，只需要缴纳2万的税费，差额达到了11.5万。

　　受影响的范围对目前二手房房源占比来说也达到了70%以上，但是因为同时提高了较低指导价格，之前部分避税的购房者将无法在避税，所以两者叠加，对购买二手房的业主来说，税费变化主要体现的部分刚需购房人群中，部分豪宅的购房者甚至税费将还有非常明显的上涨。

　　第八：12月10日前，可能会有部分二手房购房者集中过户，但是因为市场的特别低迷，预计总量不会太多。可能会在部分工作日超过500套，预计可能最出现一波网签量上涨。但是相比去年出现一些政策末班车时动辄2000套已经不可同日而语。