房地产信托融资额剧减 中小房企资金严冬将至

　　日前，中国信托业协会发布的数据显示，第三季度信托公司为房地产开发商新提供的融资较第二季度减少17%。分析师预计，年底这一两个月，房地产信托融资额减少的趋势不会改变，中小房地产商将度过一个刺骨的寒冬。

　　净资本约束、收益率减少

　　今年二季度，银行收缩房地产开发贷之后，信托公司第二季度向地产开发商提供的融资几乎较排名前列季度增加一倍。但随着房地产调控的深入，房地产信托风险累积，监管层要求信托公司房地产信托项目由事后报备改为事前报批，房地产信托产品发行骤然减少。前段时间传言银监行动升级，暂停部分信托公司相关业务，再度对房地产信托敲响警钟。

　　数据显示，7、8、9三个月，信托公司共向房地产开发商提供融资人民币1139亿元，远低于第二季度的人民币1367亿元，环比下降16.66%。前三季度，投向房地产领域的新增信托资金达3216.67亿元。

　　“实际上，三季度房地产信托逐渐放缓已在我们的意料之中，而且受《净资本管理办法》结算期将近的影响以及监管层对房地产信托风险的愈加重视与严格控制的形势不会有变，因此，未来房地产信托依然走弱也是大势所趋。” 用益信托工作室理财分析师岳婷表示。2011年底《净资本管理办法》将进入清算期，多数信托公司的净资本告急，而房地产信托是净资本占用比例的产品之一。

　　此外，2011年上半年特别是二季度，房地产信托产品的收益率区间为9%-13%，不少产品甚至达到14%的高收益，该类产品融资方大多是更具有强烈资金需求的中小房地产商，但到了三季度，房地产信托产品的收益区间更多为10%-12%，而13%-14%的产品几乎绝迹。房地产信托风险在增加但收益却在下降，使得房地产信托产品对大额资金吸引力大幅下降，从而导致募集规模较大的房地产信托产品募集速度大幅放缓。

　　据用益信托工作室统计显示，在今年三季度各月，房地产信托产品发行数量和发行规模出现逐月下降的态势，发行数量分别为100个、84个和49个，发行规模依次为260.55亿元、239.09亿元和121.27亿元。

　　信托纷纷收缩降低风险

　　目前不少信托公司都在纷纷收缩高风险信托业务，但市场对房地产信托累计的风险依然非常担忧。用益信托分析师李旸昨日接受本报记者采访时表示，目前房地产信托体现的主要还是市场风险，个别项目的情况和风险还没有暴露。年底前由于各方资金开始归集，一些项目也集中到期，会是一个风险的爆发点。但是他认为信托公司会加强项目管理包括动用抵押物、担保这些来解决风险情况，暴露的可能性不会很大。

　　“到最后实在没有办法时，信托公司才会任由风险暴露，但我估计按照目前的情况，信托公司不会走到这一步。若真的风险暴露，对整个行业带来的影响会非常大，公司也会因此被摘牌。”李旸表示。

　　他分析指出，股权类产品的相对减少，使得一般具有充足的抵押担保、融资方资质较好的贷款类和权益投资类产品占比则相应提高。由于监管层对房地产信托的监管日趋严厉，并至三季度开始对信托公司发行的房地产信托逐个审批，不能满足“四三二”标准的产品将较难通过审核。以往该类产品可以通过股权投资的方式进行融资，但有假股权、真贷款的嫌疑，现在这类产品已难获得监管层的审核通过。

　　开发商资金链将更紧张

　　房地产市场有价无市，买卖双方拉锯僵持，导致开发商销售回款少于预期，其他融资渠道较少的开发商纷纷转向信托融资。但是鉴于监管层的严格审查以及信托公司对项目公司更加谨慎的选择，以至于三季度融资方具有二级资质的产品占比增加，而二级资质以下的开发商参与信托融资的占比减少。

　　“我们可以预测，如若房地产销售在未来数月仍旧疲弱，一些开发商尤其是一些资产负债表过度扩张的中小型开发商的资金链将更加紧张，甚至将面临财务问题，而另外一些大型开发商可能会趁此机会进行产业整合，也许房地产行业新一轮的整合之路将由此展开。”用益信托分析师表示。

　　统计数据显示，今年以来大型开发商的其他融资渠道较宽裕，对房地产信托的发行热度较一般。而这一状况在三季度表现更加明显，三季度发行产品数量最多、融资规模的为恒大地产，也仅发行了6款共14.6亿元。“相对于其他融资渠道，成本较高的信托渠道作为一个补充渠道的情况，短期内不会出现较大变化。”(记者 黄倩蔚)