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潘石屹:开发商还穿着棉衣呢,现在死不了

2011-09-22 10:40:01 来源: 观点地产网 作者:潘石屹

  从全世界看,美国的经济情况很不好,都在等美联储表态,看QE3要不要出来。欧洲出了大问题,这两天跌得一塌糊涂,不知道最后会怎么样。新兴市场也不行。只有中国,从08年以来控制的还不错,当时拿出四万亿的刺激计划,现在通货膨胀基本控制住了,没有像印度和巴西。但是,地方政府的十万亿债务可能会是经济的一个定时炸弹。

  如果全球经济二次探底标志是什么?就是一个经济体的GDP增长为零或者负增长连续两个季度。现在美国的GDP就是零,所以特别危险。中国政府再不会像08年一样搞四万亿了,否则通货膨胀就飞到天上去了。08年底的救市政策已经把改革开放以来储存下来的能量、机会和空间全都用光了。

  现在中国经济最薄弱的环节在哪?第一就是中小型企业,他们的大部分产品出口到欧美,现在欧洲出口不行了,劳动力成本还在上升,政府的基础建设项目比较多,占用大量劳动力,银行利率也在提高。第二就是地方政府,开发商还没有死,穿单衣服的先死了,开发商还穿着棉衣呢,2009年销售三万多个亿,2010年五万多个亿,款还在慢慢回,现在开发商死不了,资金链还不错。

  政府救市有个难题,一救市通货膨胀马上就起来,老百姓现在忍受名义上的6%,已经是咬紧牙关,通货膨胀一旦控制不住的话,有可能10%,也有可能200%。我到越南待了一个星期,那里的人不用钱包而是用大塑料袋装钱,我到现在都不知道他们的一百万值多少钱,一千万值多少钱,就是因为越南通货膨胀高。

  楼市宏观调控可能还会延续。未来两年,尤其是大城市的住宅市场,只能更严格。像北京、上海,保障性住房是个政治任务,必须保证土地的供应量,必须保证开工面积,市场上供应的住宅用地就会减少,供应的房子也会随之减少。实行宽松的货币政策,购买力就会起来,如果房子供应量上不来的话,价格就会飞涨。

  眼下的两、三年时间是一个过渡期,不要说3600万保障性住房,哪怕建1000万套都不得了,市场就会达到一个平衡状态。前段时间,好几个开发商给我打电话,说限购政策要取消了。我说不会吧,现在土地都拿去做保障性住房了,市场上没有供应量,这个时候一旦取消限购了,政府就压不住房价了。前阵子,政府叫我们去开会,主要两个内容:第一,开发商要积极承担社会责任,去建设保障性住房;第二,就是确切消息,限购不会取消,这是一个长期的政策。

  因为住宅限购政策,北京、上海等33个限购城市开工面积和项目就萎缩了。住宅价格应该降,即使今天不降,两、三年以后也得降。政府3600万套保障性住房,如果一个房子里面住4个人,就是1.5亿人,中国城市人口才6亿人,首都和省会住的人是2亿人,光保障性住房就可以住1.5亿人。

  商业地产不受限购政策影响,而且回报率较高。京沪两地的住宅回报率是2%,商业地产回报率是4-5%。所以资金、人才全朝着商业地产流动是比较正常的。如果说做住宅跟做夏利一样,那么做商业地产就跟做奔驰一样,对从业人员的要求比较高,对地段等等的要求也比较高。

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