溢价成交重现京城土地市场 开发商欲谨慎入市

　　昨日（4月23日），京城交易两地块，怀柔区湖光小区甲26号居住项目和房山区拱辰街道办事处东羊庄村住宅项目用地经过60多轮激烈竞价成交，溢价幅度分别是47%和64%。

　　近期，作为转暖信号的“溢价成交”现象重现北京土地市场。北京世贸投资发展有限公司华北区域开发经理谭会军告诉笔者：“目前很多房企都在密切关注新推出地块，表现出拿地的兴趣。”但即便如此，大部分开发商仍谨慎行事，“总价低、位置好的中小型住宅用地是开发商关注的热点。”[3月土地月报]

　　溢价成交重现土地市场

　　4月23日怀柔区湖光小区甲26号居住项目经过68轮竞价由北京世纪今创房地产开发有限公司以13150万元竞得；房山区拱辰街道办事处东羊庄村（航天花园）住宅项目经过64轮竞价由北京昂内房地产开发有限公司以26100万元竞得。值得关注的是，两地块分别以高出挂牌起始价47%和64%成交。

　　早在两个月前，北京土地市场还在延续2008年下半年以来的颓势，土地流标、重新挂牌、底价成交的现象居多。以2009年1月中原地产统计数据为例，当月成交地块26幅，商办用地1幅，工业用地25幅，商办用地流标率达到80%，整体流标率为19%，全部成交用地均以底价成交。

　　进入2月，土地流标现象有所缓和，土地市场阔别已久的“溢价现象”重出江湖。例如，2月26日，德胜门外地块经过了26轮的激烈竞价，报价从最初的1.8103亿元涨到2.12亿元被北京华融基础设施投资有限责任公司竞得。3月30日，北京市大兴区黄村镇居住用地经过54轮竞价最终由北京长信达房地产开发有限公司以6620万元竞得，溢价幅度25%。

　　数据对比，北京土地交易市场似乎正在走出持续大半年的低迷状态，有回暖的趋势。但从成交量看，根据北京市土地储备中心公布的数字，一季度住宅用地成交量仅为六宗，成交面积21.3万平方米，环比下降93.3%。

　　谭会军表示：“这与一季度北京供地偏少，政府也处于观望状态有关。”以1－3月为例，供应居住用地分别为1公顷（2幅）、22公顷（5幅）、19公顷（4幅），而前12个月均值基本上在32公顷左右，供应量萎缩严重。“政府也要根据市场的情况调节推地的节奏，尽量避免流标的现象，所以前期政府供应的土地有减少。”

　　二季度放量 开发商准备入市

　　住宅用地供应偏紧的局面或在第二季度有所改观。北京市土地管理储备中心显示，正在交易和即将入市的住宅、商服用地多达56宗，总供应面积621.5万平米，其中仅4月份计划入市的土地总量就高达335.6万平米。二季度京城土地尤其是住宅项目用地供应非常充足。

　　土地放量能否赢得开发商的响应？

　　一位不愿意透露姓名的业内人士告诉焦点网：“之前没有高价拿地被套牢的大型开发企业和一些中小企业都在积极准备拿地，像首创、世茂、万达等等。现在，很多公司都在买标书，跟踪招牌挂信息，对某些优质地块表现出很大兴趣。”而近期，北京城开、金隅嘉业、北京城建等房产公司已经通过招牌挂拿到土地。

　　北京市政协委员，凯德置地环渤海区域总经理毛大庆在接受搜狐焦点网采访时援引任志强的观点：“之前和任志强一起开会，他提到，去年底估算北京的存量房大概需要25个月的时间才可以消化掉。但按照现在的销售速度，可能10个月就卖光了。”毛大庆表示自己虽然没有任志强那么乐观，但目前公司的确准备在北京、天津等地寻找新的项目或地块。“现在我们在北京的朝阳区、东城区、顺义区、昌平区等都有项目，接下来，我们肯定把范围扩大，在海淀等区域拿地。”

　　楼市成交量逐渐放大，开发商库存的消化，由此带来资金链的缓解也为开发商图谋土地市场提供了“粮草”。

　　谭会军表示，“2、3月份楼市的回暖使得不少开发企业资金链不那么紧张了，所以很多企业都有拿地的打算，尤其是那些总价低、位置好的中小型住宅用地是最抢手的，总价3、5个亿，一般都回溢价10%－30%成交。但像需要十几个亿甚至几十个亿的大地块、郊区的地块、商业办公用地仍然不太好。”