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2012 市场更健康

2011/07/25 11:51 来源: 中国房地产报 评论
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在土地的稀缺和人们的需求这两个矛盾作用下导致房价长期的趋势是上升的时候,短期的震荡也是没有太大意义的。2012,市场更健康

  ■卢铿

  对于目前的房地产调控政策,我们应该有一个正确的认识。我认为调控的出发点是好的,但在策略上有些考虑得不够周全。这些政策一方面起到了一定的控制房价、保障民生的作用,但同时也带来了一些新的问题。面对这么大的一个市场,不能用太简单或者“一刀切”的方式来对待,如果在政策的调控效果没有想清楚之前,太仓促地出一些政策,有时候其效果不一定能满足出发点的需求。政府有关方面应更加审慎地看待现在政策的正确性、可持续性并适当地进行一些纠偏,让出发点良好的政策发挥更有效的作用。看形势要看长远,不能只看眼下的形势。从中国经济三五年及至十来年的趋势看,房地产行业一定是稳步向上的趋势,中国的经济、城市建设和房地产都会是向上走的。因此,我认为2012年中国房地产市场的形势和调控政策都会更健康一些。

  下跌20%可能性不大

  不少专家对于今年房价的走势做出了下跌的判断,甚至有人给出了下跌20%的具体数字。我认为房价下跌20%的可能性不大。而且对于中国这么大的一个市场来说,在各地的市场情况差别很大的情况下,很难用一个简单的数字来预测。现在当一二线城市房价出现震荡波动时,三四线城市就会涨得很厉害。如果进一步对二三线城市进行限购的话,将来四五线城市是不是房价又会出现大幅上涨呢?因此简单地预测房价没有太大的意义。我估计在某些地区、某个时候,房价可能会有10%~15%的振幅,但这是分项目、分城市、分区域的,不能一概而论。开发商的能力各不相同,挺得住就会挺下去,挺不下去当然就有可能降价。现在的政策效果是“有钱人不让买,没钱人买不起”,但就算房价降一半,该买不起的还是会买不起,所以房价是不可能降一半的。如果把目前整个市场中所有城市的情况都纳入其中的话,总的趋势肯定还是量、价都在增长的。而随着我国工业化、现代化、城市化进程的加快,再加上土地越来越稀有这一因素,长期来看中国的房价一定会是一个稳中求进的状态,过山车一样的大起大落,肯定也不是政府所希望看到的现象。而且在土地的稀缺和人们的需求这两个矛盾作用下导致房价长期的趋势是上升的时候,短期的震荡也是没有太大意义的。
洗牌一直在进行

  当前房地产市场的“洗牌”一直在进行,“马太效应”也在越来越显现,对于这一市场行业竞争的理解,每个企业也是不一样的。目前不少房企特别是中小企业面临着巨大的资金链压力,将来也肯定会有一些企业做不下去被淘汰。这是一定的,以中国房地产业的建设规模,有几千家房地产企业也就差不多了,但现在全国有6万多家房企,这也是不正常的。现在的房地产市场已经不是以前那样有钱就能做的时代了,更多的开发商需要考虑一下创新的问题了。像最近美的、苏泊尔电器等制造型企业都在大量拿地。海尔是比较早进入房地产市场的制造型企业,我觉得海尔地产是真正在用制造业的管理思想来指导其房地产事业的发展,用海尔的战略转型来考虑房地产,它是在用房地产整合其产业链上的一些环节,来追求品牌的一些提高,这和一些企业“改行”或选择一些分支来做房地产的价值观是不一样的。我相信在不同的城市,根据企业不同的实力、创新能力等方面的情况,制造型企业今后会在一定程度上给这一市场带来一定的冲击,但总体来看影响不会太大,因为毕竟制造型企业进入房地产的数量上也并不算太多。

  低碳难成潮流

  低碳、绿色建筑、环保住宅这些概念近些年来正在兴起,但我认为在当前的政策环境下,到了明年这很难成为一种趋势或潮流。目前的开发商可能会遇到一些困扰,比如建房的成本很高,但市场由于政策的限制房子出现滞销,利润空间变得越来越小,甚至以前很多地方推行的“精装修”就会出现一定障碍,在这种情况下开发商可能更多地会考虑生存而不是技术进步的问题。

  对于今年大量建设的保障房,这是政府的一种责任,我相信今后也会进一步推进。但保障房的建设目前在效果上也出现了一些问题。保障房牵扯的因素太多,比如盖房的钱从哪里来、谁是投资主体、怎样甄别资格、怎样保障工程质量、如何做物业管理,包括怎么选地、地段选得太远没人去住怎么办等等,这些问题都需要今后政府相关部门好好去思考。
中国房地产企业

  传统商业模式将会改变

  如今,信息化革命和互联网、物联网时代的到来正改变着人类的生活方式。苹果公司的iPhone、iPad、iMac等更是掀起了一场影响深远的革命。这种改变直接影响到许多传统商业形态的时代变革。因此,新时代的地产企业必须改变传统的商业模式,以满足客户生活方式变革所带来的新需求。在新时代起点上,中国房地产业将从“国民经济的重要支柱产业”转型为“中国城市化发展的平台和载体”;中国房地产企业将从“房地产开发商”转型为“美好住居生活整体解决方案”的系统集成商;中国房地产的产品与服务也将从“造房子和物业管理”转型为“互联网时代的创新产品和创新服务”。目前中国绝大部分开发商都还是处于造房子、卖房子的阶段,而当他们只能通过社区实现生活方式改善的时候,整个房地产就可能发生根本的改变。

  海尔地产目前大力推进的“云社区”实际上就是一种高智能、可变化、可升级的生活方式。它是基于互联网和云计算技术,运用海尔的技术产品、品牌和网络资源建立一个满足用户需求的信息产品设施交流服务平台,并在这个平台上集成社会资源,为人提供可分享、可共享、尽义务以及无处不在的生活解决方案。今后中国的资源是不足以让我们的客户一辈子都换很多套房子。因为现在房子越来越贵,这样为了让人们享受不断更新的生活,最重要的是通过软件来改变。“云社区”的软件是使你即便一辈子生活在这个房子里面,但生活方式是不断改善的,因此海尔的这套系统更加符合未来的动向。对于“云社区”计划,我们在正常地推进,并希望它能很快成为海尔地产一项重要的竞争力。今年这一计划就会有重要的进展,明年将会应用到我们所有新建的社区中去。
(张劲松 整理)

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