建筑改变中国 2011高端住宅年中报告发布会

活动现场

　　由搜狐焦点网、搜狐焦点别墅网主办的"建筑改变中国 关注城中豪宅"暨2011高端地产年中报告发布会"于6月27日下午在国贸柏悦酒店举行。

　　半年时间即将过去，高端住宅市场到底表现如何？下半年高端市场会呈现怎样的走势？别墅市场是否能够迎来转折？为此，中国不动产研究中心联合世联地产将发布2011高端地产年中报告，为大家深入解读2011上半年的高端市场状况。 同时我们也邀约了业内专家和一线“操盘手”，共论高端地产对城市进城和现代化的影响。

　　主题：建筑改变中国 关注城中豪宅暨2011高端地产年中报告发布会

　　时间：2011年6月27日下午16：00-20：00

　　地点：银泰中心柏悦酒店

　　以下为现场实录：

主持人 搜狐焦点网王姗

　　【主持人】：尊敬的各位来宾，大家下午好！欢迎来到“建筑改变中国，关注城中豪宅”暨2011高端地产年中报告发布会的现场。我是本次活动的主持人搜狐焦点的王姗。作为国内最有价值、较具人气的房地产门户网站，搜狐焦点通过旗下的搜狐焦点别墅网，在高端地产的细分市场保持着先进优势。在行业面临新一轮挑战的今天，我们也义不容辞的肩负起媒体的责任，关注行业的走势。

　　2011年即将过半，高端住宅市场到底表现如何？下半年高端市场会呈现怎样的走势？为此，中国不动产研究中心联合世联地产将发布2011高端地产年中报告，为大家深入解读2011上半年的高端市场状况。同时我们今天也邀请到了知名业内专家和一线操盘手，共论高端地产对城市进程和发展的影响。

　　首先请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞

　　北京师范大学政府管理研究院副院长王宏新

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存

　　金科地产北京总经理谢滨阳

　　华太设计总经理徐建伟

　　出席本次发布会的主办方领导有：

　　搜狐焦点总经理曾伏虎

　　搜狐焦点新闻总编李晨

　　同时出席本次发布会的还有十多家企业代表、业内人士、建筑设计界代表、以及媒体朋友。非常感谢大家百忙之中出席本次发布会。

　　我们首先有请主办方领导，搜狐焦点总经理曾伏虎致辞，有请曾总。　 　

　　【曾伏虎】：各位朋友大家好！今天我们召开这个发布会，同时也出了一个2011年高端住宅市场年中报告。

搜狐焦点总经理曾伏虎

　　我们媒体今年一直被要求我们要少提高端住宅，多提保障房。还要求我们一直保持房价的稳定。所以我们少请一点人，少请一点刚需的人士。我们稍微在网上发布一点言论，房价涨了，反对的声音就来了。

　　以最近一个非常著名的例子，中赫在钓鱼台七号院，一开始建委已经同意了30万元一平米的房子，消息一报，尤其是网站，网站的传播速度非常快，马上建委就开始找中赫。因为那个地几度易手。建委赶紧发了一个令，说钓鱼台七号院某些手续不全。都报批了、公示了，怎么可能手续不全呢？后来在调整价格、有些地方、有些项目就中赫留下来就不卖了。从我这边的感觉，媒体这边的感觉，政府对于打压控制房价的决心是非常大的。对于公众媒体的保持稳定、保持社会和谐方面的压力也非常大。需要跟整个的经济政策保持一致性。所以今天我们在做豪宅项目的时候也要考虑到政府的影响。但是如果我们去看今年经济的走势来看，我们就会得出一个不同的答案。从上半年的房地产市场来看，我们的小户型的产品固然从相对量来讲，还是卖得不错。大的豪宅的成交速度明显的减慢了下来。北京的存量房达到了十万套，对于高端豪宅来讲，刚才谢总给我推荐他们家的王府，我说北京已经有房子了，买不起了，被限购。我们这样的情况非常多，因为限购的影响导致了无法去购买豪宅的项目。上半年央行不断加息和提高存款准备金率，遏制流动性过剩的趋势。今年5月份CPI超过了5%，达到了5.5%，6月份更是有可能会突破6%。

　　今天我关注到两个消息：排名前列，总理在匈牙利讲中国有信心、有把握把通胀控制下来。总理在英国金融时报上发表了一篇署名文章，中国治理通货膨胀有把握、有信心、肯定行。统计局总经济师姚景源也在这个时间接受记者采访，提到如果今年按预期把通货膨胀控制在4%是相当困难的。我们的豪宅项目，购买豪宅本身就是一个抵御通货膨胀的手段。因为我们大家知道投资渠道非常狭窄。购买房产是抵御通胀的一个非常重要的方式。相当一部分资金在流入豪宅市场。从长期来看，我们长期的房地产发展趋势来讲，投资在房地产方面的资金都是安全的、有保障的。从各位发到手中的报告来看，在下半年，我们7月份准备入市的项目来看，70%的预期供应中都增加了两居室和三居室的比例。别墅的项目也开始在明显的增加。除了4月份的项目小户型以外，其他部分都有三居室的供应。部分豪宅别墅的入市，虽然价格相对高一点，但是由于高端产品更有保值增值的效果，所以，也在引导者这个市场增加别墅方面的供应量。根据中国银行发布的数据显示。对于中国银行的客户存款比较多的用户调查中，进行房地产投资的比例，预期自己的投资投向房地产方向的占到22.2%。9个人里面有2个人会选择投资买房子。房地产的比例稳居头把交椅。

　　我们在这样一个时间开这样一个会，建筑改变中国，关注城中豪宅，也是希望通过对上半年的回顾和下半年的预期，跟各位开发商朋友、跟各位专家学者来分享和探讨一下我们接下来在都市豪宅项目，尤其在北京这样一个未来有越来越多豪宅的项目，越来越多所谓高端住宅项目提供到市场，我们如何去看待这个市场的前景。以及如何通过各种营销手段来使我们的房地产商得到有效的回报。

　　搜狐焦点作为行业的先进媒体，一直关注着行业的发展方向，也看到了豪宅市场的长期潜力。这次我们和世联地产联合发布的2011高端地产年中报告，对高端地产做了一个小结，也希望通过跟各位专家学者、各位精英的交流群策群力，展望高端市场，以迎接未来可能面临的机遇和挑战，共同探讨豪宅市场的健康持续发展。

　　谢谢大家！

　　【主持人】：2011年上半年即将过去，究竟上半年的走势如何，具体项目的成交如何，这一系列的市场状况需要有系统的梳理和全面的分析。接下来我们有请搜狐焦点高端地产的负责人李连章为我们发布2011上半年高端住宅和别墅成交报告。

搜狐焦点网李连章

　　【李连章】：各位在座的嘉宾老师、各位朋友大家好！

　　我们桌子上有2011上半年高端住宅和别墅成交报告。我带着大家简单梳理一下这个报告的内容。我们这个报告的一些研究范围，我们所说的高端住宅物业类型包括了均价在4万以上普通住宅、公寓和别墅。我们所说的别墅其实包含了北京市在售的别墅项目，不包含北京周边。报告所涉猎的别墅项目包括纯别墅社区，也包括含有别墅产品的混合社区，本报告涉及的产品类型包含独栋、双拼、联排、叠拼等。取样时间从2011年1月1号到6月24号。

　　这个报告分为四大块：排名前列大块：宏观经济的分析，第二，北京高端住宅和别墅市场分析。第三，结论预测。第四，广州、上海一线城市高端住宅成交总体情况的简要分析。

　　排名前列部分，经济形势，2011年上半年中国宏观经济一直处于通货膨胀中，在较新公布的宏观数据终，5月CPI达到了5.5%。创34个月以来的新高，为了对抗通胀，央行连续六次上调存款准备金率。冻结资金3700多亿。

　　整个上半年宏观经济也可以看成是国家紧缩性宏观政策和抑制通货膨胀的关键时期。尽管形势严峻，但是全国的经济现状还是比较乐观。从市场预期来看，控制通胀将是下半年的首要任务。紧缩的宏观经济政策也将持续。这对于房地产行业来说也将承受重压。

　　第二部分，北京房地产市场的总体分析。总体来看，成交量大幅度下挫。房价过快上涨有所遏制，但是远远没有达到政府所说的稳总有降的目标。随着第三季度供应量逐步释放，北京潜在供应链有放大的趋势。对于部分工序结构严重失衡的区域，房价将面临较大的下行压力。开发商的资金压力也将逐步加大。上半年房企利用外资的比例与去年同期水平上升了62%。对于资金链压力较大的企业也可能采取率先降价，房价将会出现结构性的回落。

　　下面是报告的主题部分：高端住宅及别墅市场总体特征。别墅市场新增904套，同比下降了49.58%。新增预售面积34.78万平米，同比下降43.5%。成交量方面，2011年上半年，成交套数1757套，成交面积32.77万平米，平均月均销售293套，同比2010年上半年分别上升18.08%和0.77%。2011年上半年比2010年平均数还要高。

　　别墅市场依然是跟高端市场相反，表现非常低迷，月均销售126套。相比2010年上半年258套，同比下降了51%。尤其到4月份，北京市的别墅成交仅68套，创了上半年较低点。也是两年以来的较低点。5月出现了一个短暂回暖，成交93套，上臂4月上升了36%。截止到我们报告出来的时候，不足80套。

　　成交金额和价格分析，2011年上半年北京高端住宅市场和销售金额基本和去年同期水平一致，总成交金额170.92。别墅市场由于供应量大幅度萎缩，使得销售情况很不景气，上半年销售总额仅84.44亿元。对比2011年同比下降35%。成交价格波动也较大。成交均价为29371元每平米，对比2010年上升了26%。

　　下面是高端住宅市场和别墅市场的区域表现，首先是高端住宅市场，成交套数较高区域是朝阳区，成交1012套，占总成交套数55%。成交面积较大的也是朝阳区，成交面积19.7万，占成交面积的62%。

　　别墅区域市场的状况，成交套数、成交面积、成交金额都被顺义区占据了。这是因为中央别墅区和潮白河别墅区都聚集在顺义这一块，这一块的成交相对来说好一点。顺义区成交193套，占总桃树的26%。成交面积7.65万，占27%。成交金额18.11，占23%。在成交里面，北京有11个区县都有别墅成交。较低的区域是宴请，成交均价10181元每平米。

　　下面是高端住宅TOP10的排行榜。一个是成交套数的排行榜，排名前列名是金贸府，第二是龙湖唐宁ONE、红山世家、首开幸福广场、太阳公元。另外一个是成交均价的排行榜。

　　别墅成交套数前十名一次是：龙湖蔚澜香醍，中海九号公馆，蓝岸丽舍，北京湾、水色时光。

　　第三大部分，结论和预测。

　　结论：上半年高端住宅成交桃树1757套，成交面积32.77万平方米，月均销售293套，总成交金额170.92。和2010年上半年销售1488相比，上升18.08%。通胀压力的持续与股市短期振荡等因素让购房者寻找资金的出路，豪宅的抗跌性比较强，而且可以保值增值，仍然是投资者重点考虑的对象。因房地产受调控的影响，开发商大幅度减缓了利润，上半年月均销售近126套，同比2010年下降了51.16%。从区域成交来看，高端住宅市场成交的区域有所扩大，丰台区和宣武区也出现了部分高端住宅项目。上半年高端住宅主要成交区域是朝阳、海淀、宣武区，三个区联合占到78.7%。别墅市场的成交范围比较大，全市共有11个区县有成交，主要集中在别墅传统成交区域。这四个部分成交值和占到71.51%。对比2010年上半年别墅市场成交状况，今年上半年顺义、通州、昌平均有所增加。今年整个市场的成交量、成交金额较为集中。

　　从现状来看，通货膨胀仍未出现缓和的情况，货币面也面临持续的紧缩，房地产政策、尤其是金融政策也以紧缩为主，短期内逆转的可能性较小。面临人民币升值的情况，资本泡沫化趋势也不断的增加。使得财富阶段为了实现资金的保值增值，购买稀缺位置的豪宅，随着土地越来越稀缺，豪宅的市场空间也会越来越大。受房地产的影响，对高端职业者心理产生了影响。推盘量和成交量大幅度下挫。购房方式有所变化，选择一步到位的方式也会有所增加。前两个星期也有好几个别墅盘入市。别墅市场下半年会有一定的回暖空间。

　　第四部分，上海广州其他城市成交状况。上海受春节影响，豪宅市场相对冷清，4月份出现回暖，市区高性价比的豪宅，整个四月份的上海豪宅市场新增266套，成交103套。供需比由去年同期的3.53：1，缩小为2.58：1。广东方面来说，由于开发商延迟上市和需求下降的影响，一季度广州豪宅成交量大幅度下滑，其中一手豪宅成交量减半。但是价格依然坚挺。一线城市，北京、上海、香港等高端市场表现相对火热，而广州市场成交下滑，但是价格依然坚挺。

　　总体来说，高端住宅市场仍然还有一定的空间。谢谢各位！

对话现场

　　【主持人】：感谢连章的精彩发布。接下来我们进入今天发布会的对话环节，建筑改变中国，关注城中豪宅的主题对话。建筑改变中国系列论坛由搜狐焦点发起，得到了众多专家和建筑设计界同仁的广泛赞助和支持。论坛话题大到城市规划、建筑布局，小到一个项目、一个产品的细节设计、园林维护。下面掌声有请出本次对话的嘉宾及主持人，他们是：

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞

　　北京师范大学政府管理研究院副院长王宏新

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存

　　金科地产北京总经理谢滨阳

　　华太设计总经理徐建伟

　　有请对话主持人搜狐焦点新闻总编李晨

搜狐焦点新闻总编李晨

　　【李晨】：大家好，建筑改变中国这个论坛我们到今天是第三场论坛。前两场，排名前列场是在长城脚下的一个别墅项目。第二场是在石家庄的一个豪宅项目，圆和名著，是目前石家庄在售项目里面别墅单价最贵的，最贵的一套卖到4500万。今天我们又做了一个附加的内容，关注城中豪宅。

　　刚才曾总也说了，我们想把建筑改变中国和中国的高端住宅进行一次联动。因为里面有很多新闻话题很有市场两端的信息点。今天非常高兴请到各位专家和我们共议建筑改变中国和关注城中豪宅这个话题。我们非常想知道，中国现在的富人阶层，高端消费者到底喜欢怎样的豪宅产品？我们先说出现在城中的高端豪宅。

华太设计总经理徐建伟

【徐建伟】：城中豪宅是豪宅非常重要的一部分，在欧美一些国家，豪宅有很多是在城中的，比如说美国的空中别墅、空中大庭城这样的方式。对中国这个国家来说，他的城市的交通问题非常严重，还是一个人口的问题带来交通的问题，纯粹住郊区的话，还是带来一些不便，城中的豪宅还是带来很多的方便，怎样去解决中年的白领，中年财富阶层的人，他可能还需要很多交往。这一块还是非常必要。现在在北京城中豪宅也越来越多，不光市中心有空中别墅，当初在美国，纽约中央公园那边的房子，空中别墅也是城中豪宅的一种方式。现在我们做的很多项目开始慢慢呈现大平层的项目。我们在地段稍微好的地方做一些大平层的豪宅。因为我们在市中心做不到独立别墅、联排别墅。我们会做大平层的项目。甚至我们最近做的一些规划里面也会有，商品房的项目里面也有，在小区里面较好的位置做一个楼王楼王有大平层，他的景观、楼间距都非常好。我们了解现在北京城中豪宅大部分在300平米左右。都是四间房，三卫、四卫，甚至有些厅，包括客厅和餐厅都是分立的。甚至还有保姆间，里面分独立入户，一户一梯，主人和保姆间分别是两个出口，另外还出现大平层的模式。城中豪宅和真正的别墅较大的不同是，别墅有院，大家除了在室内以外，还可以在室外。但是我们原来的高层公寓里面就少这一块。现在城中豪宅里面慢慢会出现大平台，这种平台不像我们平常做的阳台，阳台可能是1.5米，这个平台可能一旋转是3米，3米和1.2米感觉完全不一样。3米可以在那边喝茶、吃饭、聊天。1.5米、1.2米就只有晒衣服。这也是趋势的变化，怎么样满足我们在地面别墅的需求在空中平层豪宅里面能够去实现。可以摆一个茶室，夏天坐在那儿吃个饭，都能实现这样一个方式。这是我们在城中豪宅中的一个设计的新的需求和亮点。

　　【李晨】：刚才您的话里面提了好几句豪宅和城市的关系。您提到了高端豪宅和城市规划有密切的关系。我记得上次我们在石家庄论坛的时候提到了城市规划的概念。因为那个地方正好位于石家庄新城、老城区规划的分界线上，更好捱着那个河。当时几个嘉宾不约而同的提出了，作为对石家庄的建议，首先不能复制一些大城市失败的教训，不只是豪宅，也有很多城市生活的不便。

　　北京的规划从来没有停过，我们以前也跟北京城市规划设计院的一些老师聊过这个问题，从摊大饼到卫星城，到拉出去，仿佛还是没有能够彻底解决城市的生活成本过高、负担过重的问题，反而还在不断的加剧。特别是对高端豪宅的要求，都不能满足。有没有先进的经验可以借鉴？

中国社会科学院城市发展与环境 研究中心主任牛凤瑞

　【牛凤瑞】：我过去写文章一直在说，中国放开别墅建设问题，禁止别墅建设，或者禁止高端住宅建设的用地，这是一个弊大于利的选择。不应该限制。限制内购，还有外购对冲。这个东西没有特别的，我们就是在比较，进行一个策略的选择。

　　第二，如何合理规划和布局的问题。刚才主持人讲了，我们现在要着重谈城里高端住宅，这存在着一个矛盾。比如说我在城里建这么多的高端豪宅，必然要侵蚀一些普通老百姓居住的空间。怎么解决这个问题？我一直主张我们按照市场配置资源的理念去解决这个问题。这一次钓鱼台7号有30万一平米，这引起媒体的轰动。你现在把价格限制下来了，普通老百姓还是买不起。结果还是有钱人沾光了。我个人认为，30万、40万，该怎么收税就怎么收。然后用于政府的税收去平衡不同阶层的利益关系。所以我们在考虑社会政策的时候，两头要给予一种适当的空间。这种适当的空间要达到一个社会共赢。旧城的改造要好，你没有钱，你建设保障房没有钱怎么办？天上不会掉下来。肯定最后有买单的，谁来买单？这就是社会政策设立的。有这方面的能力，也有这方面的智慧达到社会共赢，社会和谐的现象。土地放开，价格随行就市，只有这样，我只有用地的放开，才有更多的土地收入。有了更多的土地收入才有更高水平的公共服务或者城市的基础设施建设。有了这个公共基础设施建设，最终谁买单？高端产品的使用者来买单。既然想住好房子、大房子，你就应该多交税。

　　【李晨】：陈老师，对于高端住宅我们消费者如何鉴别它的真正价值？

亚太城市发展研究会房地产分会 会长陈宝存

　【陈宝存】：你这个问题恰恰还是一个悖论。买高端住宅的不会真正去算成本。钓鱼台7号院，30万一平米的，可能成本也就是五六万。他不会再去衡量，他卖五六万我就买。因为有钱人实在太有钱了。唐山的梧桐大道那个项目，我们做的主要产品就是，低密度这部分，除了高层，第密度的7层带电梯的我们基本上做345、346的。整个项目主要的户型，高层也是160以上。当然我们肯定得想招了，因为有一个9070政策。当然这也是市场因素。我们项目周边的房价4500的时候，带电梯7层的洋房就是345和346的已经到了13000元了。当时没有人算这个帐，后来很多买我们这个房子的业主算，我的邻居，原来我住较高档的小区，现在我们邻居三家都搬到你们那去了，我再不买我丢人了。

　　城市的豪宅，我一直感觉到这确实是一个需求，我06年搬到北京来，我们先住的房子是任志强华远独立以后的一个项目。我自己家住的就是248平米。这个项目我的客厅是80多平米。原来我们感觉应该越层250挺好，但是平层248我还觉得小。现在市场需要300多平米的大平层，这个项目应该是市场最需要的。你说的石家庄的项目应该是嘉实房地产的项目。现在石家庄有一个恒大城，他卖的较好的房价也都到了13000的大平层。因为有这个需求。我们感觉整个城市商品分针对的就是改善性需求的人群，他就要住大。原来住80，后来120，后来240，后来想380。这个需求是正常的更新换代的需求。

　　我们在管理上有一定的问题，发改委限高限价，宁与外人，不与家人。我专门写这样的东西，他所有的东西还是违背了市场的规律，市场要是有这个需求，我觉得还是应该满足这个市场。整个城市生活居住、孩子上学都在社区，所以别墅并不是他的方向。他是城中的豪宅是比较符合市场需求的。去年保利在贵阳有一个别墅，当时让我写了一篇文章，大隐隐于市的城市豪宅，这是豪宅。包括现在从地价的角度考虑，现在北京四环以内的城市地价，拆迁成本占40%。一级开发成本占40%。将这么大的成本北京四环以内不建豪宅已经没法再做了。从地价的角度考虑也必须建豪宅才能回来这个钱。市场这个需求就应该完全照着市场去做，房企是完全按照房地产政策在做。

　　【主持人】：开发商如何判断这个大趋势，不会影响到金科的整体战略？金科历来注意细节，甚至成为一个西南派系，从园林到室内到外延，在细节的把控上，作为开发商来说，如何去打造自己的豪宅特质？你要卖给消费者一个你烙上自己品牌的特质。

金科地产北京总经理谢滨阳

　　【谢滨阳】：金科地产对豪宅这一块也非常关注。高端住宅这一块，随着中国经济的发展，人们生活水平的提高，市场的需求越来越大。这一块是坚定的。前几年我们金科主要是做中高端为主。这两年我们也在高端市场项目越来越多。现在我们在苏州、江阴、长沙、北京有更多的高端住宅。

　　第二，北京今年一至六月份高端住宅、别墅，从数据上看不乐观，下降比较明显。但是这一块主要是两个方面造成的。排名前列，限购。你有需求，但是解决不了资格的问题，销量肯定自然会下降。第二，价格的审批，高端的住宅项目必须要有许可证，开不了盘，你卖的资格都没有，买的资格没有，卖的资格也没有。这两个方面的原因导致了北京的高端别墅市场这一块一至六月份销量的下降。从这个下降来看，我觉得也是短时间的。有可能一旦放开，就有可能是一个报复性的。这是一个方面。

　　第三，高端住宅我作为一个操盘的来看，应该说必须具有高品质、高品位、高服务，这三高肯定是一个基础。仅仅有这三高还不够。居住环境的需求，环境就是一个大环境和小环境的问题。所以以后自然资源好、地段有优势的肯定会是做豪宅的地段。这样的地段肯定会诞生豪宅。我们金科也在选项目做豪宅这一块，除了自己在三高方面努力以外，地段和有自然资源环境方面这一块非常重视。

　　第四，金科作为重庆的一家房地产开发企业一直是把做好每一个细节作为我们企业追求的目标。现在我们在产品这方面下的工夫在业内来说，我们努力的程度，付出的代价是非常高的。目前市场行情不好的情况下，我们集团把苦练内功、提高品质作为非常重要的课题在我们全国开展。比如说我们金科王府，这个项目目前还没有大规模的推向市场，只是在小范围的做了一些开放。这个项目在北京是非常有代表性的项目，这个项目不光是品质非常好。对周边的环境也非常好。周边有两个河，两个公园。我们这个项目在八九月份会推向市场，在市场里面我们一定会引起较大的反响。在建筑上我们的努力相当大。我们的建筑石材每个平方做得很细。我们金科地产，金科这次上市以后，对做豪宅产品、高端住宅方面，我们一定会有更大的作用。谢谢！

　　【李晨】：我还得把话筒交给陈老师。

　　开发商提供给消费者的住宅解决方案也是林林总总，作为现在主流的高端住宅房地产开发商，如何把消费者的需求转化为行业的流派。您也做开发商，我们在做高端住宅的时候，往往注意户型的个性，如何把这种主流的需求和流派形成一种主流的能够引领高端住宅消费的风潮？

　　【陈宝存】：原来我们是一个项目走的是高端，现在新项目也没有，但是我们也能看到市场上，比如说星河湾已经形成了一个流派。重庆的金科、龙湖，都有自己的流派。也有自己的产品，刚才金科的谢总说的金科王府。河北有一个阿尔卡利亚，那个算是中高的。高端确实有这个市场，尤其一线城市，二三线城市大量的需求，高端的需求，改善住房条件的需求越来越高端了。前天我一个朋友，就我感觉他不应该买250平米的平层，虽然很一般的，收入水平几千块钱的，两口子有三五千的水平，在石家庄买了250平米的豪宅。他是城市改造给他家过多的房子，他卖了两套组成一个高端。确实是未来主要的趋势。作为房企来说，在创造流派的时候可以借鉴的经验已经越来越多了。我反倒觉得北京好象有点粗，不管是深圳还是广州的房企，上海的、重庆这两年很突然的出现龙湖和金科比较有特点的公司。这方面的需求也有，政策又是比较活，他这方面整体的塑造应该是越来越多。

　　【李晨】：昨天在微博上看到某位名人也说到了中国房地产和贫富差距的关系，到达一个比例，把中国房地产价格和中国经济走势平稳度相关联。房价跌了，贫富差距会迅速的拉近。作为一个高端住宅的消费者来说，他一次要投入更多的资金量，在社会上起到更多的作用。势必要比普通住宅的消费者有更多资讯的需求。如何去判断目前中国经济的走势？

　　第二个问题，我们在去年下半年的时候大家都是在谈保障性住房，刚需。现在刚需也不再说了，主要在说保障性住房。现在我们经过调查刚性需求在发生转化。我们研究刚性需求的时候，影响房地产和市场社会稳定的是刚性需求带来的社会矛盾。我们本来以为首套置业、年轻人置业的矛盾可能会成为最重要的矛盾。现在发现他们矛盾的激化程度还不如升级型的住宅。高端住宅消费者如何看待中国经济？目前在我们国家升级型物业的需求到底占购房需求的比重是多少？

北京师范大学政府管理研究院 副院长王宏新

【王宏新】：钓鱼台7号院的问题，没有对中国市场进行一个很好的区分，最后一炒变成了穷帮富。不买高端住宅的人在炒，导致了他不能高价卖。这个过程损失的是政府税收，我们的福利。如果我们不对房地产市场或者中国的宏观经济进行深入的分析，只从面上去找问题，可能就会出错。接下来我简单的对主持人提出的问题谈一下我的看法。

　　首先，在房价问题上表现出两个点：排名前列，整个中国的经济来说，房价已经不是问题的本质。恰恰可能是我们抓住了房价，我们就可能把中国的宏观经济问题抓偏了。因为在今天，中国的高房价也好、房价快速上涨也好是被决定了的。首先他被宏观经济决定了。物价高、通货膨胀、CPI的指数，在这种情况下作为一类商品，它的价格不上涨，这就不符合市场经济的规律。第二，被国民经济决定了。98年把住房产业作为一个扩大消费的产业，这有体现在国民经济的产业结构中，过去十年来中国的经济大多数的时候GDP的投资、国民生产总值的构成里面有很大的部分是由这个行业来拉动。你偏偏在这个时候说你的价格不能变，或者你的价格有点低。这跟产业发展的规律不符合。第三，是城市经济决定的。我们甚至可以说过去六十年来中国经济的发展，包括过去三十年来快速的发展。整个是城乡二元结构的发展，今天我们也可以看到，如果在美国，发展别墅应该在农村。但是中国没有这种情况。房地产背后是二元化的经济，城乡经济分割的产物。同时我们也可以看到，六十年的基础设施，整个国民经济的投资大多数都落在了城市。而且我们国家对城市的投资和农村的投资不一样。对农民、农田、水利、工程都没有办法和房价挂钩。但是城市、基础设施，无论是高速公路还是医院还是学校，还是文化场所，每一个都可能暗含着房价的问题。我们很难想象，这些东西都是有资本变成的。而且中国的经济和中国的城市化、工业化、服务业都在发展。但是这个时候告诉我们房价应该是逆行的。城市的土地价格应该是逆行的。如果这些问题咨询不好，我们没有办法看待这些经济的现象和本质。因此，从这一点来讲，过去单单从一个房地产市场来看，可以局部的说房价高的不行了，但是我们必须今天承认他是一个结果，他是问题的表现。但是他不是问题本身。恰恰我们需要通过其他的方式来解决才能解决房价本身的问题，而不是通过房价本身来解决其他的问题。房地产市场来讲，房价也不是核心问题，刚才牛老师说，核心的问题恐怕是土地的问题。比如说今天的主题论坛是建筑改变中国。我们一说到建筑，一说到住宅产业，不动产，我们很容易想到恒产。不用想到长城几千年，也不用想到故宫，但是很悲哀的你可以看到西方几百年的建筑可以住人。在中国几百年的要么不住人，要么就是住和尚。这是很悲惨的事情。作为工人是没有土地的所有权的。在这种情况下，城市不停的拆、建，目前城市的拆迁冲突成了一个很重要的焦点问题。但是它背后和房地产房价有关系。如果老百姓的房子不被政府频繁的拆来拆去，你的需求会有那么大吗？在这些问题上工人没有选择权，选择权在政府，仅仅是住房的土地权属，还可以表现在开发上。大部分土地的开发权似乎在开发商手上，似乎是市场可以主宰，但是实际上不是。城市中心的土地供应量、老百姓旧房改造所有权利都被抓在政府手里。政府不放量，就不会产生土地供给。就像刚才说的一方面限制供给，一方面限制需求。它就不是市场。如果这些土地的权属制度、开发制度都不改变的话，今天我们用限购或者说我们称之为宏观调控，实际上已经突破了宏观调控的范畴，而是一种形成管制。我们就可以判断当前行政管制只能短期内解决市场监管的问题。他既没有能够从根本上解决房地产市场的问题，房价问题。也不会从长远来解决存在的这些问题，他也没有这个能力。因此我们很担心，担心的问题不仅仅是房价。而是这个市场在极度的行政干预之下朝什么方向发展。因为行政管制没有解决过去存在问题的根源。未来我们如果不解决土地制度本身，这些问题都不能得以有效解决。可想而知，如果我们管制一放行，市场就会反弹，管制加猛，反弹就不能起来。

　　第二点，过去几年里面我一直不愿意用刚需这个说法，因为这是一个存在的东西。但是因为市场上久而久之就把它惯性了，大家都用，代表着那么一回事。事实上大家可以看到，这个市场上一火热，刚需就出来了，市场一消停下去，刚需就下去了。价格高到什么程度，高到接受了就是刚需，接受不了就买不起，买不起就不是刚需。过去几年已经印证了，只要市场好，所谓刚需就上来了，市场不好，刚需就下来了。我们市场考虑的就是大众需求，或者是中低需求，并不是所谓的刚需。

　　刚才大家说到了供给需求，我特别想补充一个需求想引起大家的注意。随着中国先够政策的实施，越来越多的需求开始不在国内释放，释放到国外去了。变成了不动产的海外投资。这个已经越来越显现，越来越庞大，越来越成型。国内流向的团购这种模式都已经体现了这个方面。就高端市场来讲，消费的群体是特定的。在一定时期内消费群体和购买能力是确定的。但是在国内购买和国外购买，大宗资产具有替代性和排斥性。在当前的经济和中国经济发展的模式下，中国是不是已经到了大规模的去海外购置不动产的阶段。这很值得反思。如果这一块大力发展，短期内行政管制一直不放松，他对我们国家的宏观经济、对房地产市场本身、对人们的生活模式和生活方式。对于群体，因为这个群体大多数是高素质群体、精英群体大量的外流，这个外流还伴随着移民、伴随着海外教育的兴起。这是不是也会对中国的教育造成影响？大家应该去思考这个问题。

　　【李晨】：百年住宅不住人，这是挺悲哀的。而且土地问题不解决，无法根本上去解决行业的基本矛盾。一方面国家在加大力度房地产。另一方面还是对房地产采取高压政策。一再传出口风，此政策要从严从紧。前两天的一个会上，一位房地产资深认识说，谁涨治谁。投资规模，房地产在国民经济的地位不容置疑。既然国家在加大投资，既然房地产依然成为国民经济的权重。作为一线开发商，是不是目前在经济不好的情况下也会看多？

　　【谢滨阳】：现在实际上不是宏观调控，调控，我们国家在北京采取了一刀切的办法。这个政策、这个手段本身就有不科学的地方。我看过湖南长沙对本轮宏观调控的政策，我感觉到非常具有借鉴意义。他是90平米以下的限购，90平米以上的放开。既然我们主要是解决中低收入、没有房子人的住房问题。大房子怎么放买他也不会买大房子、物业费很高的房子。对本轮的宏观调控，都采取了比较简单、粗暴的做法。但是有很多城市也有比较好的经验。就我个人来说，宏观调控和政策随着保障性住房的加快以及本轮宏观调控取得了一些效果。宏观调控的政策肯定有些调整、有些松动。特别是对高端住宅，不是本轮宏观调控应该有的重点。管的负面效应会更大。对宏观调控，我感觉政策调整的可能性、调整的余地。

　　第二，金科作为全国百强建设排19位，本轮宏观调控以后，我们全国的战略不是放慢了，而是加快了。因为我们在内部讨论的时候，每一轮宏观调控就是企业发展的机会，就是看你怎么来把握。你把握得好就是一个机会，把握不好，就是一个灾难。往往在大的宏观调控政策的时候，我们集团往往是在发展布局方面更静下心来做一些研究。所以我们整个宏观调控不会放慢全国化战略，而是加快。我们举了一个例子，弯道超车，弯道大家都要减速，就看谁的驾驶本领高。直线的时候你很难超车，弯道是超车的机会。最近我们在重庆提出了1030战略。用10年时间在重庆30个区市县都要有项目。我们在重庆现在有五六个区市县有项目，下一步会发展到30个。我们环渤海这一块也会加大投入。这一次我们主动的参与了唐山曹妃甸的保障房项目。这也是应政府的响应，我们作为开发商也有责任、有义务要参与保障性住房的项目。这次调控，我们全国化战略不但没有放慢，而是加快了。我们对区位的布局、产品的形态肯定有一些调整。这一块在产品的品质方面会下更大的功夫。我们相信通过本轮调控，今后不管是从产品品质还是管理水平、成本控制都会有大的提高。

　　【李晨】：最后一个问题给徐老师，建筑改变中国，近十多年的房地产轰轰烈烈的发展，中国各级城市已经从面貌上发生了剧烈的变化。大型城市更是如此。我们为什么要做建筑改变中国，又把它和高端住宅联系在一起？因为高端住宅是代表一个城市房地产发展的较高水平。豪宅也好、别墅也好，虽然量不大，但是应该在建筑上凝聚更多的技术含量、品质、文化诉求。我们每一站的论坛都会直面一个问题。排名前列站直面的是中国传统的名胜之地如何做房地产开发。第二站，石家庄完全是再造一个城市。他的房子正好规划的是未来城市核心，或者再预知一个城市未来。今天我们选的位置是中国最核心的豪宅，我们脚下就是。 对于城市核心的豪宅，在建筑的时候我们如何既要对得起城市，同时也要对得起中国建筑的产品化？我们希望用城市核心高级豪宅的样式怎么参与到城市规划里面去？而不是给城市摸黑？

　　【徐建伟】：你刚才提到建筑改变中国，我们公司也提出来设计改变中国，设计改变生活。这一块非常重要，在西方也是一样。看看欧洲甚至美国，有很多房子是跟的生活息息相关的。这一点西方和中国还是有一点差别的。我上学的时候在英国写论文的时候看电视，普通老百姓的一个电视论坛。主持人就会问，伦敦的银行大楼是谁设计的。底下的老百姓全部举手。在欧洲有一个传统，人们关注身边的东西，我家门口那栋房子是美和不美，他是关注的，这个路好和不好，他的幸福度不一样。在国外有很多人非常在意这个事情。就像我们的楼梯、我们的花园、小区外面、银泰中心这个楼给我是美的享受，还是很难受。这就像我们看鸟巢一样，看到鸟巢很多人觉得很美、很自豪，幸福感真的不一样。如果我们建了一个很差劲的体育馆。可能大家会觉得怎么会这样。建筑真的影响每个人的生活。

　　我们老师、同学有时候也会到北京来，他们会发现建筑的差别。我们去意大利、去德国，完全不一样，什么造成他们不一样？排名前列感觉就是建筑造成他们不一样，城市的结构、城市的风格由建筑来支撑。建筑在改变着这个城市，改变这个人，改变了这个人的幸福感和追求。这一块还是非常重要。去上海、杭州，每个城市肯定会有他不同的风格，上海有海派风格，这和文化是有关系的。上海二三十年代的殖民地时代。他更是多元。北京更多的是皇城、是规矩，它的坐北朝南、轴线。上海更多的是不同的方式。可是去杭州我们会看到建筑更贴近情调、贴近自然。西湖、环境。四川这方面也很讲究。四川人的享受生活的冲动、追求，真的比很多地方强。这就是为什么四川人入了川以后出不来了。人们追求的是过程、幸福感。可能不完全追求一定要钱比谁多。因为他有很多题目，他们的追求，我觉得四川人做得很细。非常细腻，追求得很精细。北京更粗犷一些。作为设计行业的人来说，最担心五十年以后我们做了很多垃圾。就像我们家里买一样东西一样。他能保持住这个时代的烙印，而且他能留得下来，但是往往我们很多房子，你会看到这个城市非常的丰富、非常的漂亮，就是因为他有五百年前的房子，四百年前的房子、一百年前的房子和现在的房子，一种历史的纹脉你能看到。我个人感觉在五六十年代，甚至有一段时间可能因为解决居住问题、因为战争各方面原因，做了很多时间快、但是品质差的房子。但是到今天，我不想用，因为人们在里面满足不了居住的需求、美学的需求也满足不了，所以他就不存在。但是你看欧洲的很多房子，他们对美学的需求。当年巴罗克风格的、赫特风格的，甚至西班牙高地做的那些，那是一种历史的永恒。我们到西班牙去，这个房子太美了，现在都做不出来那种美的东西。我也希望在中国，我们可能在那个时代，五六十年代我们留下来，因为我们应该还不能贫穷，我们需求量很大，我们喜欢去做又快、造价又低的房子。但是我们今天有这个条件以后，我们确实应该去做一些精品。也许一百年以后，我们的后人再去看这个房子留下来，可能以后再也没有了，再也做不出来了。或者观念变了，那是一个时代的烙印，能够留下来。从我们自己的角度，我们希望每个建筑都是一个精品，希望住在里面的人很舒服。不住在里面的人欣赏它，是一种美的享受，包括它的环境。首先要是一个精品。同时我们根据不同定义的环境去创造个性化的、有特点的豪宅、住宅。包括银泰也是一样，它排名前列个突破了我们需要的高度。银泰当时我也来看，所有北京几个比较高的楼，我感觉你在高楼上有另外一种感觉。我上次到五十多层的玉金台去看了以后，心胸一下子就开了。你突然会觉得世界这么大，这点小事早忘了。包括巴菲特，他们在中央公园里面，真的能看到更远、看得更高，把很多事情看得很小。为什么要登高？登上去以后心胸完全不一样了。

　　我非常赞同建筑改变中国，我也非常赞同不要站在这个时点上看，我们要站在更长的时间看我们今天做的事情，我们不能看到今天很时髦，过两天就不行了。就像我们中国现在拆迁量太大，就是因为有几种原因。某些物质的生命到期了，有一些微房，他的诸子、楼板当时都有问题， 我们应该要去避免。我非常反对千篇一律，我觉得一个城市应该有标志，通过建筑形成他的标志。一个城市内部也是一样，一个小区里面，孩子进去找不着家，这是在原来非常普遍的。另外，一个街道，好象走过的街道全是一样。我们在很多不同地段应该有地标。现在也正在做。但是我希望更多的人能够去享受它。

　　【李晨】：谢谢徐老师。随着徐老师教我们怎么做建筑。我们今天的论坛到此结束。

　　【主持人】：感谢各位专家的精彩发言，也感谢李晨刚才精彩的主持。谢谢大家能够出席今天的发布会。本次发布会到此结束。